Определение рыночной стоимости квартиры

Министерство образования  и науки РФ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

Кафедра финансов и менеджмента

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:

«Оценка бизнеса»

на тему:

«Определение рыночной стоимости квартиры»

 

 

 

 

Выполнил:   студент гр.

 

Проверил:                          к.э.н., доц. каф. ФиМ

       Федорова Т.А.

 

 

 

 

 

Тула 2011

Содержание

Введение……………………………………………………………………………….3

1. Краткое изложение основных  фактов и выводов………………………………..4

2. Объем и этапы исследования ……………………………………………………..4

3. Дата и цель оценки…………………………………………………………………5

4. Факторы, влияющие на стоимость объекта………………………………………6

5. Описание объекта оценки………………………………………………………….7

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта………11

7. Определение стоимости объекта…………………………………………………12

7.1. Затратный метод………………………………………………………….12

7.2. Метод сравнительного анализа продаж………………………………...16

7.3. Доходный метод………………………………………………………….21

8. Согласование результатов оценки……………………………………………….25

Список использованной литературы……………………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (также земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимым имуществом. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимого имущества, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Не вызывает сомнения, что  только знание действующей правовой базы в сфере недвижимости позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Это обстоятельство, главным образом, обуславливает актуальность данной работы.

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Место нахождения объекта	г. Тула, ул. Ложевая, д.123, кв. 45
Тип объекта недвижимости	Квартира 2-х комнатная, общая площадь 52,7 кв. м., 2-ой этаж 9-этажного дома
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта
Оцениваемые права	Частная собственность
Наилучшее и наиболее эффективное  использование	Использование объекта в  качестве жилого помещения
Дата оценки	1 сентября 2011 года, дата оценки совпадает с датой осмотра
Основания для проведения оценки	Договор от 25.08.2011 между Заказчиком Сидоровой Н.Н. и Исполнителем Ивановым И.И.
Реквизиты заказчика	Гр. РФ Сидорова Надежда Николаевна Паспорт:  7004 658124, выдан РОВД г.Тулы, Пролетарского района 18.06.2004

 

2. Объем и этапы исследования

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: Тульская область, г. Тула, улица Ложевая, д.123, кв. 45. 

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

1) Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

2) Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

3) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

4) Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

5) Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. Дата, цель и основание проведения оценки

Оценка произведена по состоянию на 1 сентября 2011 года и выполнена в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки №1, №2, №3 (Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации – Минэкономразвития России – от 20 июля 2010 г. №№ 254, 255, 256), а также федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.

Дата осмотра и дата оценки совпадают.

Цель оценки: расчет рыночной стоимости имущества на дату оценки (01.09.2011г.). Эта стоимость в дальнейшем может использоваться при заключении сделок по купле - продаже.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы или чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон не  обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать  исполнение;

2) стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

3) цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки и принуждения  к совершению сделки в отношении  сторон с чьей-либо стороны  не было;

4) платеж за объект  оценки выражен в денежной  форме.

Основанием для проведения оценки является договор.

4. Факторы, влияющие на стоимость объекта

На стоимость объекта  оценки могут влиять следующие группы факторов:

а) физические и природные: расположение в пределах города; барьеры, границы, топография, почва, дренаж и климат; услуги и коммунальное хозяйство; близость жизненно важных учреждений; расположение улиц; характер землепользования; согласованность структуры; внешний облик; специальные удобства; неудобства и риски; возраст и состояние улучшений.

б) социальные факторы: характеристика населения; уровень преступности.

в) экономические  факторы: связь с развитием города; экономический профиль жителей; новое строительство и вакантная земля; недвижимость в обороте и уровень вакансий; состояние рынка недвижимости.

г) государственные  факторы: налогообложение и специальные платежи; школы; планирование и правила застройки.

С учетом перечисленных факторов, можно перейти к описанию объекта оценки.

 

 

 

 

5. Описание объекта

Местоположение. Пролетарский район - крупнейший район Тулы, образовался в 1936 году. Ранее он назывался Чулковским, по названию села Чулково. Развитие оружейного и металлургического дела в Туле и наличие близлежащего оружейного завода способствовало тому, что большинство населения района с конца XVII века трудилось в различных ремесленных сферах.

В XX веке в район были включены многие близлежащие поселки, такие как  Кировский, Криволучье, Глушанки, Новомедвенский, Советский, Комарки, Бытовки.

Пролетарский район соединен с  Центральным двумя мостами - Чулковским и Восточным объездом, а с Зареченским - Демидовским мостом.

Содержанием района занимается специально созданное Территориальное управление администрации г. Тулы по Пролетарскому району.

Пролетарский район расположен в северо-восточной части города. На западе граничит с Зареченским, на юге — с Центральным районами города.

Объект оценки расположен в непосредственной близости от автобусной остановки ул. Степанова (40 метров). Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по Пролетарской и Ложевой улице. 15-20 минут на общественном транспорте от центра города.

 

Окружение. Двор дома обустроен, имеется детская площадка, место для парковки личного автотранспорта, зеленые насаждения. В радиусе 150 метров расположены следующие объекты: супермаркет, аптека, газетный киоск, почтовое отделение «Почта России»,  дошкольное учреждение. В диапазоне 500 метров находится МОУ СОШ № 21, а так же:

- кафе,

- отделение Сбербанка,

- книжный магазин,

- 4 магазина женской, мужской  и детской одежды,

- 2 салона красоты, 

- автосалон,

- автошкола,

- мебельный магазин,

- магазин бытовой техники,

- крупный строительный рынок,

- химчистка.

Преобладающая застройка данного района – многоквартирные жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления, газоснабжением, канализацией, вывозом мусора, стационарным телефоном, проводным Интернетом и домофоном.

Подъезд. Представляет собой асфальтированную дорогу от ул. Ложевая. Общее удаление от транспортных путей составляет 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, которое можно оценить как удовлетворительное.

Характеристика  местности. Городская, расположена в Пролетарском районе г. Тулы.

Рельеф площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится  в 2,1 – 2,7 м от поверхности земли.  Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно теплым летом со средней температурой июля +20,5 С^о и умеренно холодной зимой (средняя температура января –8,3 С^о). За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта – 1,2 м.

Преобладающее направление  ветров – юго-западное.

Степень застройки -  75%.

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобного недвижимого имущества значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Описание здания

Квартира расположена  в девятиэтажном, крупно - панельном, многоподъездном доме, 1984 года постройки.

Перекрытия между этажами  железобетонные. Подъезд дома в хорошем состоянии, оборудован металлической дверью, имеется домофон. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Мусоропровод на лестничной клетке. Один пассажирский лифт. Количество квартир на этаже – 4.

Описание  технического состояния  основных элементов:

• Фундамент. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние отличное.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное.
• Перекрытия. При осмотре мест примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши отличное.
• Проемы оконные и дверные. Рассыхание дверных и оконных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены.
• Полы. При осмотре видимых повреждений не обнаружено. Полы покрыты плиткой на кухне и в коридоре и ванной комнате, ламинат – в жилых комнатах. Состояние оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Внутренняя и наружная отделка находятся в отличном состоянии.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, не требуют ремонта или замены.

 

Описание квартиры

Квартира расположена  на 2-м этаже. Общая площадь-52,7 кв.м. Жилая площадь-28,7 кв.м. По комнатам: 11,7+17,0 кв.м. Площадь кухни - 8,2 кв.м.

Санузел раздельный. Имеется застекленная лоджия с выходом из комнаты 1,7 кв.м. и кладовая (2,0 кв.м).

Окна выходят на ул. Ложевая. Ориентация окон по сторонам света: северо-восток. Окна пластиковые. Пол - плитка на кухне, коридоре; ламинат - в комнатах. Потолки высотой 2,65 см. Дополнительно к входной деревянной установлена еще одна металлическая дверь.

Рис.1. План квартиры

1 – коридор, 2 – кладовая, 3 – жилая комната, 4 – жилая комната, 5 – кухня,

6 – уборная, 7 – ванная.

Общее состояние объекта можно оценить как отличное.

 

 

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты использования. На одном и  том же земельном участке могут  быть построены здания различного назначения; одно и то же здание может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования  собственности, исходя из анализа состояния  рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

1. Законность (правовая разрешенность): рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Законодательные требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования  объекта, поэтому при анализе  этого критерия были рассмотрены  нормы: на землепользование, санитарно- эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта  недвижимости.

2. Физическая осуществимость: определяется тем, может ли проект застройки быть осуществлен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью. К физическим свойствам объекта относят: размеры, геометрическая форма, пространственная ориентация земельного участка и сооружений, рельеф поверхности и прочее.

Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность  должна иметь спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность  передаваться из рук в руки.

3. Экономическая целесообразность и максимальная продуктивность – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

На основании проведенного анализа, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта среди всех юридически разрешенных, физически  возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является использование в качестве жилого помещения.

7. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют 3 основных подхода:

1. Затратный подход;
2. Метод сравнительного анализа продаж;
3. Доходный подход.

7.1. Затратный метод

Затратный метод основан  на определении затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемому объекту.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Процедура оценки затратным  методом включает следующие последовательные шаги:

1) расчет стоимости замещения оцениваемого объекта объектом с аналогичной полезностью;

2) определение величины накопленного износа;

3) уменьшение стоимости  замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Определение стоимости замещения

Существует несколько  способов определения стоимости  замещения объекта недвижимости.

1) Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

2) Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

3) Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

Для получения обоснованной стоимости необходимо также определить величину прибыли предпринимателя  и добавить ее к определенной восстановительной  стоимости объекта. Прибыль предпринимателя  – это вознаграждение инвестора  за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую застройщик рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактическая прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

Стоимость постройки 1 кв.м. жилья на дату оценки в рассматриваемом  районе составляет 28.450 рублей за кв.м. Отсюда найдем стоимость квартиры с площадью 52,7 кв.м. с учетом фактической прибыли предпринимателя, составляющей 30% затрат на строительство.

28.450 52,7 1,3 = 1.949.110 рублей.

Определение величины накопленного износа

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ  подразделяется на три типа: физический, функциональный (моральный) и износ  внешнего воздействия (экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый  физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Аналогично физическому износу может быть как устранимым, так и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

 

Таблица 1 - Определение физического износа здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	18	3	0,54
Стены и перегородки	24	5	1,2
Крыша	1	3	0,03
Перекрытия	15	5	0,75
Полы	6	4	0,24
Наружная и внутренняя отделка	14	7	0,98
Окна	8	5	0,4
Двери	8	4	0,32
Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации	6	2	0,12
ИТОГО	100	-	4,58

 

Ф_з = _{К, i} I_i

где Ф_з – физический износ здания, %

      Ф_{К, i} – физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %

I_i – удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания

n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

 

Таким образом, процент физического износа здания составляет 4,58%.

= 1.949.110 *   = 1.860.000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 1.860.000 рублей.

 

7.2. Метод сравнительного анализа продаж

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок между ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи  сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнительных  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам-аналогам;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта оценки к сравниваемому  объекту. Стоимость оцениваемого объекта  не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости (С_р) принимает следующую форму:

С_р = Ц_i K_i