Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания

Министерство  образования и науки Челябинской  области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального  образования

(среднее специальное  учебное заведение)

Южно - Уральский  многопрофильный колледж (ЮУМК)

 

 

 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Обоснование рыночной

стоимости производственно-административного здания.

 По МДК. 04.01. «Оценка недвижимого

 Имущества» 

ПМ 04. «Определение стоимости 

Недвижимого имущества»

КП. 120714 001 ПЗ.

 

 

 

 

Руководитель  проекта:

----------------------- Хафизова А.Ф.

-----------  ----------------------2013 г.

Разработала студентка группы З-31

------- Злоказова М.С.

-------- ------------------- 2013 г

 

 

Г. Челябинск 2013 г.

 

 

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….3

1. Понятие недвижимости  и значение ее оценки………………………………...5

1.1. Особенности рынка  недвижимости…………………………………………..5

1.2. Понятие, принципы и  цели оценки недвижимости………………………….6

1.3. Оценка бизнеса как  экономическая категория………………………………7

2. Доходный подход к  оценке коммерческой недвижимости………………….11

2.1. Метод дисконтированных  денежных потоков……………………………..13

2.2. Метод капитализации  дохода………………………………………………..16

3. Оценка торгового центра  методом капитализации доходов………………...18

3.1. Анализ сферы  деятельности оцениваемой компании……………………...18

3.2. Анализ условий  аренды имущества…………………………………………19

3.3. Анализ рассматриваемой компании……………………….………………21

3.4. Итоги деятельности  компании………………………………….…………23

    3.4.1 Анализ ставок аренды производственных зданий…………………..............................................................................................24

 

3.5. Предварительная  оценка бизнеса методом дисконтированных  денежных потоков……………………………………………………………………………………32

Заключение……………………………………………………………………….41

Приложение………………………………………………………………………44

Список литературы………………………………………………………………..51

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В рыночной экономике  весьма распространены сделки по продаже  успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также долей в них. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса.

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет получать их собственник капитала предприятия, и с каким риском это сопряжено.

Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли.

Актуальность  темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный.

Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке производственно-административного здания.

Для реализации поставленной цели подлежат решению  следующие задачи:

  1. рассмотрение понятия коммерческой недвижимости;
  2. определение основных аспектов оценки недвижимости;
  3. изучение сравнительного, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
  4. описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
  5. составление оценки производственно-административного здания на определенном примере одним из методов оценки недвижимости.

Объектом исследования является прибыль от сдачи в аренду помещения ОАО «Уральская теплосетевая компания» и как следствие ее рыночная стоимость, предметом – выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости.

При проведении оценки коммерческого объекта можно  использовать непосредственно 3 метода – затратный, сравнительный и  доходный.

Теоретическую основу работы составили пособия  и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, А.Г. Грязнова, Н.Н. Кузьминов, Н.Е. Симионова, Е.И. Тарасевич и др.

Практическая  значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты осуществления сделок аренды коммерческой недвижимости; проведен анализ наиболее оптимального метода оценки недвижимости, используемого при оценке доходности коммерческой недвижимости; на конкретном примере произведена оценка действующей теплосетевой компании, основной деятельностью владельца которого является покупка тепловой энергии у источников-производителей и ее дальнейшей поставки потребителям, целенаправленное развитие систем теплоснабжения в городах. Кроме поставок тепловой энергии различным группам потребителей, Уральская теплосетевая компания обеспечивает техническую эксплуатацию и модернизацию объектов теплоснабжения.

 

1. Понятие недвижимости  и значение ее оценки

1.1. Особенности  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные  вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения – это  вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость – это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.1

Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных цен образующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.2

 

1.2. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости

 

Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  1. здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  4. стационарные сооружения благоустройства территории участка;
  5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  6. другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

 

 

 

1.3. Оценка бизнеса как экономическая категория

 

С развитием  отечественной рыночной экономики  у российского собственника появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных – вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.

Существующие  теории оценки стоимости компаний и  их активов имеют многовековую историю. В частности, правила экспертной оценки бизнеса по продажной рыночной стоимости были разработаны известным немецким ученым-математиком Г. Лейбницем еще в XVIII веке. Первые упоминания об оценке как методе бухгалтерского учета и рекомендации по его использованию при учете в продажных ценах и по себестоимости появились еще раньше – в XVI веке в трудах основоположников бухгалтерского учета Л. Пачули и А. Ди Петро.3 Сложившиеся за рубежом традиции и основные подходы, не только суммирование затрат по конкретному имущественному объекту в денежном выражении, но и множество других весьма интересных методов, вполне могут быть применимы для проведения оценки бизнеса в современных российских условиях.

Иногда среди  специалистов возникает мнение о  том, что профессиональная оценка не является самостоятельной областью научных знаний, поскольку для ее осуществления используются различные методы, сформированные в рамках других наук: учетные оценки – заимствованные из бухгалтерского учета, финансовые – из теории финансов, рыночные – из макроэкономики и т.д.

В современных  условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого рода.

Во-первых, это  товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью  отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться  может как вся система в  целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность  в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании купли-продажи.4

Весь процесс  оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели – одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках одной работы.

Таким образом, при оценке недвижимого имущества  коммерческого назначения оценщик  должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:

  1. Повышения эффективности текущего управления компанией;
  2. Определения стоимости в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность компании и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от компании;
  3. Определения стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;
  4. Реструктуризации компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;
  5. Разработки планов развития компании;
  6. Определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;
  7. Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
  8. Определения стоимости объекта для базы налогообложения.5

В зависимости  от целей оценки и обстоятельств  бизнес может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется  точное определение стоимости.

Понятие стоимости  бизнеса (компании) имеет множество  интерпретаций. Общепринятые стандарты  стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к  оценке. В литературе, посвященной  оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре основных стандарта оценки:

  1. обоснованной рыночной стоимости;
  2. обоснованной стоимости;
  3. инвестиционной стоимости;
  4. внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные  стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Обычно в  мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса соответствует стандарту  обоснованной рыночной стоимости, где  основными факторами, определяющими рыночную стоимость бизнеса, являются: спрос, настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса, затраты на создание аналогичных компаний, соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов, степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

 

2. Доходный подход  к оценке коммерческой недвижимости

 

Оценка бизнеса  с применением методов доходного  подхода осуществляется на основе доходов  предприятия, тех экономических  выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом).

Оценка бизнеса  с применением методов доходного  подхода основана на принципе, что  потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии (бизнесе) больше, чем она может принести доходов  в будущем.

Приведение  будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.6

Применение  методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса  методами доходного подхода, являются:

  1. Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.
  2. Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.
  3. Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.
  4. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
  5. Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
  6. Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
  7. Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
  8. Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.7

Основными методами доходного подхода являются:

  1. метод дисконтированных денежных потоков.
  2. метод капитализации дохода.

Оценка бизнеса  методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:

  1. подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
  2. прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
  3. расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
  4. расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.

При поведении  оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.

Используемая  ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

    1. ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
    2. для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

 

 

 

 

 

2.1. Метод дисконтированных денежных потоков

 

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в  том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.

Для оценки бизнеса  в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

  1. чистый денежный поток;
  2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
  3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
  4. чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
  5. величина выплачиваемых дивидендов.8

Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:

, (2.1)

 

где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;

Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).9

Формула может  иметь и следующий вид:

 

, (2.2)

 

где Rt – результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;

Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;

Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).10

Выбор оценщиком  показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

Показатель  дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации, исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов, определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.

Основными элементами денежного потока, принимаемыми к  расчету, являются:

  1. чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
  2. амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
  3. минус капитальные вложения;
  4. увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
  5. уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.11

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

Основными способами  определения ставки дисконтирования  являются:

  1. модель оценки капитальных активов;
  2. способ кумулятивного построения;
  3. способ арбитражного ценообразования.

Если поступление  денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним  из следующих способов:

  1. путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
  2. путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.

 

 

 

 

2.2. Метод капитализации дохода

 

Метод капитализации  дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.

Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости, и определяется по формуле:

 

V = I/ R = NOI/ R, (2.3)

 

где V – стоимость недвижимости;

I – операционный доход, прибыль;

R – ставка капитализации, в%.

Для оценки бизнеса  в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

  1. чистый денежный поток;
  2. чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
  3. чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
  4. чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
  5. величина выплачиваемых дивидендов.12

Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания 📙 Курсовая → 🆔 145445

Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания 📙 Курсовая → 🆔 145445

Обоснование рыночной стоимости производственно-административного здания