Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение

Среднего профессионального образования

(среднее специальное  учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости ресторана в г. Челябинск в Курчатовском районе

По МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «определение стоимость недвижимого имущества»

КП.120714.024ПЗ

НормоконтролерРуководитель проекта

                           А.Ф.Хафизова

«      »2013                          «     »2013                                                  

Разработал ст. гр. З-31

    ____Е.С.Фахрутдинова

                      «     »2013

Челябинск

2013

Оглавление

Введение

Переход нашего государства к рыночным отношениям более детально сформировал новые сферы науки и практики.

Приватизация, создание фондового рынка, совершенствование систем страхования и перерастание коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества породил потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его собственного капитала.

Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не ограничивается операциями купли-продажи. Возрастает необходимость в оценке бизнеса при многочисленных сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов и т. д.Кроме того, оценка предприятия используется как один из приемов управления предприятием. Оценка стоимости бизнеса выступает необходимым инструментом для принятия эффективных управленческих решений. Сама экономическая ситуация подталкивает к тому, что каждое управленческое решение должно быть осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость (капитализацию) компании.

Оценка ресторана, как, впрочем, и любого другого действующего бизнеса, играет определяющую роль в разработке стратегии его продажи. От того, насколько заявленная цена соответствует действительному положению дел, зависит не только время реализации бизнеса, но и сама возможность таковой.

Казалось бы, для того чтобы определить, сколько стоит тот или иной ресторан, надо знать всего два показателя – приносимый им ежемесячный доход и средний срок окупаемости капиталовложений, который предъявляют инвесторы. Если умножить первое на второе, то получится в первом приближении цена, за которую можно продать этот бизнес. Однако все намного сложнее, практика оценки действующих бизнесов вырабатывается годами и учитывает десятки факторов.

Оценка может преследовать разные цели (от получения банковского кредита до ухода от налогов), в свою очередь, влияющие на технологию определения стоимости компании. В зависимости от того, на что направлена оценочная работа, зависит выбор метода, которым она производится. Многое зависит и от доступности информации – каждый бизнес специфичен, иногда методы сбора и анализа данных, необходимых для определения стоимости компании, разрабатываются для каждого объекта в отдельности. В контексте представленной работы, финальный ориентир оценки – продажа бизнеса.

В нашей стране оценка проводится в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, и находится в постоянном развитии:

• изменились требования к субъектам оценочной деятельности;
• отменено лицензирование;
• утверждены новые федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3).

Объектом исследования данной курсовой работы является определение рыночной стоимости оценки ресторана в Курчатовском районе г. Челябинска.

Предметом исследования является оценка стоимости ресторана в Курчатовском районе г. Челябинска.

Целью работы является определение рыночной стоимости ресторана в г. Челябинске, Курчатовского района.

Выделяются следующие задачи:

• определить сущность оценки ресторана;
• выявить основные этапы оценки ресторанов;
• обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);
• проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);
• проанализировать рынок продаж ресторана; 
• сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;
• определить рыночную стоимость объекта оценки с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного и затратного);
• сделать выводы о полученной стоимости.

В работе были использованы следующие методы исследования:

• Анализ литературы
• Изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики
• Сравнение
• Обобщение
• Анализ нормативно-правовой документации по оценке недвижимости

Для написания данной работы была использована как внешняя, так и внутренняя информация. К внешней информации можно отнести: журналы, книги, Интернет и другое.

Внутренняя информация (данные по оцениваемому предприятию) – ретроспективная информация о финансовом состоянии и деятельности ресторана за период с 2011 года по 2013 года.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Основные понятия оценки

К основным понятиям  оценки недвижимости можно отнести множество понятий. Так как при оценке недвижимости каждое понятие можно употреблять практически в каждом предложении. Но  все-таки  наиболее употребляемыми понятиями являются:

Недвижимость – это физические объекты, неразделимые с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

Имущество — совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Эти понятия неразделимы с оценкой недвижимости, так как они являются наиболее употребляемыми в этой сфере и даже если в не такой форме, но смысл этих понятий вкладывается в оценку недвижимости[16].

1. . Понятие собственности, и иных вещных прав.

На сегодняшний день понятие собственности используется в различных сферах деятельности, как в быту, так и в философии, экономике, праве и других отраслях знаний. В общепринятом смысле понятие «собственность» обычно используется для отношения лица к вещи, то есть прав на имущество. Так же к нему относятся такие определения, как иметь в собственности, приобретать собственность или же моя собственность.

В экономическом смысле собственность - это отношение лица к присвоенной вещи в целях использования ее стоимости. Если рассматривать  это определение более подробно, то можно уделить внимание к словам «присвоенная вещь», в нашем случае это означает что вещь является нашей собственностью, которой мы можем владеть, пользоваться или распоряжаться. Так же, следует добавить, что в экономическом плане собственник получает не только господство над вещью, но и затраты на содержание, ремонт, охрану имущества и других затрат [5].

 В общественном (социологическом) смысле внимание уделяется отношению  собственности между собственником  и не собственником. То есть, мы  имеем имущество в собственности, но появляется еще одно лицо, которое оспаривает право вашей  собственности на имущество, такие  отношения называются общественными. Таким образом, собственность - это  имущественное отношение.

Право собственности — совокупность правовых норм, закрепляющих присвоенность вещей отдельным лицам и коллективам. Право собственности является исключительным правом, то есть собственник наделен правом исключить воздействие третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества сферу хозяйственного господства, в том числе и с помощью мер самозащиты.

Вещное право - имущественное абсолютное право, объектом которого является определенная вещь или вещные права, связанные с этой вещью, выражающееся в наличии у правообладателя правомочий владения, пользования или распоряжения, всех вместе или по отдельности, в полном объеме или частично, дающее правообладателю возможность непосредственного воздействия на вещь, в том числе путем ограничения собственника или субъекта другого вещного права в осуществлении правомочий, характеризующееся наличием правомочий следования и преимущества. Основной классификацией вещных прав является деление их на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.

Некоторые виды вещных прав: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования, право недропользования, сервитуты.

Рассмотрим более подробно вещные права.

1) Право хозяйственного  ведения.

Право хозяйственного ведения является вещным правом государственного предприятия, получившего имущество от государства как собственника и осуществляющего в пределах, установленных Гражданским кодексом (далее – ГК) и иными законодательными актами, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Новым принципиальным положением, установленным в отношении имущества государственного предприятия на праве хозяйственного ведения является установление размеров уставного фонда. Размер уставного капитала предприятия определяется его учредителем, но не может превышать общей стоимости, передаваемого предприятию имущества и быть менее десяти тысяч минимальных размеров месячной заработной платы, установленной на дату государственной регистрации предприятия. Предприятие обязано формировать резервный фонд в размере, определяемом его уставом и составляющим не менее десяти процентов его уставного капитала. Средства резервного фонда используются исключительно на покрытие убытков, исполнение обязательств перед бюджетом, погашение государственных кредитов и выплату процентов по ним в случае недостаточности предприятию иных средств.

Отсюда следует, что таким имуществом владеет государство, а право пользования лежит за лицом, которому дано предприятие на праве хозяйственного ведения.

2) Право оперативного  управления

Право оперативного управления является вещным правом учреждения, финансируемого за счет средств собственника, и казенного предприятия, получивших имущество от собственника и осуществляющих в пределах, установленных законодательными актами, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Из данного определения вытекают следующие выводы:

1) право оперативного  управления - это вещное право, производное  от права собственности;

2)в отличие от права  хозяйственного ведения, имущество  на праве оперативного управления  может быть закреплено как  за государственными, так и за  негосударственными организациями;

Помимо прав, аналогичных правам собственника при хозяйственном ведении, собственник, создавший учреждение или казенное предприятие, имеет право на изъятие и перераспределение имущества между другими созданными им юридическими лицами по своему усмотрению. При недостаточности у учреждения или казенного предприятия денежных средств ответственность по их обязательствам несет собственник учреждения или казенного предприятия. Учреждение полностью финансируется собственником и осуществляет свою деятельность за счет выделенных ему средств по смете.

Отсюда следует, что право оперативного управление производится от собственника. Он может управлять организацией сам или же назначить управляющего, действующего на основании доверенности, соответственно обладающего правом владеть, пользоваться и распоряжаться.

Я считаю, что право оперативного управления более выгодно для его собственника, нежели право хозяйственного ведения, так как при праве оперативного управления собственник обладает всеми правами на свое имущество и может распоряжаться им как ему хочется, а при праве хозяйственного ведения собственник, которому передали управление, вправе им только пользоваться и выполнять некоторые распоряжения, с разрешения государства.

3) Право землепользования

Право землепользования, как право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности бессрочно или в течение определенного срока.

Из этого определения вытекают следующие выводы:

1)право землепользования  является вещным правом, производным  от права государственной собственности  на землю;

2) право землепользования  может возникнуть у государственных  и негосударственных, в том числе  иностранных, землепользователей;

3) землепользователь обладает  правом владеть и пользоваться  земельным участком. Права распоряжения  земельным участком у него  нет. Отсюда следует, что вещное  право распоряжения земельным  участком осталось за государством. Это означает, что если землепользователь  имеет земельный участок на  правах аренды, он имеет права  владения и пользования земельным  участком, но распоряжаться им  он не может.

4) Право недропользования.

Недра - часть земной коры, расположенных ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов.

Участок недр -  часть недр, выделяемая в замкнутых границах для предоставления в недропользование.

Право недропользования имеет своим объектом недра и участок недр.

На праве постоянного и безвозмездного недропользования осуществляется добыча полезных ископаемых для собственных нужд на земельных участках, принадлежащих недропользователю на праве частной собственности или постоянного землепользования. Все остальные виды операций по недропользованию осуществляются на основе временного и возмездного недропользования.

Таким образом, недра являются исключительной собственностью государства и могут быть переданы другим субъектам только на праве недропользования.  А это значит, что недропользователь может добывать полезные ископаемые из недр и передавать их государству или платить определенную плану за них. Но если недровользователь имеет участок недр на праве собственности, то он может распоряжаться добытыми ископаемыми как он хочет.

5) Сервитуты.

Сервитут — признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом (объектом). Сервитут может быть срочным и постоянным. Сервитут устанавливается по взаимному соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с законом, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Виды сервитутов:

1) Частный сервитут

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.

2) Публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (далее – РФ), нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления,  местного населения [15].

2. Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

Правоустанавливающие документы — документы, выдаваемые государственными органами и закрепляющие права и обязанности правообладателей, в том числе и объектов недвижимости. Основным правоустанавливающим документом является свидетельство о государственной регистрации права [19].

Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Их примерный перечень приведен в ст. 17 Федерального закона (далее – ФЗ) от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации прав).

Правоустанавливающими документами являются:

• договоры и акты приема-передачи (купля-продажа, дарение, мена, приватизация и др.);
• решения судов, вступившие в законную силу (в том числе мировое соглашение, утвержденное судом);
• свидетельства о праве на наследство;
• решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) объектов недвижимости.

Правоудостоверяющий документ - это документ, подтверждающий возникновение права.

К правоудостоверяющим документам  относятся:

- свидетельство о праве  собственности;

- свидетельство на право  пожизненного наследуемого владения;

- свидетельство о праве  бессрочного (постоянного) пользования;

- государственный акт  на право собственности, пожизненного  наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования 

1.2 Характеристика доходного  подхода

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества, как совокупности ожидаемых доходов от его использования [20].  Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода [21].

Преимущества метода:

– считается лучшим теоретическим методом;

– учитывает динамику рынка;

– учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применяется, когда доход и рынок нестабильны;

– применяется, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Основными недостатками доходного подхода являются:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход (при определении текущей стоимости необходимо учитывать предполагаемый риск, связанный с получением в будущем дохода от владения недвижимости);

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности, а проверка фактической доходности объектов недвижимости существенно затруднена, соответственно, оценка затрат может быть недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации) [14];

1.2.1 Метод  капитализации

Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта коэффициент капитализации.

Формула:  К кап=ЧОД/R где,

ЧОД – чистый операционный доход

R – ставка капитализации.

Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год [12].

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносящему им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Этапы расчета:

1.Определение ожидаемого годового дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

2.Расчет ставки капитализации;

3.Определение стоимости объекта.

Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовый доход.

При этом рассчитываются:

1) Потенциальный валовый доход  (далее – ПВД) – доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. То есть представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД=S*A ст.где,

S – площадь объекта недвижимости (метры квадратные)

А ст. – ставка аренды за один метр квадратный.

Размер арендной ставки полностью зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2) Действительный валовый доход (далее – ДВД) – рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузки помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы.

Потери могут быть обусловлены двумя факторами:

• превышением предложения над спросом;
• техническими перерывами в аренде, связанными с проведением текущего ремонта или ремонта перед заселением нового арендатора.

3) Чистый операционный  доход  (далее – ЧОД)  – это  доход за вычетом всех статей  расходов, но до обслуживания  долгов по кредитам, налогообложения  и амортизационных отчислений.

ЧОД=ДВД-ОРгде, ОР – операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. 

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные  расходы делятся на:

1. Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной  загруженности объекта недвижимости  и уровня предоставляемых услуг (налоги на имущество, заработная  плата)

2. Условно-переменные - расходы, размер которых зависит от  степени эксплуатационной загруженности  объекта недвижимости и уровня  предоставляемых услуг (ремонт, налоги, содержание территорий)