Определение рыночной стоимости предприятия ООО Канатка

     Введение

     Процессы, происходящие на современном этапе  в российской экономике, привели  к возрождению и развитию оценочной  деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория – «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

     Оценка  стоимости предприятия – представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые оценщиком, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

        По мере того как в нашей  стране появляются независимые  собственники предприятий и фирм, все острее возникает потребность  в определении рыночной стоимости капитала.

     В существующей экономике оценочная  деятельность выступает важным и  необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет  свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяет восстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановить реальную стоимость объектов.

     Кроме того, часто возникают случаи, когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего на бухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаях оценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальную стоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки, подкреплённый приказом руководителя предприятия - объективное основание для внесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценка значительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованных организаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитным заявкам.

     Кроме того, независимая оценка может помочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имущества кредитным  отделом банка. Риск-менеджеры банка напрямую заинтересованы в занижении стоимости активов, поскольку занижение снижает риски банка . Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.

     Из  всего вышесказанного, можно сделать  однозначный вывод о том, что оценка стоимости предприятия (бизнеса) в нашем современном мире – это очень актуальная тема, исследованию которой и посвящена представленная дипломная работа. При этом указанная тема будет рассмотрена на примере кафе ООО «Канатка»

     Объектом  исследования представленной дипломной работы является рыночная стоимость современного предприятия (бизнеса), для целей управления стоимостью бизнеса. Предметом исследования работы – оценка стоимости предприятия (бизнеса) в современных условиях.

     Изучение  выбранной темы предполагает достижение следующей цели – исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости предприятия (бизнеса). В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены и решены следующие задачи:

     ▬ рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) с точки зрения практической реальной экономики;

     ▬ проанализировать деятельность и перспективы  развития предприятия (бизнеса) на примере кафе ООО «Канатка»

     ▬ произвести оценку стоимости предприятия (бизнеса) на примере кафе ООО «Канатка»

     ▬ обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

     Исследование  выбранной темы осуществлялось при  помощи следующих методов познания: диалектический метод, метод теоретического анализа и синтеза различных источников литературы, структурно-функциональный метод, системный метод, сравнительный метод, метод описания, статистический метод, количественный метод, балансовый метод, математические методы, метод обобщения полученных сведений и материалов в данной работе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Техническая экспертиза

     Техническое обследование несущих конструкций : кухни, большого и малого зала в  г. Пятигорске  по ул. Бульвар Гагарина 1 в районе горы «Казачка» выполнено  Кавминводской лабораторией сейсмостойкого строительства согласно письма от 26 декабря 2000г.

       Техническое обследование здания  проведено по методике, утверждено  департаментом строительства администрации  Ставропольского края в 1996 г.  и в соответствии с методическими  рекомендациями по техническому обследованию зданий, утвержденными Управлением архитектуры  и градостроительства Ставропольского края 25.05.98 г.

         В техническом обследовании использованы  методики изложенные «Положениях  по техническому обследованию  жилых зданий» ВСН 57-88 Госкомархитектуры, а также «Пособие по обследованию строительных конструкций зданий» АО   «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ»  Москва 1997г.

         Работы выполнялись путем визуального  осмотра и лабораторных испытаний  с применением соответствующих  технических средств, в том  числе неразрушающего контроля.

     1.2 Анализ местоположения объекта.

     Территория  Ставропольского края составляет 66,5 тыс. кв. км. Край расположен на юго-западе  России на территории Северного Кавказа  между бассейнами Черного, Азовского  и Каспийского  морей. На юге край граничит с Республикой Северная Осетия - Алания, Кабардино-Балкарской Республикой, Карачаево-Черкесской Республикой и Чеченской Республикой, на севере – с Ростовской  областью,  Республикой Калмыки, на востоке – с Республикой Дагестан, на западе – с Краснодарским краем.

     Ставропольский  край находится в континентальной  климатической зоне. Он входит в  степную полупустынную  природную  зону. Большая часть степей распахана  и используется в сельском хозяйстве. Аграрную специфику края во многом определило наличие плодородных почв: свыше территории занимают черноземы, наиболее продуктивные для земледелия, 52% территории занимают каштановые почвы.

     В настоящее время в Ставропольском крае проживает 2732,5 тыс. человек – 1,8 % населения России.

     Доля  экономически активного населения составляет 44,5% от общей численности постоянного населения края  в их числе 1099,7 тыс. человек, или 90,5% экономически активного населения заняты в экономике, численность незанятого населения в трудоспособном возрасте составляет 9,5%.

     Средняя плотность населения составляет  40 чел./км2.

     Пятигорск — город в Ставропольском крае, в регионе Кавказских Минеральных Вод.

     Основан в 1780 году.

     Население с пригородами — 207 тыс. чел. (2008). По неофициальным данным, в городе проживает до 500 тыс. чел. Территория, подчинённая городу — 97 км². Плотность населения — 2105,2 чел/км².

     В состав городcкого муниципального образования  входит два рабочих посёлка —  Свободы и Горячеводск, а также  две сельских администрации и 5 сельских населённых пунктов.

     Население собственно города (без учёта входящих в состав населённых пунктов) — 139,7 тыс. чел (2005).

     Пятигорск является крупнейшим городом-курортом и одним из центров полицентрической агломерации КавМинВоды. Население  агломерации — 670 тыс. чел (2005).

     Из  группы курортов Кавказских Минеральных Вод Пятигорск располагает наиболее разнообразными природными лечебными ресурсами. Имеется свыше 40 источников минеральных вод, отличающихся по химическому составу и температуре воды; некоторые из них радоновые. Из расположенного близ Пятигорска Тамбуканского озера добывают высокоценную в терапевтическом отношении сульфидную иловую грязь. Благоприятные климатические условия, которые складываются летом и в начале осени, позволяют использовать их для климатотерапии. Однако из всех лечебных факторов Пятигорска наибольшее значение имеют его минeральные источники, история открытия, изучения и использования которых неразрывно связана с историей становления курорта, давно ставшего культурным и административным центром Кавказских Минеральных Вод.

     Пятигорск является городом краевого подчинения. Средняя месячная температура воздуха  в январе: −2,6°; в июле: 22,4°. Годовая  норма осадков — 550 мм. Месяц с  наибольшим количеством осадков  — июнь, с наименьшим — ноябрь. Климат — умеренно-континентальный.

     Пятигорск расположен преимущественно на левом  берегу реки Подкумок. Высота над уровнем  моря — около 600 метров. Высочайшая точка в окрестностях города —  вершина горы Бештау — 1401 м. Также  в черте города расположены вершины  гор: Машук, Горячая, Пост, Пикет, Казачка и др.

     1.3Анализ  рынка недвижимости.

     Исследование (анализ) рынка недвижимости  представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

     Исследование (анализ) рынка может проводиться  с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов  деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

     Общим элементом анализа рынка в  интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа.

     Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это – сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.  

     Недвижимость  представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование  недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

     Рынок недвижимости по назначению можно разделить  на сегменты: жилая, коммерческая, общественная, специальная. Наиболее часто рассматриваются  экспертами жилая и коммерческая недвижимость. В свою очередь,  коммерческая недвижимость делится на офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную,  «развлекательную», объекты сферы услуг, рестораны. Рынок коммерческой недвижимости г. Пятигорска продолжает расти. Это заметно даже, исходя из количества объявлений о продаже коммерческой недвижимости, публикуемых в средствах массовой информации. Наибольшую долю, как на рынке аренды, так и на рынке купли – продажи коммерческой недвижимости имеет торговая недвижимость. Торговая недвижимость делится на: павильоны и ларьки, торговые центры, рынки, магазины.

     Анализ  цен на рынке недвижимости показывает, что в начале 2008 года отмечался  некоторый застой в росте цен  на недвижимость, однако за последующие 12 месяцев до конца 2008 года цены поднялись почти на 100%. Такие показатели роста цен привлекли на рынок недвижимости большое количество инвесторов. В 2008 году стремительный рост цен на недвижимость привел к превращению рынка недвижимости из потребительского в финансовый. Количество инвестиционных сделок по разным сегментам рынка колебалось от 30% до 70%. К концу 2009 года рост цен приостановился . Частным инвесторам, приобретавшим недвижимость с целью последующей перепродажи, вероятно разумнее пока сдавать, однако для окончательного принятия решения необходимо оценить ликвидность недвижимости и потенциал ее роста. Если рассматривать недвижимость в долгосрочной перспективе – это один из наиболее ликвидных товаров. Практика показывает, что срок инвестирования должен быть не менее пяти-семи лет, в условиях отсутствия стремительных скачков роста цен, характерных для 2008 года. За этот период доходность на рынке недвижимости позволяет не только сохранить капитал, но и заработать, в том числе за счет управления недвижимостью. Тем более, макроэкономическая ситуация в стране позволяет просчитывать риски и выгоды на такой длительный период. Наиболее высокая доходность наблюдалась при инвестировании в новостройки на этапе котлована, на «вторичном рынке» доходность заметно ниже, но зато купленную недвижимость можно было сдавать в аренду. Разница в стоимости недвижимости , приобретенной  на начальной стадии строительства, и недвижимости в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах может достигать 20-35% в зависимости от ценовой политики застройщика. В случае с новостройками можно рассчитывать на разницу между начальной и конечной ценой, но не на сдачу в аренду, так как строительный цикл монолитных домов равен примерно трем годам, а разница, которую получит инвестор сравнима с доходом от сдачи в аренду готовой недвижимости.

     Ситуация  на рынке недвижимости позволяет  сделать вывод, что для краткосрочных  сделок условия на рынке не подходящие, поэтому с целью скорой перепродажи  недвижимость уже практически не покупают. Сдача же недвижимости в аренду в разных сегментах рынка может принести в среднем от 5% до 30% годовых, не учитывая простоя и прочих расходов, связанных с  поиском клиента. В 2008 году прирост цен предполагается на 10-25% , а совокупная доходность в нижнем диапазоне 15-35%.

     Главной тенденцией 2008 года ожидается сегментация  рынка, каждый сегмент может приобрести различную направленность, морально устаревшая, неликвидная недвижимость – дешеветь, современная, качественная – дорожать. В 2008 году предполагается также повышающийся спрос на загородную недвижимость,  прогнозируемый средний рост на рынке загородной недвижимости превысит инфляцию и составит порядка 20%.

     Еще один ресурс на рынке недвижимости – поиск недооцененных, по тем  или иным причинам, объектов, которые имеют перспективу роста. Например, если в том или ином районе в скором времени появится жилой микрорайон, крупная дорожная развязка, объекты социальной инфраструктуры и т.д., то цены на такую недвижимость могут возрасти на 10 – 15% по сравнению со средним приростом. 

     Динамично развивающимся и перспективным  сегментом торговой недвижимости города является сектор магазинов.  В городе Пятигорске за последнее время остается высоким спрос на торговые помещения  в связи с развитием предпринимательской  деятельности. По сравнению с предыдущим годом в 2008 году осталась неизменной доля свободных помещений в связи с высоким уровнем спроса и увеличивающимся объемом предложения. В 2008 году выросли на 20-30% запрашиваемые цены продажи на торговые помещения, а рост средних запрашиваемых арендных ставок на торговые площади составил приблизительно 500 - 1200 рублей за квадратный метр. Фактические арендные ставки могут отличаться от этого уровня на 10-15% в ту или иную сторону в зависимости от ряда факторов. В связи с прогнозируемым высоким уровнем спроса и ростом предложения, средние запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения останутся на том же уровне. Тем не менее, реальные ставки, по которым могут заключаться договора аренды в 2008 году, могут быть немного ниже из-за растущего предложения. На рынок торговой недвижимости магазины выводятся путем нового строительства / реконструкции. В основном собственниками магазинов являются сами же  товаропроизводители для реализации своей продукции. Наибольшую долю в структуре рынка торговой недвижимости составляют встроенные помещения в жилых зданиях. В основном активно функционируют магазины в центре города, в спальных микрорайонах Белая Ромашка, Квартал, в промышленной зоне города, где магазины располагаются исключительно вдоль главных городских магистралей, в том числе ул. Ермолова.

1.4 Характеристика района и площадки расположения объекта.

     Кафе - ресторан ООО «Канатка»  расположено  в живописном месте у подножия  г. Машук, рядом со станцией канатной дороги. Проехать можно из аэропорта - автобусом до ж/д вокзала «Минеральные Воды», затем электропоездом до ж/д вокзала «Пятигорск»; 
с привокзальной площади ж/д вокзала г.Пятигорска маршрутным такси № 1, до остановки «санаторий «Ленинские скалы».

     Водоотвод по участку обеспечен. На территории имеются посадки зеленых насаждений. Сейсмичность площадки на которой расположено здание составляет 8 баллов с учетом изменения ном. 3 СНиП 2-7-81..

     Объект  оценки расположен на земельном участке  общей площадью 1902.5 кв.м., а площадь здания составляет 282,28 кв.м.

     Большой зал имеет 100 посадочных мест, малый  зал – 30 посадочных мест, так же имеются  летние площадки, беседки.

     Участок расположен в IIIБ климатическом районе со следующими характеристиками:

• климат территории умеренно-континентальный;
• Средняя температура воздуха наиболее жаркого месяца      +20,4ºС;
• Средняя температура воздуха наиболее холодного месяца -3,6ºС;
• Среднегодовая скорость ветра – 3,15 м/сек;
• Ветровая нагрузка (район – V) – 60 кгс/м² (0,6 кПа);
• Преобладающее направление ветров – восточное;
• Среднегодовое количество осадков - 620 мм;
• Сейсмичность площадки – 8 баллов;
• Вес снегового покрова – 120 кПа (1,20 кгс/ м²);

               - Максимальная глубина сезонного промерзания грунта – 0,8

     Существующее  здание расположено на спланированной площадке горного склона. К площадке имеется асфальтобетонный подъезд.  
 
 
 
 

      Таблица – Описание благоустройства территории

     Инженерно-геологические  условия:

     Согласно  данным инженерно-геологических и  инженерно-геофизических изысканий, выполненных ООО "Инжгеопроект" г. Пятигорск в рамках данного проекта в 2009 г., в основании фундаментов залегает супесь коричневая слабовлажная твёрдая, непросадочная. 

     Физико-механические характеристики супесей:

• Плотность грунта при естественной влажности – 1,62 тс/м куб.
• Модуль деформации в сухом состоянии 3,4 МПа, в замоченном состоянии -          3,3 МПа.
• Угол внутреннего трения φ° - 28°.
• Удельное сцепление грунта – 4,7 кПа.
• Толщина слоя супеси 1,2 - 1,5 м.
• Супесь  подстилают песчаники толстослоистые.
• Подземные воды не обнаружены.
• Грунты неагрессивны к бетонам на портландцементе по ГОСТ10 178-76 нормальной проницаемости.

       1.5 Конструктивное решение здания.

     Конструктивная  система – стеновая. Конструктивная схема – с перекрестным расположением  несущих стен. Жесткость и устойчивость здания обеспечивается взаимной перевязкой рядов кладки в местах  пересечения поперечных и продольных несущих стен здания. Балки перекрытия имеют глубину опирания 200 мм  и скрепляются между собой и  наружными  стенами стальными анкерами.

     Свободная длина наружных несущих  стен не превышает допустимой величины – 18 м.

       Фундамент.

      Глубину заложения фундамента на пучинистых грунтах принимают не менее расчетной  глубины промерзания грунтов, которая  в районе строительства равна

     Н _зал.= Н_пр m=0.9х1,4= 1.71м, но  в связи с тем, что в здании предусмотрен подвал, глубину заложения фундамента принимаем с учетом  высоты подвала, которая равна – 2.2м ,Н = -3,5 м.  В запроектированном здании под несущими стенами запроектирован, фундамент из сборных железобетонных элементов.

     Ширина  отмостки –1000, высота цоколя –800 мм.

     Стены и перегородки.

     Наружная  отделка стен состоит из мелкоштучных камней толщиной 380 мм.,масляная окраска стен под штукатурку.

       При кладке стен применяется  шестирядная система перевязки  швов, когда один тычковый ряд  чередуется  с пятью ложковыми рядами. Кладка ведется на цементно-песчаном растворе. Толщина швов: вертикальных – 10 мм,   горизонтальных – 15 мм. Конструкция наружных  стен – трехслойная. Они содержат поперечныее стены толщиной: с внутренней стороны -380 мм  для возможности опирания балок перекрытия, с наружной стороны – 130 мм.

     Связи между слоями гибкие в виде стальных скоб.

     Связи в углах и пересечениях наружных стен с внутренними усиливают  арматурными стержнями, которые  укладываются в растворе горизонтальных швов в трех уровнях по высоте этажа. Привязка к оси наружной     стены- 200 мм от внутренней грани стены, внутренних стен – по середине.

     Цоколь  здания высотой  800 мм представляет собой продолжение бутобетонного  фундамента.

     Проемы  перекрывают металлическими балками,  которые воспринимают вертикальную нагрузку от вышележащей кладки,  а в несущих  стенах и от перекрытий.

       Перекрытия и полы.

     В запроектированном здании в соответствии с заданием применяются перекрытия по железобетонным балкам.

     Шаг балок – 0,9 мм.

     Балки имеют глубину опирания  на стены 200 мм и крепятся  между собой и с наружными стенами стальными анкерами.

       Стропильная система  и кровля

     Крыша стропильная  скатная.

     Конструктивная  схема стропильной  системы –  наклонная. Она представляет собой  ряд параллельно расположенных наклонных балок – стропильных ног сечением 150х50, опирающихся нижним концом на подстропильные брусья – мауэрлаты сечением 150х150. Мауэрлаты укладываются для закрепления концов строительных ног и распределения давления на  большую площадь намеченной кладки. Стропильные ноги опираются  на коньковый прогон сечением 150х100, уложенный по ряду стоек сечением  150х100, которые в свою очередь опираются на лежень сечением 160х100.

     Шаг стропильных ног равен 0,9 м. Для  восприятия ветровых нагрузок концы стропильных ног через одну прикреплены к стене скруткой из проволоки Æ6. Для устройства крыши над карнизом частью стены к концам стропильных ног прибиты гвоздями короткие доски-кобылки сечением 40х100. Все деревянные элементы стропил в местах соприкосновения изолированы от каменной   кладки слоем толя.

     Между крышей и чердачным перекрытием  образуется замкнутое  пространство  - чердак, который  используется для  размещения вентиляционных каналов, разводок трубопроводов. Для освещения и  проветривания чердака устраиваются слуховые окна, расположенные на расстоянии 1,2 м от уровня верха чердачного перекрытия. Имеется выход на чердак по приставной металлической лестнице.