Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города

Департамент образования Кировской области

КОГОАУ СПО «Савальский политехнический техникум»

Специальность 120714 «Земельно – имущественные отношения»

 

 

 

 

 

 

К У Р С О В А Я  Р А Б О Т А

по МДК 04.01 «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города»

 

 

 

 

 

Работу выполнила:     студентка группы Э-21

Нурисламова М. Б.

Работу проверил:      преподаватель

Хворова Н. И.

Оценка ______________

 

 

 

2015 г.

Департамент образования Кировской области

КОГОАУ СПО «Савальский политехнический техникум»

Индивидуальное задание для курсовой работы

по МДК 04.01 « Управление территориями и недвижимым имуществом»

студентке группы  Э-31, 3 курса, социально-экономического отделения

Нурисламовой Миляуши Бильсуровны

Тема курсовой работы (проекта) «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в 10 км от города»

Дата выдачи задания:24 февраля 2015 г.

Дата представления работы (проекта):    2 марта  2015 г.

Дата защиты курсовой работы (проекта) 3 марта 2015 г.

Порядок выполнения курсовой работы (проекта)

Введение. Общие сведения об объекте оценки. Основные факты и выводы. Задание на оценку. Допущения и ограничивающие условия. Перечень используемых документов. Общие понятия и определения.  Методика определения рыночной стоимости недвижимости. Описание объекта оценки. Количественные и качественные характеристики объекта. Анализ рынка объекта оценки. Описание процесса оценки с проведением расчетов. Описание процесса оценки. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Выбор подходов оценки. Оценка затратным подходом. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта. . Определение накопленного износа. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Расчет рыночной стоимости объекта оценки. Оценка сравнительным подходом. Оценка доходным подходом. Согласование результатов оценки. Заключение. Список литературы. Приложения.

                                                              Преподаватель _________________

(подпись)

                                                                        Студентка ___________________

            (подпись)

Содержание

Введение

1. Общие сведения об объекте оценки                                                                 

1.1.Основные факты и выводы                                                                          

1.2. Задание на оценку                                                                                        

1.3. Допущения и ограничивающие условия     

1.4. Перечень  используемых документов                                                        

1.5. Общие  понятия и определения       

1.6. Методика  определения рыночной стоимости  недвижимости 

2. Описание объекта оценки                        

2.1. Количественные и качественные характеристики объекта         

3. Анализ рынка объекта оценки                       

4. Описание процесса оценки с проведением расчетов   

4.1. Описание процесса оценки                                 

4.2. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки        

4.3. Выбор подходов оценки              

4.4. Оценка затратным подходом 

4.4.1. Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для              оцениваемого объекта

4.4.2. Определение  накопленного износа

4.4.3. Оценка  рыночной стоимости земельного  участка

4.4.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

4.5. Оценка сравнительным подходом                                                           

4.6. Оценка  доходным подходом       

5. Согласование результатов оценки      

 Заключение                                                           

 Список литературы                                                                                          

 Приложения          

 

Введение  

В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность. 
      Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. 
      Оценка  недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов  и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства. 
      Степень правильности оценки недвижимого имущества  во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

• Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
• Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
• Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

 

      Обычно  для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки. 
      В настоящей работе предполагается рассмотреть  все три подхода к оценке стоимости  имущества путем расчета в соответствии с заданным объектом оценки.

1. Общие сведения об объекте  оценки

1.1. Основные факты и выводы

Основные факты и выводы об объекте оценке, условиях проведения оценки и результатах оценки.(см Приложение 1)

1.2. Задание на оценку

В (Приложении 2) приводятся сведения, предусмотренные ФСО № 1 гл. IV п. 17.

1.3. Допущения и ограничивающие условия

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

- выводы  о правах на оцениваемую недвижимость  были сделаны на основании  правоустанавливающих документов  на объект оценки в предположении  их достоверности:

- специальная  экспертиза инженерных сетей  не проводилась, предполагалось, что  все инженерные коммуникации  оцениваемого объекта находятся  в исправном состоянии.

- объект  оценки, по предположениям оценщика  не обладает какими-либо скрытыми  дефектами, в том числе дефектами  основания, фундамента или несущего  каркаса здания, которые могли  бы повлиять на их стоимость;

- объект  оценки соответствуют всем санитарным  и экологическим нормам, если  противное не отмечено в отчете об оценке;

- в отчете  использованы достоверные источники  информации.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:

- оценщик  не предоставляет дополнительных  консультаций по данному отчету  и не отвечает в суде по  вопросам, связанным с объектом  оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

- отчет  или его части могут быть  использованы заказчиком только  в соответствии с назначением, определенным в отчете;

- заключение  об искомой стоимости, содержащееся  в отчете, относится к объекту  оценки в целом. Любое соотнесение  частей стоимости, с какой- либо  частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в  отчете;

- все  прогнозы, сделанные в отчете, базируются  на текущей рыночной ситуации, которая с течением времени  может измениться.

1.4. Перечень используемых документов

В ходе оценки использованы документы, приведенные в Приложении 3.

1.5. Общие понятия и определения

В настоящей работе использованы следующие понятия, термины и определения.

Имущество – совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо полезность.

Недвижимое имущество – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Оценщик – специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном земельном кадастре.

Улучшения - изменение качества объекта с целью увеличения его стоимости или доходности.

Подход к оценке – имущественный, доходный и сравнительный подходы к оценке предприятия. Каждый подход к оценке объединяет ряд методов оценки предприятий.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Затраты на воспроизводство объекта оценки - являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки – являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Аналог объекта оценки – признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость объекта оценки – при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая стоимость объекта оценки – результат оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Отчет об оценке имущества  - документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

1.6. Методика определения рыночной  стоимости недвижимости

Процедура оценки имущества включает в себя совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведение расчетов стоимости объекта и оформления результатов оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом ФСО №1, проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 б) сбор  и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

 в) применение  подходов к оценке, включая выбор  методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

 г) согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;

 д) составление отчета об оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества в общем случае могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или обоснован отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Определение стоимости нового строительства возможно следующими основными методами:

         1.Метод сравнительной единицы  предполагает выявление стоимости  строительства сравнительной единицы (1кв.м.) аналогичного здания. Стоимость  сравнительной единицы аналога  должна быть скорректирована  на имеющиеся различия в сравниваемых  объектах и умножена на количество  единиц сравнения.

         2.Метод количественного анализа  представляет собой моделирование  сметы строительства. Метод требует  детального подсчета всех издержек  на возведение или установку  составных частей нового здания, косвенных издержек, а также прямых  расходов. Этот метод наиболее  точный, но и наиболее трудоемкий.

         3.Метод разбивки на компоненты  заключается в том, что стоимость  всего здания рассчитывается  как сумма стоимостей его отдельных  строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость  каждого компонента получают  исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема.

Сравнительный подход –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется  тогда, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Процедура оценки сравнительным подходом включает в себя:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

 б) скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому  элементу сравнения в зависимости  от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать  шкалу корректировок и привести  объяснение того, при каких условиях  значения введенных корректировок  будут иными. Шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного  объекта-аналога к другому;

 в) согласовать  результаты корректирования значений  единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен  обосновать схему согласования  скорректированных значений единиц  сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

Основными методами сравнительного подхода являются:

1. Метод  рынка капитала основан на  реальных ценах акций открытых  предприятий, сложившихся на фондовом  рынке. Базой для сравнения служит  цена на единичную акцию акционерного  общества. Используется для оценки  неконтрольного пакета акций.

2. Метод  сделок - для сравнения берутся  данные по продажам контрольных  пакетов акций компаний либо  о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или  слияниях. Метод применяется при  покупке контрольного пакета  акций открытого предприятия, а  также для оценки закрытых  компаний, которые работают на  том же сегменте рынка, что  и открытые, и имеют аналогичные  финансовые показатели. Включает  анализ мультипликаторов.

3. Метод  отраслевых коэффициентов - предполагает  использование соотношений или  показателей, основанных на данных  о продажах компаний по отраслям  и отражающих их конкретную  специфику. Отраслевые коэффициенты  рассчитываются специальными исследовательскими  институтами на основе длительных  статистических наблюдений за  ценой продажи предприятий и  их важнейшими производственно-финансовыми  характеристиками.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Процедура оценки доходным подходом включает в себя

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

 б) исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

 в) определить  ставку дисконтирования, отражающую  доходность вложений в сопоставимые  с объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую  для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

 г) осуществить  процедуру приведения потока  ожидаемых доходов в период  прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки.

Основными методами доходного подхода являются:

- прямой  капитализации доходов;

- дисконтированных  денежных потоков.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Расчет стоимости в рамках каждого из трех подходов проводится соответствующими методами:

а) метод сравнения продаж;

б) метод распределение;

в) метод выделения;

г) метод капитализации земельной ренты;

д) метод предполагаемого использования;

е) метод остатка;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой 2-х этажное панельное отдельно стоящее офисное здание площадью 480 кв.м

Собственником оцениваемого объекта является физическое лицо.

Объект оценки – коттедж.

2.1. Количественные и качественные  характеристики объекта

Объект оценки расположен Кировская область, Порошино ул. Ломоносова 16

Ближайшее окружение представляет собой многоэтажную жилую застройку.

Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в

Приложение 4.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет форму – в аренде. Площадь земельного участка составляет 700 кв.м.

Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен следующими инженерными коммуникациями: парковка.

Категория земель: городская.

Законодательно разрешенное использование земельного участка: под объект недвижимости.

Земельный участок находится на праве аренды.

 

 

 

 

 

 

 

3. Анализ рынка объекта оценки

Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости Кирова наблюдается положительная динамика: количество сделок растет активно, а цены – в пределах инфляции.

2012-2013 для рынка коммерческой недвижимости обозначились глобальным снижением цен. Ситуация значительно изменилась в 2014 году, первая половина которого прошла под знаком серьезной ценовой коррекции, подтвердившей кардинальный разворот рынка. Вплоть до настоящего момента наметившиеся тенденции стабильны: ценовые коридоры во всех сегментах можно назвать устоявшимися. Годовой рост цен укладывается в пределы инфляции. В результате покупатели смогли оценить преимущества покупки помещений и приступили к активным действиям. К концу года наблюдалась хорошая динамика сделок с недвижимостью.

Большой вклад в развитие рынка внесли банки, которые в последний год пересмотрели условия выдачи кредитов на приобретение коммерческой недвижимости, включив в кредитные линии портрет потребителя коммерческой недвижимости - физическое лицо. Ранее одобрение займа на физлицо для такой покупки было большой редкостью. Тем временем, большинство сделок по коммерческой недвижимости с ценой до 30 млн. руб. проводится именно физическими лицами. Изучив статистику агентств недвижимости, банки решили пойти навстречу потенциальным клиентам и разработали линейки кредитных продуктов для физических лиц.

Большинство инвесторов покупающих коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду рассматривают именно этот сегмент в первую очередь. Арендные ставки торговых помещений самые высокие на рынке, именно этим объясняется здоровый интерес инвесторов.

 

 

 

4.  Описание процесса оценки с проведением расчетов

4.1. Описание процесса оценки

Процесс оценки объекта оценки имеет стандартную процедуру, в соответствии с действующими федеральными стандартами ФСО № 1.

4.2. Анализ наиболее эффективного  использования объекта оценки

Согласно принципу НЭИ объекта недвижимости должно:

- законодательно  разрешенным;

- физически  осуществимым;

- финансово  обоснованным;

- обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Наиболее эффективное использование – при котором его стоимость будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование земельного участка как свободного проводится по перечисленным выше критериям.

Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве «под объект недвижимости».

Законодательно разрешенное использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве «под объект недвижимости».

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Обеспечивающее наивысшую стоимость или доходность недвижимости  использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:

Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве аренды и ведения бизнеса.