Недвижимость как объект гражданских прав

     Содержание 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданского права РФ………..6

§1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества……………6

§1.2. Понятие и признаки недвижимости………………………………………….12

Глава 2. Виды объектов недвижимого имущества……………………………..23

§2.1. Традиционные объекты недвижимости (земельные участки, участки недр, водные объекты,  леса, многолетние насаждения)………………………………..23

§2.2. Производные объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые помещения, имущественные комплексы)…………………………………………31

Глава 3. Имущественные комплексы в гражданском праве РФ……………….37

§3.1. Имущественные комплексы: понятие и сущность………………………….37

§3.2. Неделимость имущественного комплекса как объекта недвижимости…...43

Заключение……………………………………………………………………...49

Библиографический список……………………………………………...54 

      ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность  выбранной темы курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

     В настоящее время отсутствует  абсолютные границы в пределах регулирования  отдельных объектов недвижимости. Между отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

     Необходим глубокий анализ отдельных видов недвижимого имущества, как традиционно относимых юридической наукой и законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует о важности исследования данной темы.

     Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества  как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

     Кроме того, одним из важнейших направлений  исследования является имущественный  комплекс,  как наиболее сложный, с точки зрения элементно-структурного построения объект недвижимости, (являющий собой неоднозначность современной гражданско-правовой теории и практики.)

     Исходя  из поставленной цели необходимо рассмотреть  следующие задачи:

     1) анализ аспектов исторического  развития (зарубежного и российского)  института недвижимости;

2. изучение понятия и сущности недвижимого имущества;

     3)  рассмотрение ряда доктринальных  позиций, связанных с данной  категорией гражданских прав  и уточнение понятия недвижимости;

3. выявление проблем регулирования отдельных объектов недвижимого имущества законодательством РФ;
4. исследование судебно-арбитражной практики, выявление «пробелов», выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательного регулирования правоотношений в сфере недвижимого имущества.    

     Объектом  исследования данной работы является совокупность общественных отношений в той или иной степени затрагивающих недвижимость.

     Предметом исследования является нормативно-правовая база, содержащая нормы института  недвижимого имущества.

     В настоящее время в современной  юридической литературе появляется все больше специальных работ, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, участки недр, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились самостоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, водное и лесное.

     Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно  и начал упоминаться учеными-цивилистами  России в середине XIX в. (Иоффе О.С., Мейер Д.И., Победоносцев К.П., В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич, и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

     Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению таких ученых, как Венедиктов А.В., Козырь М.И., Новицкий И.Б., Покровский И.А., лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в.  первоначальная классификация была восстановлена.

     Вопросам  исследуемой темы посвящены работы следующих ученых-цивилистов современности: Абрамова М.В., Болтанова Е. С. Брагинский М. И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., , Гришаев С. П., Козырь О.М., Маковский А. Л., Петров Е. Ю.,  О.Е.Романов, Смышляев Д.В., Суханов Е.А., Субботин М.В. и др. 

     Вместе  с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии  в научных кругах и требует  дальнейшего научного изучения.

     Данная  работа состоит из введения, 3 глав, заключения и библиографического списка.

      ГЛАВА I. Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав 

     §1.1.Возникновение и развитие недвижимости как объекта права

     собственности 

     Вопрос  относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости  римляне относили земельные участки (обширные участки, малые). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен.¹

     В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права.² В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией.³ Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - Liegenschaft и Farniss⁴, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht.⁵ Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях⁶ или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами.⁷ Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом.⁸

     В российском законодательстве термин «недвижимое  имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Все это объясняет наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов по исследуемому вопросу. Такие видные ученые, как Мейер Д. И., Победоносцев К. П., Синайский В. И., Шершеневич Г.Ф. и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

     Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в  российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права⁹, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

     Однако  большинство ученых первое появление  термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии).¹⁰ Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

     Вступивший  в действие с 1835 г.  Свод законов  Российской империи (далее – Свод законов)¹¹ определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля)¹², сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января).¹³

     Шершеневич  Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель  наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.».¹⁴ Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.¹⁵

     Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала.¹⁶ В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве.  Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает Абрамова М. В., содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов.¹⁷

       В Законе РСФСР  «О собственности  в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем  Основах гражданского законодательства  Союза ССР и республик 1991 г.  впервые в современном российском  правовом поле был употреблен термин  «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

     Опираясь  на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми  системами большинства стран мира. 

     Статья 516 Гражданского Кодекса Франции  устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ГК Франции определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживание недвижимости. К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые веши сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

     Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий  перечень объектов, относящихся к  недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.¹⁸

     В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса  Республики Беларусь к недвижимым вещам  как объектам гражданских прав относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.¹⁹

     В  ст. 130 части первой Гражданского Кодекса  РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В настоящее время разработана  и опубликована  «Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе», которая должна учитывать все реалии столь стремительно развивающегося российского рынка недвижимого имущества. Опубликованная весной 2003г., она привлекла внимание многих цивилистов. В настоящее время подготовлен окончательный вариант Концепции, в котором уточнены некоторые ее положения и со всей остротой встал вопрос разработки конкретных законов в развитии данной Концепции.

     Следует отметить, что, несмотря на прогрессивный  характер Концепции, она требует  серьезных доработок, т.к. положения, содержащиеся в ней, отражают всю   значимость регулируемых отношений.

     Данное  обстоятельство должно происходить  с учетом мнений и предложений  общественности.   

     §1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества 

     В науке гражданского права в течение  достаточно долгого времени ведутся  споры о понятии «недвижимого имущества».

     Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого  имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Само  по себе данное определение недвижимого  имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

     Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями.²⁰ По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.²¹ В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами».²² Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

     Весьма  противоречивую и спорную точку  зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.²³ Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

     Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

     Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.²⁴

     Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком  и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом.²⁵

     Законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

     Одновременно  возникает вопрос о необходимости  использования понятия «имущество»  в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами.²⁶ Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

     Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка  зрения, что следовало бы исключить  из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.²⁷

     Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

     Из  определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматривается, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».²⁸

     Содержание  определения и основные подходы  к правовому анализу понятия  «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая»  таковы.

     Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суханов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.²⁹

     Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение   определенного  продолжительного промежутка времени  вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

     В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

     И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

     Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков  недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость).³⁰

     При рассмотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое внимание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

       Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность)³¹ объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение³², уступая зависимости (прочности) юридической.³³

     Но  и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась  преимущественно как соотношение  правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.³⁴

     Не  менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей.

     Причем  законодатель не ставит в условие  затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность  и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

     1. Несоразмерный ущерб. Понятие  несоразмерности нуждается хотя  бы в сравнительной мере. Несоразмерности  относительно чего? Есть ли мера  этой «соразмерности»?

     2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?

     3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное  понятие, что пространственное  перемещение объекта может повлечь  большее или меньшее затруднение  в исполнении функциональных  задач (если они имеются)?

     Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике.

     Как было указано ранее, на ряду с таким  признаком недвижимости как прочная  связь с землей,  особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

     Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально  определенны и, как всякая вещь, в  юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют  сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). ³⁵Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению» сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.