Российский  Государственный  Гуманитарный

   Университет

   Калужский филиал

   Контрольная работа

   Тема: «Виды аудиторских заключений. Аудит  финансовых результатов»

   Учебная дисциплина «Аудит» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Факультет: Экономика и управление предприятием

   Группа: ЭЗП-99

   Студент: Андрей Викторович Карасев

   СОДЕРЖАНИЕ

   ВВЕДЕНИЕ 

   С принятием в 2001 г. Земельного кодекса  РФ (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) возникли противоречия с нормами  Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский  кодекс, ГК РФ), также земля длительный промежуток времени была исключена  из системы объектов гражданских  правоотношений, а проблемы, связанные  с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались  преимущественно представителями  науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения и права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

   Земельный участок - недвижимость особого рода вследствие своего естественного происхождения  и нахождения в естественной экологической  системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношении  по поводу этого объекта, в частности  искать гармоничное сочетание частноправовых и публично-правовых элементов.

   В настоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные с  рассмотрением земельных участков как объектов обязательственных  прав, тех или иных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборота земельных участков, рынка  земли, то есть отношений динамики, настоящая работа посвящена комплексному рассмотрению статических отношения (вещных прав на земельные участки).

   В условиях существования в некоторых  субъектах РФ двух форм собственности  на землю - неразграниченной государственной и частной, возникает необходимость правовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности, выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем эти отношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частной собственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальной модели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные и публичные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников, установление ограничений их прав и обременении в использовании земельных участков.

   В Земельном кодексе РФ прослеживается тенденция - сокращение видов ограниченных вещных прав и субъектного состава  этих отношений, что вызывает необходимость  анализа предпосылок, оснований  возникновения, развития и существования  данных прав, произвести развернутую  характеристику правоотношений постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута, раскрыть специфику правового положения землепользователей, землевладельцев и обладателей сервитутов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. ПРАВОВОЕ РЕГИЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ 

1.  Возникновение  прав на земельные участки

   Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее - земельные участки) сохраняет  и иное свое значение (как основа жизнедеятельности народов, как  основной компонент окружающей среды  и пр.). Эту специфику земли  призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство, нормы  которого содержат правила и опираются  на подходы, часто не совпадающие  с обычным гражданско-правовым регулированием.

   Права на земельные участки, в том числе  предусмотренные ст. 20 - 24, 40 - 43 ЗК РФ, следует отличать от обязательственных  прав по поводу земельных участков, последние есть субъективные права  на действия других лиц (противоположной  стороны договора). Земельное же законодательство преимущественно  направлено на установление и регулирование  прав не обязательственного, а вещного  характера, т.е. правовых возможностей по непосредственному воздействию  субъекта права на объект правоотношений (земельный участок). Именно поэтому  есть смысл рассмотреть некоторые  сложные вопросы возникновения  прав на землю в их соотношении  с обязательственными правами, в  связи с заключенной или заключаемой  сделкой.

   Согласно  ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают  по основаниям, установленным гражданским  законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (последняя редакция с  учетом изменения по ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ).

   По  общему правилу права и обязанности  из сделок возникают с момента  заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается  заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях  форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими условиями признаются: а) условия, названные таковыми законом или иными правовыми актами; б) условия, необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной. В том случае, если кроме соглашения необходимо совершить определенное действие (чаще всего - передачу соответствующей вещи), то сделка называется реальной. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление .

   Однако  земельные участки всегда являются недвижимым имуществом. В связи с  этим необходимо учесть правило п. 3 ст. 433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом".

   Если  бы договор купли-продажи земельных  участков подлежал государственной  регистрации, то его определение  как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.

   Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно, и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственной регистрации. И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.

   Естественно, это не касается сделок, которые  до настоящего времени подлежат государственной  регистрации, но ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты  ориентированы на отмену государственной  регистрации сделок с недвижимостью.

   В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная  регистрация самих сделок обязательна  только в случаях, указанных в  федеральных законах. Например, когда  это касается продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), земельного участка в составе предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), ипотеки земельного участка (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоров  аренды и субаренды земельных  участков, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более года.

   Еще одна особенность возникновения  прав на землю - имеется в виду, что  во многих случаях возникновение  прав на земельные участки зависит  не от одного юридического факта (только административного акта или только от договора), а от определенной совокупности юридических фактов - сложного юридического состава.

   В связи с тем, что долгое время  земля предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины, как "предоставление", "выделение" земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (заметим, не все они отменены или отредактированы). Достаточно привести пример из ЗК РФ, где в ст. 29, 30, 33 и других статьях говорится именно о "предоставлении" земель. Поскольку данное слово в ЗК РФ часто используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений. Права зависят не от того, что земля предоставлена, а от того, на каких именно основаниях она получена, каков титул обладания землей.

   Следует согласиться, что слово "предоставление" целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным  органом в бессрочное (постоянное) пользование.

   1.2 Осуществление прав на земельные участки 

   На  территории Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).

   Содержание  права собственности как субъективного  права лица, являющего собственником, составляют правомочия владения, пользования  и распоряжения, каждое из которых  входит необходимым элементом в  право собственности.О.С. Иоффе обращает внимание на то, что "недостатком определения права собственности как права пользования, владения и распоряжения имуществом является также то, что выражаемое им отношение представляется на первый взгляд как отношение лица к вещи". Правомочия владения, пользования и распоряжения следует отличать от фактических действий, в которых эти правомочия реализуются. Когда собственник передает свою вещь во владение другим лицам, то наряду с продолжающим существовать отношением собственности складываются другие отношения, выходящие за пределы отношения собственности, и образуют в гражданском праве уже другую часть - обязательственное право либо предмет регулирования иных отраслей права.

   Право пользования - это право извлекать  из вещи ее полезные свойства, удовлетворять  свои потребности, получать выгоду (по общему правилу именно собственник  получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы). Правомочие пользования вещью собственник  может передать другому лицу на основании  заключенного договора. Пользование предполагает извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления. Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.

   Порядок пользования включает в себя совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих земельные участки  независимо от правовых титулов. Право  пользования землей дает возможность  эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

   Статьей 5 ЗК определен перечень субъектов, не являющихся собственниками земельных  участков. К иным лицам, использующим земельные участки на праве постоянного (бессрочного), отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитутов (далее - землеобладатели). Землепользователями признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Предлагаем рассмотреть проблему соотношения норм ГК и ЗК, а также провести сравнительный анализ действующих норм ГК и ЗК, регулирующих право постоянного (бессрочного) пользования, определив при этом, в каких случаях нормы одного из них имеют приоритет перед нормами другого при регулировании данного вопроса.

   Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляется гражданам  и юридическим лицам на основании  решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять  земельные участки в такое  пользование (п. 1 ст. 268 ГК).Согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

   С введением в действие ЗК указанные  нормы претерпели весьма существенные изменения. После 30 октября 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. ЗК ограничил  круг лиц, которые могут иметь, а  тем более приобрести (получить) земельные участки на указанном  вещном праве.Тем самым ЗК ограничивает права других субъектов, полностью блокируется действие норм ГК, которые фактически утрачивают силу. Однако Закон о введении ЗК не может отменить действие соответствующих статей ГК. Исключение рассматриваемого вещного права из сферы правового регулирования означало бы существенное нарушение конституционных прав землепользователей.

   В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК право  постоянного (бессрочного) пользования  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у  граждан или юридических лиц  до введения в действие ЗК, сохраняется. Однако если после приобретения объектов недвижимости право пользования земельным участком не было оформлено, то у лица как покупателя недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, не возникает право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком .

   Согласно  п. 2 ст. 269 ГК лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено  законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом  для себя, являются его собственностью.

   В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком переходит в  порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК).

   Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком может быть также  приобретено собственником здания, строения, сооружения и иного недвижимого  имущества в случаях, предусмотренных  ст. 271 ГК. Бесспорно, нормы ГК, регулируя отношения между собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, и собственником этого участка, ориентированы на то, что собственник здания приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, если законом или договором не установлено иное.

   Так, индивидуальный предприниматель Г. обратился в арбитражный суд  с иском к администрации города о признании права бессрочного  пользования земельным участком, занимаемым кафе, и об обязанности  ответчика выдать документ, подтверждающий право на данный земельный участок. Однако судом не установлено, на каком  правовом режиме использовался земельный  участок до совершения сделки купли-продажи  расположенной на нем недвижимости, следовательно, суд не может исходить из того, что к новому собственнику недвижимости переходит право бессрочного (постоянного) пользования земельным  участком. Если продавец строения обладал  правом пользования на земельный  участок, то такое право приобретает  и покупатель. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право  на землю. Однако отсутствие документов на право пользования земельным  участком судами не рассматривается  как основание самовольного занятия  земельного участка Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства .

   Согласно  п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК при  покупке зданий, сооружений, расположенных  на земельных участках, предоставленных  на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, это право по выбору покупателя должно быть переоформлено на право собственности  путем выкупа земельного участка  либо на право аренды. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона о введении ЗК приватизация земельных участков, которые используются гражданами на титуле постоянного (бессрочного) пользования, сроком не ограничивается. Совершенно очевидно, что здесь неприменим принцип о соотношении общего и специального законодательства, поскольку в этом случае нет ни специальных субъектов, ни специальных объектов регулируемых отношений И. Таким образом, по общему правилу действуют нормы федерального закона, который был принят позже по срокам, а именно - ЗК.

   Поэтому справедливо складывается мнение, что  вступивший в силу новый ЗК окончательно закрепил нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками, однако эти нормы  либо в большей степени не соответствуют  либо кардинально отличаются от норм ГК, регулирующих аналогичные правоотношения.

   Согласно  п. 5 ст. 20 ЗК граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право  однократно бесплатно приобрести их в собственность. Государство поставило "бессрочных" владельцев земли перед выбором: или аренда или приватизация. Однако только 4% граждан приняли новые условия игры, так как для того чтобы посетить, причем не один раз, органы Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты, нотариальные конторы, органы местного самоуправления, нужны не менее полугода и серьезные материальные издержки.

   В свою очередь, условия переоформления прав на земельные участки граждан  отличаются от условий переоформления прав на земельные участки юридических  лиц. Так, в ст. 20 ЗК и п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК устанавливается различный  порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования для граждан  и для юридических лиц, однако законодателем не была упомянута  категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей без  образования юридического лица .Более того, п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" подчеркнул, что согласно ст. 23 ГК к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

   Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 ЗК не имеют права на безвозмездное  приобретение земельного участка в  собственность, то граждане, имеющие  статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать  в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления  предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.Б.И. Уткин отмечает, что "пункт 1 статьи 268 ГК, разрешающий предоставление земельных участков на данном виде права гражданам, имеет преимущество над пунктом 2 статьи 20 ЗК, запрещающим им делать то же самое"..

   На  граждан в отличие от юридических  лиц законом не возлагается обязанность  перерегистрировать свое право. В отношении  юридических лиц (коммерческих организаций) установлен конкретный срок переоформления этого права, а именно до 1 января 2008 г., в течение которого они обязаны  переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по выбору либо на право аренды, либо выкупить земельный участок в  собственность.Юридические лица подают заявление о предоставлении земельного участка на праве собственности или на праве аренды, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве в порядке, предусмотренном ст. 29 ЗК. 

   1.3 Прекращение прав на земельные участки 

   Права на земельный участок могут быть также прекращены. Общие основания  прекращения прав на земельный участок  установлены ст. 44 - 48 ЗК РФ. От прекращения  прав следует отличать их ограничения, когда субъект не лишается данной правовой возможности, но она временно не может быть реализована, право  в таком случае как бы "консервируется", но полностью восстанавливается  с отпадением оснований для ограничения.

   В числе оснований прекращения  права собственности на земельный  участок ЗК РФ называет и отказ  собственника от права собственности (ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ содержится более подробное регулирование  возникающих при этом отношений. В частности, п. 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что отказ от осуществления принадлежащего собственнику права на земельный участок не влечет за собой прекращения соответствующего права. Эта норма требует пояснений.

   Рассматриваемое правило является аналогичным норме  гражданского права, изложенной в п. 2 ст. 9 ГК РФ: "Отказ граждан и  юридических лиц от осуществления  принадлежащих им прав не влечет прекращения  этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом". Смысл  такого рода оговорок состоит в том, что следует различать право  как предусматриваемую и защищаемую законом возможность определенного  поведения, с одной стороны, и  как фактические действия, реализующие  эту возможность, - с другой. Понятие "отказ" целесообразно рассматривать  как заявление об этом, намерение  в данном конкретном случае не использовать имеющиеся возможности; именно поэтому  в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики отказа в скобках дополнительно  указано - "подача заявления об отказе". Допустимы и другие формы отказа, в том числе безвозмездное  отчуждение в чью-либо пользу. В целом  же к отказу от права собственности  на земельный участок следует  применять также нормы ст. 236 ГК РФ, требующие определенности, безусловности, завершенности действий, свидетельствующих об отказе.

   В силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такие участки  приобретают правовой режим бесхозяйной  недвижимой вещи, и их судьба подчиняется  правилам ст. 225 ГК РФ. Такие участки  принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права  на недвижимое имущество по заявлению  органа местного самоуправления. По истечении  года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным  имуществом, может обратиться в суд  с требованием о признании  права муниципальной собственности  на это имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

   Но  отказ от прав не освобождает соответствующее  лицо от обязанностей, которые возложены  на него государством в связи с  обладанием земельным участком. Соответствующая  норма предусмотрена и абз. вторым ст. 236 ГК РФ: "Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом". Данное положение предопределено тем, что обладание правом собственности порождает не только права, но и обязанности, обременяет собственника (ст. 210, 211 ГК РФ). Указанная норма полностью применима и в отношении отказа от земельного участка, поскольку земля, ее местоположение, полезные качества не только имеют общенациональное значение; отсутствие ухода за участком, непроведение соответствующих агротехнических мероприятий способны принести конкретный вред сопряженным участкам, хозяйственной деятельности на них.

   Однако  возникает вопрос: влечет ли намерение, выраженное в отказе, какие-либо правовые последствия? Безусловно, влечет. Так, уже отмечалось, что в силу заявления  относительно данного земельного участка  устанавливается правовой режим  бесхозяйного имущества. Поскольку  по смыслу закона само право собственности  на данный объект за собственником  пока сохраняется (до появления нового собственника), то он может после  соответствующего заявления вернуться  в прежний режим собственности. Это означает, что продолжать осуществление  своего права собственности собственник  может только после процедуры  противоположного по смыслу заявления, хотя титул собственности все  это время сохраняется за ним.

   Ст. 49 ЗК РФ, предусматривая основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не определяет соотношения прекращения прав при изъятии и прав по ранее действовавшему договору. В связи с этим нет координации между основанием для прекращения отдельных прав, например договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) и основаниями для изъятия земельных участков по ст. 49 ЗК РФ. Такое положение в конечном счете вызывает споры и неправильное применение на практике Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти.