Определение рыночной стоимости. Основы теории стоимости денег во времени

ГБОУ СПО «Курганский  государственный колледж»

 

 

Защищена с оценкой

 

 

 

 

Курсовая работа

По дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

На тему: «Определение рыночной стоимости. Основы теории стоимости  денег во времени»

 

 

 

 

 

 

                                                                                 

                                                                                   Выполнила студентка

                                                                      Группы Э-310

                                                                                     Специальности 080114

                                                                            Прокопьева О.Ю.

                           

                                                                Проверила

                                                                           Мордвинова Т.В.

 

 

 

                                                      Курган,  2013

Оглавление

Введение                     3

1. Основы теории стоимости денег во времени      5

2. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры                                             13

2.1 Сопроводительное письмо        14

2.2 Допущение и ограничивающие  условия      14

2.3 Задание на оценку          16

2.4 Применяемые стандарты         16

2.5 Сертификат качества  оценки        18

2.6 Процедура оценки          19

2.7 Определение вида стоимости        20

2.8 Обоснование выбора  подхода к оценке и описание  их методик  20

2.9 Краткая информация  о Курганской области      23

2.10 Общие сведения об  объекте оценки       25

2.11 Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования   26

2.12 Характеристика местоположения  и объекта оценки    28

2.13 Определение рыночной  стоимости квартиры                                               31

2.13.1 Затратный подход           31

2.13.2 Расчёт восстановительной  стоимости      31

2.13.3 Определение величины  накопленного износа     34

2.13.4 Сравнительный подход        36

2.13.5 Расчет рыночной стоимости  объекта оценки     37

2.13.6 Подпись оценщика                                                                                       39

Заключение           40

Список используемой литературы      41

ПриложениЯ

 

 

 

 

Введение

Деньги – это продукт  длинного исторического развития, и  появились они как результат  более высокого развития производительных сил и товарных отношений. Для натурального хозяйства было характерно производство продукции для собственного потребления, а обмен касался только случайно оставшихся излишков продуктов, которые обменивались на другие продукты. Эта форма обмена получила название простой или случайной формой стоимости, свойственной низкой ступени развития производительных сил. Товары, попавшие на рынок, случайно измеряли свою стоимость через посредство другого товара. Но в этой простой форме стоимости были заложены основы будущих денег (например, 1 мешок зерна равен 1 овце). Вторая форма стоимости – это развернутая форма. С дальнейшим разделением труда и ростом производства все больше продуктов поступает на рынок. Один товар встречается при обмене с большинством других товаров – эквивалентов (например, 1 топор = 1 корзине зерна, 2 аршинам сукна, 1 овце и т.д.). Третья – всеобщая форма стоимости, когда товар становится главной целью производства. Каждый товаропроизводитель за продукт своего труда стремится получить всеобщий товар, в котором нуждаются все. В связи с такой необходимостью из товарной массы стали выделяться товары, исполняющие роль всеобщего эквивалента, и которые могли обмениваться на другие товары. В частности, всеобщими эквивалентами становились скот, меха и т.д. Однако в данной роли такие товары не могли задерживаться длительное время. Так как не удовлетворяли требованиям товарного обращения и по своим свойствам не могли соответствовать условиям эквивалентности. В результате развития обмена всеобщим эквивалентом в течение длительного периода времени становится один товар, преимущественно металл. Процесс превращения товара на роли всеобщего эквивалента определил появление четвертой формы стоимости – денежной формы стоимости.

 

 

Цель - определить рыночную стоимость объекта оценки.

Задачи:

          1) рассмотреть теорию ценности денег во времени;

2) разобрать понятия дисконтирование  и накопление

3) изучить функции денег

Объектом курсовой работы является двухкомнатная квартира, расположенная  по адресу г. Курган 3 микрорайон, дом 21, квартира 76.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основы теории стоимости денег во времени

 

В основе концепции стоимости  денег во времени лежит следующий  основной принцип: Доллар сейчас стоит  больше, чем доллар, который будет  получен в будущем, например через  год, так как он может быть инвестирован и это принесет дополнительную прибыль. Данный принцип является наиболее важным положением во всей теории финансов и  анализе инвестиций. На этом принципе основан подход к оценке экономической  эффективности инвестиционных проектов. Данный принцип порождает концепцию  оценки стоимости денег во времени. Суть концепции заключается в  том, что стоимость денег с  течением времени изменяется с учетом нормы прибыльности на денежном рынке  и рынке ценных бумаг. В качестве нормы прибыльности выступает норма  ссудного процента или норма выплаты  дивидендов по обыкновенным и привилегированным  акциям. Учитывая, что инвестирование представляет собой обычно длительный процесс, в инвестиционной практике обычно приходится сравнивать стоимость  денег в начале их инвестирования со стоимостью денег при их возврате в виде будущей прибыли. В процессе сравнения стоимости денежных средств  при их вложении и возврате принято  использовать два основных понятия: настоящая (современная) стоимость  денег и будущая стоимость  денег.

Будущая стоимость денег  представляет собой ту сумму, в которую  превратятся инвестированные в  настоящий момент денежные средства через определенный период времени  с учетом определенной процентной ставки. Определение будущей стоимости  денег связано с процессом  наращения начальной стоимости, который представляет собой поэтапное  увеличение вложенной суммы путем  присоединения к первоначальному  ее размеру суммы процентных платежей. В инвестиционных расчетах процентная ставка платежей применяется не только как инструмент наращения стоимости

денежных средств, но и  как измеритель степени доходности инвестиционных операций.

Настоящая (современная) стоимость  денег представляет собой сумму  будущих денежных поступлений, приведенных  к настоящему моменту времени  с учетом определенной процентной ставки. Определение настоящей стоимости  денег связано с процессом  дисконтирования, будущей стоимости, который (процесс) представляет собой  операцию обратную наращению. Дисконтирование  используется во многих задачах анализа  инвестиций. Типичной в данном случае является следующая: определить какую  сумму надо инвестировать сейчас, чтобы получить например, $1,000 через 5 лет.

Таким образом, одну и ту же сумму денег можно рассматривать  с двух позиций:

а) с позиции ее настоящей  стоимости 

б) с позиции ее будущей  стоимости 

Причем, арифметически стоимость  денег в будущем всегда выше.

Функции денег

 Сущность денег как  экономической категории проявляется  в их функциях, которые отражают  внутреннее содержание денег.  Основные функции денег, которые  они выполняют в повседневной  жизни людей, приведены на рис.1.

Рис.1

Рассмотрим подробнее  внутреннее содержание каждой функции:

1) Функция денег как меры стоимости.

Деньги как всеобщий эквивалент измеряют стоимость всех товаров. Однако не деньги, а общественно необходимый  труд, затраченный на производство товаров,  создает условия для  их соизмеримости. Действительные деньги (серебро и золото), обладающие стоимостью, могут стать мерой стоимости  товаров. При этом измерение стоимости  товаров деньгами происходит идеально, т.е. у товаровладельца не обязательно  должны быть наличные деньги. Стоимость  товара, выраженная в деньгах, называется ценой. Цена определяется общественно  необходимыми затратами труда на производство и реализацию товара.

2) Функция денег как средства обращения.

В отличие от первой функции, где товары идеально оцениваются  в деньгах до начала их обращения, деньги при обращении товаров  должны присутствовать реально. Формула  товарного обращения : (Т-Д-Т). В этом процессе деньги играют роль посредника в процессе обмена.

Деньги остаются постоянно  в обмене и непрерывно его обслуживают  что создает условия для товаропроизводителя  преодолеть индивидуальные, временные  и пространственные границы, которые  характерны при прямом обмене товара на товар. Это значит, что деньги способствуют развитию товарного обмена.

3) Функция денег как средства накопления и сбережения.

Деньги, являясь всеобщим эквивалентом, т.е. обеспечивая его  владельцу получение любого товара, становятся всеобщим воплощением общественного  богатства. Поэтому у людей возникает  стремление к их накоплению и сбережению. При этом деньги извлекаются из обращения, т.е. акт продажа-купля прерывается. Однако простое накопление и сбережение денег владельцу дополнительного  дохода не приносят.

4) Функция денег как средства платежа.

Товары не всегда продаются  за наличные деньги, по причине неодинаковой продолжительности периодов производства и обращения различных товаров, а также сезонного характера  производства и сбыта ряда товаров, что создает нехватку дополнительных средств у хозяйствующего субъекта. Как следствие этого возникает  необходимость купли-продажи товара с рассрочкой платежа, т.е. в кредит. Деньги в качестве средства платежа  имеют специфическую форму движения: Т-О, а через заранее установленный  срок: О - Д (где О - долговое обязательство). При таком обмене нет встречного движения денег и товара, погашение  долгового обязательства является завершающим звеном в процессе купли-продажи. Разрыв между товаром и деньгами во времени создает опасность  неплатежа должника кредитору.

5) Функция мировых денег.

Появление мировых денег  было вызвано возникновением внешнеторговых связей, международных займов, оказанием  услуг внешнему партнеру и п.т.. Сегодня  мировые деньги  функционируют  как всеобщее платежное средство, всеобщее покупательное средство и  всеобщая материализация общественного  богатства.

Все пять функций денег  представляют собой проявление единой сущности денег как всеобщего  эквивалента товаров и услуг; они находятся в тесной связи  и единстве. Логически и исторически  каждая последующая функция предполагает известное развитие предыдущих функций.

Дисконтирование

Дисконтирование - это определение стоимости денежного потока, путём приведения стоимости всех выплат к определённому моменту времени.

Дисконтирование выполняется  путём умножения будущих денежных потоков (потоков платежей) на коэффициент  дисконтирования.

Ценность денег во времени (с учетом будущих доходов) непосредственно  включается в анализ проекта путем  применения дисконтированного потока финансовых средств - ДПФ (иначе - дисконтированного  потока наличности, денежных средств). Данный вид анализа показывает потоки выгод и издержек на протяжении жизненного цикла по мере их образования в  каждый год проекта, отражая конкретные потоки денежных средств за каждый данный период времени (например год, месяц, пять лет). Преимущества такого отражения  издержек и выгод за весь жизненный  цикл состоит в том, что можно  хорошо видеть главные факторы, влияющие на структуру потоков выгод и  издержек, такие как инфляция, изменения  цен и риск или неопределенность.

С экономической точки  зрения ставка дисконтирования - это  норма доходности на вложенный капитал, требуемая инвестором. Иначе говоря, при помощи ставки дисконтирования  можно определить сумму, которую  инвестору придется заплатить сегодня  за право получить предполагаемый доход  в будущем. Поэтому от значения ставки дисконтирования зависит принятие ключевых решений, в том числе  при выборе инвестиционного проекта.

Для вычисления приведенной  к текущему моменту (вложения средств  в проект) ценности будущих денег  пользуются дисконтированием. При этом берутся будущие количества денег  и приводятся назад к значению на нынешний день путем их уменьшения с каждым отчетным периодом проекта.

Дисконтирование является процессом, обратным исчислению сложного процента. Начислением сложного процента называется процесс роста основной суммы  вклада за счет накопления процентов, а сумму, полученную в результате накопления процентов, называют будущей  стоимостью суммы вклада по истечении  периода, на который осуществляется расчет. Первоначальная сумма вклада называется текущей стоимостью.

При начислении сложного процента находят будущую стоимость путем  умножения текущей стоимости  на (1 + ставка процента) столько раз, на сколько лет делается расчет:

FV = PV (1+ r)n

где FV– будущая стоимость; PV– текущая стоимость; r – ставка процента; п – число лет.

Предположим, что нужно  определить, каков должен быть первоначальный вклад, чтобы к концу третьего года он составил 1 руб. 33 коп. исходя из ставки процента 10% в год. Этот неизвестный  нам вклад называется текущей  стоимостью будущей стоимости в 1 руб. 33 коп. Процесс определения  этой текущей стоимости, обратный начислению сложного процента, и будет дисконтированием.

Все денежные потоки современных  предприятий рассматриваются в  разрезе трех видов деятельности: основная деятельность предприятия (она  может также называться операционной или производственной деятельностью), инвестиционная деятельность и финансовая деятельность.

Потоки денежных средств  предприятия по основной деятельности представляют собой поступления  и использования денежных средств, обеспечивающие выполнение функций  предприятия в соответствии с  основным видом деятельности (производство, торговля, услуги, и т.д.). Так как  основная деятельность предприятия  является главным источником прибыли, то, само собой, она должна являться и основным источником поступления  на предприятие денежных средств. Главное  поступление денежных средств на предприятие - это денежная выручка от реализации товарно-материальных ценностей (работ, услуг). Если поступление денежных средств в качестве выручки от реализации не является превалирующим в приходном денежном потоке, то, возможно, следует задуматься о том, какой же вид деятельности предприятия следует считать основным.

Среди прочих приходных денежных потоков по основному виду деятельности можно выделить следующие: погашение  дебиторской задолженности в  денежной форме, выручка от продажи  товарно-материальных ценностей, полученных по бартеру, полученные от покупателей  и заказчиков авансы, и др.

Главное направление расходования денежных средств любого предприятия  по основному виду деятельности - это оплата поставщикам и подрядчикам за приобретенные у них товарно-материальные ценности (работы, услуги). Это неудивительно: ведь без сырья и материалов, а иногда - и без покупных полуфабрикатов в принципе невозможно осуществление процесса производства. То же самое касается торговли: чтобы что-то продать, нужно вначале это «что-то» купить.

Предприятия, выполняющие  работы и оказывающие услуги, приобретают  у поставщиков оборудование, расходные  материалы, инструмент, и т.д.

Среди прочих расходных денежных потоков по основному виду деятельности можно выделить следующие: выплата  заработной платы работникам предприятия, платежи в бюджет и внебюджетные фонды, отчисления на социальную сферу, уплата процентов за пользование  кредитными средствами, и др.

Что касается денежных потоков  по инвестиционной деятельности предприятия, то они представляют собой поступление  и расходование денежных средств, связанных  с приобретением либо продажей долгосрочных активов предприятия, а также  с доходами от сделанных ранее  инвестиций. Следует отметить, что, поскольку при успешном течении  бизнеса предприятие стремится  к расширению и модернизации производственных мощностей, то ведение инвестиционной деятельности может привести (и, как  правило, приводит) к временному оттоку денежных средств предприятия.

Основной приходный денежный поток по данному виду деятельности - это поступление денежных средств от реализации основных средств и нематериальных активов. Хотя в большинстве случаев такие операции осуществляются не очень часто, поступление по ним денежных средств бывает довольно значительным. Среди прочих приходных денежных потоков можно отметить дивиденды, проценты и иные доходы от долгосрочных финансовых вложений предприятия, возврат основных сумм финансовых вложений, и др.

2. Отчет № 003

ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ квартиры

Местоположение  объекта оценки: г. Курган, 3 м - он, дом 21, квартира 76.

Заказчик: Конищева Ксенья Алексеевна. Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана зарегистрирован г. Курган 3 м - он, дом 21, квартира 76.

Исполнитель: независимый оценщик, Прокопьева Ольга Юрьевна

г. Курган,2013

2. 1 Сопроводительное письмо

Уважаемая, Конищева Ксенья Алексеевна!

 

         В соответствии с договором  № 018 от 22 марта 2012 года проведена  оценка рыночной стоимости квартиры  общей площадью 62,6 кв.м., расположенная  по адресу: г. Курган, 3 м-он, дом  21, квартира 76. Оценка проведена по  состоянию на 12 апреля 2012 года.

         Анализ информации, собранной в  период проведения оценки показал,  что рыночная стоимость квартиры  составляет 1 941 600 рублей (один миллион девятьсот сорок одна тысяча шестьсот рублей).

          Выводы, содержащиеся в настоящем  отчете, основаны на опыте и  профессиональных знаниях оценщика, а так же на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета.

          Отчет составлен в соответствии  с ФЗ «Об оценочной деятельности»  от 29.07.1998 г. № 135 и Постановлением  Правительства РФ от 6 июля 2001 г.  № 519 «Об утверждении стандартов  оценки».

 

2.2  Допущения и ограничивающие  условия

 

1) Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2) В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3) Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4) При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5) Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6) Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7) Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Задание на оценку

 

Заказчик	Конищева Ксенья Алексеевна Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана,  зарегистрирован  г. Курган 3 м – он, дом 21, квартира 76.
Исполнитель	Прокопьева Ольга Юрьевна паспорт 3715 № 125403, выдан 17.07 2010 г. УВД г. Кургана, зарегистрирован г. Курган 3 м – он, дом 24, квартира 67.
Основание проведения оценки	Договор № 018 от 22.03.2012 г.
Объект оценки	Трехкомнатная квартира общей  площадью 62,6 кв.м.
Местоположение объекта  оценки	г. Курган 3 м – он, дом 24, квартира 67.
Собственник объекта оценки	Конищева Ксенья Алексеевна Паспорт 3704  № 124521, выдан 03. 11. 2001  г. УВД г. Кургана,  зарегистрирован  г. Курган 3 м – он, дом 21, квартира 76.
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости  объекта оценки
Дата осмотра объекта	22.03.2012 года
Дата проведения оценки	22.03.2012 года
Дата составления отчета	12.04.2012 года

 

2.4 Применяемые стандарты

 

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности (в ред. Постановления  Правительства РФ от 14.12.2006 N 767).

1) Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения  уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик  обязан использовать вид стоимости  объекта оценки, указанный в соответствующем  определении или решении.

2) При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

3) Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

4) Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком - стоимость объекта  оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует  дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта  оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при  существующем использовании -стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

д) инвестиционная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения -стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с  учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

и) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной  в настоящих стандартах оценки.

 

2.5 Сертификат качества оценки

 

Подписавший отчет оценщик  удостоверяет свидетельством о членстве в саморегулируемой организации  оценщиков, что в соответствии с  имеющимися у него данными:

1) Факты, изложенные в отчете верны и соответствуют действительности;

2) Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах допущений и ограничительных условий, являющихся частью настоящего отчета;

3) Оценщик не ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует не предвзято и без предубеждений по отношению к заказчику;

4) Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости объекта, а также событий, которые могут наступать в результате использования заказчиком выводов и заключений, содержащихся в отчете;

Оценщик действовал как независимый  исполнитель. Он не имеет заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует  непредвзято, без предупреждения. Оценщик имеет сертификат (Приложение 3):

- выдан общероссийской  общественной организацией «Российское  общество оценщиков»;

- выдан 4 октября 2010 года;

- выдан на срок 3 года;

- свидетельство № 0010838.

 

2.6 Процедура оценки

 

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или другой стоимости

 Основные этапы оценки:

1) Заключение с заказчиком договора об оценке;

2) Изучение объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3) Сбор документов и информации, необходимых для выполнения расчетов;

4) Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

5) Анализ информации, предоставленной заказчиком;