Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ

И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное  учреждение высшего  профессионального  образования

Дальневосточный государственный  университет

(ДВГУ)

Институт  окружающей среды

Кафедра астрономия и геодезии 
 
 
 
 
 

Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации 

Курсовая  работа 
 
 
 
 
 
 

Выполнила:

Бокова  Е.Ф. 

Руководитель:

Холкина Т.С. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Владивосток, 2011

 

                                    Содержание 
    Введение 3

    Глава  1.  Формирование прав на земельные  участки в современной 
России 7

    1.1. История становления и виды прав на земельные участки 7

    1.2. Классификация   оснований   возникновения   прав   на   земельные 
участки ……………………………………………………………………………13

     
    Заключение 21

    Список источников 25

 

              Введение

    Земля - важнейший для человечества объект материального мира. Сегодня интерес к земле велик как никогда, т.к. она включена в гражданский оборот. Но, одновременно, и прежде всего, она является природным объектом, важнейшим природным ресурсом. По мнению ученых, там, где правильно используется и охраняется земля, стабильно развивается общественная жизнь, создаются условия для воспроизводства рабочей силы, нормально происходят миграционные процессы и т.п. Создание городов и промышленных предприятий также связано с различными формами и видами землепользования. И это исторически оправдано: человек и земля оказались исторически нераздельными составными природы и общественной жизни1.

    Вопросы правового регулирования землевладения, землепользования и права собственности на землю стали особенно актуальными в последнее время в связи со стремительно обновляющимся российским земельным законодательством. Правовое оформление земельных отношений стало одной из острейших проблем современной экономической жизни, ведь именно в России, с ее почти необъятными земельными запасами, приобретение прав на землю связано с неоправданно сложным и длительным прохождением различных административных процедур. По статистике, срок рассмотрения инвестиционных проектов составляет от полтора-двух лет, «а в крупных городах процесс согласования тянется годами» . Разумеется, в таких условиях об инновационной экономике, ее модернизации и эффективном развитии в целом - не может быть и речи.

    Актуальность  избранной темы обусловлена и  современной необходимостью ускорить темпы посткризисного развития строительства и наличием значительного числа проблемных вопросов, связанных с предоставлением земельных участков под строительство.

    Проблему  представляет и сам массив земельного законодательства. Как отмечают специалисты, в настоящее время земельные отношения регулируют более 400 нормативных актов . Для разъяснения по вопросам приобретения земельных участок действует ряд судебных актов, также нуждающихся в анализе .

    Особенности приобретения прав на различные объекты  гражданского оборота (включая земельные участки), уже неоднократно попадали в поле зрения ученых-юристов. Специфика правового положения земельного участка не только как объекта гражданских прав, но и как природного объекта (природного ресурса), составной части окружающей среды, рассматривалась в работах Ф.Х. Адиханова, С.А. Боголюбова, Е.С. Болтановой, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, В.В. Дмитриева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.В. Карамышевой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Н.Б. Маловой, Н.Н. Мисник, Н.Т. Разгельдеева, Н.А. Сыродоева, С.А. Чаркина, Г.В. Чубукова и т.д.

    Современное состояние проблем приобретения прав на земельные участки исследовалось такими авторами, как В.А. Ершов, Ю.А. Карташова и Я.С. Гришина, Е.А. Сухова, М.Ю. Тихомиров . Однако в большинстве указанных работ основной акцент делался либо на исследование проблем гражданско-правового режима и оборота объектов недвижимости в целом, либо на выявление специфики правового положения земельных участков и межотраслевого регулирования отношений по их использованию и охране. Вместе с тем, на современном этапе правовой реформы произошли существенные изменения именно гражданско-правового режима земельных участков, включая регламентацию процедуры земельных торгов (аукционов и

конкурсов), а также совершенствование процедуры  выкупа правообладателями объектов недвижимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменилась и роль законодательства субъектов РФ, еще восемь лет назад игравшего ведущую роль в регулировании земельных отношений и сейчас утратившего ее.

    До  настоящего времени остается ряд  нерешенных проблем, связанных, например, с приобретением прав на земельный участок собственником находящегося на нем недвижимого имущества, в частности, с возникновением права собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного дома или у собственников иного здания или приватизированного предприятия1. Некоторые ученые полагают, что с развитием аграрной реформы проявит себя и проблема невостребованных земельных долей2. Мало внимания в современной юриспруденции уделяется и поиску надлежащих правовых средств регулирования процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством. Наполнение данной процедуры гражданско-правовым содержанием является одной из актуальных проблем не только теории, но и правоприменительной практики.

    Целью предлагаемой работы является исследование основных правовых вопросов возникновения гражданских (имущественных) прав на земельные участки.

    В задачи работы входит:

    - рассмотреть  процесс формирования прав на  земельные участки;

    - дать характеристику субъектов прав на земельные участки;

    - рассмотреть особенности оснований и порядка приобретения прав на 
земельные участки и дать оценку действующего законодательства в этой 
области, определить основные направления снижения коррупционной емкости 
законодательства о предоставлении земельных участков.

    Объектом  квалификационной работы избраны вопросы  приобретения гражданских прав на земельные участки, основания и порядок такого приобретения. Предмет исследования составили юридические факты, связанные с приобретением на земельные участки гражданских прав, в т.ч. их правовое установление в гипотезах соответствующих норм и их практическая реализация. Рассмотрены теоретические и практические вопросы совершенствования законодательства о приобретении (переходе) прав на земельные участки.

    Методологический  арсенал земельного права включает как общую, так и отраслевую методологию права, других областей человеческого знания. Это анализ и синтез, системно-структурный подход, и восхождение от абстрактного к конкретному, и обобщение эмпирических данных, а также статистический, конкретно-социологический. В работе методологическое обеспечение составляют как общие, так и частные (сравнительного правоведения, историко-правовой, логического анализа) методы исследования.

 

      Глава 1. Формирование прав на земельные участки в современной  России 1.1. История становления и  виды прав на земельные участки

    Институт  земельной собственности, благодаря  бескрайним просторам государства  Российского оформился достаточно поздно - во второй половине XVIII века, признаки частной земельной собственности обозначились не раньше XI-XII столетий.

    Начало земельной реформы в России способствовало признанию земельных участков составной частью недвижимого имущества, именно в таком качестве земельное и гражданское законодательство объявило земли предметом разнообразных сделок (купли-продажи, аренды и т.п.)1.

    Здесь столкнулись две непримиримые позиции  по вопросу о том, кому должно принадлежать право на землю: гражданину, коллективу или государству, в какой правовой форме и на какой правовой основе (на основе титула пользования в рамках государственной собственности на землю или права коллективной собственности в рамках общины, коллективного предприятия либо на основе титула права частной собственности на землю в пользу гражданина и личности он должен быть решен).

    Положительное решение этого вопроса в пользу гражданина предлагает 
современное российское законодательство, предусматривающее переход от 
монополии государственной собственности на сельскохозяйственные земли к 
многообразию форм собственности. Сущности такой земельной реформы в 
наибольшей мере соответствует аграрная политика, направленная на 
перераспределение земли между прежними коллективными 
сельскохозяйственными предприятиями новыми частной предпринимательскими структурами в сфере аграрного бизнеса. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством действовавшим на момент национализации земельных участков.

    В целом можно выделить четыре этапа  земельной реформы, приведшей к современному правовому механизму возникновения прав на земельные участки.

    1-й  этап. Начинается с момента появления  в России частной собственности  на землю и вовлечения земельных  участков в гражданский оборот  вплоть до вступления в силу ГК РФ1, т.е. охватывает период с 1 января 1991 г. по 1 января 1995 г.

    2-й  этап. Период с января 1995 г. по 30 октября 2001 г., т.е. время бессистемного  регулирования земельных отношений  субъектами Российской Федерации  вплоть до принятия ЗК РФ  в 2001 году, когда ГК РФ содержит ряд правовых конструкций, регулирующих осуществление сделок с недвижимостью, однако глава 17 ГК РФ не вступила в силу.

    3-й  этап. Период с октября 2001 г.  по январь 2005 года, когда происходит  постепенное отлаживание рыночных  процедур оборота земельных участков, в том числе в сфере их предоставления из публичной собственности в частную;

    4-й  этап. Период с января 2005 года - по  настоящее время. С принятием  Градостроительного кодекса РФ2 и внесением изменений в ЗК РФ и в Закон о введении в действие ЗК РФ усилилась прозрачность предоставления земельных участков из публичной собственности в частную, а также дифференциация выкупной цены под объектами недвижимости для различных категорий субъектов земельных отношений.

    С момента принятия ЗК РФ 2001 г. процедура приобретения земельных участков, занятых объектами недвижимости, претерпела ряд изменений, в ходе которых были решены ключевые вопросы о размере выкупной цены, процедуре определения вида прав на землю в ходе переоформления участка, возможности выкупа арендованного участка, налогообложении покупки.

    В это же время в российском праве  появляется новый правовой механизм предоставления    земельных    участков,    по    своей    правовой    природе 

 

    

представляющий  новый вид ограничения их оборотоспособности. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" предполагается установление федеральным органам исполнительной власти запретов на отчуждение федеральных земель в городах и пригородных зонах вплоть до 1 января 2012 г. в целях формирования резерва земель, главным образом для индивидуального жилищного строительства1. Нельзя не отметить, что названный запрет имеет много общих черт с резервированием. Сходство проявляется в том, что в обоих случаях происходит срочное ограничение прав публичного собственника по распоряжению принадлежащими ему земельными участками. Отличия же их состоят в трех пунктах: 1) по, юридической силе акта установления (резервирование - федеральным законом, а запрет на отчуждение -постановлением Правительства РФ); 2) по целям: резервирование земель предполагается для публичных нужд (оборона и безопасность, строительство водохранилищ и т.д. (ст. 70.1 ЗК РФ)), тогда как запрет согласования на отчуждение - для жилищного строительства, т.е. для частных нужд; 3) по объекту: зарезервированы могут быть участки любой формы собственности; под запрет согласования подпадают только федеральные земли.

    В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

    Таким образом, для характеристики современного состояния института возникновения  прав на земельные участки необходимо определить те их виды, которые в принципе могут возникать у субъектов земельных отношений.

 

     В силу имущественной природы земельного участка, права на них также могут быть лишь имущественными, т.е. как вещными, так и обязательственными.

    К вещным правам на землю относятся:

  • право собственности на земельные участки (предусмотрено Конституцией Российской Федерации, ст. 260-263 ГК РФ, глава III Земельного кодекса РФ);
  • право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ). Однако, с позиций приобретения права на земельные участки, названное право не может включаться в сферу данного исследования, так как, согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается;
  • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ, ст. 20 ЗК РФ);

    - сервитутное  право   ограниченного  пользования  чужим земельным участком (ст.ст. 271, 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ). При этом различаются частный и публичный сервитуты, со своими особенностями оснований возникновения;

    - залоговое право на земельный участок. В этой связи нельзя не отметить, что в литературе идет дискуссия по поводу отнесенности последнего к вещным правам. Развернутую систему аргументов об отнесении залогового права к обязательственным выдвигают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский1. Однако, на наш взгляд, более обоснованной представляется точка зрения Е.А. Суханова, указывающего на необходимость сохранения и поддержания фундаментального различия режима вещных и обязательственных прав, являющегося одним из основополагающих  признаков  европейского  континентального  права.   Он полагает, что с этой точки зрения следует вновь отвергнуть основанные на 
смешении вещных и обязательственных прав распространенные попытки отнесения залогового права к обязательственным . Кроме   того,   признание   права   частной   собственности   на   землю

 

настоятельно  требует дальнейшего развития системы  ограниченных вещных прав. Применительно к земельным участкам, необходимо указать на три важных вещных права.

    Во-первых, это право застройки, закрепление  которого вновь стало необходимым после того, как ЗК РФ в п/п. 5 п. 1 ст. 1 прямо признал принцип superficies solo cedit («все что на земле следует за нею»), влекущий признание собственника земли собственником возведенного на ней строения, в том числе и чужого.

    Во-вторых, законодателем осталось забытым  преимущественное право покупки земельного участка, сведенное в советские времена к преимущественному праву покупки доли в праве на вещь.

    В-третьих, это вещные обременения земельных  участков. В дореволюционном российском праве они именовались «вотчинными выдачами» . Речь идет об обременении права собственности на земельный участок обязанностью периодических выплат (ренты), выдач (части урожая), оказания определенных услуг в пользу управомоченного лица, обеспечиваемой на случай нарушения возможностью обращения взыскания на этот участок.

    В частности, С.А. Чаркин обращает внимание на то, что на современном этапе о договоре ренты говорится лишь в Гражданском кодексе РФ, но при этом законодательство умалчивает о договоре ренты земельного участка. Анализ развития рыночной экономики на современном этапе показывает, что на практике договор ренты земельного участка заключается и получает широкое распространение. Относя по недоразумению, вызванному длительным периодом забвения теории вещных прав, ренту к правам обязательственным, С.А. Чаркин, в то же время, недоумевает по поводу того, почему этого права нет в ЗК РФ, а также задается вопросом о том, какими нормами права следует руководствоваться при заключении данного договора .

    Между тем очевидно, что регулирование  рентного права на земельный участок, а равно всей системы вещных прав на земельные участки должно осуществляться в рамках одного, и лучше Гражданского, нежели Земельного

 

кодекса. Из последнего должны быть изъяты все  нормы, определяющие гражданско-правовой режим земельных участков как основного вида недвижимых вещей (что, впрочем, прямо вытекает из правила п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Что же касается проблемы вещного права ренты, то состоит она не в порядке заключения рентного договора, а в его более детальном и определенном (типизированном), как и иные вещные права, регулировании в ГК РФ. К обязательственным правам граждан на землю относятся:

    - арендное право земельного участка (п. 2 ст. 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, ст. 9 
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1);

    - право безвозмездного срочного пользования земельными участками 
(статья 24 ЗК РФ). В этой связи интересным и заслуживающим внимания 
представляется  предложение  Д.С.  Полякова  «наделить  органы местного 
самоуправления   муниципального   образования,   на   территории   которого 
находится бесхозяйный земельный участок, ограниченным правом передавать 
такой участок в срочное пользование заинтересованным лицам... Указанное 
право должно возникать у соответствующих муниципальных образований с 
даты    регистрации    земельного    участка    в    качестве    бесхозяйного 
уполномоченным органом по регистрации недвижимого имущества»2;

    - право доверительного управления земельным участком (ст.ст. 38, 41, 43, 
209, 1012 ГК РФ).

    Согласно  п. 2 статьи 25 ЗК РФ, государственная  регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Однако для завершенного процесса формирования прав на земельные участки важно также, что не только сделки, но и права на земельные участки подлежат государственной регистрации (ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

    Итак, к вещным правам на земельные участки относятся: право собственности;   право   пожизненного   наследуемого   владения   земельным

 

участком; право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком; сервитутное  право ограниченного пользования  чужим земельным участком; залоговое право на земельный участок. Кроме того, в законодательной регламентации нуждаются право застройки, преимущественное право покупки земельного участка и вещные обременения земельных участков (в частности, обеспечительные права рентополучателя). К обязательственным правам граждан на землю относятся: арендное право земельного участка; право безвозмездного срочного пользования земельными участками; право доверительного управления земельным участком (ст.ст. 38, 41, 43, 209, 1012 ГК РФ).

 

    1.2. Классификация оснований возникновения прав на земельные участки

    В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., ЗК РФ 2001 г. содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.

    Как уже отмечалось, земельный участок  с точки зрения гражданского законодательства является недвижимым имуществом. Поэтому  основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства РФ. В частности, ст. 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В главе 14 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, основания установления сервитутов (ст. 274 ГК РФ). Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано в части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании - в части третьей ГК РФ. Правопреемство при реорганизации юридических лиц происходит по правилам ст.  58 ГК РФ и федеральных законов, посвященных отдельным видам

юридических лиц.

    Согласно  ст. 8 ГК РФ гражданские права и  обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

    В соответствии с этим гражданские права и  обязанности возникают:

  1. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из 
    договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не 
    противоречащих ему;
    2.  
  2. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, 
    которые   предусмотрены   законом   в   качестве   основания   возникновения 
    гражданских прав и обязанностей;
  3. из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;
 
    
  1. в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым 
    законом;
  2. в результате создания произведений науки, литературы, искусства, 
    изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

    6) вследствие   причинения   вреда   другому   лицу    

    7)   вследствие неосновательного обогащения. Однако для земельного права, в отличие от гражданского,   не   имеют   значения   в   качестве   правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением ;

    8) вследствие иных действий граждан  и юридических лиц. Это означает, что приведенный перечень правоустанавливающих юридических фактов не является исчерпывающим. Из смысла ст. 8 ГК РФ вытекает, что возникновение гражданских прав и обязанностей обусловливается наличием как определенных юридических фактов, предусмотренных законом, так и действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права

и обязанности ;

    9) вследствие событий, с которыми  закон или иной правовой акт  связывает наступление гражданско-правовых последствий.

    Однако  особый, публично-правовой режим земли  и земельных участков влияет и на возможность построения особой, отличной от традиционной (гражданско-правовой) и не лишенной смысла классификации оснований приобретения прав на земельные участки. Ряд специалистов предлагает, с одной стороны, различать возникновение публичной собственности (государственной и муниципальной) на земельные участки в результате разграничения некогда единой государственной собственности на землю, и приобретение земельных участков в частную собственность гражданами и юридическими лицами. С другой стороны, обосновывается ряд принципиальных отличий между предоставлением и переоформлением (приватизацией) прав на земельные участки .

    Применительно к существующим особенностям земельных отношений, можно говорить о приобретении прав на земельные участки в результате:

    1) принятия соответствующих решений  органами публичной власти о  предоставлении (переоформлении) земельного участка в частную собственность либо на ином праве за плату или бесплатно. В данном случае речь идет о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность отдельным категориям льготников (Герои СССР и РФ и ряд других) для ведения садоводства, огородничества, дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, равно как и о бесплатной приватизации соответствующих земельных участков; предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным казенным предприятиям и учреждениям (ст. 20 ЗК РФ); предоставление земельного участка в безвозмездное срочное пользование; предоставление земельных участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объекта и т.д. «Данный список может быть

Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации 📙 Курсовая → 🆔 166368

Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации 📙 Курсовая → 🆔 166368

Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации