Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Курсовая работа

По дисциплине: Экономическая оценка недвижимости и инвестиций

Тема: Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу: 

Оглавление

Введение              .3

Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу:   г.  Омск,    ЦАО,                   4

Заключение              36

Словарь терминов              38

Список литературы              40

Введение

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной на  4-м этаже  5-ти этажного крупнопанельного дома по адресу: г. Омск, ЦАО. Стоимость рассчитана тремя методами: методом сравнения продаж, доходным и затратным. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта.

Отчет № 2011-01-5

Об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного панельного жилого дома по адресу: г. Омск, ЦАО

Оглавление

1.  Сопроводительное письмо              6

2.  Определение задания на оценку               7

3.  Краткое изложение существующих фактов и заключений                8

4.  Определение рыночной стоимости              9

5.  Описание объекта оценки               10

6.  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования              12

7.  Анализ рынка недвижимости               14

8.  Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж               17

9.      Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методом              22

10.  Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом              27

11.  Согласование полученных результатов и заключение об оценке величины стоимости объекта              31

12. Перечень используемых в ходе оценки документов и материалов              33

13. Приложение к отчету «Копия технического паспорта»              34

14. Приложение к отчету «Ситуационный план»               35

1. Сопроводительное письмо

В соответствии с заданием № от 17 января 2011 г. студенткой группы произведена, для цели чистой продажи, независимая оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома, принадлежащей …….. на праве собственности и расположенной по адресу: г. Омск, ЦАО.

Заключение подготовлено студенткой группы.

Оценщик не проводил технической и иной экспертизы оцениваемого объекта, а руководствовался предоставленной правоустанавливающей, технической и иной документацией, а также данными визуального осмотра.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью экспертного заключения.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,  Международных стандартах оценки, обязательных  к применению субъектами оценочной деятельности, стандартах российского общества оценщиков.

2. Определение задания на оценку

Наименование организации – оценщика: студентка группы

Наименование организации-заказчика:

Юридический адрес заказчика: г. Омск

Основание для оценки: задание на курсовую работу

Объект оценки: трехкомнатная квартира.

По адресу:

Общая площадь помещений: 58,6 м2

Жилая площадь: 36,9 м2

Год постройки: 1964 г.

Функциональное назначение оценки – чистая продажа.

Сроки проведения оценки:

Дата оценки:

Форма отчета – письменная

Применяемые стандарты оценки.

Работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,  Международными стандартами оценки, обязательных  к применению субъектами оценочной деятельности, стандартами российского общества оценщиков.

3. Краткое изложение существующих фактов и заключений

Адрес объекта: Россия, Омская область, ЦАО

Тип объекта недвижимости: жилое помещение

Оцениваемые права: право собственности на жилое помещение

Год постройки: 1964 г.

Дата оценки:

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод прямого сравнения продаж – 1 597 084,4 руб.

Затратный метод – 850 614, 40 руб.

Доходный метод – 936 435,52 руб.

Окончательное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта:

1 258 000 руб.

(один миллион двести пятьдесят восемь тысяч рублей)

4. Определение рыночной стоимости

В соответствии со ст. 3 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «… под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Рыночная стоимость в контексте стандарта № 1 Международного комитета по стандартам оценки и имущества (МКСОИ TIAVSC) определяется следующим образом: рыночная стоимость есть расчетная величина – денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольными покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга: при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

5. Описание объекта оценки

Таблица 1

Продолжение таблицы 1

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Финансовая обоснованность – обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающего способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Физическая осуществимость – основана на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проектов, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам и т.д.

Соответствие законодательству – необходим анализ строительных и экологических нормативов, ограничения этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы роста города, района, негативное настроение местного населения, пожароопасность.

Строительство 5-ти этажного крупнопанельного дома является юридически законным. Он построен в соответствии со строительными и экологическими нормативами. 

Учитывая, что на том месте, где построен дом -  спокойный рельеф, а также хорошая транспортная доступность, наличие коммунальных удобств, можно говорить о физической осуществимости строительства данного объекта.

В итоге, наилучшим и наиболее эффективным использованием трехкомнатной квартиры в крупнопанельном жилом доме по адресу: г. Омск, ЦАО является проживание.

7. Анализ рынка недвижимости

Как и во всех российских городах, недвижимость в Омске представлена двумя секторами - новыми домами, возведенными по инновационным технологиям, и многоквартирными объектами старого фонда, называемыми омская недвижимость «социалистического типа».

Средние цены на недвижимость являются общим ориентиром для покупателей и продавцов. Ниже представлена информация о ценах и объемах вторичного рынка жилой недвижимости Омска за 2011 год. Расчеты проведены на основе данных базы объявлений, которая включает более 30 тысяч предложений.

График изменения средних цен предложения и

ежемесячный прирост цен на вторичном рынке  Омска,

период с января 2010 г. по февраль 2011 г.

Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 17.01.2011 г. (тыс. руб./кв.м)

На фоне предыдущих лет прошедший 2010 год вполне спокойный. Прирост цены в пределах 1-1,5 тысяч рублей за квадратный метр сложно назвать в полном смысле слова ростом на фоне прибавления в 10-15 тысяч рублей за квадратный метр в предыдущие годы. Новостройки в течение всего года постепенно дорожали и в итоге прибавили 1 тысячу 440 рублей за квадратный метр (+5,2%). В результате новая точка отсчета – конец прошлого года – это 28 тысяч 890 рублей (+/–120 рублей). К началу 2011 года «квадрат» вторички стоил 34 тысячи 610 рублей (+/–160 рублей).

Цены на квартиры во вторичке первую половину года снижались, а после июня начали прибавлять: плюс 1 тысяча 190 рублей за квадратный метр (+3,6%). Это еще один пример особенности омского рынка, где лидером по изменению всегда были новостройки, а вторичный сегмент точно копирует поведение в секторе новостроек с небольшим опозданием.

Прибавляет оптимизма при взгляде на рынок недвижимости рост объемов предложений. Правда, в основном за счет вторичного рынка, где рост составил +14%, а объявлений о продажах новостроек стало только на 4% больше. Зато количество продавцов-посредников возросло с 348 до 485. На выбор дотошного покупателя более 16 тысяч вариантов объявлений. В общем, рынок предложений жилья вырос на 10%.

В заключение: итоги первого месяца нового 2011 года: новостройки откорректировались в сторону уменьшения цены –0,3%, а на вторичном рынке продолжается рост: +1,2% за месяц. Но январь всегда был скорее исключением из правил, чем примером для последующих изменений.

8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта оценки.

Последовательность работ при оценке недвижимости методом сравнения продаж

1.  Изучение рынка

2. Сбор информации, проверка информации по предлагаемым на продажу или недавно проданных аналогов объекта оценки.

3. Сравнение данных об отобранных аналогов и объекте оценки.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличием от объекта оценки.

5. Установление стоимости объекта оценки.

В зарубежной и российской оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3) условия продажи;

4) динамика сделок на рынке;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонение от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Согласно элементам сравнения проводятся корректировки цен продаж сравниваемых объектов.

Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены из журнала «Рынок недвижимости» от 17 января 2011 г.

Объекты – аналоги

Таблица 2

Элементы сравнения по объекту недвижимости

Таблица 3

Продолжение таблицы 3