Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках. 2

Содержание.

Введение

Глава 1. Сущность и понятие ипотечного кредитования.

1. Определение ипотечного кредитования и ипотеки.
2. Основные участники ипотечного кредитования
3. Инструменты ипотечного кредитования

1.4. Роль Агентства по  ипотечному жилищному кредитованию

Глава 2. Особенности ипотечного кредитования различных видов недвижимого имущества

1. Ипотечное кредитование в сфере промышленности.
2. Особенности ипотечного кредитования земельных участков, зданий и сооружений.

Глава 3. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения
2. Кредитование жилищного строительства
3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Заключение

Список литературы

Введение.

Изучив тему ипотечного кредитования, я выяснил, что в России по сравнению со странами Запада не все так гладко с данным видом кредитования. В странах  Западной Европы и Северной Америки  – это дело простое и обычное, насчитывает десятилетия, а то и  столетия, тогда как в России этот вид кредитования появился недавно, собственно говоря закон «об ипотеке» был принят в 1998 году (хотя и сложившаяся система ипотечного кредитования  существовало в Российской империи с конца 1880-х гг. до 1917 года). Кредит на покупку недвижимости получить непросто.  Но и не только в этом заключается проблема. Жилье очень дорогое, а доходы большей части населения предельно низки. Откладывать деньги в банку или в банк придется не одному поколению, но и в очереди за гос. жильем придется простоять столько же. В этом случае как раз и должен решить проблему ипотечный кредит, но и тут тоже тупик.

Существуют  следующие проблемы – например в США ставка по ипотечному кредиту 3,7 процента в среднем на 15 лет, в России на такой же срок ставка составляет от 7,9% - 22,7%(!), из чего при помощи простейшей арифметике можно выяснить что разница минимум в два с лишним раза. Также можно сравнить с Германией там ставка 4,5 процента и получается что разница опять же почти в два раза.

Вывод из этого  один что государство должно стимулировать развитие системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья. Что конечно не получится без снижения ставок до уровня развитых стран и без улучшения общего социально-экономического положения населения. Ну а пока в России жилье будет считаться не то что роскошью, но просто недостижимой мечтой.

Глава 1. Сущность и понятие ипотечного кредитования.

1. Определение ипотечного кредитования и ипотеки.

Стоит различать  термины ипотека и ипотечное  кредитование. Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной  системы. При получении кредита  на покупку недвижимого имущества  сама приобретаемая недвижимость поступает  в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой  является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или  займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание  обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет  преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими  кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая  юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых  зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам.

• По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты  незавершенного строительства*

• По целям кредитования:

приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного  или дополнительного места жительства;

приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного участка  под застройку.

• По виду кредитора:

банковские  и небанковские

• По виду заемщиков:

как субъектов  кредитования: кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

кредиты могут  предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

• По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

1.2.Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3.Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного  кредитования;

- обеспечения таких условий  кредитования, при которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения,  денежная политика правительства  и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

1.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение  схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение  разнообразных моделей в регионах РФ.

Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основными функциями Агентства  являются:

1) определение стандартов  и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых  Агентством;

проведение экспертизы различных  инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление операций  на вторичном рынке ипотечных  кредитов:

покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области ипотечного кредитования:

оказание технической  помощи кредиторам в области организации  ипотечного кредитования; осуществление  разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической  и учебной помощи покупателям  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального  института на вторичном рынке  ипотечных кредитов, является обеспечение  ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных  инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

Глава 2. Особенности ипотечного кредитования различных видов недвижимого имущества

2.1.Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение  уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной  российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма  оценки такого имущества, сложностями  в его реализации, длительностью  и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых  документов и др. Для заемщика в  этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса  предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая  продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после  заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственного имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

• на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.

У залогодателей юридических лиц  имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды  предприятия подвергаются периодической  переоценке для приведения их стоимости  в соответствие с рыночной ценой  на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога.

• основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
• оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.
2. Особенности ипотечного кредитования земельных участков, зданий и сооружений.

Если договором об ипотеке предусмотрено  иное, при ипотеке земельного участка  право залога распространяется также  на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

Глава 3. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Основой предлагаемой Концепции  является создание рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая  как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим  товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих  доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в  эту сферу. Государство выполняет  регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного  кредитования, которая включает в  себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам – заемщикам, а также  механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному  ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового  рынка и рынка капиталов, что  определяет важность отработки надежного  механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных  кредитов.

Концепция учитывает применяемое  в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных  кредитов. На первичном рынке взаимодействуют  кредиторы и заемщики (выдача и  обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке – кредиторы  и инвесторы, осуществляющие функцию  рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми  ресурсами долгосрочных кредитов для  населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая  система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система  ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для  привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико – политической обстановки, разработка необходимой законодательно – нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

2. Кредитование жилищного строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного  финансирования предлагается стимулировать  инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком – кредитором частями на оплату выполненных строительно – монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для  коммерческого банка, выдающего  строительный кредит, – точно оценить  вероятность реализации проекта, в  частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что  он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство  жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под  застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно  снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная  договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным  покупателям для приобретения построенных  домов или квартир.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием  физических лиц – покупателей  жилья в построенных таким  способом домах: получаемые ипотечные  кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность  погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная  поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать  жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в  существенной мере характеризует уровень  развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Государственная поддержка  граждан, желающих получить ипотечные  кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных  субсидий для оплаты первоначального  взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные  жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем – 20 – 50 процентов и оставшаяся часть – на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются  в соответствии с бюджетными возможностями  в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме  в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению  жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования