Определение рыночной стоимости квартиры расположенной по адресу

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По ПМ04: «Оценка недвижимого имущества»

 

 

 

Тема

«Определение рыночной стоимости квартиры

расположенной по адресу

г.****, ул.*********, д. 35, кв. 162»

Стоимость квартиры 2 250 000рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Введение                                                                                                               3-5              

1 Теоретические основы оценки  жилой недвижимости                                 5-28    

1.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

1.2 Понятие жилой недвижимости, её виды 

1.3 Правовые основы операций  с жилой недвижимостью

1.4 Процедура оценки жилой недвижимости

1.5 Документальное оформление оценки  жилой недвижимости 

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ.

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

•  при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

•  при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

•  для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

•  при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

•  для страхования объектов недвижимости;

•  при кредитовании под залог объектов недвижимости;

•  при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

•  при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

•  при ликвидации объектов недвижимости;

•  при исполнении прав наследования, судебного приговора;

•  при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости .

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

- затратный метод: оценивается  стоимость полного воспроизводства  или стоимость полного замещения  оцениваемой собственности, затем  вычитается сумма оценённого  износа зданий и сооружений  и добавляется стоимость участка  земли как свободного. Этот подход  может быть необходим, когда оценка  объекта в целях поимущественного  налогообложения или поимущественного  ареста требует отделения стоимости  зданий и сооружений от стоимости  земли. Он также применяется в  целях подоходного налогообложения  и бухгалтерского учёта: износ  зданий и сооружений вычитается  из налогооблагаемого дохода. Другие  ситуации для применения:

- технико-экономический анализ  для нового строительства,

- определение варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли,

- обновление,

- итоговое согласование стоимости,

- здания институционального и  специального назначения,

- цели страхования 

-        метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

- доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс до оценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки.

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г. осуществляется переход к саморегулированию.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых. Оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр.

 

 

 

Глава1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ СНОВЫ ОЦЕНКИ  НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время м России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1.  Происхождение. 

 Естественные (природные) объекты.  

 Искусственные объекты (постройки).

2.  Назначение. 

 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели  использования поверхности земли).  

 Природные комплексы (месторождения  и т.д.) для их эксплуатации. 

 Постройки. 

 Для жилья. 

 для офисов. 

 Прочие.

3.  Масштаб.

3.1 Земельные массивы.

3.2. Отдельные земельные участки.

3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)

3.3.1. Жилой дом многоквартирный.

3.3.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

3.3.3. Секция (подъезд).

3.3.4. Этаж в секции.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Комната.

3.3.7. Летняя дача.

3.4. комплекс административных зданий.

3.4.1. Здание.

3.4.. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

4.1. Готовые.

4.2. Требующие реконструкции или  капитального ремонта.

4.3. Требующие завершения строительства.

Поскольку в настоящее время рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.

Подразделяется на следующие классы:

1)  Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.

2)  Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.

 

 

1.2 Понятие жилой недвижимости, её виды 

Реформирование жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия "жилое помещение", "жилое строение" употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений.

Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как "жилое помещение", "квартира в многоквартирном жилом доме", "комната в коммунальной квартире", "общее имущество в многоквартирном жилом доме". Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых, так и для граждан.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 "О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности" судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.).

Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам жилых помещений, т.е. понятие "жилое помещение" уже включает в себя понятие "жилой дом".

Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения можно назвать общепринятой, - многоквартирный дом самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права) не является. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ).

Таким образом, жилые помещения, в том числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют целевой характер, должны соответствовать требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

В характеристике жилых помещений немаловажное значение имеет тот факт, что они являются объектами недвижимости, так как тесно связаны с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию "жилище". Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

Рассматривая понятие "иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания", можно отметить, что все они обладают, прежде всего, следующим признаком - предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом.

Поэтому в связи с этим очень важна позиция законодателя, относящая данные помещения к понятию "жилище".

Также к таким помещениям можно отнести дома, построенные хозяйственным способом, но не зарегистрированные в установленном порядке и поэтому юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

Согласно ст. 673 ГК РФ, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного проживания, в понятие "жилище" включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

- по времени использования или  целям использования (например, строения  и помещения, используемые только  для временного, в том числе  иногда весьма краткосрочного, проживания);

- по предназначению или целям  использования (например, строения  и помещения, используемые в служебных  целях - в качестве контор, офисов, складов, гаражей и т.п.);

- по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся  строениями или помещениями (фургоны, автомашины));

- по правовому режиму использования (например, строения и помещения, фактически используемые в качестве  жилища без законных на то  оснований);

- по форме собственности (строения  и помещения, не принадлежащие  соответствующим лицам).

Как указывалось, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей. Таким образом, помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Следовательно, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические признаки жилого помещения:

- оно должно являться недвижимым;

- помещение должно быть изолированным;

- назначение помещения в виде  пригодности для постоянного  проживания граждан.

Перечисленные признаки жилого помещения требуют определенного исследования.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а именно должны быть прочно связанными с землей, причем настолько, чтобы перемещение этих объектов было невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми. Также в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, подлежат государственной регистрации.

Признак "изолированное помещение" не раскрыт ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ, а также в иных нормативных правовых актах.

Вообще вопрос об изолированности жилого помещения решен в ЖК РФ неудачно. Если всякое жилое помещение должно быть изолированным, то как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены нанимателям? Судьба их четко не урегулирована. Кодекс не дает ответа на вопрос: лишены они режима недвижимости ipso jure или же права на них сохраняются до тех пор, пока нанимателям не будут предоставлены другие? Если обратиться к Словарю, то "изолированный" понимается как "отдельный", "единичный". В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход).

При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов. Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них.

Важнейшим системообразующим признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включаются в состав жилищного фонда и не рассматриваются в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания.

Анализом категорий "пригодность" и "предназначенность" жилых помещений занимаются многие ученые.

Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение - жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение, по этой логике, оказывается нежилым. И.А. Дроздов полагает, что удачнее для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодность для проживания граждан", который в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. По его мнению, потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан. Значение критерия предназначенности жилых помещений для постоянного проживания, отмечает А.В. Халдеев, заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных условиях окружающей среды.

Представляется, что в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замена его на такой определитель видов помещений, как пригодность для проживания, неравноценна. Пригодность определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания. Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения.

Жилыми остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке. Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Согласно статье 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они вызывают разрушение помещения - назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, без уважительных причин не произведет необходимого ремонта, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных понятий, при сравнительном их рассмотрении как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли "индивидуальная определенность" исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория "структурная обособленность" от категории "изолированность", что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов.