Оцекна рыночной стоимости предприятия

43

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ

1.1 Особенности бизнеса как объекта оценки

1.2 Цели, задачи и принципы оценки стоимости бизнеса в современных условиях

1.3 Подходы и методы, используемые при оценке стоимости      предприятия

2 ХАРАКТЕРИСТИКА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ             

2.1 Написание сопроводительного письма

2.2 Краткое изложение основных фактов и выводов

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия

2.4 Сведения об объекте оценки

2.5 Определение рыночной стоимости

2.6 Объем и этапы исследования

2.7 История объекта

2.8 Анализ местоположения объекта

2.9 Описание объекта оценки

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

3.1 Затратный метод оценки

3.1.1 Оценка стоимости замещения объекта

3.1.2 Оценка накопленного износа

3.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж

3.3 Метод капитализации доходов

3.3.1 Долгосрочный прогноз доходов предприятия

3.3.2 Использование метода дисконтирования с целью приведения величин будущих финансовых поступлений к текущей стоимости

4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

5 СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Современное предприятие – это достаточно сложная структура, которая объединяет в себе большое количество разнообразных активов - от недвижимого имущества, до деловой репутации предприятия. В связи с этим оценку бизнеса целесообразно осуществлять с точки зрения следующих оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Эти подходы не могут быть использованы отдельно друг от друга, они должны дополнять друг друга, то есть, для оценки предприятий используют комплексный подход всех существующих методов. При этом каждый конкретный подход, основанный на использовании определенных особенностей предприятия, в той или иной мере влияет на величину его стоимости. Все вышеперечисленные подходы (затратный, прибыльный и сравнительный) имеют свои положительные и отрицательные стороны, свои приоритетные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество различных методов, из огромного разнообразия которых оценщик и выбирает наиболее отвечающие для конкретного предприятия.

Актуальность курсовой работы на тему «Оценка недвижимости, приносящей доход (на примере недвижимости ресторана-кафе ТОО «Вояж Плюс») обусловлена тем, что играет большую роль в формировании рынка купли-продажи действующего бизнеса и представляет собой очень ответственный и трудоемкий процесс. На данном этапе рынок купли - продажи предприятий, а так же инвестиций развивается весьма динамично. В продажу предлагаются предприятия различных форм собственности: частные, коллективные, коммунальные, государственные и другие. Это могут быть и объединения предприятий (ассоциации, корпорации, консорциумы), и структурные подразделения предприятий (цеха, участки и прочее). Компании могут быть закрытые, открытые акционерные, общества с ограниченной и полной ответственностью. На рынке широко представлены сельские (фермерские) хозяйства, банки и другие финансовые организации (страховые компании, кредитные союзы).

Именно поэтому оценка предприятия и бизнеса (своевременное и достоверное получение необходимой информации об объекте купли – продажи еще на начальной стадии при принятии решения о заключении договора) так необходима. Она является одним из основных инструментов на рынке услуг сопровождения операций с капиталом. Именно данная оценка помогает инвестору избежать риска приобретения убыточного предприятия вместо необходимого для расширения и укрепления своего бизнеса.

Оценка может производиться и преследовать различные цели: повышение эффективности управления производства; разработка бизнес-плана; реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, разделение и прочее); определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе из дела одного либо нескольких участников; при выкупе акций у акционеров; определении кредитоспособности предприятия. Она производится для того, чтобы приобрести или продать производство на наиболее выгодных условиях; когда необходимо иметь четкое представление о стоимости как своих активов, так и активов контрагентов, иметь реальную и достоверную информацию о возможных сроках окупаемости предприятия, о размере годового дохода, перспективах развития на рынке товаров и услуг; иметь компетентную информацию о стоимости предприятия; для снижения финансового риска при предоставлении кредита.

Целью курсовой работы является изучение теоретических основ оценки бизнеса в современных условиях и оценка рыночной стоимости ресторана-кафе ТОО «Вояж-Плюс».

Предметом курсовой работы служит оценка действующего бизнеса.

Объектом исследования курсовой работы является ресторан-кафе ТОО «Вояж Плюс».

Цель написания курсовой работы, а также объект и предмет исследования определяют необходимость постановки следующих задач:

1)     изучить теоретические особенности оценки залоговой стоимости бизнеса;

2)     рассмотреть характеристику, осуществить анализ основных финансовых показателей объекта исследования – предприятия общественного питания ресторан кафе ТОО «Вояж Плюс»;

3)     определить рыночную стоимость ресторана-кафе ТОО «Вояж Плюс».

В качестве основной методики при выполнении курсовой работы использован анализ теоретических источников и учебных пособий, посвященных вопросам определения залоговой стоимости бизнеса в современных условиях. Кроме того, использован анализ бухгалтерской и финансовой отчетности, а также данных о продаже предприятий пищевой промышленности на территории г.Усть-Каменогорска за период 2011 – начала 2012 годов.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ

1.1 Особенности бизнеса как объекта оценки

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) – это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные (сущностные) черты данного процесса.

Оценка стоимости бизнеса (предприятия) – это процесс, то есть для получения результата, который предполагает ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

Можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие вольности приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

3) Оценка стоимости – процесс целенаправленный т.к. определяется конкретной целью.

Естественно, что рассчитывается величина стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта.

Всегда определяется величина стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Стоимостная оценка заключается в ее рыночном характере. Это означает, что нельзя ограничиваться учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Необходимо учитывать совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными рыночными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса (предприятия). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. Существуют различные виды риска, и ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства...».

6) Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в выбранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать, или существенно уменьшить -погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, необходимо постараться учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход генерируемый оцениваемым объектом, риски сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Сам термин «оценка» используется в экономике, да и не только в экономике достаточно часто. Популярными являются словосочетания «оценка деятельности», «аудиторская оценка», «бухгалтерская оценка», «рейтинговая оценка».

Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Т. е. нужно подходить к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы.

Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет определить ее рыночную ценность. Она учитывает такие факторы как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную среду и внутренние особенности оцениваемого объекта.

Согласно такому взгляду на оценку, рыночная стоимость любого объекта, приносящего доход или поток денежной наличности, определяется, как текущая стоимость ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны обязательствам плюс чистый собственный капитал:

А = Об + СК,                                                     (1)

При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое- неосязаемые активы; и равенство приобретает вид:

А + НА = Об + СК,                                                  (2)

Неосязаемые активы включают такие элементы как: ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами и другие, включая ценность доброго имени компании (гуд-вилл).

Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

СК=(А-Об) + НА,                                                  (3)

С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал более чем компенсируется ценностью нематериальных активов.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная) или экономическая ценность не совпадают, то должен существовать скрытый или внебалансовый капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

1)     разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А).

2)     не учет внебалансовых позиций (НА), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Что касается риска, то бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск подходит всем». Но каждая фирма, при получении дохода, фактически сталкивается с различными видами риска и имеет свой собственный уровень получения дохода.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же проводимая на базе экономической концепции дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

Таким образом, оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса.

Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения.

Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив при этом традиционные издержки.

Оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

1.2 Цели, задачи и принципы оценки стоимости бизнеса в современных условиях

Оценочная деятельность всегда руководствуется конкретной целью. Четкая формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п.

В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

−   повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

−   купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

−   принятия обоснованного инвестиционного решения;

−   купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;

−   установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;

−   реструктуризации предприятия;

−   разработки плана развития предприятия;

−   определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

−   страхования;

−   налогообложения;

−   принятия обоснованных управленческих решений;

−   осуществления инвестиционного проектирования.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов Республики Казахстан, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в законе об оценочной деятельности в Республике Казахстан. К таким случаям, согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Республики Казахстан либо муниципальным образованиям.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов рассчитывается либо рыночная стоимость, либо вид стоимости, отличный от рыночной.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1        Рыночная стоимость.

2        Инвестиционная стоимость.

3        Ликвидационная стоимость.

4        Кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1)     одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2)     стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3)     объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4)     цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки чьей-либо стороны не было;

5)     платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

−   при изъятии имущества для государственных нужд;

−   при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

−   при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

−   при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

−   при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

−   при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице 1.

Таблица 1. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости

Можно выделить три группы принципов оценки:

−   основанные на представлениях собственника;

−   связанные с эксплуатацией собственности;

−   обусловленные действием рыночной среды.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается и в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.

Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект.

Из принципа полезности вытекает принцип ожидания или предвидения.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса – это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки – принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.