Ирина Эланс

Автор который поможет с любыми образовательными и учебными заданиями

Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

«ПОЛОЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра строительного производства

Курсовой проект

На тему: «Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости»

Выполнила: студентка группы 05 УН-1

Суворова Ю. В.

Проверила: ст. преподаватель

Балашова Е. С.

Новополоцк 2009

Реферат

Курсовая работа. Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости.

70 02 02/ ПГУ; Суворова Ю.В., 05-УН-1; кафедра строительного производства. - Новополоцк, 2009.- :,40 табл. 43 , рис. 10.

Ключевые слова: объект недвижимости, инвестиционный проект, вариант реализации, анализ рынка, план реализации, прогнозирование, прибыль от реализации, показатели эффективности, анализ чувствительности.

Содержит описание проекта, анализ рынка, план реализации проекта, производственный план, инвестиционный план, прогнозирование производственно-хозяйственной деятельности, определение наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта.

Содержание

Введение

Раздел 1. Описание проекта........................................................................................6

1.1. Общие исходные данные.....................................................................................6

12. Денежно-кредитные параметры...........................................................................6

1.3 Характеристика объекта недвижимости.............................................................7

1.4 Варианты реализации проекта.............................................................................8

Раздел 2. Анализ рынка..............................................................................................9

2.1 Анализ цены реализации объекта........................................................................9

2.2 Оценка стоимости приобретения объекта недвижимости..............................14

2.3 Оценка стоимости капитального ремонта объекта..........................................17

2.4 Анализ арендных ставок.....................................................................................17

Раздел 3. План реализации проекта.........................................................................19

Раздел 4. Производственный план...........................................................................20

4.1 Программа производства и реализации продукции.........................................20

4.2 Затраты на производство и реализацию продукции........................................22

Раздел 5. Инвестиционный план..............................................................................30

Раздел 6. Прогнозирование финансово-хозяйственной деятельности.................33

6.1 Расчет прибыли от реализации..........................................................................33

Раздел 7. Определение наиболее эффективного варианта реализации

инвестиционного проекта.........................................................................................35

7.1 Сравнение вариантов реализации инвестиционного проекта различной

продолжительности...................................................................................................36

7.3 Выбор наиболее эффективного варианта..........................................................36

Заключение

Список используемых источников

Введение

В основе процесса принятия управленческих решений инвестиционного характера лежат оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений, т.е. необходимо сравнить величину требуемых инвестиций с прогнозируемыми доходами. Существуют правила, которых необходимо придерживаться при принятии инвестиционных решений.

Правила принятия инвестиционных решений

1. Инвестировать денежные средства в производство или ценные бумаги имеет смысл только, если можно получить чистую прибыль выше, чем от хранения денег в банке;

2. Инвестировать средства имеет смысл, только если, рентабельности инвестиции превышают темпы роста инфляции;

3. Инвестировать имеет смысл только в наиболее рентабельные с учетом дисконтирования проекты.

Таким образом, решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:

- дешевизна проекта;

- минимизация риска инфляционных потерь,

- краткость срока окупаемости;

- стабильность или концентрация поступлений;

- высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;

- отсутствие более выгодных альтернатив.

На практике выбираются проекты не столько наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию развития экономики. Необходимо особо подчеркнуть, что применение методов оценки и анализа проектов предполагает множественность используемых прогнозных оценок и расчетов. Множественность определяется возможностью применения ряда критериев:

1. Чистая приведенная стоимость – NPV(Net Present Value)

2. Индекс рентабельности инвестиций – PI(Profitability Index)

3. Внутренняя норма прибыли – IRR(Internal Rate of Return)

4. Срок окупаемости инвестиций – PP(Payback Period)

Раздел 1. Описание проекта

Общие исходные данные

Таблица 1.1 Общие исходные данные

№ п/п	Основные сведения по проекту	Показатели
1	Горизонт расчета, лет	8
2	Вид принятой в расчете денежной единицы	у.е. (USD)
3	Шаг расчета	1 год
4	Дата начала реализации проекта	03.2009 г.
5	Расчеты выполнены по состоянию на	03.2009 г.

Денежно-кредитные параметры

Таблица 1.2 Денежно-кредитные параметры

№ п/п	Наименование параметров	Ед.изм	2006 г.	2007 г.	2008г.	2009г.	2010г	2011 г.	2012г	2013г
1	Курс USD	руб. (BYR)	2141	2151	2120	2730	2730	2730	2730	2730
2	Курс EUR	руб. (BYR)	2717	3105	3698	4043	4043	4043	4043	4043
3	Коэффициент перехода EUR/ USD		1,3	1,4	1,3	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5

На рисунке 1.2.1 представлена графическая зависимость изменения курса доллара США во времени.

Рисунок 1.2.1 Изменение курса доллара США во времени

1.3. Характеристика объекта недвижимости

Описание оцениваемого объекта недвижимости по основным характеристикам представлено в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Характеристика объекта недвижимости по адресу ул. Острошицкого 3/А

1	2
Общая характеристика	Панельное здание 1989 г постройки. Общая площадь 839,32 м. кв.
Площадь застройки	3038,37 м. кв.
Площадь полезная	813.0 м. кв.
Строительный объем	3038.37 м³
Привлекательность/ внешний вид	Удовлетворительное
Основные конструктивные элементы	Конструктивное решение и материал
Фундамент	железобетонный
Стены	трехслойные панели, железобетонные панели
Перегородки	керамзитобетонные панели
Перекрытия	сборные железобетонные
Кровля	плоская рубероидная
Проемы:
оконные	деревянные
дверные	деревянные
Отделочные работы:
внутренняя отделка	окраска клеевая, масляная, облицовка плиткой
наружная отделка	а) цоколя - керамическая плитка, б) стен - окраска
Системы инженерного обеспечения
Отопление	центральное
Водопровод	стальные трубы
Горячее водоснабжение	стальные трубы
Электроосвещение	скрытая проводка
Радио	трансляционная сеть
Телефон	каблирован
Вентиляция	естественная
Канализация	чугунные трубы

Фактический возраст	20 лет
Нормативный срок службы	100 лет

Объект оценки также оборудован пожарно-охранной сигнализацией.

1.4. Варианты реализации проекта

I вариант - покупка объекта недвижимости и выполнение реконструкции за счет собственных средств, с последующей продажей объекта недвижимости;

II вариант - покупка объекта недвижимости и выполнение реконструкции за счет собственных средств, с последующей сдачей площадей объекта недвижимости в аренду и после 1 года эксплуатации продажей объекта недвижимости;

III вариант - покупка объекта недвижимости и выполнение реконструкции за счет собственных средств, с последующей перепродажей объекта недвижимости по частям без ремонта.

Раздел 2. Анализ рынка

2.1 Анализ цены реализации объекта

Таблица 2.1.1. Исходные данные для построения зависимости цены объекта недвижимости от времени по данным объектов-аналогов

2006г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	432 344	1 070 567	353 736	577 585
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	982	1222	1228	1167
Дата оценки	2006	2006	2006	2006
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	1474	1833	1228	1167
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	1474	1833	1228	1167

2007г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	508 640	1 259 491	416 160	679 511
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	1156	1438	1445	1373
Дата оценки	2007	2007	2007	2007
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	1734	2157	1445	1373
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	1734	2157	1445	1373

2008г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	598 400	1 481 754	489 600	799 425
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	1360	1692	1700	1615
Дата оценки	2008	2008	2008	2008
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	2040	2537	1700	1615
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	2040	2537	1700	1615

2009г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи с НДС	704 000	1 743 240	576 000	940 500
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	1600	1990	2000	1900
Дата оценки	2009	2009	2009	2009
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	2400	2985	2000	1900
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	2400	2985	2000	1900

2010г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	809 600	2 004 726	662 400	1 081 575
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	1840	2289	2300	2185
Дата оценки	2010	2010	2010	2010
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	2760	3433	2300	2185
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	2760	3433	2300	2185

2011г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	931 040	2 305 435	761 760	1 243 811
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	2116	2632	2645	2513
Дата оценки	2011	2011	2011	2011
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	3174	3948	2645	2513
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	3174	3948	2645	2513

2012г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	1 070 696	2 651 250	876 024	1 430 383
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	2433	3027	3042	2890
Дата оценки	2012	2012	2012	2012
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	3650	4540	3042	2890
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	3650	4540	3042	2890

2013г.

Параметры	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Валюта цены	у.е.	у.е.	у.е.	у.е.
Цена продажи	1 231 300	3 048 938	1 007 428	1 644 940
Общая площадь, м²	440	876	288	495
Цена 1 м², долл.	2798	3481	3498	3323
Дата оценки	2013	2013	2013	2013
Месторасположение	Есенина ул., 119	Скрипникова ул., 1	Бирюзова ул., 10/А	Притыцкого ул., 39
Корректировка	+50%	+50%	0%	0%
Итого с корректировкой	4198	5221	3498	3323
Состояние	стандарт	стандарт	стандарт	стандарт
Корректировка	0%	0%	0%	0%
Итого с корректировкой	4198	5221	3498	3323

Зависимости цен объектов недвижимости (аналогов) от времени можно отследить по графикам на рисунке 2.1.1. По полученным графикам можно спрогнозировать изменение стоимости оцениваемого объекта недвижимости в период с 2006 по 2013 года.

Рисунок 2.1.1 Зависимость цены объекта недвижимости от площади

Зависимость цен объектов недвижимости (аналогов) от площади представлена на рисунке 2.1.2.

Рисунок 2.1.2 Зависимость цены объекта недвижимости от площади

На основании исходных данных (таблица 2.1.1) не получилось значимой зависимости цены объекта недвижимости от площади объекта, т.е. цена объекта недвижимости не зависит от площади объекта. Однако примем, что цена объекта недвижимости падает на 2% при увеличении площади на 100 м. С учетом этого рассчитаем коэффициент масштаба:

k_s=100%+2%∙(S_o-S_np)/100, (2.1.1)

где S_o – общая площадь объекта недвижимости, м²;

S_пр - средняя площадь частей объекта недвижимости при его продаже, м².

Согласно исходным данным из таблицы 2.1.2 цена объекта недвижимости зависит также и от состояния объекта недвижимости. Согласно корректировкам в таблице 2.1.2 разница в цене объекта недвижимости без ремонта и с ремонтом составляет 30%. С учетом этого рассчитаем коэффициент ремонта к_р=1,3.

Таблица 2.1.2 Расчет коэффициента масштаба

№ варианта	Для 3-х вариантов
k_s	1,151
S_пр	84,0
S_о	839,32

2.2 Оценка стоимости реализации объекта недвижимости

Таблица 2.2.1 Согласование результатов оценки

Наименование метода	Стоимость, USD	Стоимость 1м2, USD
Метод капитализации дохода (МКД)	1 160 756	1383
Затратный метод (ЗМ)	1 511 563	1801
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МСП)	1 273 424	1517

Экономической основой теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная тремя стандартными методами должна иметь одно и то же значение, независимо от метода ее определения. Различие оценок, полученных тремя стандартными методами, свидетельствует о несовершенной конкуренции на рынке недвижимости.

Выбор наиболее эффективного варианта реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости 📙 Курсовая → 🆔 58249