Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. 2

3

Министерство науки и образования Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию ГОУ СПО

Чайковский промышленно-гуманитарный колледж

Филиал г. Оса

Курсовая работа

по дисциплине:

«Организация оценки земли и имущества»

на тему: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»

                                                                              Чупиной Марины Николаевны

                                                                              студентки очного отделения,

                                                                              3 курса, группы 120714, ЗИО-32

                                                                              Научный руководитель:                                             

                                                                              Мусина Лидия Габдулахатовна

                                                                                Оценка ___________________

                                                                                Подпись __________________

Оса, 2010 год

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1.Особенности оценки недвижимости……………………………………………..5

1.2.Анализ рынка недвижимости…………………………………………………….6

1.3.Основные термины и определения……………………………………………...7

Глава 2. Расчет рыночной стоимости двух комнатной квартиры, расположенной на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома по адресу Пермский край, г. Оса, ул. Володарского, д.97, кв.2.

2.1. Анализ местоположения объекта оценки………………………………………9

2.2.Описание объекта недвижимости……………………………………………….10

2.3.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта…………………………………………………………………………………13

2.4. Определение рыночной стоимости затратным подходом…………………..15

2.4.1. Расчет стоимости воспроизводства оцениваемого здания………………..16

2.4.2. Акт технического осмотра……………………………………………………19

2.4.3. Расчет физического износа здания в целом ………………………………..20

2.4.4. Расчет функционального износа…………………………………………….22

2.4.5. Расчет внешнего износа………………………………………………………23

2.4.6. Расчет накопительного износа……………………………………………….24

2.5. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом…………….25

2.5.1. Таблица сравниваемых объектов…………………………………………….27

2.5.2. Объяснение корректировок…………………………………………………..29

2.6. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости доходным подходом………………………………………………………………………………32

2.7. Согласование результатов исследования……………………………………..33

Заключение……………………………………………………………………………36

Список литературных источников………………………………………………….37

Приложение

Введение

     Происходящие в РФ процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, земельными участками и т.п.

     Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

    Развитие оценочной деятельности в РФ определяется развитием рыночных отношений, а отсюда оценка собственности различных видов становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики. [14]

     Актуальность данной темы заключается в том, что оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время, так как недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. На сегодняшний день рынок жилья очень развит и по этой причине без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

     Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования. [6]

    Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. [15; 5]

      Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

     При продаже квартиры главным преимуществом является правильно определенная цена на нее. Собственник заинтересован попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Чтобы правильно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов  требуется специальное образование, подготовка и опыт.

    Предмет исследования - методологические подходы к оценке стоимости недвижимости.

    Объект исследования – 2-х комнатная квартира.

   Цель курсовой работы: определение рыночной стоимости по состоянию на 01.03.2010 года 2-х комнатной квартиры, расположенной на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома по адресу Пермский край, г. Оса, ул. Володарского, 97-2.

  Задачами для достижения цели являются:

1.      Изучить правовые и методологические литературные источники по теоретическим основам оценки недвижимости.

2.      Провести анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

3.      Проанализировать имеющуюся информацию об объекте оценки.

4.      Выбрать методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке.

5.      Выполнить необходимые расчеты.

6.      Согласовать результаты исследования.

   Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературных источников и приложения. В первой главе содержатся теоретические основы оценки недвижимости. Вторая глава посвящена расчету рыночной стоимости оцениваемого объекта. В приложении помещены фотоматериалы по объекту оценки.

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1.Особенности оценки недвижимости

     Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Процесс оценки – совокупность процедур последовательного решения задач по определению рыночной стоимости имущества в соответствии с поставленной целью. Процесс оценки включает в себя:

1. Предварительный этап

- интервью с заказчиком;

- запрос в устной или письменной форме правовой, бухгалтерской, технической и другой документации и информации, необходимой для выполнения оценки;

2. Аналитический этап

- сбор, обработка и анализ собранной информации;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- подбор аналогов и рыночной информации.

3. Основной расчетный этап

- выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

- осуществление необходимых расчетов;

- определение стоимости объекта оценки с применением стандартных методов оценки;

- согласование результатов и определение окончательной величины рыночной стоимости.

4. Заключительный этап

- оформление результатов оценки (подготовка Отчета об оценке);

- передача Заказчику письменного отчета об оценке. [7]

1.2.Анализ рынка недвижимости

     Стоимость объектов недвижимости во многом определяется преимуществами и недостатками его географического расположения, близостью транспортных магистралей, «престижностью» района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.

   Оцениваемый объект расположен в Пермском крае, Осинском районе, г.Оса, который расположен на р.Каме, в бассейне ее притока р.Тулвы. Район неширокой полосой тянется вдоль левого берега р.Камы. Районный центр – город Оса. На территории района расположено 9 поселений с 82 населенными пунктами. Площадь района – 2057,5 кв.км., численность населения – 37,1 тыс.чел., в том числе 25,4 тыс.чел. – городское, 11,2 тыс.чел. – сельское население. Район образован в 1924 г., граничит с 6 административными районами, в основном сельскохозяйственными. Внешние связи района, в том числе с областным центром осуществляются автомобильным транспортом. [14]

     Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

   При обзоре рынка жилой недвижимости наблюдается рост цен на жильё, обусловленный значительно выросшим за последний год спросом на жильё при относительно стабильном положении рынка. На сегодняшний день ситуация осложнена отсутствием необходимого количества предложений нового жилья при увеличении спроса на этом рынке. Как показывает анализ рынка недвижимости г. Осы на март 2010 г. наблюдается рост цен на вторичное жилье, особенно на двухкомнатные квартиры, так как спрос превосходит предложение. 

   Цена конкретного объекта жилой недвижимости зависит от множества факторов таких, как местоположение и удаленность от объектов социально-экономической, транспортной инфраструктуры, категория престижности; дата постройки, объемно-планировочное решение, архитектура и материал стен жилого здания, техническое состояние, планировка и размер, экологическая обстановка, креминогенность и ряда других.

Зонирование территорий г. Оса и Осинского района

Таблица 1.

1.3.Основные термины и определения

      Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  1.одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  2.стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  3.объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  4.цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  5.платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [3]

   Подходы к оценке:

      затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

      сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

      доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [2;23]

   Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или планируемой сделки. [7]

   Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

   Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

   Аналог объекта оценки объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

   Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. [2]

   Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

   Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости будущих доходов и  расходов. [7]

Глава 2. Расчет рыночной стоимости двух комнатной квартиры, расположенной на 1 этаже 2-этажного брусчатого жилого дома по адресу Пермский край, г. Оса, ул. Володарского, д.97, кв.2.

2.1. Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу Пермский край, город Оса,  улица Володарского дом 97 квартира 2 на окраине города. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в двухэтажном многоквартирном жилом доме на 1 этаже. Данный объект находится в жилом районе на окраине города и имеет следующее окружение: 100 м в северном направлении от объекта расположено студенческое общежитие, в восточном направлении расположен Осинский аграрный техникум и через 7 метров от техникума частная столовая, в направлении на юг через 5 м  расположен ларек «Тополек» и в этом же направлении на расстоянии 100 м расположен детский сад, в направлении на запад через 30 м от объекта находится автобусная остановка и на этом же расстоянии продуктовый магазин «Кама» и банкомат.

Также недалеко от объекта примерно в 250 м на юг находится детско-юношеская школа спорта, которая порадует любителей спорта, в 350 м на юго-востоке расположена общеобразовательная школа №1, а через 400 м от объекта расположен больничный городок и медицинский пункт скорой помощи примерно и в 550 м в том же направлении находятся – администрация, ЗАГС, милиция, детская школа искусств.

В 15 м от оцениваемого объекта в южном направлении проходит автомобильная дорога с твердым покрытием. От объекта до остановки автобуса около 2 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №1, №3, №5, которые позволяют доехать  до многих уголков города без пересадок и даже за город.

   В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями как холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

2.2.Описание объекта недвижимости

Таблица 2.

Здания

Помещения

Техническое описание объекта

Описание местоположения объекта