Обмен жилыми помещениями

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..2

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ  ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ  ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История регулирования обмены жилых помещений……………………….5

1.2 Понятие  жилого помещения………………………………………………….9

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ  ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ  ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Отличие  обмена от мены жилых помещений,  замена жилых помещений……………………………………………………………………….12

2.2 Обмен жилыми помещениями по договору социального найма…………16

2.3 Обмен жилых помещений на праве собственности…………………….....20

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в Российском законодательстве ………………………………………………………………...23

3.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным………..26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….30

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………..34

ПРИЛОЖЕНИЯ 
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. Обмен жилыми помещениями  сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых  помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный  с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как  один из элементов субъективного  права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно  трактовать и как один из случаев  изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью  подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как  достаточно обособленный институт жилищного  права.

При возможности  свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто  могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более  удобную часть города (что, кроме  всего прочего, снижает затраты  органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт  и т.д. и т.п. Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как С.С. Алексеев, Г.Н. Амфитеатров, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басин, О.В. Батова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, Н.В. Грошева, Л.Ю. Комаров, Т.Н. Конякина, В.П. Марткович, П.И. Седугин, М.Ю. Тихомиров, и другие.

В настоящее  время тема обмена жилыми помещениями  недостаточно разработана в научной  литературе, а ведь в недалеком  прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали  свои труды именно этой сделке с  недвижимостью.

Объектом  исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании  договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы  российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также  защиту прав граждан при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного  права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного  вида сделок.

Задачами  исследования являются:

• рассмотрение вопросов истории развития понятия обмена жилыми помещениями по договору социального найма;
• рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;
• рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;
• скорректировать понятие обмена по жилищному законодательству;
• определение отличия обмена от мены, замена жилищных помещений как сходных понятий;
• показать права граждан при обмене жилыми помещениями и выявить проблемы защиты этих прав;
• сделать соответствующие выводы и предложения по исследуемой теме.

Методы  исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

По структуре  работа состоит из введения трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка и приложения.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ  ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ  ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История  регулирования обмены жилых помещений

За нанимателем  в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда  законодательством в известных  пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной  из важнейших форм реализации этого  права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен  жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные  акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся  к началу 20-х гг. Постановление  Президиума Моссовета "Об улучшении  жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация  обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК  СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике"¹ и в других постановлениях.

Следует отметить, что с момента возникновения  советского государства регулированию  жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом  свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию  общественных отношений преимущественно  административными методами не могли  не сказаться на том, что и обмен  жилыми помещениями сформировался  в усложненную юридическую конструкцию.

Обмену  жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями  производится со взаимной передачей  прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Если исходить из того, что  обмен помещениями - это перевод  долга, следовало бы признать, что  к наймодателю переходит право  взыскания соответствующей суммы  с нового нанимателя.

Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что  наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий  ремонт жилых помещений, а при  освобождении помещения - сдать его  в надлежащем состоянии.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все  случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении  договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма  жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой  комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения  мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена².

Вместе  с тем и перевод долга, и  уступка требования допускаются  в том случае, когда содержание обязательства и при новом  должнике и при новом кредиторе  остается в неизменности.

Права и  обязанности возникают из новых  договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые  помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения  нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера  жилого помещения, полученного в  порядке обмена"³.

Действительно, для сторон, вступающих в договор  обмена жилыми помещениями, интерес  представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение  и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права  и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Исходя  из изложенного, можно сделать вывод  о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного  найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений  в домах муниципального жилищного  фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и  при обменах ведомственной жилой  площади как разновидности государственного жилья. К тому же отказ организации  на обмен мог быть также обжалован  в судебном порядке.

Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать  правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т.д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине.

Однако  нетрудно заметить, что все перечисленные  Типовыми договорами найма жилого помещения  права и обязанности сторон предусматривались  в первую очередь законом - ЖК РСФСР.

По мнению других авторов, правоотношение может  изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии  его субъектов. Не исключена также  возможность изменения правоотношения в обоих направлениях⁴.

Обмен жилья, занимаемого по договору социального  найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ⁵ 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК.

Справедливости  ради следует отметить, что эта  новелла нового Жилищного кодекса  РФ расположена в том числе  в ст. 74, которая именуется "Оформление обмена жилыми помещениями между  нанимателями данных помещений по договору социального найма", что дает основание  для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может  приветствоваться.

1.2 Понятие  жилого помещения

Жилое помещение  должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового.

Так, в  Жилищном кодексе РСФСР 1983 года⁶ отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"⁷ при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.

Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность  для проживания граждан. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Прежде  всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого  имущества, а именно быть прочно связанным  с землей, причем настолько, что перемещение  этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак  недвижимых вещей закреплен в  п. 1 ст. 130 ГК РФ. Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно  с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47⁸, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Жилое помещение  должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом  регулировании"⁹ должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. В соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"¹⁰ должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

На основании  вышеизложенного можно прийти к  следующему выводу, что предназначенность  для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость  внесения соответствующих изменений  в нормативно-правовые акты, в которых  говорится только лишь о пригодности  для проживания.

Другое  дело, что жилое помещение, пригодное  для постоянного проживания, может  быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено  для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются  для их временного использования (гостиницы, общежития).

Кроме того, жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма, должно соответствовать установленным  нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный  размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей  площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина¹¹.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ  ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ  ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Отличие  обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия. Дело в том, что мена —  это сделка, где обе стороны  являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда  обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности  местных властей либо ЖСК и  т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере.

Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход  права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом —  договор фиксирует переход права  собственности. Следовательно, есть основания  говорить о двух самостоятельных  видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход  права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права  собственности не происходит.

Имеются и другие разграничительные  черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно  выделить из процедуры их осуществления:

— при обмене жилыми помещениями  обязательно является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ — договор мены;

— обмен жилья производится в  бюро по обмену жилыми помещениями  при исполкоме местного совета или  самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой  также является государственная  регистрация последнего;

— согласие об обмене жилыми помещениями  вступает в силу с момента получения  ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

— для обмена жилья от каждой стороны  необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

— по договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет  при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья;

— мена жилья на другое имущество  является возможной. Обмен предусматривает  вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

— обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма  жилья каждой из сторон, поскольку  их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями  найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

— при обмене жилья не допускается  ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

1. Мена жилья и обмен жилыми  помещениями являются двусторонними  платными гражданско-правовыми договорными  правоотношениями, которые не опосредованы  денежным предоставлением и направлены  на смену вещного права и  возникают при реализации лицом  права на жилье. Указанные черты  являются общими для этих договоров. 
2. Мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

3. Обмен жилого помещения, находящегося  на условиях найма, на жилье,  находящееся в частной собственности,  необходимо рассматривать как  смешанный договор с элементами  мены и обмена жилыми помещениями.  Поэтому в отношении возникающих  правоотношений следует использовать  нормы как мены, так и обмена  и соответствующих частях договора.

4. В нотариальной практике при  мене жилыми помещениями, находящимися  в частной собственности, следует  использовать название «Договор  мены». Использование на практике  термина «Договор обмена жилья»  является ошибочным и не отвечает  действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может  быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также  с доплатой (когда обменивается имущество  разной стоимости). 
 
Операции с недвижимостью, Фактор

Замена жилого помещения

Обмен, мена, замена жилого помещения - понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно  различаются. 

Что касается замены жилого помещения, то, как следует  из ст. 81 ЖК, наниматель жилого помещения  по договору социального найма, общая  площадь которого на одного члена  семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно  с ним членов его семьи, в том  числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения  меньшего размера взамен занимаемого  жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое  помещение в течение трех месяцев  со дня подачи соответствующего заявления.

При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным  законодательством и законодательством  субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений. 

Замена  производится гражданам, занимающим жилое  помещение: 

- на основе  договора социального найма, коммерческого  найма или договора безвозмездного  пользования, по соответствующему  договору;

- на праве  собственности, по договору мены.  

Вопрос  о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными  трудностями, вызванными оплатой "излишков" площади, превышающих норму предоставления.

Соответственно, замена недопустима, если предоставляется  большее помещение - в этом случае происходит нецелевое использование  государственного и муниципального жилищного фонда.

Представляется, вторым случаем замены жилого помещения  может быть предоставление жилого помещения  на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями  опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена  жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом  на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие  на учете как нуждающиеся в  улучшении жилищных условий, и недопустима  замена, если в результате возникнут  основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении  жилищных условий.

Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения  решения о замене помещения - все  это должно найти отражение в  законе субъекта Российской Федерации.

2.2 Обмен жилыми помещениями по договору социального найма

      Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. 
В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права. 
Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в состоянии также оплатить и оставшуюся часть взноса за приобретенную в порядке обмена кооперативную квартиру. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Все это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения. 
В результате действующее жилищное законодательство теперь допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам - в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья¹². Не предусматривается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос). Обмен же жилыми помещениями между их собственниками оформляется традиционным гражданско-правовым договором мены¹³, а не рассматриваемым договором обмена жилыми помещениями.