Объект недвижимости: сущность и основные признаки

 

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный  технический университет

Факультет дистанционного образования

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Объект недвижимости: сущность и основные признаки»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дата ____________

 

Новосибирск – 2011

Реферат

 

Контрольная работа состоит из введения, теоретической части, практической части, заключения и списка используемой литературы. Объем работы – 19 страниц. Работа содержит 4 рисунка,  1 таблицу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………….4

1. Теоретические аспекты объекта недвижимости…………………………5

1.1 Сущность  объекта недвижимости……………………………………….5

1.2 Основные  признаки объекта недвижимости……………………………7

1.3 Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости и краткая характеристика основных подходов к его оценке…………………………………9

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………….13

2.1 Описание и анализ объекта недвижимости……………………………13

2.2 Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………...14

Заключение…………………………………………………………………...18

Список используемой литературы………………………………………….19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема контрольной работы – «Объект недвижимости: сущность и основные признаки».

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость. Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Однако практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.  Подытоживая все вышесказанное, можно утвердительно говорить об актуальности темы контрольной работы, поскольку в настоящее время данная тема требует постоянного мониторинга и изучения.

Цель исследования – изучение теоретических аспектов, связанных с объектом недвижимости. Для достижения данной цели в курсовой работе решаются следующие задачи:

- изучение сущности  объекта недвижимости;

- исследование  основных признаков объекта недвижимости;

-  изучение  понятия рыночной стоимости объекта недвижимости и анализ основных подходов к его оценке;

- описание и анализ объекта недвижимости;

- проведение  оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования данной работы является 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома. Предмет исследования – определение рыночной стоимости квартиры.

1 Теоретические аспекты объекта недвижимости

1.1. Сущность объекта недвижимости

 

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится  к числу объектов, прямо перечисленных в определении, то есть является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что  его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. [1]

С точки зрения экономики объект недвижимости можно  рассматривать как благо и как источник дохода. Сущностные характеристики объектов недвижимости приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 –  Сущностные характеристики объектов недвижимости.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве  категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая.

Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене. [5, с. 95]

Укрупненная классификация  объектов недвижимости приведена на рисунке 2.

 

Рисунок 2 - Укрупненная  классификация объектов недвижимости.

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.  [2, с. 114]

 

 

 

 

1.2 Основные  признаки объекта недвижимости

 

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов:

Стационарность, неподвижность - признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и так далее.

Совокупность  этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и  составляет основу стоимости объекта  недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости. [6, с.55]

Долговечность объектов недвижимости практически  выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании  бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Объекты недвижимости подразделяются по функциональным признакам на: производственные и непроизводственные объекты.

Кроме основных родовых и функциональных признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно  будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости. 

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической  ценностью, так как предназначены  для длительного пользования  и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. [6, с. 56]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Понятие  рыночной стоимости объекта недвижимости  и краткая характеристика основных  подходов к его оценке

 

Процесс оценки – это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Рыночная стоимость  – это наиболее вероятная   цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Процесс оценки – это последовательность этапов, выполняемых специалистом для определения  стоимости объекта недвижимости.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость.

На втором этапе  процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением  в каждом конкретном случае известных  методов и подходов, позволяющих  избегать непродуктивных затрат и формулировать  требования к необходимой информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. [4, с. 83]

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода к оценке зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых подходов и методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: сравнительный; доходный и затратный (Рисунок 3).

Рисунок 3 –  Группировка подходов и методов  к оценке недвижимости.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. Окончательное  заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять из себя не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости. [4, с. 85]

Основу затратного подхода  к оценке объектов недвижимости составляет совокупность методов оценки, базирующихся на анализе затрат на восстановление или замещение объекта оценки с учетом износа. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Доходный подход – это совокупность методов оценки объекта недвижимости, базирующихся на определении ожидаемых доходов  от него. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. [4, с. 87]

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В основе подхода лежит принцип замещения. Подход предполагает анализ рыночных продаж и используется для оценки большинства объектов недвижимости на активных рынках. Первый этап оценки с использованием сравнительного подхода подразумевает изучение рынка. На втором этапе проводится сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки, а также сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Третий этап включает корректировку цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. На четвертом этапе устанавливается стоимость объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. [8, с. 64]

Скорректированная цена – это цена продажи объекта  сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки. Причем для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя (Рисунок 4).

Рисунок 4 –  Виды корректировок.

Методы расчета  корректировок:

1. Метод парных  продаж заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых  продаж. Парные продажи – продажи  двух объектов, которые имеют  единственное ключевое отличие.

2. Метод валового рентного мультипликатора предполагает использование ВРМ, то есть расчет отношения продажной цены к потенциальному валовому (или действительному) доходу.

3. Относительный сравнительный анализ предполагает внесение корректировок в виде направления изменения цены.

4. Анализ издержек отражает затраты на создание как правило нового объекта недвижимости, которые максимально приближены к рыночной стоимости. Также применяются статистический анализ, графический анализ, используются оценки экспертов и прочее. [8, с.65]

2. Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание  и анализ объекта недвижимости

 

На момент определения  рыночной стоимости объект недвижимости, находящийся по адресу г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40., представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома.

Опишем подробнее  район окружения объекта оценки. Окружающая застройка представляет собой жилые здания. Градостроительная зона и соответствие зонированию -  это зона жилой застройки. Транспортная доступность хорошая. Остановка общественного транспорта  - «Куприна», находится в непосредственной близости с домом  (транспорт - автобус, маршрутное такси). В окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован. Здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон, интернет). Социальная инфраструктура района развита гармонично. Развитая инфраструктура района делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Проанализируем  количественные и качественные характеристики объекта недвижимости. Здание, где находится объект недвижимости, представляет собой 5-этажный панельный жилой дом, год его постройки 1965 год. Данных о дате проведения последнего капитального ремонта нет. Фасад здания находится в хорошем состоянии. Объект недвижимости, подлежащий оценке, - это квартира. Назначение - жилое. Общая площадь - 57,6м². Жилая площадь - 43м². Количество комнат – 3. Этаж – 5. Объект оценки находится в общей совместной собственности без каких-либо обременений. Внутренняя высота помещений – 2,56 м. Санузел - совместный. Есть балкон. В квартире устроены деревянные полы. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии. Ремонт в квартире не производился с момента постройки дома. Общее состояние квартиры - удовлетворительное.

2.2 Оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости

 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости будем производить сравнительным подходом, поскольку объект оценки не уникален, есть возможность подобрать аналоги к объекту, схожие с ним по основным характеристикам,  информация по схожим сделкам исчерпывающая. Данный подход позволит учесть мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

На дату оценки были проанализированы совершенные  сделки по продаже объектов, 3 из которых  были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. В качестве источника информации использованы сведения раздела «Недвижимость» интернет портала НГС (http://realty.ngs.ru/?menu). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 м² объектов-аналогов.

Расчет рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода объекта недвижимости и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости и каждого объекта-аналога сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект  оценки	Аналог  №1	Аналог  №2	Аналог №3
Местоположение	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина, д.63, кв.40	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина, д.63	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина,д.59	Новосибирск, Дзержинский  район, ул.Есенина,д.61
Цена продажи (предложения), руб./м2	--	31 896	32 786	36 666
Передаваемые  права	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности
Продолжение таблицы 1
Корректировка на передаваемые права	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 896	32 786	36 666
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке
Корректировка на условия продажи	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 896	32 786	36 666
Наличие торга	Торг	Торг	Торг	Торга нет
Корректировка на торг	--	-5%	-5%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Дата продажи (предложения)	январь 2011г.	январь 2011г.	январь 2011г.	январь 2011г.
Корректировка на дату продажи (предложения)	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Тип помещения, его конструктивное решение	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом	5 - этажный панельный  жилой дом
Корректировка на тип помещения	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 301	31 146	36 666
Общая площадь, м2.	57,6	58	61	60
Продолжение таблицы 1
Корректировка на общую площадь	--	-1%	-1%	-1%
Скорректированная цена, руб.	--	29 997	30 834	36 299
Наличие балкона (лоджии)	есть	нет	есть	есть
Корректировка на наличие балкона (лоджии)	--	+2%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	30 596	30 834	36 299
Этаж	5/5	1/5	2/5	2/5
Корректировка на этажность	--	+2%	-2%	-2%
Скорректированная цена, руб.	--	31 207	30 217	35 573
Техническое состояние	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное	Удовлетворите-льное
Корректировка на техническое состояние	--	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.	--	31 207	30 217	35 573
Удельный вес	--	0,3	0,4	0,3
Скорректированная цена, руб.	--	9 362	12 086	10 671

 

Подробнее проанализируем расстановку корректировок. При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%. При проведении корректировок на общую площадь учитывалось небольшое различие в общей площади представленных аналогов с объектом оценки, поэтому корректировка принята в размере - 1%. При проведении корректировок на наличие балкона (лоджии) и на этажность были приняты корректировки  в размере 2%. Расстановка удельных весов зависела от количества и величины корректировок, внесенных в цену аналогов.

С учетом все перечисленных сведений, средневзвешенная стоимость 1 м² оцениваемой недвижимости, определенная с использованием сравнительного подхода, составила 32 119 рублей (9 362 руб. + 12 086 руб. +10 671 руб. = 32 119 руб.).

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 1 850 000 рублей. (32 119 руб./м² * 57,6 м² = 1 850 054 руб.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

К объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость.

Имея в качестве составной части земельный участок, все объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов. Объекты недвижимости подразделяются также по функциональным признакам. Кроме основных родовых и функциональных признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости – это наиболее вероятная   цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении рыночной стоимости различают 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Объектом исследования данной работы является 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома. Предмет исследования – определение ее рыночной стоимости. 

В результате проведенного анализа с использованием сравнительного подхода выявлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 1 850 000 рублей.

 

 

 

Список  используемой литературы

 

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. – М.: Наука, 2005г.
3. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь - справочник. – М.: ИТРК РСПП, 2000г.
4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004г.
5. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и Статистика, 2004г.
6. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2002г.
7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: Наука, 2006г.
8. Экономика недвижимости: методические указания / Под ред. И.И. Вайданич, В.Н. Митрофанова, А.М. Евсевич. - Тамбов: Изд-во ТГТУ, 2009г.