Недвижимость в гражданском праве

Оглавление 
 

Введение _________________________________________________________3

Глава 1. Общие  положения о недвижимости в гражданском  праве _________5

1.1 Место объектов  недвижимости в системе объектов  гражданского права _5

1.2 Содержание  понятия недвижимости и сущностные  и формально-юридические признаки  недвижимого имущества________________________7

Глава 2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости ____12

2.1 Природные  и производные объекты недвижимости  ___________________12

2.2 Недвижимость  как юридическая фикция ____________________________17

Заключение ________________________________________________________21

Список литературы__________________________________________________23

Введение 
 

     В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового  регулирования оборота недвижимого  имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в  России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к  чему пришла правовая мысль в области  оборота недвижимого имущества.

     Рассматриваемые в курсовой работе вопросы являются давно разработанными законодательством  стран с романо-германской правовой системой. Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Римское право, большинство категорий которого переняло современное российское гражданское законодательство, создало весьма разветвленные правовые конструкции недвижимости. Так же, как и в современный период, классификация вещей в римском праве строилась на противопоставлении движимых (res mobiles) и недвижимых (res immobiles) вещей. В то же время в юридической науке по сей день ведутся дискуссии по поводу того, является ли понятие недвижимости чисто юридическим, либо фактическим, приемлемы ли юридические фикции по отношению к объектам недвижимости, относятся ли лес, многолетние насаждения и водные объекты к недвижимому имуществу, и т.п. Исходя из этого, тему, выбранную нами можно считать актуальной.

     Объект  ом являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в отечественном  гражданском праве.

     Предметом исследования являются правовые нормы  и научные концепции, связанные  с правовым режимом недвижимости.

     Гипотеза  – можно предположить, что изучение правовых норм и научных концепций, связаных с правовым режимом недвижимости поможет развитию в этой области.

     Цель  работы: охарактеризовать современное  состояние правового режима недвижимого  имущества в современном отечественном  гражданском праве на основании.

     Задачи:

•          изучение содержания понятия недвижимости в историческом аспекте, в современной  науке и в действующем законодательстве;

•          анализирование основных признаков отдельных категорий и объектов недвижимости в гражданском праве РФ;

•          выявление проблемных моментов, связанных  с правовым режимом недвижимости в российском законодательстве;

     Методологической  основой исследования являются сравнительно-правовой метод; анализ правовых норм, литературных источников и судебной практики; а  также методы аналогии, синтеза и  обобщения. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Общие  положения о недвижимости в гражданском  праве 
 

1.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права 

     Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права  вступают между собой в правовые отношения. Недвижимые вещи являются объектами  гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота  подчиняются особым правилам, установленным  законодательством.

     Вместе  с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. Перечислим их по возможности полнее:

1) земельные  участки;

2) части земельных  участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного  кодекса Российской Федерации  (далее - ЗК РФ), ст. 26 Федерального  закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» (далее - Закон  о госрегистрации прав на недвижимость);

3) участки недр;

4) части участков  недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

5) обособленные  водные объекты;

6) объекты, прочно  связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно;

7) леса;

8) многолетние  насаждения;

9) здания;

10) сооружения;

11) жилые помещения  (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната  - ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской  Федерации (далее - ЖК РФ);

12) нежилые помещения;

13) части помещений  (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость);

14) воздушные  суда;

15) морские суда;

16) суда внутреннего  плавания;

17) космические  объекты;

18) предприятия  как имущественные комплексы;

19) части предприятий  как имущественных комплексов;

20) иные имущественные  комплексы;

21) объекты незавершенного  строительства.

     Выясним, что же общего имеется во всех группах  этих объектов, что позволяет отнести  их к недвижимости. Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты. Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого  является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота[2,стр.18].

     При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. «Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме», - пишет О.М. Козырь[10,стр 123]. 

1.2 Содержание  понятия недвижимости 

     Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности  человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость  обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных  внешних условий. В этот период появились  первые представления о собственности  на недвижимые вещи, включенные в сферу  влияния конкретного человека, его  семьи, рода и т.д.

     Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в  период установления государственной  власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и  определение законодателем нюансов  при формулировании этих понятий. По этому поводу О.С. Скворцов пишет, что  «необходимо различать экономическое  содержание и соответствующие ему  юридические конструкции недвижимости»[12,стр.68].

     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных  объектов недвижимости). Указанные  объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что  являются искусственно возведенными объектами  и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность  на протяжении относительно небольших  сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты  усилиями людей могут быть уничтожены или разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или  потребительскую ценность.

     Выяснив, что понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовой категорией, можно сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы права недвижимости, правового  регулирования сделок с недвижимым имуществом. К сущностным признакам  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, О.Ю. Скворцов считает необходимым отнести  следующие[12,стр.98].

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической  точки зрения недвижимое имущество  неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как  следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его  «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую  собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности  на эту недвижимую вещь.

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)[32], однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам)[1,стр.36].

     В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта  недвижимости к земле, утрата которой  влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена  к одному месту. Указанный признак  расценивается исследователями  в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

     Помимо  проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой  оказывается и проблема того, кто  определяет, что такое недвижимость. Если на органы юстиции возложена  обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение  перечня объектов недвижимости не является обязанностью этих органов. Между тем, очевидно, что без определения  самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с  этим объектом. Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению  объектов недвижимости имеет два  аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным  индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому  объекту с точки зрения наличия  у него признаков, предусмотренных  законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

     Если  оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с  землей, представляет определенную сложность. Современные технологические возможности  позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам.

     О.Ю. Скворцов считает, что в основе законодательной  дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как  земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения  с точки зрения существования  человека. «Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость  различного правового регулирования  их оборота, их разный правовой режим  в существующем правопорядке»[12,стр. 193].

     С данным мнением можно согласиться  при условии, что это не означает недооценки юридического критерия определения  недвижимости - государственной регистрации  прав на нее. В этом случае следует  говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

     Таким образом, в основе законодательной  дефиниции недвижимости отражено фундаментальное  качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и  неразрывно связанные с ней недвижимые вещи: принципиальная невозможность  их перемещения, фиксированность местонахождения  с точки зрения существования  человеческого общества. Именно объективные  естественные свойства определяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как  следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в  существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости - государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует  говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество  определяется как специфический  объект гражданского права. При этом, как отметил С.А. Степанов, «не  право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой  в силу природных свойств или  указания закона, требует регистрации  права на нее». В то же время различные  виды недвижимого имущества имеют  разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Правовой режим отдельных категорий объектов недвижимости    
 

2.1. Природные и производные объекты недвижимости 

     К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного  происхождения или так называемые «природные объекты».

     Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и  развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности  на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

     При разработке Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную  перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением  Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, была сформулирована идеолого-юридическая задача реформирования правоотношений в земельной сфере и в области иных объектов недвижимости. В частности, в качестве одной из главных своих целей правительство видит «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7 Программы).

     Реализация  этой идеи началась с принятия Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 упомянутого кодекса земельное  законодательство основывается, помимо прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В то же время российский законодатель оказался непоследовательным в реализации указанного принципа. Это проявилось в установлении запрета на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Помимо того, предусмотрено и преимущественное право лица, обладающего правом собственности на здание, на приобретение земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

     Таким образом, несмотря на провозглашенный  принцип главенства земельного участка, законодатель не преодолел противоположного положения, согласно которому юридическая  судьба здания определяет юридическую  судьбу земельного участка, на котором  оно расположено. При этом «практика  предшествующего периода развития гражданского оборота создала целый  ряд причин, препятствующих реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем  недвижимого имущества.

     К таким причинам авторы публикаций относят  следующие обстоятельства: значительное количество случаев несоответствия правовых режимов собственников зданий и собственников земельных участков; значительное количество случаев, когда собственники жилых и нежилых помещений не обладают какими-либо правами на земельные участки; значительное количество случаев, когда принадлежащие собственникам объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из гражданского оборота либо ограниченных в обороте, и др. Указанные причины стали основанием для выводов о том, что «исходя из современных экономических и правовых реалий, представляется невозможным воплотить концепцию «единого объекта недвижимости» в законодательстве сколь-нибудь последовательно».

     К числу объектов поземельной недвижимости относятся и иные объекты, не являющиеся земельными участками. Вместе с тем  эти объекты обладают свойствами недвижимого имущества в силу своих естественных качеств - неразрывной  связи с землей, стационарности, невозможности перемещения без  несоразмерного причинения ущерба предназначению.

     К числу таких объектов поземельной  недвижимости относятся следующие  объекты: участки недр; части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

     Под участком недр понимается геометрически  определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного  отвода - геометризованного блока  недр (ст. 7 Закона о недрах). Основываясь на соответствующих конституционных нормах, ч. 1 ст. 1.2 Закона о недрах устанавливает, что недра в границах территории России, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью и что вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении России и субъектов РФ.

     К природным объектам недвижимости относятся  также обособленные водные объекты. Под водным объектом понимается природный  или искусственный водоем, водоток  либо иной объект, постоянное или временное  сосредоточение вод в котором  имеет характерные формы и  признаки водного режима (п.4 ст.1 Водного  кодекса Российской Федерации, далее - ВК РФ). Для полного раскрытия  содержания этого определения уточним, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ВК РФ водные ресурсы представляют собой  поверхностные и подземные воды, которые находятся в водных объектах и используются или могут быть использованы. А из пункта 5 ст. 1 ВК РФ следует, что водный режим - изменение  во времени уровней, расхода и  объема воды в водном объекте. При  этом водопользователем признается физическое или юридическое лицо, которым предоставлено право  пользоваться водным объектом.

     Также к природным объектам недвижимости относится лес. Леса как объект недвижимости занимают центральное место в  составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут  быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

     Леса  располагаются на землях лесного  фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов  осуществляются в соответствии с  целевым назначением земель, на которых  эти леса располагаются. Лесные участки  в составе земель лесного фонда  находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки  в составе земель иных категорий  определяются в соответствии с земельным  законодательством (ст. 8 ЛК РФ).

     Под производными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы  в процессе деятельности человека.

     К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

     Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в  ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для  недвижимости признаки, как неразрывная  связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости[2,стр.145].

     Более совершенным представляется определение  здания, предлагаемое авторами Концепции  развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием  в Концепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли  или в ее недрах, признанное в  установленном законом порядке  пригодным для использования  в соответствии с тем или иным назначением». Как видим, разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и  определяют одно понятие через другое.

     Среди признаков зданий и сооружений следует  выделять такой признак, как их отдельное  расположение. Этот признак приобретает  значение при сопоставлении таких  объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения  не могут быть охарактеризованы как  «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и  сооружения.

     Вместе  с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.

     В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может  быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией – «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. 

2.2. Недвижимость как юридическая фикция. 

     Юридическая фикция - это способ правового регулирования, при котором законодатель придает  объекту правового регулирования  те свойства, которыми данный объект не обладает. В самом общем виде использование  правовых фикций освобождает от необходимости  объяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную  систему; исключает избыточность правового  регулирования.

     Кроме того, фикция как юридико-технический  прием имеет многовековую традицию. Данный прием известен со времен римского права. Особое распространение фикции получили с активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.