Ограниченное вещное право пользования землей, его разновидности и значение

МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ 

ФГОУ  ВПО «ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 

АГРАРНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ  К.Д. ГЛИНКИ» 
 

Кафедра налогов и права 
 
 
 
 
 

К у р с о в  а я    р а б о т а 

по  дисциплине

«Римское право» 
 

Ограниченное  вещное право пользование землей,

его разновидности и  значение 
 
 
 

Выполнила: студентка

заочного  отделения

экономического  факультета

специальность «Юриспруденция»

Майорова  И.В.

Шифр: ЮВВ – 10613

Проверила: _________

Минина  Н.В. 
 
 
 
 
 
 
 

г.Воронеж

2010

СОДЕРЖАНИЕ 
 
 

Введение             3 

1. Разновидности ограниченного вещного права пользования землей.

1.1. Сервитуты           5

1.2. Эмфитевзис                           15

1.3. Суперфиций                  20

1.4. Залог                   23 

Заключение                    25 

Список  литературы                 28 

Приложение №1                  29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

         Как свидетельствует  вся история цивилизации, включая ее современный этап, право частной собственности на землю никогда не было и объективно не может являться единственной правовой формой отношений землепользования. В силу естественной ограниченности пригодной для использования земли неизбежно возникают не только многочисленные ограничения прав собственников земельных участков, установленные в публичных интересах, но и признаваемые законом возможности определенного (ограниченного) использования этих участков другими лицами (несобственниками).

        Нормы части второй Гражданского Кодекса о продаже недвижимости и пожизненном содержании с иждивением прямо отразили ситуации, в которых собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные лица, что неизбежно влечет появление ограниченных вещных прав на недвижимость у приобретателей (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 555, ст. 604 ГК). Кроме того, нормы о продаже (об аренде, ренте, ипотеке, сервитуте) недвижимости, а также о государственной регистрации соответствующих сделок и составляют в настоящее время законодательную основу оборота (т.е. рынка) земельных участков, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц. Они же, по сути, являются законодательной базой существования ограниченных вещных прав на землю.

        Право собственности и другие вещные права на землю и сделки с земельными участками между различными собственниками и субъектами иных вещных прав, включая фактически допускаемое законом наследование земельных участков, т.е. их оборот как часть имущественного, гражданско-правового оборота, в настоящее время, безусловно, являются институтами гражданского (частного) права. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной собственности (ст.ст. 8-11 Закона Воронежской области от 13.05.2008г. №25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области»), обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель (ст. 7 Земельного Кодекса) и их учетом и т.п.

        Наличие и использование ограниченных вещных прав на землю существенно снижает остроту политико-экономических споров о допустимости и границах частной собственности на землю, переводя их в практическую (юридическую) плоскость реального использования этого важнейшего природного ресурса (не говоря уже о том, что само право собственности на землю в современных развитых правопорядках столь же естественно и неизбежно подвергается настолько серьезным ограничениям, что по своему юридическому содержанию становится скорее типичным ограниченным вещным правом, нежели традиционно понимаемым широким правом собственности). Любопытно, что такие ограничения теперь возникают не только в общественных (публичных), но и в частных интересах. Таково, например, по действующему российскому законодательству право собственности плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, который, став собственником земельного участка (или иной недвижимости), не вправе его отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять без согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 604 ГК), а также обязан не допускать снижения стоимости этого имущества при его использовании в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст. 604 ГК). Очевидно, что как границы права собственности плательщика ренты, так и пределы осуществления им этого права, установлены в интересах получателя ренты - его контрагента по договору (1).

         Еще в древние  времена римское право устанавливало  границы власти отдельных собственников  с тем, чтобы не мешать другим таким  же собственникам и дать возможность  им сосуществовать, тем самым обеспечивая общественные интересы. Законы XII Таблиц устанавливали конкретные ограничения прав собственника земельных участков в отношении соседей. Классическое право решает проблему уже принципиально, запретив какое-то ни было злоупотребление правом (Гай, 1.5.3).

         По Законам XII Таблиц собственник участка обязан был допускать на свой участок через день соседа для собирания плодов, упавших с соседнего участка; не обязан терпеть надстройку соседа над границей своего участка, выпячивание стены более чем на полфута; обязан допускать за определенное вознаграждение проход через свой участок к оказавшимся на нем местам погребения и др.

         Права на чужие вещи (iura in re aliena) имеют своим объектом чужую вещь, поэтому они являются вещными правами. Им, как и всем вещным правам, присущ абсолютный характер, т.е. они защищаются против всех, в том числе и собственника. Вместе с тем, если собственник осуществляет над вещью полное господство как над своей, право на чужую вещь представляет его субъекту ограниченное использование вещи в строго очерченных рамках. Однако право на чужую вещь может заключаться в использовании почти всех правомочий собственника, оставляя ему голое право. Так, эмфитевзис как право наследуемой долгосрочной аренды земли предоставляет эмфитевте очень широкие полномочия в отношении чужой земли, тогда как сервитут позволяет сервитуарию лишь пользоваться чужой землей в каком-то одном направлении, например проходить, проезжать по чужому участку.

         Римскому праву  были известны четыре категории ограниченных вещных прав пользования землёй: сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, залог (2). 

1 - Копылов,  А.В. Вещные права на землю  в римском, русском дореволюционном  и современном гражданском праве  [Текст]: Моногр. / А.В. Копылов. – М.:, Статут, 2000. – с. 3, 4.

2- Баринова, М.А. Римское частное право [Текст]: учебное пособие для вузов/ Баринова М.А., Максименко С.Т.. – М.: «ЗАО «Юстицинформ», 2006. – 208с. Система Гарант. 

1. Разновидности ограниченного  вещного

права пользования землей. 

1.1. Сервитуты

    Возникновение земельных сервитутов. Земельные сервитуты (от слова servire — служить: один земельный участок служит потребностям другого участка) - самое старое и первоначально единственное ius in re aliena. Дело в том, что местность, на которой находился Древний Рим, была холмистой и не изобиловала водой, вследствие чего в условиях раздробления общей собственности на землю для ведения эффективного сельскохозяйственного производства возникла необходимость ограничить правомочия пользования мелких землевладельцев в пользу их соседей. Поэтому уже в Законах XII таблиц (VII.7) встречаются упоминания о четырех исторически первых сельских повинностях, таких как: iter - право прохода и проезда верхом; actus - право прогона скота и проезда в легких повозках; via - право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; aquaeductus - право провести воду через чужую землю².

   Несколько позднее, с развитием города Рима, который стал оживленным центром бурно растущего римского государства, возникает новая категория земельных сервитутов - городские сервитута (servitutes urbanorum). Вероятно, впервые такой вид сервитутов возникает в Риме после нашествия галлов, когда разоренный город начинает обустраиваться на новый лад. При восстановлении города изменился сам характер застройки. Вместо прежних изолированных друг от друга одноэтажных домов с окнами, выходящими во двор, теперь появляются строения, тесно примыкающие друг к другу, нередко многоэтажные и имеющие окна на улицу. Такая теснота построек и вызвала появление городских сервитутов (servitus oneris ferendi - право опереть свое здание на часть соседнего дома, servitus non prospectui offendatur - право требовать, чтобы постройка соседа не портила вид из окна, и т.д.). В это же время появляются и новые сельские сервитуты (aquaehaustus - право черпания воды из водоема, находящегося на чужом участке; право выгона скота на водопой - pecoris ad aquam appulsus и т.д.).

   При объяснении сущности сервитутного права римские юристы конца Республики и начала Империи, признав за ним значение особого ius in re, рассматривали сервитут как выделенную из права собственности составную часть, т.е. отдельное правомочие, принадлежавшее ранее собственнику, затем переданное сервитуарию, вследствие чего такое право приобретало самостоятельный, независимый от собственности характер. По сути, речь шла о «раздроблении» права собственности. Однако такая трактовка вряд ли может быть признана обоснованной, поскольку, во-первых, если бы собственник выделял из предоставленного ему права отдельное правомочие в пользу субъекта ius in re, то он лишился бы возможности самому осуществлять его до окончания действия земельной повинности. На деле же собственник участка, обремененного, например, правом проезда соседа, отнюдь не терял возможности ездить по отведенной дороге самому. Во-вторых, при прекращении сервитута в этом случае собственнику пришлось бы каждый раз заново приобретать выделенное правомочие. На деле же собственность консолидируется сама собой с момента уничтожения сервитута. Таким образом, речь идёт не об изъятии или перенесении составных частей права собственности на сервитуария, а об ограничении свободы собственника в отношении его имущества. Любое ограниченное вещное право (в том числе и сервитут) представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником.

    Понятие и признаки земельных  сервитутов. Земельный (предиальный) сервитут (servitus praediorum) - право пользования землевладельца чужим соседним участком в том или ином отношении.

    Это определение может быть проиллюстрировано  следующим образом: после смерти собственника принадлежавший ему земельный участок перешел в порядке наследования к двум его сыновьям, в связи с чем землю пришлось разделить на две равные по площади части, одна из которых имела непосредственный выход к берегу протекавшей поблизости реки, а другая была лишена такого преимущества. В этом случае приобретатель второго участка получал в собственность экономически менее ценное имущество, так как для эффективного сельскохозяйственного производства требуется проведение гидромелиоративных мероприятий, связанных со значительным расходом воды, прямого доступа к источнику, которой этот собственник не имел. Следовательно, для нормального использования такого имения его обладатель должен был получить право провести водопровод из реки через землю соседа. Такое право и будет в данном случае предиальным сервитутом. Соответственно, земельный надел, имевший географически более выгодное положение (возможность пользоваться водоемом), назывался служащим (praedium serviens), так как мог быть полезен не только своему собственнику, но и служил определенным образом (место, через которое проложены трубы водопровода) собственнику менее ценного соседнего участка, являвшегося господствующим (praedium dominans).

   Для признания недвижимости praedium serviens и praedium dominans требовались два условия:

   1) utilitas - одно имущество (господствующий участок) должно было иметь определенную хозяйственную выгоду в другом (служащем, или подчиненном). Выгода, предоставленная предиальным сервитутом, должна была иметь постоянный, а не случайный характер (не разовый забор воды из соседского источника, а устойчивое потребление влаги);

   2) vicinitas - требуется, чтобы поземельные имущества были соседними. Чаще всего под этим подразумевалось наличие общей границы между имениями, но иногда непосредственного соприкосновения не требовалось.

   Что касается признаков, свойственных только сервитутам, то среди них различались следующие:

   1. Servitus in faciendo consistere non potest - сервитут не может создать для управомоченного лица возможности требовать от собственника служащего участка совершения положительных действий, поскольку сервитут является вещным, а не обязательственным правом. Обязанное лицо должно либо терпеть (pati) известные действия со стороны управомоченного соседа (например, прогон скота через участок к водопою), либо воздерживаться (non facere) от собственных действий в отношении своей земли, которые оно смогло бы совершить при отсутствии сервитута (нельзя прорыть канаву, препятствующую проезду через дорогу, которой пользуется сервитуарий).

   2. Servitus servitutes esse non potest - сервитут не может быть обременен собственным сервитутом, поскольку всегда остается в пределах тех двух вещей, которые связаны отношением господства и подчинения.

   3. Nemini res sua servit iure servitutes - нельзя установить сервитут для себя на собственную вещь, так как собственник вправе пользоваться своим участком во всех отношениях не по праву сервитута, а на основе права собственности. В случае перехода служащей вещи в собственность сервитуария соответствующий сервитут на нее прекращался.

   4. Servitutes dividi non possunt - часть сервитута не может иметь самостоятельного правового существования, сервитут неделим. Так, если после смерти владельца господствующего имения, который обладал правом прохода, остались его правопреемники, поделившие участок на несколько частей, то упомянутый дорожный сервитут не мог быть разделен между ними, т.е. унаследованное имение продолжало бы обременять praedium serviens как единое целое.

   5. Sine utilitate servitus consistere nequit - сервитут должен представлять конкретный интерес (utilis esse) для управомоченного лица, быть ему полезен. Не может быть признано сервитутом ограничение собственника в совершении определенных действий в отношении своей земли, если это не дает другому лицу никакой выгоды.

   Отличия собственно земельных сервитутов от личных заключались в следующем:

   - servitutes praediorum предполагали наличие двух соседних земель, одна из которых являлась praedium dominans, а другая - praedium serviens, и были бессрочными, поскольку принадлежали субъекту данного ius in re не как конкретному индивидууму, а как собственнику praedium dominans. А значит, с его смертью такой сервитут не прекращался, а следовал судьбе господствующего участка - переходил к новому его приобретателю;

   - в отличие от вещных, servitutes personarum, во-первых, не обязательно были связаны с пользованием чужой земельной недвижимостью; во-вторых, для их существования не требовалось наличия господствующей вещи, и, в-третьих, срок их действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта, поскольку личные сервитуты принадлежали сервитуарию не как собственнику определенного имущества, а как конкретной личности.

    Виды  земельных сервитутов. Дать исчерпывающий перечень всех servitutes praediorum в римском частном праве невозможно, так как в пределах, установленных законом, частные лица могли учреждать разнообразнейшие сервитуты в зависимости от целей конкретного частного хозяйства. Земельные сервитуты подразделялись на сельские (servitutes praediorum rusticorum) и городские (servitutes praediorum urbanorum). Принцип такого деления определялся характером господствующего участка. Если он использовался для сельскохозяйственных целей, то имел место сельский сервитут, если же предназначался под постройку, то речь шла о городском сервитуте. Однако сельские сервитуты могли возникать не только для пользы земли, приспособленной под обработку, но также и в отношении вообще незастроенных участков (например, как право для выгрузки или сушки).

   Сельские  сервитуты, в свою очередь, подразделялись на дорожные, водные и иные сервитуты. К дорожным относились:

   1) iter - право прохода пешком, проезда верхом на лошади и возможность быть проносимым в носилках по дорожке, пролегающей по соседнему участку.

   2) actus - право прогонять через соседскую землю скот. Обычно этот сервитут включал в себя и право проезда в повозке, и iter. Однако, и право проезда в повозке, и право простого прохода (iter) могли быть исключены из actus соглашением сторон, а первое еще и тем, что отведенная дорога будет слишком узка для повозки. Общим свойством и iter, и actus было то, что их осуществление не требовало определения конкретной тропы или дороги, управомоченный субъект мог в каждом конкретном случае по своему усмотрению прокладывать путь через служащий участок².

   3) via - право проезда на телеге с тяжелой поклажей (камнями, бревнами). Этот сервитут включал в себя все функции iter и actus, а также право проволакивать камни и нести прямо шесты и копья (т.е. право на свободное пространство над путем в высоту копья), если иное не было предусмотрено сторонами. Via в отличие от двух первых iura in re предполагал устройство проездной дороги, ширина которой могла быть определена в договоре. Если такого соглашения не было, то размер устанавливался Законами XII таблиц (VII.6) - 8 футов в прямом направлении и 16 футов при поворотах³.

    4) servitus navigandi - право переплывать чужое озеро с целью сообщения с определенным земельным участком.

    Водные  сервитуты включали в себя:

   1) aquaeductus - право проводить воду с другого участка. Обычно воду можно было проводить только из постоянного источника (колодец, река, проточный пруд); если источником был, например, непроточный пруд или цистерна, то этот сервитут не имел места. Сервитуарий мог проводить воду только через деревянные или глиняные трубы, лежащие на земле, но не каменными каналами или другими сооружениями, слишком обременяющими хозяина служащего имения. Пользование водой могло быть ограничено определенным периодом времени (только во время зимы или лета либо даже в определенные дни или время суток).

   2) aquaehaustus — право черпания воды с чужого участка, соединенное с правом прохода к источнику;

   3) servitus pecoris ad aquam appulsus - право выгона скота к водопою на чужой земле, соединенное с actus к источнику;

4) s. aquae educendae - право отводить воду со своей земли на землю соседа;

   5) s. aquae immitendae - право спускать дождевую воду через имение, находящееся ниже, если соседние участки находятся на склоне;

   6) право на то, что сосед не может добывать воды на своей земле, если это приводит к уменьшению ее запасов на господствующем участке. Это был единственный отрицательный сервитут из числа сельских.

   Римлянам  были известны и другие виды servitutes praediorum rusticorum, а именно:

   - s. parcendi - право пасти скот на соседнем участке. Этот сервитут мог быть соединен с правом содержать шалаш для пастуха на praedium serviens;

   - s. silvae caeduae - право рубить лес на соседнем участке для удовлетворения потребностей другого (например, для устройства виноградника);

   - s. calcis coquendae, lapidis eximendi, arenae fodiendae - право на добычу с подчиненного участка извести, камня, песка для нужд господствующего (например, для постройки амбара);

   - наконец, право складывать плоды,  собранные со своей земли, на участке соседа (в том числе и в его амбаре), право при эксплуатации каменоломни бросать камни на чужую землю, право давить виноград в давильне соседа, и т.д.

   Возникновение городских сервитутов относится в основном к классическому периоду в истории римского права, когда с ростом города Рима меняется сам характер градостроительства. Одноэтажные дома, изолированные друг от друга окружающими их земельными участками, сменяются на тесно прилегающие, нередко многоэтажные и имеющие окна на улицу, а не во двор постройки. Такая теснота и вызвала потребность в городских сервитутах, к числу которых относились:

   1) servitus cloacae mittendae - право провести через чужую землю трубу для отвода нечистот со своего двора в большую публичную клоаку.

   2) s. proiicendi et protegendi - право протянуть от крыши или стены своего здания в воздушное пространство соседа балкон или кровельный скат;

   3) s. oneris ferendi - право опирать здание или часть его на стену, столбы, колонны соседа. Хозяин служащего участка обязывался содержать эти опоры в состоянии, делающем их способными выдержать тяжесть строения, принадлежащего сервитуарию. Уникальность данного сервитута состояла в том, что здесь требовалось совершение положительных действий со стороны собственника служащего имения в пользу владельца сервитута, тогда как по общему правилу он должен только терпеть (pati) действия чужих лиц или воздерживаться (nоn facere) от собственных действий в отношении своего имущества;

   4) s. tigni immitendi - право провести или укрепить свои балки в здании соседа, который в отличие от предыдущего случая не был обязан ad faciendum;

   5) s. stilicidii - право отводить на чужой участок дождевую воду в каплях;

6) s. fluminis - право спуска дождевой воды через соседний участок потоками;

   7) s. altius non tollendi - право запрещать соседу надстраивать этаж или возводить постройки выше определенной высоты, чтобы они не препятствовали доступу солнца, света и не заслоняли бы вид;

   8) s.ne luminibus officiatur - право запрещать соседу постройкой или насаждением деревьев препятствовать потоку света. Возможным был даже запрет окрасить дом в темный цвет, если от этого терялся свет;

   9) s. ne prospectui officiatur — право требовать, чтобы сосед своим сооружением не заслонял вид, который сервитуарий имеет из своего дома;

   10) s. sterculinii - право класть навоз или что-либо подобное возле соседской стены;

   11) s.fumi immitendi - право пропускать на участок соседа чрезмерный дым из трубы или пар из бани;

12) s. balnearii habendi - право иметь ванную в чужом доме;

   13) s. luminum - право пробить окно в пограничной стене для пропуска света или восстановления вида/

   Перечисленные виды земельных сервитутов разделяются  не только на сельские и городские, но могут быть классифицированы и по другим основаниям (по содержанию и способу осуществления).

   По  содержанию сервитуты могут быть разграничены на положительные (affirmativae) и отрицательные (negativae). Положительные сервитуты позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужой земельный участок. К ним относятся все сельские сервитута (за исключением права запретить соседу добывать воду на его земле, если это уменьшает ее запасы на господствующем участке), а также большинство городских сервитутов.

   Отрицательными  называются те сервитута, которые реализуются посредством воспрещений, лишающих собственника служащего участка возможности совершать определенные действия в отношении своего имущества (например, добывать воду, надстраивать этаж, высаживать тенистые деревья, красить дом в темный цвет).

   Другая  классификация предполагает деление сервитутов по способу осуществления на постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae). Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком, либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. К ним относятся все отрицательные сервитуты, а также некоторые положительные - aquaeductus, если пользование водой не было ограничено определенным временем, s. proiicendi et protegendi, s. oneris ferendi, s. tigni immitendi и др.

   Непостоянные  сервитуты не могут физически осуществляться непрерывно, хотя юридически сервитуарий в любой момент может воспользоваться принадлежащим ему правом в отношении чужой земли. К таким сервитутам относятся все дорожные сервитута, aquaehaustus, s. pecoris ad aquam appulsus, s. sterculinii и др.

    Основания возникновения земельных  сервитутов. Сервитутное право устанавливалось посредством договора, судебного решения, завещательного отказа (легата) и приобретательной давностью. Наиболее распространенной формой установления сервитутов являлось соглашение хозяина служащего участка с лицом, приобретающим сервитут. Форма договора зависела от исторического периода, во время которого заключалось соответствующее соглашение. Сторонами сделки в любом случае могли быть только собственники соседних участков или же субъекты эмфитевтического и суперфициарного права. Но сервитуты последних имели значение лишь до тех пор, пока существуют эти iura in re aliena.

   Судебное  решение. Adiudicatio могло установить сервитут при разделе земельного имения на части и предоставлении ради хозяйственной пользы такого ius in re владельцу одного участка в отношении другого. Сервитут в этом случае возникал с момента вступления в силу решения суда.

   Завещательный отказ. Собственник земли мог в завещании возложить на наследников установление сервитутов в пользу третьих лиц путем отказа (legatum). Например, он мог обязать правопреемников предоставить соседям право прохода через унаследованный участок.

   Давность. Давностное приобретение сервитутов в истории римского права изменялось от двух лет по законам XII таблиц (VI.3) в цивильном праве, и до 10 и 20 лет в преторском.

   Для приобретения сервитута по давности требовались следующие условия:

   а) длительность осуществления: в течение 10 лет, если собственник служащего участка и приобретатель сервитута жили в одной провинции, и 20 лет — если в разных. В отношении государственной и церковной земель действовали экстраординарные сроки - соответственно 30 и 40 лет;

   б) намерение осуществлять сервитут в отношении чужой земли как собственное право. Такое намерение отсутствовало, если лицо передвигалось по чужому участку, считая, что пользуется публичной дорогой, либо полагая, что не встретит возражений со стороны собственника;

   в) отсутствие неправомерного отношения к чужой земле. Неправомерным являлось осуществление сервитута при наличии возражений (в том числе и внесудебных) со стороны собственника (vi), а также тайное (clam) или прекарное (precario) пользование землей. Последнее означало, что сосед пользуется правом прохода, например, на основании любезного отношения к нему собственника, который в любой момент мог отозвать свое разрешение;