Недвижимость как объект инвистирования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 

Сибирский федеральный университет

Институт экономики, управления и природопользования

 

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

 

Курсовая работа

 

«Недвижимость как объект инвестирования».

 

   

 

 

 

 

                                                         

                                                                 Выполнила:

                                                                 Студентка экономического 

                                                                 факультета 3 курса

                                                                 группы Э-30

                                                                 Клинюшина Ольга Николаевна

                                                               

 

                                                                 Проверила:

                                                                 Кандидат экономических наук,

                                                                 доцент

                                                                 Черных Марина Николаевна

 

 

 

 

 

Красноярск, 2012

Содержание

 

Введение3

1. Недвижимость как объект инвестирования5

1.1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости5

1.2. Особенности инвестирования  в недвижимость8

1.3. Источники финансирования в недвижимость11

2. Оценка стоимости объектов недвижимости16

2.1. Методы оценки стоимости недвижимости16

2.2. Определение прироста стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода19

2.3. Определение прироста стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода на примере филиала ООО «Газпром трансгаз - Кубань»23

Заключение30

Список использованных источников 31

Приложение33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет  уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью данной курсовой работы является анализ инвестиций в недвижимость в современной России.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

• выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России;
• определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций;
• рассмотреть методы оценки стоимости недвижимости;
• определить стоимость объекта недвижимости на основе доходного подхода;
• сделать выводы по проделанной работе.

Объект исследования - недвижимость как объект инвестирования, предмет исследования - современный рынок недвижимости.

Информационной базой  исследования стали нормативно-правовые акты, учебная литература, материалы периодической печати.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Недвижимость как объект инвестирования

1.1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости

 

Согласно Гражданскому кодексу  РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе [2].

Но как таковое понятие «рынок недвижимости» в российском законодательстве отсутствует, но следует понимать, что рынок  недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, целью которой является реализация интересов покупателей и продавцов.

Сущность рынка недвижимости проявляется в особенностях данного рынка, его закономерностях, тенденциях развития, которые в совокупности представляют собой единую систему специфических рыночных механизмов, обеспечивающих деятельность субъектов рынка недвижимости в области создания и управления объектами недвижимости, а также оборота прав на недвижимость. Из многообразия определений рынка недвижимости можно выделить два основных, которые наиболее точно отображают сущность рынка:

1. Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка) [3].
2. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [4].

В систему рынка недвижимости включены отношения, возникающие:

• при создании объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, строительными организациями, государством и конечными пользователями объектов недвижимости;
• при эксплуатации объектов недвижимости – между управляющими компаниями и собственниками, собственниками и государственными организациями, управляющими и пользователями, и пр.
• при обороте имущественных прав на объекты недвижимости – между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями, и т. д.

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим видом товара. В отличие от других видов рынка, рынок недвижимости имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при совершении сделок и операций на рынке. К этим особенностям

относятся:

• локализация рынка недвижимости, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости;
• недостаточная степень открытости рынка недвижимости, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальные характер, а публичная информация зачастую является неполной;
• ограниченное количество продавцов и покупателей на рынке;
• низкая эластичность предложения, т.е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
• спрос на рынке носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;
• цикличный характер рынка недвижимости. Развитие рынка недвижимости в России и его цикличность практически не совпадает во времени с циклическим развитием других отраслей экономики;
• оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большим количеством регистрационных действий юридическими сложностями;
• для рынка характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий.

Несмотря на наличие определенных особенностей по сравнению с финансовыми активами в других отраслях экономики, объекты на рынке недвижимости могут быть рассмотрены и как часть общего портфеля инвестиций, позволяющие снизить риск вложений. Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сферу инвестирования в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с объектами недвижимости [5].

Объекты рынка недвижимости могут быть приобретены как товар, необходимый для процессов производства и для потребления в личных целях. Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода.

Исходя из этого, можно  считать, что рынок недвижимости – часть рынка товаров. Определяя недвижимость как товар, необходимо учитывать три основных фактора:

1. во-первых, физическую составляющую объекта недвижимости (к ним можно отнести характеристики, описывающие площадь объекты, материалы, из которых возведен объект и другие технические характеристики);
2. во-вторых, организационно правовые характеристики объекта недвижимости (в большинстве случаев – реализация имущественных прав на объект недвижимости);
3. в-третьих, экономические характеристики объекта недвижимости, определяющие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения, и т. п.).

Объекты и виды сделок, осуществляемых на рынке недвижимости, образуют существенный объем информации, необходимой для  реализации объектов недвижимости как  товара на рынке. Таким образом, рынок недвижимости, одновременно являясь составляющим других рынков, представляет собой отдельную уникальную инфраструктуру.

 

1.2. Особенности инвестирования в недвижимость

 

В настоящее время стремительное  развитие претерпевает и российский рынок недвижимости: появляются новые крупные игроки, объекты инвестирования, а доходность остается пока самой высокой в Европе. Вместе с тем выявлен ряд проблем, затрудняющих ускорение притока инвестиций в данный сектор: отсутствие широкого выбора объектов для инвестирования, несовершенство земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и издержки на ранних стадиях развития (девелопмента) земельного участка, забюрократизированность, высокие транзакционные издержки [6, С. 138].

Инвестиции в недвижимость характерны для тех инвесторов, которые заинтересованы в инвестициях на долгосрочный период, не так озабочены проблемой ликвидности и размера вложений. Это могут быть частные инвесторы, хорошо знающие определенный локальный сегмент рынка недвижимости, а также институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и т.п.), сталкивающиеся с проблемой размещения своих средств в долгосрочные и надежные первоклассные активы.

Институциональные инвесторы  заинтересованы вкладывать средства только в первоклассные объекты недвижимости, то есть в здания, удачно расположенные, характеризующиеся высоким качеством, современными инженерными системами, а также заполненные арендаторами с устойчивой платежеспособностью. Это так называемые объекты инвестиционного уровня, способные долгие годы обеспечивать своих владельцев стабильными денежными потоками.

Анализ рынка недвижимости позволил выявить его фундаментальные свойства, делающие непохожим данный вид вложений на инвестиции в традиционные инструменты фондового рынка – акции и облигации:

1. бессрочность, что определяется очень длительными сроками службы зданий, а также тем, что земля, на которой они расположены, вообще не амортизируется со временем (сходство с акциями);
2. денежные потоки являются обещанными, поскольку определяются на основе заключенных контрактов (сходство с облигациями). В то же время инвестор выигрывает при благоприятной конъюнктуре как за счет возможного роста стоимости земли (в то время как стоимость облигации стремится с течением времени к номиналу), так и за счет предусмотренной возможности увеличения арендных ставок в договоре аренды.

В структуре современного рынка недвижимости выделяется несколько взаимосвязанных субрынков. Во-первых, это рынок аренды, где определяется равновесная арендная плата. Во-вторых, это непосредственно инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости. В-третьих, это рынок строительства (девелопмента). Если стоимость недвижимости больше затрат на строительство (с учетом стоимости денег во времени), то происходит строительство новых зданий [7].

Одним из наиболее серьезных  моментов, отражающихся на инвестиционной привлекательности недвижимости, эксперты признают степень рискованности предприятия. Здесь следует упомянуть те риски, которые могут возникнуть в процессе работы инвестора на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе спрос–предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

Ко вторым по значимости и опасности относятся риски  рыночной ликвидности. Впрочем, считается, что им практически не подвержены крупные инвесторы, заключающие долгосрочные договоры. В результате ценовых колебаний могут возникнуть так называемые секторно − отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

Наименее опасный риск для рынка недвижимости – это  риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем интенсивнее цены ползут вверх, тем больше разрыв между рыночной и инвестиционной стоимостью, а значит, тем больше выгода для инвестора.

Существует ряд особенностей недвижимости, отличающих этот актив от традиционных финансовых инструментов, которые необходимо учитывать при формировании агрегированного портфеля инвестиций и применении портфельной теории:

• низкая ликвидность рынка недвижимости, неделимость объектов;
• низкая информационная эффективность рынка для «внешних» по отношению к локальному рынку инвесторов, высокие барьеры входа на рынок;
• высокие транзакционные издержки;
• особенный механизм формирования ожиданий и стабильность стоимости актива;
• невозможность сильно варьировать степень доходности и риска инвестиций;
• необходимость профессионального управления;
• неоднородность объектов недвижимости;
• многообразие юридических прав и интересов при операциях с недвижимостью;
• особенности налогообложения;
• эффект избыточного строительства из-за длительных сроков возведения зданий [6, С. 140].

Все вышеперечисленные особенности  определяют особый характер поведения доходности недвижимости, непохожий на динамику ценных бумаг. Это определяет невозможность использования коротких временных интервалов при оценке доходности и риска инвестиций в недвижимость. Применение корректировок портфельной теории для недвижимости даже на развитых рынках затруднено из-за отсутствия достаточной теоретической базы, а также сложностей с измерением показателей, отражающих особенности рынка недвижимости.

 

1.3. Источники финансирования  в недвижимость

 

Основными формами финансирования инвестиционных проектов являются:

1. акционерная форма финансирования;

Акционерное финансирование представляет собой форму получения необходимых денежных средств и других инвестиционных ресурсов для реализации инвестиционных проектов путем выпуска и продажи предприятиями и организациями – инвесторами ценных бумаг (акций и облигаций) [7, С. 209].

При выпуске ценных бумаг  инвесторы предлагают покупателям  приобрести их на определенных условиях. При этом покупатели (собственники) ценных бумаг приобретают право  на получение дохода как в виде денежных выплат, так и в виде увеличения своей доли в уставном капитале предприятия, выпустившего ценные бумаги, только в будущем – после  создания или модернизации производства, выпуска и реализации продукции  и получения прибыли.

2. государственное (бюджетное) финансирование;

Государственное финансирование инвестиционных проектов осуществляется прежде всего в рамках государственных  и региональных инвестиционных программ. Федеральные целевые инвестиционные программы являются эффективным  инструментом государственного воздействия  на инвестиционную деятельность в стране в целом и отдельных регионах, на экономическое развитие регионов.

Государственное участие  в финансировании инвестиционных проектов направлено в основном на поддержку  проектов, имеющих важное значение для экономики, а также на сохранение государственного контроля над соответствующими секторами экономики. Указанное  участие осуществляется в пределах государственных бюджетных ассигнований на инвестиционные цели и в рамках государственных инвестиционных программ.

3. государственные внешние заимствования;

Государственные внешние  заимствования Российской Федерации  производятся в связи с недостатком  собственных средств для реализации инвестиционных проектов и программ федерального и регионального уровня, а также для реализации крупных  проектов на приоритетных направлениях развития экономики страны.

В Российской Федерации  государственные внешние заимствования – внешние инвестиции – осуществляются в следующих формах [8]:

• создание организаций с долевым участием иностранного капитала (совместных организаций);
• создание организаций, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, их филиалов и представительств;
• приобретение иностранным инвестором в собственность организаций, имущественных комплексов, зданий, сооружений, долей участия в существующих организациях, акциях, облигаций и других ценных бумаг;
• приобретение прав пользования землей и иными природными ресурсами,  а также иных имущественных прав;
• предоставление займов, кредитов, имущества, имущественных прав и т.п.
4. ипотечное кредитование;

Для финансового обеспечения  инвестиционной деятельности, в частности  для модернизации производства, реконструкции и технического перевооружения, капитального строительства, предприятие вынуждено обращаться за кредитом к банкам и другим финансово – кредитным организациям. Так как за каждым кредитом стоит определенный риск для кредитора, то это вынуждает банк – кредитора требовать от предприятия – заемщика обеспечение кредита. Наиболее эффективной и распространенной формой обеспечения инвестиционного банковского кредита является залог недвижимого имущества (ипотека).

Залог регулируется несколькими  законодательными актами, среди них: Гражданский кодекс РФ, федеральные  законы: «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)».

Залог недвижимого имущества (ипотека) – наиболее надежное обеспечение  кредитных сделок. Это объясняется  высокой стоимостью этих активов, наличием спроса на недвижимость, а также  правовым обеспечением сделок с недвижимость, включая государственную регистрацию  прав [7, С. 217]. Залог зданий и сооружений предполагает одновременно и залог либо земельного участка, на котором эти здания и сооружения находятся, если участок принадлежит залогодателю, либо права долгосрочной аренды земельного участка, если участок арендуется залогодателем.

Залоговые отношения связаны  прежде всего с кредитным договором. Залоговая операция производна от кредитной  сделки и гарантирует своевременное  и полное погашение кредита.

5. кредитное (ссудное) финансирование;

Практически не один инвестиционный проект не может быть реализован без  привлечения кредитов. Кредит –  это сумма, предоставляемая в  денежной или товарной форме кредитодателем заемщику при соблюдении условий  возвратности, срочности и платности.

Кроме банков ссудное финансирование инвестиционных проектов осуществляют и другие финансовые институты. В  частности, в развитых в экономическом  отношении странах долгосрочное инвестирование широко практикуют страховые  компании. Для них срочные ссуды  представляют собой инвестиции. Так  как страховые компании заинтересованы в непрерывном обороте своих  денежных средств, они взимают плату  за досрочное погашение ссуды  заемщиком. Кроме того, с связи  с тем, что ссуды страховых  компаний выдаются на более длительный срок, чем ссуды банков, процентная ставка страховых компаний более  высокая.

6. проектное финансирование.

При значительных затратах и сроках осуществления крупных  проектов получение кредитов для  строительства крупных объектов практически невозможно. В связи  с этим наиболее привлекательным  становится получение финансовых средств  для реализации инвестиционного  проекта на условиях проектного финансирования.

Данный метод финансирования инвестиционных проектов состоит в  том, что основным обеспечением предоставляемых банками кредитов является сам проект, т.е. те доходы, которые получит создаваемое или реконструируемое предприятие в будущем в результате реализации проекта. Этот метод получил название проектное финансирование.

Термин «проектное финансирование»  имеет несколько трактовок [9, С.40]:

• финансирование, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими сторонами;
• финансирование проекта, при котором источником погашения задолженности являются потоки денежной наличности, генерируемые в результате реализации самого проекта;
• финансирование, обеспеченное экономической и технической жизнеспособностью предприятия, что позволяет генерировать денежные потоки, достаточные для обслуживания долга, связанного с реализацией инвестиционного проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Анализ инвестирования  в недвижимость

2.1.Методы оценки стоимости  недвижимости

 

Оценка стоимости недвижимости осуществляется на основе трех традиционных подходов к оценке собственности: затратного, доходного и сравнительного [10]:

1. Затратный подход:

Подход с точки зрения затрат основан на предположении  о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.

В силу ограничений методов  сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое  применение.

Существует целый ряд  объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения продаж или капитализации дохода. К ним относятся школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости – применение затратного подхода.

Так как затратный подход предполагает отдельную оценку земли  и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в сфере  страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых.