Недвижимость как товар

     Введение 

  Оценка недвижимого имущества является новым направлением экономической науки и практики, возникшим относительно недавно, - в середине 90-х годов. Потребность в определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества появилась при формировании вторичного рынка недвижимости, когда активизировались операции по купле, продаже, дарению, сдаче имущества в залог и другие. Формирование цивилизованного рынка оценочных услуг связано не только с правильным пониманием и применением оценщиками Молдовы рыночных методов оценки, но и с созданием соответствующей инфраструктуры рынка. В Молдове существует достаточно большое количество  фирм, занимающихся оценкой недвижимости, существуют профессиональные организации оценщиков. Оценка недвижимого имущества является сложной профессиональной деятельностью, требующей от оценщика целого комплекса знаний и навыков. В данной работе будут рассмотрены  темы, которые напрямую связаны с оценкой недвижимости и которые применяются в практике оценщика. Курсовая работа предусматривает анализ следующих вопросов: недвижимость как товар, затратный метод оценки недвижимых объектов, оценка земельных участков, принципы оценки, 6 функций сложного процента - все эти пункты являются неотъемлемой частью оценочной деятельности и способствуют развитию рынка.        Развитие рынка недвижимости имеет важнейшее значение для становления экономически стабильного государства. Значимость этого рынка определяется его особенностями. С одной стороны, это сфера отношений, в которой участвуют не только субъекты предпринимательской деятельности, но и все граждане. С другой стороны, рынок недвижимости является одним из важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Рынок труда, рынок капитала, рынки различного вида ресурсов и товаров не могут существовать без рынка недвижимости. Без развитого рынка недвижимости невозможны развитие инвестиционных процессов, оживление хозяйственной активности, рост производства и улучшение благосостояния населения страны.                  

1.Недвижимость как товар

     Рынок недвижимости – это рынок, на котором объектом купли продажи выступают объекты недвижимого имущества и права на них. К понятию «рынок недвижимости» можно отнести совокупность институтов и процедур, которые имеют целью свести  вместе покупателей продавцов товара – различных прав на недвижимость. Рынок недвижимости – это определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Таким образом, на рынке главным товаром служат – недвижимые объекты.          Согласно нормативным актам, принятым в период 1990 – 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина:              - физические характеристики объекта недвижимости: земельный участок(площадь участка при доме, объект придомовой территории, благоустройства), здание(возраст здания, охранный статус, строительная серия, встроенные и пристроенные помещения и их назначение, наличие подвала, чердака, мансарды, материалы несущих кострукций, наружных ограждений, перекрытий, прегородок, состояние здания, оформление фасада, инженерное оборудование); квартира(этаж, количество комнат, высота потолка, ориентация квартиры и окон, внутренняя отделка, полы, тип окон, санузла, дополнительное благоустроийство).       - юридический имущественный статус объектов недвижимости: идентификация объекта недвижимиости, характеристика местонахождения, почтовый адрес, номер лицевого счёта(коммунальная система); регистрационный номер; кадастровый номер; номер и дата госрегистрации прав собственности; форма владения квартирой, сервитуты обременения; виды и состав передоваемых прав, характер сделки, купля-продажа; тип договора с посредником; условия кооперативной сделки.     - экономические условия сделки с объектом недвижимости; дата начала  и окончания экспозиции, первая цена предложения владельца, фирмы; последняя дата изменения цены предложения, последняя цена предложения владельца, фирмы; фактическая цена сделки до налогооблажения; цена по наториальному договору; стоимость проживания(в месяц); коммунальные услуги; валюта номинирование цены предложения (доллары, евро), курсы валют на дату предложения.        Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права. Недвижимость — это жизненное пространство каждого человека и общества в целом. Соответственно, разработка вопросов правового режима недвижимости занимает важное место в механизме обеспечения надлежащего баланса частных и публичных интересов по поводу недвижимости. 
          С самых древних времен недвижимость традиционно представляла собой одно из самых существенных экономических благ. При этом следует учитывать, что упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно — один из способов относительной стабилизации социальной и политической обстановки в обществе. Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п., находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а так же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., применяемые в коммерческих целях, служат средствами извлечения прибыли. 

1.1.Особенности недвижимого товара

        Недвижимое имущество имеет особую социальную и экономическую ценность и поэтому для него существует обособленный правовой режим, который, хотя и имеет длительную историю, однако не может считаться устоявшимся. Но все же можно выделить следующие свойства недвижимости как товара, обращающегося на рынке: во-первых, это полезность. Недвижимость должна полностью удовлетворять потребности покупателя в жилой площади или коммерческой в данный момент времени и в данном месте.          Второй признак, которым обладает недвижимость - это фундаментальность. Этот признак заключается в том, что недвижимость невозможно сломать, потерять или похитить. Третий признак - долговечность. В зависимости от типа недвижимости, это может быть панельный дом, кирпичный или монолитный, но в том или ином случае, он обладает высокой прочностью и стойкостью. Именно тип недвижимости влияет на срок службы данного объекта, и он может быть от 15 до 150. Чаще всего предприятия, которые относятся к имущественным, комплексам имеют бессрочный срок эксплуатации. Четвертый признак – стационарность. Все объекты недвижимости тесно связаны с земельными участками и их перемещении не возможно без нанесения ущерба самой недвижимости. Земельные участки являются своего вида товаром, а значит, что по большому счету их количество ограничено какой-то планкой. Пятый признак – неповторимость. Каждый объект недвижимости индивидуален и неповторим, он обладает своими внутренними признаками, которые нельзя встретить в другом виде недвижимости.         Следует отметить, что рынок недвижимости обладает рядом свойств, которые отличают его от других рынков. Например, высокий уровень издержек, период. За который объект недвижимости будет реализован намного длиннее, чем при продаже других товаров, а так же количество товаров, которые могут удовлетворить покупательский спрос, значительно ограничен.            Шестой признак – постоянное увеличение стоимости недвижимости. Со временем число желающих приобрести недвижимость растет. А на рынке может возникнуть дефицит жилья, что приведет к росту цен на недвижимости.              К экономическим особенностям недвижимости как товара относится:   1.Противоположная направленность и неравномерность денежных потоков по этапам инвестиционного цикла в недвижимости. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на покупку или строительство объекта. В период его использования отрицательные денежные  потоки трансформируются в положительные, и собственник уже получает стабильные доходы, хотя одновременно возможны затраты на ремонт и  обслуживание.          2.Налогообложение сделок.                             3.Большое многообразие комбинаций вещных(собственность, право хозяйственного владения, право оперативного управления) и обязательственных(аренда, безвозмездное пользование) и прав распределения доходов.                                 4.Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения. Из-за сложности передачи прав на объект недвижимости устанавливается низкий уровень ликвидности как товара.                    5.Недвижимость дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости.                                          6.Недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления начиная с выбора наилучшего варианта использования и его практической реализации до организации охраны, текущего ремонта и т.д.   7.Совершение сделок.           Необходимо отметить также следующие особенности недвижимости на рынке:                       а) спрос и предложение, как правило, не  сбалансированы  и  возможности      приведения их в равновесие посредством цен ограничены;                        б) присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;    в)информация о рынке не столь открыта, как например, на  рынке  ценных     бумаг или потребительских товаров;        г) издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта,      затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;                д)предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;                               е)вхождение на рынок новых участников затруднено.                                   Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет  на  специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики. Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и  параметров внешней по отношению к нему среды определяет полезность объекта. Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки. 
 
 
 
 

2.Основные правила оценки с помощью затратного метода 

     Затраты – это мера издержек, необходимых для создания объекта недвижимости сходного с оцениваемым объектом. Общие затраты определяются как произведение количества факторов производства на цены этих факторов за определенный период времени. Затратный метод оценки применяется в следующих случаях:         а)при оценке новых или недавно построенных объектов (в данном случае стоимость строительства с учетом предпринимательской прибыли наиболее близка к рыночной стоимости);        б)для оценки незавершенного строительства;      в)при технико-экономическом анализе недвижимости;    г)для переоценки основных фондов предприятий (переоценка основных фондов предприятий предполагает оценку полной восстановительной стоимости);           д)для обоснования строительства нового объекта недвижимости;  е)при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;            ж)при оценке зданий и сооружений  специального назначения;   з)при оценке для целей страхования объектов недвижимого имущества; Ограниченность применения затратного метода заключается в том ,что он дает больше погрешности при оценке стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет, что связано со сложностью определения износа здания, недостаточно точным учетом наилучшего и наиболее эффективного использования , а также невозможностью полного воспроизводства объекта.  Затратный метод предполагает определение одного из двух видов стоимости – либо полной стоимости замещения, либо полной стоимости воспроизводства или восстановительной стоимости.      Полная стоимость замещения – это стоимость в текущих ценах нового объекта строительства, являющегося по своим функциональным характеристикам  близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, по современным технологиям, с современной планировкой и дизайном.          Полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость)- это стоимость строительства точной копии здания(сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных  стандартов и такого же качества работ.        С теоретической точки зрения наиболее предпочтительным является определение полной стоимости замещения, так как, очевидно, не рационально воспроизводить точную копию здания, построенного по старому проекту с использованием старых технологий и устаревших строительных материалов.          Однако, с практической точки зрения при использовании затратного метода предпочтение отдается определению полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости, так как в противном случае следует определять затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.       Последовательность определения рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного подхода можно представить следующим алгоритмом:                           1. Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружение, как свободного и доступного для наилучшего использования.                                                                                                             2. Определение стоимости нового строительства-стоимости замещения или восстановления здания или сооружения. В отчете об оценке обязательно следует указать, какая из этих стоимостей определяется. В стоимости нового строительства учитываются затраты на строительство, косвенные издержки и прибыль предпринимателя.                  3. Определение общего накопленного износа(оцениваются все виды и формы износа):физического, функционального, экономического износа  .   4.Определение стоимости нового строительства с учетом износа.                    5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.    Стоимость объекта недвижимого имущества определяется по формуле:

                                                                                        (1.1),

     где С – стоимость объекта недвижимого  имущества;      – стоимость земельного участка;        И – общий накопленный износ;         - стоимость нового строительства, определяемая по формуле:

                                   (1.2),     

где СС – стоимость строительства(затраты, непосредственно связанные  с возведением здания или сооружения);        КИ – косвенные издержки, связанные с проведением предпроектных и проектных работ, инвестиционными расходами, прочими косвенными затратами;            ПП – предпринимательская прибыль.    

2.1.Определение стоимости нового строительства зданий и сооружений

     Восстановительная стоимость (или стоимость замещения) строительства оцениваемого объекта определяется в текущих ценах(на дату оценки) как стоимость нового объекта без учета накопленного износа. Несмотря на существенные различия этих понятий, при определении как восстановительной стоимости, так и стоимости замещения выполняется расчет затрат, связанных с строительством объекта и сдачей его                 заказчику.            Существуют несколько подходов к определению величины затрат на восстановление или замещение оцениваемого недвижимого объекта:              1)количественный или ресурсный;                                                                  2)метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам;                3)метод сравнительной единицы;                        4)метод объектов - аналогов или индексный метод.      Количественный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства объекта оценки, как если бы  он строился вновь.  Это наиболее трудоемкий метод оценки, но он может быть облегчен, если  сохранились сметы, по которым строился этот объект. Если сметы не сохранились оценщику необходимо самому или с помощью эксперта – сметчика, разработать сметы для оцениваемого объекта.     Ранее построенный объект рассматривается как  вновь строящийся с использованием современной типовой технологии. В этом случае определение стоимости основана на моделировании сметы строительства. Определяется укрупнённая структура сметной стоимости. Аналогом в данном случае может быть как объект в целом (при использовании типового проекта), так и отдельные конструктивные элементы. Таким образом, можно достаточно точно определить расход материалов и их стоимость, используя единичные расценки по каждому виду материальных ресурсов. Затем, на оцениваемый объект «накладывается» современная технология его возведения, что позволяет определить общую продолжительность работы машин и механизмов и затраты труда производственного персонала. Далее, используя данные о средней величине накладных расходов, определяют итоговую величину современной стоимости объекта, возведённого в прошлые годы.           

     Метод учета затрат по укрупненным  конструктивным элементам состоит в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта на основе поэлементных затрат. Этот метод называется методом разбивки на элементы. По своей сущности этот метод является модификацией количественного метода, но он менее трудоемок. По сравнению с количественным методом, этот метод менее точен, но это компенсируется оперативностью определения стоимости объекта. В качестве единицы измерения стоимости конструктивных элементов применяются следующие показатели: бетона, кладки, оштукатуренной или окрашенной поверхности, кровли и т.д. Основным источником информации для применения этого метода являются укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотрослями строительства. Эти нормы были рассчитаны в сметных ценах 1984г. И требуют индексации на дату оценки.        В методе сравнительных единиц единицей измерения стоимости являются показатели потребительской полезности оцениваемого объекта ( общей площади жилого здания , торговой площади коммерческих объектов, и т.д.). Общая стоимость объекта по этому методу определяется как произведение стоимости затрат на единицу потребительской полезности и количества таких единиц в объекте. Метод сравнительных единиц не дает высокой точности при определении стоимости и поэтому может применяться только в случае типовых проектов, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительных единиц. При использовании данного метода оценки необходимо также применять Удельные показатели  стоимости строительства, с учетом корректирующих коэффициентов.     Индексный метод или метод объектов - аналогов состоит в определении стоимости объекта оценки по стоимости объекта аналога. В случае различий в конструктивных элементах выполняются соответствующие корректировки. Достоверную информацию о сметной стоимости и конструктивных характеристиках интересующих оценщиков аналогов можно получить в проектных институтах по профилю оцениваемого объекта. Для ранее возведённых объектов имеются инвентарные дела в территориальных кадастровых офисах, в которой содержаться данные о восстановительной стоимости объекта. По своему содержанию показатель восстановительной стоимости соответствует величине всех затрат на возведение объекта. В данном случае необходим только пересчёт восстановительной стоимости в цены того момента времени, для которого выполняется оценка объекта.

     2.2.Структура стоимости строительства

     Восстановительная стоимость и стоимость замещения по экономическому содержанию аналогичны стоимости возведения в нынешних условиях нового здания и по своей сути являются стоимостями нового строительства . При этом в стоимости нового строительства  должны быть отражены затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в рыночных условиях.         В практике оценки затраты на осуществление строительства объектов включают в себя затраты и прибыль подрядной строительной организации, затраты на выполнение проектных работ, экспертизу проектов, исследование природных условий на строительной площадке, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, стоимость приобретения земельного участка, выплату процентов по кредитам, рекламные мероприятия в течении всего периода строительства, дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения, административные расходы застройщика, прибыль предпринимателя.           Наиболее важным элементом стоимости нового строительства является стоимость строительства, которая определяется в соответствии со сметными нормами и правилами. Сметные нормы – это обобщённое название комплекса сметных норм и нормативов, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с положениями, содержащими необходимые требования к проведению строительно – монтажных работ, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий.  Вторым элементом стоимости нового строительства являются косвенные расходы. Каждый из подэлементов этих расходов определяется либо на основе специально разработанных норм и нормативов, либо на основе анализа условий рынка строительной продукции и строительных работ. Например, затраты на проектирование и экспертизу определяются по соответствующим Сборникам цен на проектные работы для строительства, разработанным отдельно для каждой отрасли национальной экономики. Нормативные затраты переводят в действующие цены с помощью соответствующих коэффициентов перехода. Затраты на рекламу, маркетинг, страхование определяются на основе сложившейся в конкретном регионе практики реализации строительной продукции. Инвестиционные затраты определяются исходя из условий и тенденций развития местного финансового рынка.           Третьим элементом стоимости нового строительства является предпринимательская прибыль. Предпринимательская прибыль(прибыль застройщика, прибыль инвестора) – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя тесно связан с риском и зависит от конкретной рыночной ситуации.           Можно рассмотреть более детально один из наиболее важных элементов стоимости нового строительства – стоимость строительства. При определении стоимости строительства оценщики обычно рассчитывают сметную стоимость строительства.         Сметная стоимость – это сумма денежных средств, необходимая для осуществления строительства здания или сооружения в соответствии с проектной документацией. Основой для определения сметной стоимости строительства являются:          - проект и рабочая документация;        - действующие сметные нормативы;       - отпускные цены на оборудование и инвентарь;     - решение центральных и местных органов публичного управления, относящиеся к данному объекту строительства.      Сметная стоимость строительства включает  в себя следующие элементы:             - стоимость строительных работ;        - стоимость по монтажу технологического оборудования;    -затраты на приобретение или изготовление оборудования и инвентаря; - прочие затраты.            Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчётов, объектных смет и объектных сметных расчётов, сметных расчётов  на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок  затрат и других документов.      При разработке сметной документации составляются сметы инвестора и сметы подрядной организации, которые могут рассчитываться по-разному в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.  Нормативно – информационная база в системе сметного ценообразования сметного нормирования в строительстве включает строительные нормы, правила и другие  сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определённого вида работ, и их стоимостных показателей.        В общем виде сметная стоимость в строительстве состоит из прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядной организации .   Прямые затраты и накладные расходы, связанные с осуществлением работ по возведению объекта, представляют собой издержки производства или затраты подрядной строительной организации.      Прямые затраты связаны с осуществлением строительно-монтажных работ .К ним относится :          - стоимость строительных материалов, изделий и деталей по цене «франко- приобъектный склад»;         - заработная плата рабочим с учетом отчислений в фонд социального страхования;            - затраты на эксплуатацию машин и механизмов, с учётом амортизационных отчислений;         - прочие затраты.           Накладные расходы, как составная часть себестоимости подрядных работ, представляют собой совокупность затрат, связанных с обеспечением необходимых условий осуществления строительного производства, организацией трудовых ресурсов, деятельностью административно- управленческого персонала подрядной организации. В отличии от прямых затрат, накладные расходы формируются косвенным способом в процентах от выбранной базы исчисления ( как правило, в процентах от суммы прямых затрат).             В соответствии с Национальным стандартом бухгалтерского учёта 11 «Строительные подряды» накладные расходы состоят из общеподрядных затрат( общие и административные затраты, затраты на обслуживание работников строительства, прочие общеподрядные затраты), и затрат на организацию работ на строительной площадке.       Важным элементом сметной стоимости является сметная прибыль или прибыль подрядчика, представляющая прибыль, которую    получит  подрядная строительная организация за выполнение работы. Сметная прибыль определяется в процентах от сметной себестоимости строительных работ. Для повышения своей конкурентоспособности на рынке строительных услуг, подрядные организации должны производить постоянный анализ сметной прибили с целью снижения стоимости строительства и исключение непроизводительных расходов.

     2.3. Оценка износа

     Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости  объекта под влиянием различных  факторов. Обычно, износ измеряют в  процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение стоимости  объекта недвижимого имущества. Согласно Международным стандартам оценки 2001 года различают следующие виды износа:   - физический износ;          - функциональный износ;         - экономический износ;          Физический износ вызывается разрушением объектов недвижимости под воздействием различных факторов(физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация, несвоевременное проведение ремонта и т.д.). Используются несколько методов определения физического износа. Некоторые из них направлены на определение суммы затрат, необходимых для улучшения физического состояния конструкций. Другая группа методов предполагает сравнение объекта оценки с другими объектами, имеющими похожие характеристики.      Функциональный износ связан с развитием передовых технологий, которые позволяют создавать новые объекты, способные более эффективно удовлетворять потребности рынка. Современные методы производства могут привести существующие объекты недвижимости к полной или частичной потере стоимости.                 Функциональный износ или функциональное устаревание вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках оцениваемого вида недвижимости (несовременное объёмно-планировочное решение, устаревшее инженерное оборудование и т.д.). И физический и, функциональный износ присущи самому объекту недвижимости.   Экономический износ происходит в результате воздействия внешних по отношению к объекту недвижимости факторов. Внешние факторы включают в себя все изменения в экономике, влияющие на спрос на товары и услуги, и, как результат, на рентабельность предприятий; изменение ситуации на рынке недвижимости; изменение законодательства; условий финансирования и т.д.           Изучая физические характеристики объекта недвижимости, оценщик должен определить накопленный износ, который представляет собой уменьшение восстановительной или замещающей стоимости улучшений, функциональное и внешнее устаревание или комбинацию всех этих источников.            Износ тесно связан с фактором времени с жизненным циклом объекта недвижимости и представляет собой постепенно нарастающую утрату потребительских свойств объекта недвижимости. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.  Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты, связанные с устранением того или иного вида износа, способствуют повышению стоимости объекта в целом.          Неустранимый износ – это износ, при котором затраты, связанные с улучшением объекта будут выше, чем возможное приращение стоимости этого объекта. 

     2.4. Физический износ

     Физический  износ происходит как под влиянием старения объекта, так и под влиянием внешних условий. Сущность физического  износа проявляется в том, что  с течением времени строительные конструкции, оборудования и здание в целом теряют свои первоначальные свойства и качества. Теряется прочность, жестокость, стойкость конструкций, вследствие этого здания подвергается старению и разрушению.    Кроме факторов внешней среды и срока эксплуатации объекта недвижимости на его старение влияют также соблюдение требований по эксплуатации и содержанию здания, своевременная замена или ремонт различных конструктивных элементов.        Важное значение имеет и динамика физического износа. Разрушающие факторы по-разному влияют на различные конструктивные элементы здания. Эти элементы неодинаковы по прочности, их сроки службы также различны. В процессе эксплуатации различные элементы здания испытывают неодинаковую нагрузку: например лестничные марши и перегородки.   Фактор времени также играет важную роль в определении износа. Физический износ тесно связан с фактическим возрастом здания или сооружения и его предельным сроком службы. Предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого конструктивные элементы здания способны не терять свою прочность. При расчёте износа принимается во внимание также эффективный возраст объекта и срок его экономической жизни.

     Методы  определения физического  износа

     Существуют  различные методы определения физического  износа. Наиболее распространенным в  настоящее время в практике оценщиков  территориальных кадастровых офисов и оценщиков частного сектора является нормативный (визуальный)метод оценки износа. Сущность этого метода состоит в определении количественного показателя физического износа на основе изучения технического состояния основных конструктивных элементов здания или сооружения . Любое строение является системой, включающий в себя все элементы – строительные конструкции, санитарно – техническое оборудование, вентиляционное оборудование и т.д. Каждый из элементов имеет различную долговечность, различный удельный вес в общем объёме здания. Износ объекта определяется путем его тщательного осмотра и определяется в процентах.  Процент износа определяется с учётом общего состояния объекта, которое зависит от условий его содержания, местонахождения, срока службы, вида и качества строительных материалов и конструкций, современности ремонта, степени износа и разрушения основных частей фундамента.            Определение физического износа объектов недвижимости посредством нормативного метода осуществляется в 2 этапа. На первом этапе определяется физический износ каждого конструктивного элемента. На втором этапе определяется физический износ здания в целом с помощью формулы:

                             =                                                        (1.3). 

     где - физический износ здания,;               - износ учтённых элементов строения,;              
       - общий удельный вес учтённых элементов строения,;

  Для определения физического износа конструктивных элементов следует пользоваться «Нормами по оценке принадлежащих гражданам Молдовы ССР, строений для целей государственного страхования» издания 1982 года. Износ каждого конструктивного элемента может быть определён с помощью таблицы 3 «Определение процента износа строений, принадлежащих гражданам, при их поэлементной оценке».    Нормами рекомендуется определять износ для следующих групп конструктивных элементов: фундаменты; стены; перегородки; перекрытия крыши; кровли; окна; двери; полы;         Каждому виду конструктивных элементов соответствуют  пять типов возможных состояний: хорошее, вполне удовлетворительное, удовлетворительное, неудовлетворительное, ветхое. Каждый тип состояния характеризуется специфическими признаками износа, приведенными в таблице 3 указанных Норм, а также степенью износа, устанавливаемый в определённых пределах.          Необходимо отметить,  что определение износа каждого конструктивного элемента в определённой степени носит субъективный характер и зависит от опыта работы и знаний специалиста, проводящего осмотр объекта.  При определении физического износа строения неспециалистами  предпочтительнее пользоваться таблицей 2 «Ориентировочные скидки на износ строений» указанных Норм. Эта таблица может применяться при оценке объекта в целом по физическому объёму или по площади основания.           Специалистами по оценке должны использоваться также таблицы 5- 57 указанных Норм «Процентное отношение стоимости отдельных частей строений в общей их стоимости в зависимости от материала стен и кровли».  Таким образом, с помощью детально разработанной системы норм и нормативов можно определить физический износ любого конструктивного элемент. Однако для Молдовы такие нормативные документы разработаны только для объектов жилья. Другим недостатком визуального метода определения физического износа является старая нормативная база, в которой не отражены современные технологии  и новые строительные материалы. В современных жилых домах складывается иное соотношение конструктивных элементов в стоимости здания.      Достоинством данного метода является то, что его результаты выглядят достаточно убедительно, и их легко перепроверить. Но эти результаты будут всегда субъективными из-за разного уровня квалификации специалистов – оценщиков. Кроме того визуальный метод не учитывает функциональный и экономический износ оцениваемого объекта.       При оценке физического износа могут также применяться метод номинальной стоимости(стоимостной метод) и метод эффективного возраста.  Исходным пункт стоимостного метода является определение стоимости капитального ремонта здания. В этом случае часто используют коэффициент, определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта и восстановительной (номинальной)стоимостью здания на дату оценки с учётом величины фактического физического износа. Расчёты этого коэффициента указывают на нелинейный характер затрат на капитальный ремонт в течении нормативного срока службы.       Такие предварительные оценки могут применяться и для расчёта величины затрат на текущий ремонт здания в составе общих эксплуатационных затрат. Согласно исследованиям специалистов в области эксплуатации зданий и сооружений, общая сумма годовых эксплуатационных расходов для жилых домов составляет 3-5% восстановительной стоимости здания.        Необходимость определения стоимости капитального ремонта возникает в следующих случаях:                                                    1)когда заказчик работ по оценке намеревается в дальнейшем эксплуатировать жилой дом;         2)когда затраты на капитальный ремонт компенсируются в результате продажи объекта(т.е. когда разница в цене отремонтированного и  не отремонтированного дома превышает затраты на капитальный ремонт);     3)когда недвижимость используется в качестве объекта аренды или залога.  Поскольку расчёт износа производиться на основании реальной информации о затратах на восстановление или ремонт изношенных элементов, результаты расчёта износа стоимостным методом считаются достаточно достоверными. Недостатком этого метода является необходимость составления детальных смет на проведение ремонта.   Метод эффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку физической жизни, как физический износ относится к текущей восстановительной стоимости. Из этого вытекает следующая формула:

                               (1.4),

      где И – износ,           ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния конструктивных элементов или здания в целом;  ФЖ – типичный срок физической жизни объекта;     ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни;      ВС – восстановительная стоимость объекта оценки.     С помощью данного метода можно оценить физический износ, как для отдельных конструктивных элементов здания, так и для здания в целом.  При определении физического износа оценщику необходимо обратить внимание на следующие моменты:         1. Следует учесть, что нормативный срок службы здания или сооружения определяется исходя из условия обязательности проведении капитального ремонта. Проведение капитальных ремонтов увеличивает срок службы зданий одинаковой капитальности от 30% до 50%. Непроведение капитальных ремонтов неизбежно приводит к полному разрушению элементов с меньшим сроком службы основных конструктивных элементов.  2. При выполнении оценки объекта недвижимости нельзя пользоваться показателем «нормативный физический износ», который является синонимом показателя «амортизация», применяемым в бухгалтерском учёте по следующим причинам:          - динамика физического износа различна на разных этапах эксплуатации здания;           - реальные условия эксплуатации, а также проведение ремонтных мероприятий существенно отличается от условий, предусмотренных в нормативах;            - при проведении индивидуальной оценки  необходимо изучить состояние конкретного здания, а не пользоваться нормами, разработанными для всех зданий определённой группы капитальности.

3. Методы оценки земельных участков

     Если  рассматривать  землю как экономическое  благо и как товар, можно с  уверенностью констатировать, что предложение  земельных участков является относительно постоянным. В то же время существует несколько исключений из концепции  «постоянства предложения» земли, связанных  как с влиянием природно – климатических  факторов, так и с нерациональной деятельностью человека. Например, приращение земельных участков за счёт аллювиальных процессов или  уменьшение площади участков под влиянием эрозионных процессов, уменьшение количества пригодных для жизнедеятельности человека участков вследствие  загрязнения земли токсичными веществами, снижения плодородия сельскохозяйственных земель в результате неправильного использования агротехнических приёмов, превращения плодородных участков в пустыни под влиянием нарушения экологического равновесия. Земля имеет стоимость, так как она обладает свойством полезности. Земельный участок может использоваться под строительство зданий и сооружений, для ведения сельского хозяйства, для строительства дорог, для создания зон отдыха и т.д. Кроме общей полезности земли, существуют многочисленные факторы, оказывающие влияние на стоимость участка. Все эти факторы необходимо учитывать при определении стоимости земельного участка. Хотя, на первый взгляд, процесс анализа факторов кажется простым, оценка земли требует комплекса факторов на стоимость объекта оценки. Во многих случаях, при выполнении оценки объекта недвижимости, требуется отдельная оценка земли и строений.   Традиционными методами оценки земельных участков являются:  1)    метод сравнения продаж;        2)    метод распределения;         3)    метод выделения;          4)    метод капитализации, включающий:              - прямую капитализацию( технику остатка, капитализацию       арендной платы);                  - дисконтирование денежных потоков;      Все эти методы основаны на применении трех известных подходов к оценке недвижимого имущества. Метод сравнения продаж предполагает использование подхода сравнительного анализа продаж. Методы распределения и выделения отражают затратный подход и подход сравнительного анализа продаж. Методы капитализации арендной платы и дисконтирования денежных потоков предусматривают применение доходного подхода. Остановимся более подробно на последнем методе. 

3.1. Метод капитализации

Прямая  капитализация: техника  остатка

        Техника остатка применяется для оценки земельных участков, в случаях, когда данные о сопоставимых продажах отсутствуют и выполняются следующие условия:           - стоимость строительства известна или может быть достаточно определена;            - чистый операционный доход известен или может быть определён;  - ставка капитализации строения и ставка капитализации земли могут быть определены при анализе рынка недвижимости.     Применение техники остатка осуществляется в следующей последовательности:           1)определяется, являются ли существующие или планируемые к строительству строения наилучшим и наиболее эффективным использованием участка;          2)определяется чистый операционный доход на основе арендной платы, и операционные расходы на дату оценки;      3)часть общего дохода, относящаяся к строению, вычитается из чистого операционного дохода;         4)оставшаяся часть чистого операционного дохода представляет доход, связанный с земельным участком. Эта величина капитализируется путём применения ставки капитализации для земли. Полученная величина будет рыночной стоимостью земельного участка.

Прямая  капитализация: капитализация  арендной платы

     Этот  метод предполагает преобразование арендной платы на землю в рыночную стоимость земельного участка с  помощью ставки капитализации. Арендная плата – это сумма, которую  уплачивает арендатор за право пользования  участком и право занимать участок  в соответствии с условиями договора об аренде. При прямой капитализации  арендной платы предполагается что:           - срок аренды земельного участка неограничен или достаточно велик;  - арендная плата остаётся постоянной в течении всего срока аренды.  Тогда стоимость земельного участка можно определить по формуле: 
 
                                                                                                                 (1.5),  где - стоимость земельного участка;              I  - ежегодный получаемый доход;              r  - ставка капитализации.        Для земельных участков, предназначенных для строительства, ежегодный доход может быть определён как сумма арендной платы, полученной в течение одного года; для участков земли сельскохозяйственного назначения доход может определяться либо как доход от сдачи в аренду, либо как доход полученный от реализации продукции.