Виды стоимости объектов недвижимости

    ВВЕДЕНИЕ 

    При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое  имущество», с функционированием  которого так или иначе связаны  жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

    С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на (недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная). Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, доверительное управление, аренда и другие.

    Неотъемлемым  элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и  сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

    В современных условиях России земля  является одним из наиболее сложных  объектов экономической оценки в  составе недвижимости, что обусловлено  следующими причинами:

    1) спецификой данного объекта;

    2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

    3) неразвитостью земельного рынка  в стране.

    Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе  предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым  характером и многофункциональным назначением.

    Земельные отношения выражают отношения между  органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

    Цель  курсовой работы – на основе исследования теоретико-методологических положений  определить рыночную стоимость земельного участка. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

    - изучить классификацию объектов недвижимости;

    - выявить особенности и принципы оценки объектов недвижимости;

    - рассмотреть подходы к оценке объектов недвижимости.

    Объектом  курсового исследования выступает  процесс оценки рыночной стоимости  земельного участка.

    Предмет – факторы, влияющие на процесс оценки рыночной стоимости земельных участков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.  ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 

1.1. Понятие недвижимости  и ее классификация 

      Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным признакам: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования) [2, c. 210].

      По  физическому статусу выделяют:

• земельные участки;
• здания, строения, сооружения;
• помещения.

      В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.

      По  назначению фонд объектов недвижимости содержит следующий перечень видов  и подвидов:

      1) Земля 

      а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

• под жилье (селитебная территория);
• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;
• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);
• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);
• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения);

      б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

• под дачное и садово-огородное использование;
• под жилую застройку;
• промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);
• сельскохозяйственного назначения;
• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
• лесного фонда, водного фонда;
• участки недр;
• земли резерва, назначение которых не определено.

      2) жилье (жилые здания и помещения):

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);
• индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

      3) коммерческая недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
• гостиницы, мотели, дома отдыха;
• магазины, торговые центры;
• рестораны, кафе и др. пункты общепита;
• пункты бытового обслуживания, сервиса;

      4) промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;
• паркинги, гаражи;
• склады, складские помещения.

      5) недвижимость социально-культурного  назначения:

• здания правительственных и административных учреждений;
• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
• религиозные объекты [4, c. 115].

      Даже  в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды  объектов недвижимости вовлечены в  рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли.

      Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация  в чем-то отличается от приведенной  в различных законодательных  и нормативных актах (например, в  Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии, либо противоречат друг другу [2, c. 212].

      Виды  и подвиды объектов, вовлеченных  в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему  расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

      По  видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников
• государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации
• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности
• общественные – находящиеся в собственности общественных объединений
• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

      По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. [3, c. 331].  

    1.2. Основные принципы  оценки недвижимости 

    Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

    Оценка  стоимости недвижимости — процесс  определения рыночной стоимости  объекта или отдельных прав в  отношении оцениваемого объекта  недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

    Общие принципы

    Принципы  оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется  положение объекта на рынке.

    Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта с четырех позиций, классификация которых имеет следующий вид:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.
2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.
3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.
4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности [6, c. 310].

    В основе позиции отражающей точку  зрения пользователя лежат следующие  принципы:

• принцип полезности;
• принцип замещения;
• принцип ожидания.

    Принцип полезности: недвижимость имеет стоимость  только тогда, когда она может  быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей – экономических, личных и т.д.

    Полезность  – это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя.

    Принцип замещения: максимальная цена недвижимости определена минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. Т.е. типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

    Принцип ожидания: характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиять на  настоящую стоимость собственности. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

    Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов  собственности

    В основе данной позиции лежат следующие  принципы:

• принцип добавочной продуктивности;
• принцип вклада;
• принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;
• принцип баланса;
• принцип экономического размера;
• принцип экономического разделения.

    Добавочная  продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации  затрат на труд, капитал и управление.

    Добавочная  продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек  или удовлетворения особых потребностей.

    Например, магазин, находящийся на «бойком» месте  будет иметь больший товарооборот, чем аналогичный магазин, расположенный на окраине города.

    Чем больше добавочная продуктивность, тем  больше стоимость собственности [7, c. 116].

    Вклад – это добавление в стоимость  собственности, которое является результатом  наличия конкретного элемента фактора  производства. Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Сущность  принципа возрастающей и уменьшающейся  отдачи заключается в том, что  по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Данный принцип соответствует закону убывания предельной производительности. Он относится к ситуаций, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост продукции начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной производительности [6, c. 313].

    Принцип баланса состоит в том, что  любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли.

    Если  нарушается принцип баланса, то появляется «недополученная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев  земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.

    Принцип экономического размера заключается  в том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое  для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Оптимальный размер застройки определяется ее функциональным назначением.

    Принцип экономического разделения, говорит  о том, что имущественные права  на собственность следует разделять  и соединять таким образом, чтобы  собственность при этом увеличивалась.

    Разделение  может применяться к различным  имущественным правам:

• физическое разделение (на участки по вертикали и т.п.);
• разделение по правам пользования (ограничение права пользования);
• разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционерные общества  и т.п.);
• разделение по времени пользования (аренда на различные сроки, пожизненное владение, будущие права).

    Позиция, отражающая точку зрения рынка

          Данную позицию  отражают следующие принципы:

• принцип зависимости;
• принцип соответствия;
• принцип предложения и спроса;
• принцип конкуренции;
• принцип изменения.

    Принцип зависимости говорит о том, что  стоимость оцениваемой собственности  зависит от характера и стоимости  окружающей собственности.

    Качество  расположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости).

    При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и, соответственно может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом и новой экономической средой.

    Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает  тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

    Принцип предложения и спроса: цена собственности  определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную  собственность на данном рынке.

    Принцип конкуренции –  когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

    Когда на рынке появляется избыточная прибыль, это влечет за собой разрушительную конкуренцию. В то же время, разумная конкуренция способствует развитию рынка. Отсутствие конкуренции при монополизме должно учитываться при оценке как факт, находящийся за пределами определения рыночной стоимости.

    Этот  принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его поступления гораздо ниже среднерыночной, а риск соответственно выше.

    Принцип изменения отражает факт непостоянства  стоимости недвижимости во времени.

    Изменение стоимости происходит как в результате самой недвижимости (например, физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий имеет существенное значение. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки – фиксировать конкретную дату оценки.

    Анализ  наиболее эффективного использования.

    В соответствии с определениями рыночной стоимости, стоимости на открытом рынке и других видов стоимостей в обмене, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. То есть для определения вышеназванных стоимостей требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

    Наиболее  эффективное использование (НЭИ) –  это вероятное использование  свободной земли или собственности  с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости [5, c. 97]. 

    1.3. Виды стоимости  объекта недвижимости 

    Точность  оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно  зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости [2, c.253].

    Различаю  следующие виды стоимостей:

    Рыночная  стоимость объекта  оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Рыночная  стоимость является объективной, независимой  от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

    Стоимость замещения объекта  оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

    Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта [5, c. 102].

    Ликвидационная  стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

    Срок  экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления  на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

    Инвестиционная  стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

    В основе расчета инвестиционной стоимости  лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

    Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

    Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения.

    Рассчитывается  как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

    На  практике страхуются земельные участки  со зданиями и сооружениями или, что  чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение  получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

    Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

    Согласно  Налоговому кодексу налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.