Определение цены выкупа земельного участка

Федеральное агентство по образованию и науке  РФ 

ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ                                                   АРХИТЕКТУРНО – СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине: «Кадастр и оценка земельной собственности»

на тему: «ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕНЫ ВЫКУПА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА» 
 
 
 
 

                                                                                              Выполнил: ст. гр. ЭУН – 1 – 06

                                                                                                         Скворцова Е.В.

                                                                                 Проверил: Чудина Н.А. 
 
 
 
 
 
 

Волгоград 2009

Содержание:

Введение……………………………………………………………………………………………3

Категории земель и виды целевого назначения…………………………………………………5

Виды  стоимости земельных участков…………………………………………………………...6

1. Рыночная  стоимость……………………………………………………………………………6

2.Нормативная  цена земли………………………………………………………………………..7

3. Кадастровая  стоимость земельных участков………………………………………………....7

Земельный налог…………………………………………………………………………………..8

1. Объекты  налогообложения…………………………………………………………………….8

2. Организации,  освобожденные от уплаты земельного  налога………………………………9

Решение об установлении земельного налога на 2009 год Советом Новониколаевского  городского поселения……………………………………………………………………………11

Постановление Главы Администрации Волгоградской  области «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ ВОЛГОГРАДСКОЙ  ОБЛАСТИ»………………………………………………14

Приложение 1. Кадастровая стоимость земель по р.п.Новониколаевский………………….16

Определение цены выкупа и ставки земельного налога………………………………………17

Расчет  цены выкупа……………………………………………………………………………...18

Перечень  документов, необходимых для предоставления в уполномоченный орган для принятия решения о продаже земельного участка…………………………………………….20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

     Волгоградская область включает  в себя 89 муниципальных образований,  из них 33 муниципальных района  и 6 городских округов (Волгоград,  Волжский, Камышин, Михайловка, Фролово,  Урюпинск).

     Общая площадь Волгоградской  области составляет 11 287,7 тыс. га. Из них 9 243,9 тыс. га занято землями сельскохозяйственного назначения; 328,4 тыс. га землями населенных пунктов, 726,9 тыс. га – землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, 32,1 тыс. га занято землями особо охраняемых территорий и объектов, 560,7 тыс. га – землями лесного фонда, 365,1 тыс. га – землями водного фонда, 29,6 тыс. га – землями запаса.

     В настоящее время в Российской  Федерации использование земли  является платным. Формами платы  за использование земли являются  земельный налог (до введения  в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

     Порядок исчисления уплаты земельного  налога устанавливается законодательством  РФ о налогах и сборах.

     Основным документом, определяющим  порядок управления и распоряжения  земельными ресурсами, является  Земельный Кодекс РФ №136 –  ФЗ, который введен в действие 25 октября 2001 года Федеральным Законом, который называется «Введение в действие земельного кодекса».

     Основные принципы земельного  законодательства:

1. Плотность  использования земли (через уплату  земельного налога), согласно которому  любое использование земли осуществляется  за плату, за исключением случаев,  установленных Федеральными Законами  и законами субъектов (ОД);

2. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, объекты следуют судьбе земельного участка;

3. Приоритет  сохранения особо ценных земель  и особо охраняемых территорий;

4. Разграничения  государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ, собственность муниципальных образований и, как следствие, орган управления.

5. Участие  граждан общественных организаций  и религиозных объединений в  решении вопросов, касающихся их  прав на землю;

6. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.

     Для целей налогообложения и  в иных случаях, предусмотренных  Земельным Кодексом, федеральными  законами, устанавливается кадастровая  стоимость земельного участка.  Кадастровая стоимость земельного  участка определяется как рыночная  стоимость (наиболее вероятная  цена продажи) свободного от  улучшения земельного участка  или вклад земли в рыночную  стоимость (наиболее вероятную  цену продажи) земельного участка  с его улучшением.

     Земельное Законодательство находится  в совместном ведении РФ и  субъектов РФ и состоит из  Земельного Кодекса, Федеральных  Законов и принимаемых в соответствии  с ними законов субъектов РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Категории земель и виды целевого назначения.

     Существует 7 категорий земель РФ:

1. земли  сельскохозяйственного назначения;

2. земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики и земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения;

3. земли  населенных пунктов;

4. земли  особо охраняемых территорий  и объектов;

5. земли  лесного фонда;

6. земли  водного фонда;

7. земли  запасов. 

     Существует 14 видов целевого назначения  земель:

1. земли  под домами многоэтажной застройки;

2. земли  под домами индивидуальной жилой  застройки;

3. земли  дачных и садоводческих объединений  граждан;

4. земли  гаражей и автостоянок;

5. земли  под объектами торговли, общественного  питания, бытового обслуживания;

6. земли  учреждений и организаций народного  образования;

7. земли  под промышленными объектами;

8. земли  под административно – управленческими  и общественными объектами;

9. земли  под военными объектами;

10. земли  под объектами оздоровительного  и рекреационного значения;

11. земли  сельскохозяйственного использования;

12. земли  под лесами в поселениях;

13. земли  под обособленными водными объектами;

14. прочие  земли поселений 
 

Виды  стоимости земельных  участков.

1. Рыночная стоимость.

     Рыночная стоимость земельного  участка устанавливается в соответствии  с федеральным законом об оценочной  деятельности.

     Рыночную стоимость имеют те  земельные участки, которые способны  удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в  течение определенного времени  (принцип полезности).

     Рыночная стоимость земельного  участка зависит от спроса  и предложения на рынке и  характера конкуренции продавцов  и покупателей (принцип спроса  и предложения). Рыночная стоимость  земельного участка не может  превышать наиболее вероятные  затраты на приобретение объекта  эквивалентной полезности (принцип  замещения). Рыночная стоимость земельного  участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения дохода от земельного  участка за определенный период  времени при наиболее эффективном  его использовании без учета  доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих  рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

     Рыночная стоимость земельного  участка изменяется во времени  и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

     Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участков, разделения имущественных прав на земельный участок.

     Рыночная стоимость земельного  участка зависит от его местоположения  и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния).

     Рыночная стоимость земельного  участка определяется, исходя из  его наиболее эффективного использования,  то есть наиболее вероятного  использования земельного участка,  являющегося физически возможным,  экономически оправданным, соответствующим  требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

     При определении наиболее эффективного  использования принимаются во  внимание:

- целевое  назначение и разрешенное использование;

- преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного  участка;

- перспективы  развития района, в котором расположен  земельный участок;

- ожидаемые  изменения на рынке земли и  иной недвижимости;

- текущее  использование земельного участка. 

2. Нормативная цена земли.

     Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

     Нормативная цена земли вводится  для обеспечения экономического  регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность,  установлении коллективно – долевой  собственности на землю, передаче  по наследству, дарении и получении  банковского кредита под залог  земельного участка.

     Порядок определения нормативной  цены земли устанавливается Правительством  РФ.

     Нормативная цена земли применяется  в случаях, предусмотренных законодательством  РФ, и ежегодно определяется органами  исполнительной власти субъектов  РФ для земель различного целевого  назначения по оценочным зонам,  административным районам, поселениям  или их группам.

     Предложения об оценочном зонировании  территории субъекта РФ и о  нормативной цене земли по  указанным зонам представляются  комитетами по земельным ресурсам  и землеустройству.

     Нормативная цена земли не  должна превышать 75 % уровня рыночной  цены на типичные земельные  участки соответствующего целевого  назначения.

     Органы местного самоуправления (администрация) по мере развития  рынка земли могут своими решениями  уточнять количество оценочных  зон и их границы, повышать  или понижать установленную нормативную  цену земли, но не более чем  на 25 %. 

3. Кадастровая стоимость  земельных участков.

     Кадастровая стоимость – это усредненная рыночная стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально – экономическим зонам осуществляется на основе статистического анализа данных о рыночных ценах, а так же иной информации о земельных участках.

     Для установления кадастровой  стоимости земельных участков  проводится государственная кадастровая  оценка земель. Порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель устанавливается Правительством  Российской Федерации. Органы  исполнительной власти субъектов  РФ утверждают средний уровень  кадастровой стоимости по муниципальному  району (городскому округу).

     В случаях определения рыночной  стоимости земельного участка  кадастровая стоимость земельного  участка устанавливается в процентах  от его рыночной стоимости. 
 

Земельный налог.

     Земельный налог устанавливается Налоговым Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

     Устанавливая налог, представительные  органы муниципальных образований  (законодательные (представительные) органы государственной власти  городов федерального значения  Москвы и Санкт-Петербурга) определяют  налоговые ставки в пределах, установленных Налоговым Кодексом, порядок и сроки уплаты налога.

     При установлении налога нормативными  правовыми актами представительных  органов муниципальных образований  (законами городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут так же устанавливаться  налоговые льготы, основания и  порядок их применения, включая  установление размера не облагаемой  налогом суммы для отдельных  категорий налогоплательщиков. 

1. Объекты налогообложения.

     Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

     Не признаются налогоплательщиками  организации и физические лица  в отношении земельных участков, находящихся у них на праве  безвозмездного срочного пользования  или переданных им по договору  аренды.

     Объектом налогообложения признаются  земельные участки, расположенные  в пределах муниципального образования  (городов федерального значения  Москвы и Санкт-Петербурга), на  территории которого введен налог.

     Не признаются объектом налогообложения:

1. земельные  участки, изъятые из оборота  в соответствии с законодательством  РФ;

2. земельные  участки, ограниченные в обороте  в соответствии с законодательством  РФ, которые заняты особо ценными  объектами культурного наследия  народов РФ, объектами, включенными  в Список Всемирного Наследия, историко-культурными заповедниками,  объектами археологического наследия;

3. земельные  участки, ограниченные в обороте  в соответствии с законодательством  РФ, предоставленные для обеспечения  обороны, безопасности и таможенных  нужд;

4.земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;

5. земельные  участки, ограниченные в обороте  в соответствии с законодательством  РФ, занятые находящимися в государственной  собственности водными объектами  в составе водного фонда, за  исключением земельных участков, занятых обособленными водными  объектами.

     Налоговая база определяется  как кадастровая стоимость земельных  участков, признаваемых объектом  налогообложения.

     Кадастровая стоимость земельного  участка определяется в соответствии  с земельным законодательством  РФ.

     Налоговые ставки устанавливаются  нормативными правовыми актами  представительных органов муниципальных  образований (законами городов  федерального назначения Москвы  и Санкт-Петербурга) и не могут  превышать:

1). 0,3 % в отношении земельных участков:

- отнесенных  к землям сельскохозяйственного  назначения или к землям в  составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях и  используемых для сельскохозяйственного  производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2). 1,5 % в  отношении прочих земельных участков.

     Допускается установление дифференцированных  налоговых ставок в зависимости  от категорий земель и (или)  разрешенного использования земельного  участка. 

2. Организации, освобожденные  от уплаты земельного  налога.

     От налогообложения освобождаются следующие организации:

1). Организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ – в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

2). Организации  – в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными  дорогами общего пользования;

3). Религиозные  организации – в отношении  принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного  и благотворительного назначения;

4). Общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 % - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

- организации,  уставный капитал которых полностью  состоит из вкладов указанных  общероссийских общественных организаций  инвалидов, если среднесписочная  численность инвалидов среди  их работников составляет не  менее 50 %, а их доля в фонде  оплаты труда – не менее  25 % - в отношении земельных участков, используемых ими для производства  и (или) реализации товаров  (за исключением подакцизных товаров,  минерального сырья и иных  полезных ископаемых, а так же  иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

- учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов – в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а так же для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

5). Организации народных художественных промыслов – в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

6). Физические  лица, относящиеся к коренным  малочисленным народам Севера, Сибири  и Дальнего Востока РФ, а так  же общины таких народов –  в отношении земельных участков, используемых для сохранения  и развития их традиционного  образа жизни, хозяйствования  и промыслов;

7). Организации  – резиденты особой экономической  зоны соком на 5 лет с момента  возникновения права собственности  на земельный участок, предоставленный  резиденту особой экономической  зоны. 
 
 
 

Определение цены выкупа и ставки земельного налога. 

     По заданию необходимо рассчитать  налоговые ставки и цену выкупа  земельных участков для отдельных  видов целевого назначения (многоэтажная  застройка, индивидуальная  жилая   застройка, дачные и садоводческие  объединения граждан, промышленные  объекты, административно – управленческие  и общественные объекты, объекты  оздоровительного и рекреационного  назначения).

     Расчет выполнен по земельному  участку, находящемуся в неразграниченной собственности.

     Согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» площади земельных участков составляют:

- земли  под домами многоэтажной застройки  – 480 м² (0,3%)

- земли  под домами индивидуальной жилой  застройки – 1200 м² (0,3%)

- земли  дачных и садоводческих объединений  граждан – 1500 м² (0,3%)

- земли  под промышленными объектами – 6 га = 60000 м²  (1,5%)

- земли  под административно – управленческими  и общественными объектами - 1300 м²  (1,5%), в зависимости от этажности здания, м² на 1 сотрудника:

                               - 44—18,5 при этажности 3—5

- 13,5—11 при этажности 9—12  

- 10,5 при этажности 16 и более 

- земли  под объектами оздоровительного  и рекреационного значения – 5000 м²  (1,5%) 

     Необходимо провести расчет цены выкупа земельного участка.

     В соответствии с постановлением главы администрации Волгоградской области №1925 от 13.11.2007 г цена выкупа рассчитывается следующим образом:

                                                        Ц _з.у. = КСт×Ст_з.н.×10  (1) 

                                          Ц _з.у. = КСт×2,5%  (2) 

Ц _з.у. – цена выкупа земельного участка

КСт – кадастровая стоимость земельного участка