Содержание  работы

Введение

     Эффективное ведение хозяйственной деятельности предполагает широкое внедрение  и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость  в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту.

     Аренда  позволяет вовлечь в хозяйственный  оборот необходимое имущество без  значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

     Развитию  арендной деятельности в Советском  Союзе и России препятствовала неразвитость института частной собственности  и рынка средств производства, а так же отсутствие законодательной базы.

     По  существу, арендные отношения и операции в России стали регулярно осуществляться во второй половине 90-х годов. Однако развитие этого вида предпринимательства  идет слишком медленными темпами, и  объем арендных операций пока не может оказать сколько-нибудь существенного влияния на развитие экономики страны.

     Таким образом, тема данной курсовой работы  является вполне актуальной. Цель курсовой работы – изучить виды аренды и особенности арендной платы. Исходя из поставленной цели, в работе определены следующие задачи:

     - определить понятия аренды и договора аренды;

     - ознакомится с сущностью арендной платы;

     - рассмотреть особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений;

     - изучить различные виды аренды и особенности заключаемых договоров.

     Курсовая  работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. 
 

1. Договор аренды и арендная плата

     1.1. Понятие аренды  и договора аренды

     Аренда  является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

     В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ [1]. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

     Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

       В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды) [14, c. 265].

     Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами  обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику [1, ст. 807 ГК РФ].

     По  общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

     Понятия «аренда» и «имущественный наем»  используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место  наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

     Правовая  дифференциация между арендой и  наймом проводится лишь в отношении  жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для  проживания в нем между сторонами  заключается договор найма жилого помещения, который выделен в  самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами – арендодателем и юридическим лицом – будут строиться по модели договора аренды [10, c. 38].

     Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях [8, c. 377].

     Аренда  имущества предполагает в своем  роде эксплуатацию такого имущества  с использованием его потребительских  качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора [1, п. 2 ст. 606]. Впрочем, это правило может быть изменено законом, правовым актом или договором [1, ст. 136].

     Арендаторами  могут быть российские юридические  лица и граждане России, предприятия  с совместной формой собственности, международные объединения и  организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.

     1.2. Сущность арендной платы

     Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

     1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

     2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

     3) предоставления арендатором определенных услуг;

     4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

     5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества [11, c. 30].

     Согласно  п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, Кодекс, как уже отмечалось, не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы обязательно. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах [1, п. 3 ст. 424].

     Следует обратить внимание на специальные нормы, относящиеся к аренде земельных участков, являющихся федеральной собственностью и предоставляемых для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта. Арендная плата за пользование ими не должна превышать ставку земельного налога на земельные участки, расположенные на полосе отчуждения железных дорог [2, п. 3 ст. 4]

     Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одному лицу автомобиля и гаража и т.д.

     Наиболее  распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами) [5, c. 319].

     Возможны  и такие способы расчетов за аренду, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); улучшение нанятого имущества, проведение капитального ремонта арендованного здания и т.д.

     Стороны могут изменять размер арендной платы  в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (в отличие  от Основ законодательства об аренде, которые устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные допустимые сроки пересмотра размера оплаты для отдельных видов аренды и для аренды некоторых видов имущества.

     Иногда  в договоре аренды предусматривается  денежная форма оплаты за пользование  имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте [26, c. 223].

     Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.

     Если  арендатор возвратит взятое внаем  имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

     Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество [1, п. 4 ст. 614]. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612, определяющая ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором [5, c. 355].

     Законом предусмотрена возможность воздействия  и арендодателя на контрагента, ненадлежаще  выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных – соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивная и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере – потребовать досрочного расторжения договора [10, c. 74].

     1.3. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений

     В отличие от других видов рынка  рынок недвижимости по своей природе  локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность  позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

     Предусматривая  обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы [1, ч. 2 ст. 614].

     Необходимо  отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

     На  практике чаще всего арендная плата  представляет собой периодические  денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь  денежную оценку. "Условие о стоимости  передаваемого имущества дополняет  условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества" [27, c. 6].

       Оценка стоимости сдаваемого  в аренду имущества весьма  важна и необходима, от нее  зависит начальная цена объекта  при реализации с публичных  торгов; оценка необходима для  определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд [1,ст. 281], и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

     Институт  оценки недвижимости позволяет избежать или, по крайней мере, минимизировать подобные злоупотребления. Кроме того, в Законе "Об оценочной деятельности" [2] установлены случаи обязательной оценки недвижимого имущества. В соответствии со ст. 8 названного Закона проведение оценки обязательно при совершении сделок с имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в том числе:

- при  определении стоимости объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации, субъектам Российской  Федерации или муниципальным  образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при  использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при  продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при  переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации,  субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при  передаче объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при  национализации имущества;

б) при  ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в  случаях возникновения споров о  величине стоимости предмета ипотеки;

в) при  составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

г) при  выкупе или ином предусмотренном  законодательством Российской Федерации  изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

д) при  проведении оценки объектов оценки в  целях контроля за правильностью  уплаты налогов в случае возникновения  спора об исчислении налогооблагаемой базы.

     Действие  ст. 8 Закона "Об оценочной деятельности" не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

     Поскольку для субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления распоряжение недвижимым имуществом возможно только с согласия собственника, то при совершении сделок с ним обязательная оценка необходима в силу закона.

     Что касается объектов частной собственности, то было бы неразумно и неправомерно обязывать частных лиц обращаться к услугам оценщиков. Такое правило может носить рекомендательный характер. Собственник недвижимости не всегда может владеть полным объемом информации о факторах, влияющих на стоимость имущества. В то же время собственник заинтересован в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку от нее зависит не только размер арендной платы, но и налоговые платежи. В такой ситуации целесообразно обратиться к профессионалам, которые определят реальную стоимость объекта и динамику изменения его стоимости с течением времени [11, c. 32].

     Арендная  плата как экономическая категория  зависит прежде всего от стоимости  арендованного имущества, о чем  говорилось выше. При передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию (это отвечает интересам арендодателя), в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым освободив себя от ответственности за них. Инвентаризация является мерой, отвечающей и интересам арендатора. Поскольку арендатор обязан вернуть объект аренды по окончании срока найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постольку арендатору необходимо знать фактическое состояние имущества [12, c.44].

     Учитывая  вышесказанное, можно предложить внести в число правил об аренде зданий и иных сооружений правило, в соответствии с которым арендодатель обязан перед  подписанием передаточного акта провести инвентаризацию объекта и ознакомить с актом арендатора.

     Ранее действовавшее законодательство проводило  четкое разделение арендной платы на две части. Арендная плата складывалась из амортизационных отчислений и  арендного процента. В настоящее время законодатель не устанавливает такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что "арендная плата состоит только из арендного процента"[12, c. 45]. С данной точкой зрения не вполне можно согласиться.

     Во-первых, арендодатель, оставаясь собственником имущества, начисляет амортизацию на сданное в аренду имущество. Он заинтересован в возмещении этих средств.

     Во-вторых, отказ законодателя от регламентации  состава арендной платы вовсе  не означает изменение на практике самого состава. Арендодатель и арендатор согласовывают размер арендной платы, исходя из баланса интересов, и арендодатель, учитывая необходимость возмещения амортизационных отчислений, включает их в состав арендной платы.

     Кроме того, для арендодателя экономически целесообразно включать в арендную плату не только амортизацию, но и сумму налога на имущество, а также другие платежи. Другое дело, что стороны не обязаны расписывать в договоре состав арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование размера. Более того, расшифровка арендной платы может привести к тому, что часть арендной платы, а именно так называемый арендный процент, невозможно будет отнести на себестоимость продукции. Отсутствие же расшифровки состава арендной платы позволяет отнести ее полностью в состав затрат по производству товаров, работ и услуг.

     Необходимо  также уяснить сущность и место  дополнительных платежей, таких, как  плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам "сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению" [17, c. 17-18]. Думается, что такой подход не совсем верен.

     Понимание здания как объекта аренды должно быть целостным, "как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)" [26, c. 355].

     Комплексное понимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611 ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями. Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства, то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием. "Просто стены" вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, здание только тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимые для использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации и пр.

     Арендная плата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор не должен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того, такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самого договора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы, во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблему краткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору не придется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительных договоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы [17, c.24].

     Еще одной особенностью арендной платы  в договоре аренды зданий и иных сооружений является включение в  нее платы за пользование соответствующим  земельным участком. Если в договоре не оговорено иное, плата за земельный  участок взиматься не должна. Такое положение свидетельствует о единстве объекта аренды, т.е. здание или иное сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются как единый объект аренды.

     На  практике часто возникают споры, вызванные изменением арендной платы в период исполнения договора. Частью 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в ст. 614 ГК РФ отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Кроме того, ч. 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право  арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора. Логично предположить, что названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра. Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.