Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего-профессионального образования «Курганский государственный колледж»

Защищена с оценкой:

Курсовая работа

По дисциплине «Организация земли и имущества»

На тему: Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры

Проверила

Петрова И.А.

Курган, 2012

Содержание.

Введение 3

1. Теоретические особенности собственности и ее виды 4

Место и роль собственности в системе общественных отношений. 4-5
Сущность собственности в экономике. 6-8
Основные виды собственности. 9-11

2. Отчет 12

2.1 Сопроводительное письмо 13

2.2 Задание на оценку 14

2.3 Применяемые стандарты 14

2.4 Сертификат качества оценки 15

2.5 Процедура оценки 16

2.6 Определение вида стоимости 16

2.7 Обоснование выбора подхода к оценке и описание метода 17

2.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 18

2.9 Общие сведенья об объекте оценки 18

2.10 Определение рыночной стоимости оценки 21

2.10.1 Затратный подход 21

2.10.2 Расчёт восстановительной стоимости 22

2.10.3 Определение величины накопленного износа 26

2.10.4 Сравнительный подход 27

2.10.5 Расчёт рыночной стоимости объекта оценки 30

Заключение

Список использованной литературы

Приложения

Введение

Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, как правило, к перераспределению объектов и прав собственности.

В преддверии ХХI в. наша страна начала переход к рыночной экономике, рыночному хозяйственному механизму. Многие экономические проблемы нам приходиться решать впервые. Прощаясь с административно-командной системой в экономике и хозяйстве, мы тем самым лишь создаем предпосылки для рыночного хозяйства, становление которого не может произойти в одночасье. Известно, что зарождение рыночных отношений началось еще при разложении первобытнообщинного строя. Но своего расцвета товарно-денежные отношения достигли при капитализме.

Необходимо подчеркнуть, что не существует экономической системы без слабостей и недостатков.

Общественная мысль всегда уделяла больше внимания проблеме собственности. Специальные обращения к ней содержатся в исторической, философской и художественной литературе. Богатая традиция и материал накоплены в юридической литературе, в рамках которой сложился ряд направлений в изучении прав собственности. Экономическая наука также всегда уделяла особое внимание этой проблеме за счет этого тема собственности становиться все более и более актуальна. И, тем не менее, эта проблема остается дискуссионной и недостаточно разработанной.

1. Теоретические особенности собственности и ее виды

1.1 Место и роль собственности в системе общественных отношений

Важнейший шаг в изучении собственности сделала экономическая мысль прошлого века. П.-Ж.Прудону (1809-1865) принадлежит знаменитая фраза: "Собственность - это кража". Такое определение не получило всеобщего признания и было подвергнуто обоснованной критике, но в позиции Прудона была весьма ценная деталь - если одно лицо владеет вещью, то другое лицо лишено возможности ее иметь. Значит, не природа, а общественные отношения лежат в основе собственности.

Они порождают целую гамму отношений между ее участниками, а также между ними и обществом в лице государства. Социальная сущность этих отношений и есть выражение присущих данному обществу экономических отношений собственности.

Для более полного представления о собственности следует определить то место, которое принадлежит ей в системе общественных отношений.

Во-первых, собственность - это основа, фундамент всей системы общественных отношений. От характера утвердившихся форм собственности зависят и формы распределения, обмена, потребления. Так, в рыночной экономике преобладает частная собственность.

Во-вторых, от собственности зависит положение определенных групп, классов, слоев в обществе, возможности их доступа к использованию всех факторов производства.

В-третьих, собственность есть результат исторического развития. Ее формы меняются с изменением способов производства. Причем, главной движущей силой этого изменения является развитие производительных сил.

В-четвертых, хотя в пределах каждой экономической системы существует какая-то основная специфическая для нее форма собственности, это не исключает существования и других ее форм, как старых, перешедших из прежней экономической системы, так и новых, своеобразных ростков перехода к новой системе. Переплетение и взаимодействие всех форм собственности оказывает положительное воздействие на весь ход развития общества.

В-пятых, переход от одних форм собственности к другим может идти эволюционным путем, на основе конкурентной борьбы за выживаемость, постепенным вытеснением всего того, что отмирает, и усилением того, что доказывает свою жизнеспособность в соответствующих условиях.

Отношения собственности и право собственности является юридическим выражением, формой закрепления экономических отношений собственности. Можно сказать, что собственность представляет собой отношения по поводу материальных благ, заключающихся в принадлежности данных благ одним лицам (или их коллективам) и в отчужденности от них всех других лиц. Принадлежность или присвоенность материальных благ составляет сущность складывающихся по их поводу между людьми отношений собственности.

Таким образом, собственность - весьма сложное явление, которое с разных сторон изучается несколькими общественными науками, каждая из них находит здесь свой предмет исследования. Так, экономическая теория обнаруживает в присвоении полезных благ важнейшие хозяйственные связи между людьми, а юриспруденция - правовые отношения. В итоге, одним термином «собственность» обозначаются хотя и близкие, но совсем не одинаковые понятия, основное различие и связь между последними состоит в следующем:

Собственность в экономическом смысле - это реальные отношения между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность же в юридическом понимании показывает, как сложившиеся на деле имущественные связи оформляются и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством в обязательном порядке для всех граждан.

1.2 Сущность собственности в экономике

Собственность занимает центральное место в экономической системе, она обусловливает:

- способ соединения работника со средствами производства;

- цель функционирования и развития экономической системы;

- социальную структуру общества;

- характер стимулов трудовой деятельности;

- способ распределения результатов труда.

Собственность как экономическая категория - есть отношение между людьми по поводу материальной основы хозяйственной деятельности, т.е. средств производства. В этом плане собственность тесно связана с экономической властью, с управлением производством, с повседневными отношениями между людьми. Поскольку конечной целью всякой хозяйственной деятельности является достижение определенного эффекта при производстве и реализации товаров и услуг, распорядителем этого эффекта и его владельцем является собственник материальных факторов производства, т.е. земли и капитала. Поэтому отношения собственности составляют основу социально-экономических отношений между людьми, определяют характер этих отношений, поведение людей.

Экономические отношения собственности не только характеризуют социальную сторону экономической жизни, но и определяют формы ее организации. Мы говорим, что основу рыночной экономики составляет частная собственность. Но рыночная экономика возникает лишь при условии, когда участники экономической жизни общества признают друг в друге обособленных равноправных собственников. Это равенство реализуется через обмен, где каждый участник и собственник экономического блага взаимодействуют с другими на эквивалентно-возмездной основе и личной независимости.

Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах, ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права - право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в чем бы оно ни заключалось. Законы не создают отношений собственности (они объективны), а всего лишь закрепляют отношения, которые фактически сложились в обществе.

При определении собственности в юридическом смысле, выявляется совокупность вещей, принадлежавших данному субъекту, или его имущество. Сами собственники подразделяются на два вида:

- лицо физическое - человек как субъект гражданских (имущественных) прав и обязанностей;

-лицо юридическое - организация (объединение лиц, предприятие учреждение), являющаяся субъектом гражданских прав и обязанностей. Это социальное (коллективное) образование вступает в хозяйственные связи от своего имени как самостоятельная целостная единица;

Субъективное право собственности - это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В тех случаях, когда собственник сам владеет и пользуется вещью, ему для осуществления своего права обычно достаточно того, чтобы третьи лица воздерживались от посягательств на эту вещь. Но так бывает далеко не всегда. Чтобы распорядиться вещью (продать ее, сдать в наем, заложить и т.д.), собственник, как правило, должен вступить в отношение с каким-то конкретным лицом (например, с тем, кто хочет купить вещь, получить ее в наем или в залог). Хотя путем установления отношений с конкретным лицом собственник и осуществляет свое право, их регулирование выходит за пределы права собственности, а сам собственник выступает в маске продавца, наймодателя, залогодателя и т.д. Если же право собственности нарушено, то все зависит от того, сохраняется это право или нет. Если сохраняется, то восстановление нарушенного отношения происходит при помощи норм института права собственности. Если же право собственности не сохраняется (скажем, вещь уничтожена), то для восстановления нарушенных прав придется прибегнуть к нормам других правовых институтов (например, обязательств из причинения вреда или страхового права). Таким образом, нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. Указанное обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм, регулирующих тот или иной участок имущественных отношений, в том числе и отношений собственности.

1.3 Основные виды собственности

1. Индивидуальная собственность

Эта форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

2. Частная собственность.

Частная собственность близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых - экономической зависимостью. В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

3. Кооперативная собственность

В основе этой формы лежит объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее единство. Каждый в кооперативе участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода. Кооперативная собственность может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает качественные особенности, поскольку участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности — управление и даже частично функции распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование функции управления особым органом и участником. По содержанию к кооперативной собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий у частных собственников.

4. Государственная собственность

От предыдущих форм она отличается тем, что абсолютные права собственности находятся не у отдельных частных лиц и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных предприятий состоит в том, что их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают федеральные государственные органы.

Государственная собственность реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

Важная проблема в развитии государственной собственности -преодоление монополизма, характерного для административно-командной системы. С превращением бывших республик в независимые государства монополизм еще более усугубился, так как многие предприятия-дублеры оказались по разные стороны новых государственных границ.

5. Муниципальная собственность

Наряду с государственной муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями осуществляется либо непосредственно муниципальными органами, либо через назначенных руководителей (или менеджеров). Созданный доход может распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или с участием трудовых коллективов.

2. Отчёт № 026

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ

Местоположение объекта оценки: г. Курган, ул. Краснодонская, д. 6, кв.40

Заказчик: Чухломина Анастасия Андреевна. Паспорт серия 56 76 №28946, выдан 13.03.2011 г. УВД курганской области г. Кургана, код подразделения 862-015, зарегистрирован по адресу г. Курган, улица Гоголя, дом 62, квартира 27.

Исполнитель: независимый оценщик, Стульникова Александра Алексеевна

г.Курган, 2012

2.1 Сопроводительное письмо

Уважаемая Чухломина Анастасия Андреевна!

В соответствии с договором №123 от 11 марта 2012 года (Приложение 1), проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 29,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Курган, улица Краснодонская, дом 6, квартира 40. Оценка проведена по состоянию на 15 марта 2012 г.

Анализ информации собранной в период проведения оценки показал, что рыночная стоимость квартиры составляет 900 800 руб. ( девятьсот тысяч восемьсот рублей).

Выводы, содержащиеся в настоящем отчёте, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчётах, заключениях и другой информации полученной в результате исследования. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчёта.

Отчёт составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1999г. №154 и Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2002 г. №534 «Об утверждении стандартов оценки».

2.2 Задание на оценку

Таблица 1 – Задание на оценку

Заказчик:	Чухломина Анастасия Андреевна. Паспорт серия 56 76 №28946, выдан 13.03.2011 г УВД курганской области г. Кургана.
Исполнитель:	Стульникова Александра Алексеевна. Паспорт серия 37 07 №342561, выдан 21.09.2008г УВД Курганской области города Кургана.
Основание проведения оценки:	Договор №123 от 11 марта 2012 года
Объект оценки:	Однокомнатная квартира, общей площадью 29,8 кв.м.
Местоположение объекта оценки:	г.Курган, ул. Краснодонская, дом 6, квартира 40
Собственник объекта оценки:	Стульникова Александра Алексеевна.
Цель и задачи оценки:	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Дата осмотра объекта:	15 марта 2012года.
Дата проведения оценки:	15 марта 2012 года.
Дата составления отчёта:	5 апреля 2012 года.

2.3 Применяемые стандарты оценки

Выбор стандарта стоимости определяется целью и конкретными обстоятельствами оценки. В некоторых ситуациях применение конкретного Стандарта диктуется законодательством, в других – производится по усмотрению заинтересованных Сторон.

Оценка была проведена в соответствии со стандартами обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2002 г. № 519. Выбор указанных стандартов обусловлен законодательным утверждением их как обязательных к применению.

2.4 Сертификат качества оценки

Настоящий отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1999г. №154; с государственными стандартами: ГОСТ 51195.0.02 – 99 «Единая система оценки имущества. Основные положения»; с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2002 г. №534 «Об утверждении стандартов оценки»; с Приказом Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20 июля 2008 года №255; с Приказом Минэкономразвития «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20 июля 2008 года №256.

Оценщик действовал как независимый исполнитель. Он не имеет заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято. Содержащиеся в отчёте анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и являются частью настоящего отчёта.

Оценщик имеет сертификат подтверждающий, что Стульникова Александра Алексеевна успешно сдала квалификационный экзамен, в соответствии с решением совета «РОО» протокол №01524 от 26.03.2012г ей присвоено квалификационное звание «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости» (Приложение 2).

Оценка объекта проведена после осмотра и анализа информации полученной от заказчика. Оценка объекта проведена 15 марта 2012г., осмотр объекта проводился 15 марта 2012г.

2.5 Процедура оценки

Процесс оценки является последовательностью действий, при котором ставится задача, планируется работа, собранные данные классифицируются, анализируются и интерпретируются. Он состоит из ряда шагов, каждый из которых должен выполняться в определённой последовательности.

Процедура оценки включает в себя семь этапов:

Заключение с Заказчиком договора об оценке;
Изучение объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
Сбор документов и информации, необходимых для выполнения расчётов;
Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
Анализ информации, предоставленной Заказчиком;
Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов;
Составление развёрнутого письменного отчета.

2.6 Определение вида стоимости.

Оценка будет осуществляться с позиции рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой: разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме;

2.7 Обоснование выбора подхода к оценке и описание метода.

При проведении оценки объекта применяют три подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта, с учетом его износа. Основывается на том, что разумный покупатель не заплатит за объект оценки сумму большую, чем та, в которую обойдется воспроизведение аналогичного по назначению и качеству объекта.

Сравнительный подход: базируется на сравнении объекта оценки с объектами аналогами на основе внесения корректировок в цены объектов аналогов.

Доходный подход – определение стоимости объекта оценки с учётом потенциально-возможного дохода, который может принести объект оценки. В настоящем отчёте не используется, так он применим только к объектам, единственной целью владения является получение дохода.

2.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящей к максимальной стоимости этого имущества.

Объект оценки – квартира, расположенная на 5 этаже, пятиэтажного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является использование в качестве объекта жилой недвижимости.

2.9 Общие сведения об объекте оценки.

При проведении оценки использовались копии следующих документов:

Свидетельство о государственной регистрации право на недвижимость
План квартиры
Фото некоторых важных элементов объекта
А также данные наружного обследования объекта.

Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры 📙 Курсовая → 🆔 149846