Отчёт по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: г. Чита, Центральный административный район, СНТ№137 «Фотон», участок №186, кадаст

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Читинский  Государственный Университет»

(Чит  ГУ)

Кафедра ЗМиП 
 
 
 

Отчёт

по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: г. Чита, Центральный административный район, СНТ№137 «Фотон», участок №186, кадастровый квартал 75:32:030153 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                      Выполнил: ст. гр. ОЗз-06

                                                          Бронникова Н. Ю.

                                                                          Проверил: пр. Клюева Е. И. 

Чита 2011.

Содержание

1. Обзор существующих факторов ………………………………………….3
2. Задание на оценку………………………………………………………….4
3. Принятые допущения, ограничения и пределы применения результата оценки объекта……………………………………………………………..5
4. Сведения о специалистах участвующих в оценках…………………...…6
5. Основные термины и определения………………………………………..7
6. Описание и выбор подхода и метода оценки…………………………….8
7. Описание объекта оценки……………………………………………..…10
8. Характеристики объектов аналогов……………………………………..11
9. Расчёт рыночной стоимости……………………………………………...12
10. Расчёт кадастровой стоимости объекта оценки………………………..14
11. Итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта……..15
12. Список используемой литературы………………………………………16

1. Обзор существенных факторов

Таблица 1

2. Задание на оценку

Таблица 2

3. Принятые  допущения, ограничения  и пределы применения результата оценки объекта

1. Настоящий отчёт не может быть использован иначе, чем в соответствии с целью проведения оценки объекта и назначением отчёта.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых неблагоприятных дефектов земельного участка, конструктивных элементов здания и инженерных сетей, которые могут повлиять на его рыночную стоимость. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых дефектов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Оценщик использует при проведении оценки документы и информацию, полученную от заказчика и принимает, их за достоверные. При этом ответственность за соответствие действительности в формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.
4. Оценка выполнена для условия полного права собственности на объект оценки. В обязанности оценщика не входит доказывание существующих в отношении объекта оценки прав.
5. Объект предполагается свободным от прав трёх лиц и сервитута.
6. Права на объект предполагаются полностью соответствующим требованиям законодательства РФ и иным нормативным актам.
7. Итоговая величина стоимости объекта является действительной на дату оценки- 20.01.2011 и в течении 6 месяцев.
8. Содержащийся в отчёте анализ, мнения, заключения и рекомендации принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, является частью настоящего отчёта. Оценщик не имеет текущего имущественного интереса, а так же будущего имущественного  интереса к объекту оценки.
9. Оценка была проведена, а отчёт составлен в соответствии с действующими стандартами оценки.

4. Сведения  о специалистах участвующих  в оценке

Настоящий отчёт  выполнен следующим оценщиком: Кокориной  Юлией Александровной

Документы о  профессиональном образовании: диплом, серия ДК номер 217653по программе « Оценка недвижимости» выдан 20 июня 2006 года Читинским Государственным Университетом г. Читы.

Членство саморегулируемой организации: член общероссийской общественной организации « Союз», включён  в реестр оценщиков за регистрационным  номером 1263.

Стаж работы в оценочной деятельности: 4 года.

Копии общеобразовательных  и других разрешительных документов оценки прилагаются.

У подписавших  данный отчёт не было личной заинтересованности или какой-либо предвзятости в подходе  и определении стоимости оцениваемого имущества или в отношении  сторон имеющих к нему какое-нибудь отношение.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Основные  термины и определения

Дата  проведения оценки - календарная дата по состоянию, на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок-часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшение земельного участка-здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.д.)

Цена  - экономическая категория, означающая количество денег, за которую продавец согласен продать, а покупатель готов купить единицу товара.

Рыночная  стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине сделки, не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналог  объекта оценки - объект, имеющий сходные характеристики с объектом оценки. Такие характеристики как: экономические, физические, конструктивные особенности, эстетические, функциональные и т.д.

Фактор  стоимости - это факторы, небольшим образом влияющие на стоимость объекта оценки.

  Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. 
 

6. Описание  и выбор подхода  метода оценки

     В практике  оценочной деятельности три основных подхода: затратный, сравнительный  и доходный.

     Затратный подход – базируется на определении затрат по приобретению земельного участка, строительства объекта, аналогичного или идентичного оцениваемому и всех видов износа объекта оценки.

Износ бывает трех видов: физический, функциональный и экономический (внешнего воздействия) .

     Физический  износ конструкции, элементов и систем инженерного оборудования и объекта в целом - эта утрата ими первоначальных технико- эксплуатационных качеств: прочности, устойчивости, надежности в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

     Функциональный (моральный) износ – это несоответствие объемно – планировочного и конструктивного решения сооружения современным стандартам.

     Физический  и функциональный износы бывают, устранимы и неустранимы.

     Экономический (внешний) износ – он обусловлен местоположением объекта, экономической ситуацией и другими внешними по отношению к объекту недвижимости причинам. Внешний износ сопровождается снижением дохода объекта недвижимости в случае его коммерческого использования и снижения продажной цены объекта из-за изменений в рыночном окружении и так же изменяется привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

     С=ПВС  – И + С_зем,

     Где С – стоимость объекта недвижимости;

     ПВС – полная восстановительная стоимость  сооружения;

     И – износ объекта недвижимости;

     С_зем – стоимость земельного участка.

     В затратном подходе величина рыночной стоимости объекта оценки определяется как, разность между величиной его восстановительной стоимости и общим износа.

     Сравнительный подход – основан на анализе информации о продажах или предложениях на продажу аналогичных объектов и строится на предположении, что информированный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше чем стоит другой аналогичный объект. В рамках сравнительного подхода используется сравнения продаж, при сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы или предлагаются к продаже на соответствующем рынке и затем делает поправки на различие существующие между оцениваемым и сопоставимым объектами. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать выводы о том сколько вероятнее всего оцениваемый объект будет стоить на рынке.

Доходный  подход – в большей степени отражает представление покупателя о недвижимости, как источнике дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Используя этот подход, оценщик высчитывает величину дохода, который будет приносить объект недвижимости на протяжении определенного периода и методом дисконтирования денежных поступлений приводит эту сумму к настоящему времени.

     В данном отчете для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта  был выбран сравнительный подход и метод сравнения продаж.

7. Описание объекта оценки

Объектом оценки является земельный участок с разрешённым использованием для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Верх – Чита, ул. Мирная, 15. Земельный участок площадью 1500 м² , находящийся в собственности. Имеется летний водопровод, хозяйственные постройки, рядом колонка, а так же школа и детский сад. Территория, на которой расположен объект, находиться в благоприятной экологической зоне, степень озеленения территории находиться на среднем уровне.  Рельеф поверхности ровный. Износ объекта оценки составляет 17 %.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8. Характеристики  объектов аналогов

Для сравнения  выбрано четыре объекта недвижимости выставленных на продажу на местном  рынке недвижимости.

Объект- аналог №1 : земельный участок с расположенным  на нём объектом недвижимости, расположенный  по адресу: с. Верх – Чита, ул. Космонавтов, 4, площадью 1600 м² ,стоимость объекта 185000 рублей. Остальные параметры аналогичны объекту оценки. Данные взяты их газеты «Ваша реклама» от 14января 2011 года. Износ объекта – аналога составляет 18%.

Объект- аналог №2 : земельный участок с расположенным  на нём объектом недвижимости, расположенный  по адресу: с. Верх – Чита, ул. Заречная,17 А, площадью 1250 м ² , стоимость объекта 160000 рублей. Остальные параметры аналогичны объекту оценки. Данные взяты их газеты «Ваша реклама» от 14января 2011 года. Износ объекта – аналога составляет 28%.

Объект- аналог №3 : земельный участок с расположенным  на нём объектом недвижимости, расположенный  по адресу: с. Верх – Чита, ул.Энтузиастов, 13, площадью 1700 м ² , стоимость объекта 190000 рублей. Остальные параметры аналогичны объекту оценки. Данные взяты их газеты «Ваша реклама» от 14января 2011 года. Износ объекта – аналога составляет 12%.

Объект- аналог №4 : земельный участок с расположенным  на нём объектом недвижимости, расположенный  по адресу: с. Верх – Чита, ул.Луговая, 10, площадью 1400 м ² , стоимость объекта 160000 рублей. Остальные параметры аналогичны объекту оценки. Данные взяты их газеты «Ваша реклама» от 14января 2011 года. Износ объекта – аналога составляет 22%. 
 
 

9. Расчёт  рыночной стоимости 

Для подбора  объектов аналогов был проведен поиск  информации о фактических продажах объектов недвижимости имеющих сходное  с объектом оценки местоположение и  функциональное назначение. Для определения рыночной стоимости рыночной стоимости объекта оценки необходимо откорректировать цены объектов – аналогов на отличия, существующие между ними и объектом оценки путём введения поправок.

1)Поправка на цену предложения – при продаже объектов недвижимости, продавец предполагает уступку уторговывания в размере 5-10% от первоначальной цены. В нашем случае: для всех аналогов она составила 5% (0.95)

2)Поправка на дату продажи – она учитывает фактическое изменение покупательной способности рубля, т.е. инфляцию на рынке недвижимости и изменение стоимости объектов аналогов произошедшая с момента их продажи(предложения) до даты оценки. В настоящей оценке поправка не требуется, т.к. все участки выставлены на продажу в январе 2011 года, а оценка проводится по состоянию на 20.01.2011 года.

3)Поправка на местоположение – она учитывает различие между оцениваемым объектом и аналогами по удобству их расположения, престижности района, транспортной  доступности, расположению оцениваемого объекта по отношению к точкам подключения инженерных сетей.

Оцениваемый участок  и объекты аналоги расположены  в пределах  района села, в одной территориальной экологической зоне, поэтому поправка на местоположение участков не вносилась. 
 

Для 1 аналога:

Различие в  площадях S_оцен. /S_аналог = 1500/1600= 0,93

Корректировка 12*(0,93/1,4)=7,9%

Коэффициент корректировки  равен 0,92

Для 2 аналога:

Различие в  площадях S_оцен. /S_аналог = 1500/1250= 1,2

Корректировка 12*(1,2/1,4)=10,2%

Коэффициент корректировки  равен 1,102

Для 3 аналога:

Различие в  площадях S_оцен. /S_аналог = 1500/1700= 0,88

Корректировка 12*(0,88/1,4)=7,5%

Коэффициент корректировки  равен 0,9

Для 4 аналога:

Различие в  площадях S_оцен. /S_аналог = 1500/1400= 1,07

Корректировка 12*(1,07/1,4)=9,2%

Коэффициент корректировки  равен 1,09. 
 
 
 
 

10.   Расчёт кадастровой  стоимости объекта  оценки

Исходя из результатов  государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов кадастровая  стоимость земли в кадастровом  квартале 75:22:130104 составляет             . Следовательно, кадастровая стоимость участка, имеющего площадь 1500 м² , составляет            рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

11. Итоговое  значение рыночной стоимости  оцениваемого объекта 

На основании  проведённого анализа и выполненных  расчётов, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила (округлённо)114000 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список используемой литературы:

1. Оценка недвижимости: Учебник / Под редакцией. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2006 – 496 с.
2. Оценка объектов недвижимости  / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2006. – 412 с.
3. Федеральный закон №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года. Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года.