Определение рыночной стоимости недвижимости. 2

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Нижегородский  государственный  архитектурно-строительный университет»  
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине

«Оценка недвижимости»

(13 вариант) 
 
 
 
 
 
 

Выполнил 

студент группы

МО 439/2                                                                                                               /Борисевич Е.А./                                                                                                                
 
 

Проверил                                                                                                       /Овчинников П.А./ 
 

Н. Новгород

2011 год 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

      В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность.

      Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

      Оценка  недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов  и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства.

      Степень правильности оценки недвижимого имущества  во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

1. Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
2. Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
3. Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

      Обычно  для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки.

      В настоящей работе предполагается рассмотреть  все три подхода к оценке стоимости  имущества путем расчета в соответствии с заданным вариантом.  
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа  парного набора данных (13 вариант)

      Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 145 м², расположенного на земельном участке площадью 11 600 м².

      Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

      Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 1.

      Таблица 1

      Исходные  данные

      Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

      Величина  корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи  по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2 900 руб. для 1-го объекта и 8 700 руб. для 2-го объекта.

      Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.

      Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данном случае 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

      (75 400 – 66 700) / 66 700 = 0,13, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.

      Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

      В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством  комнат и разной площадью дома и  участка. Причем участку площадью 14 500 м² соответствует дом площадью 180 м² с 9 комнатами, а участку площадью 11 600 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

      84 100 – 75 400 = 8 700 руб.

      Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

      75 371 – 71 190 = 4 181 руб.

      Для определения величины корректировки  на наличие законченного подвала  необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

      91 756 – 84 100 = 7656 руб.

      Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта  сравнения получена скорректированная  цена.

      Таблица 2

      Определение скорректированной  цены

      Окончание табл. 2

      В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

      Результаты  анализа сведены в табл. 3.

      Таблица 3

      Анализ  полученных данных

      Окончание табл. 3

      В рассматриваемом примере имеем  очень узкий диапазон цен продажи  – от 78 846 руб. до 78 875 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 78 846 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Определение рыночной стоимости  административного  здания относительным сравнительным анализом (13 вариант)

      Определить  рыночную стоимость административного  здания. В качестве объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

      Таблица 4

      Сводка  рыночных данных для  относительного сравнительного анализа

        административного здания

      Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.

      В качестве единицы сравнения принимаем  цену продажи м² арендной площади (см. табл. 5).

      Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 82,39 руб.

      Таблица 5

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта сравнения

      Из  табл. 5 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть меньше, чем 82,39 руб.

      Рассмотрим 2-ой объект сравнения: определим корректировки, которые необходимо  применить  к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 69,08 руб.

      Таблица 6

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта сравнения

      Из  табл. 6 следует, что единица стоимости  объекта оценки должна быть больше, чем 69,08 руб.

      Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 79,21 руб.

      Таблица 7

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Окончание табл. 7

      Из  табл. 7 следует, что единица стоимости  объекта оценки  должна быть больше, чем 79,21 руб.

      Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 78,65 руб.

      Таблица 8

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта сравнения

      Из  табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 78,65 руб.

      Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим  корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 73,96 руб.

      Таблица 9

      Требуемые корректировки к  цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта сравнения

      Из  табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,96 руб.

      Для определения рыночной стоимости  объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (см. табл. 10).

      Таблица 10

      Анализ  полученных данных

      Из  данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта  оценки находится в диапазоне от 79,21 руб. до 82,39 руб. за 1 м² арендной площади.

      Так как для 1-го объекта было выполнено  меньшее число корректировок, то ему можно придать больший  вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 81,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

      81,00 • 376 = 30 456 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Определение рыночной стоимости  квартиры затратным  подходом (13 вариант)

      Определить  стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 67 м², расположенной на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

      В доме отсутствуют лифт и мусоропровод. Санузел в квартире совмещенный, комнаты не смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 8,5 м². Физический износ здания составляет 15 %. Удаленность от центра составляет 12 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,85.

      Порядок определения рыночной стоимости  квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 2000 года определяется по формуле:

        S_в2000 = S_в1984 • K,                                                         (1)                                                                                           

где S_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 2000 года (базисный уровень);

      S_в1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в уровне цен 1984 года;

      К = 45.

      S_в2000 = 248,75 • 45 = 11 193,75 руб.

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (конец III квартала 2008 года) определяется по формуле:

С_в = С_в2000 • И,                                                          (2)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

      С_в2000 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 2000 года);