Выдел земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельный участок

Курсовая работа

Выдел земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельный участок

Улан-Удэ

2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ, ПРАВОВОЙ РЕЖИМ И ОСОБЕННОСТИ ИХ ОБОРОТА………………………………………………………………….….5

1.1 Возникновение земельных долей…………………………………………5

1.2 Земельные доли в аграрной экономике России…………………………..6

1.3 Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли…………9

1.4 Оборот земельных долей…….…………………………………………...17

1.5 Передача земельной доли в аренду……………………………………...21

1.6 Дарение земельной доли……………………………………………….…22

1.7 Передача земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания……………………………………………………...23

ГЛАВА 2. ВЫЯВЛЕНИЕ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ…………………………………………………………………………...25

2.1 Выявление и оформление невостребованных земельных долей в муниципальную собственность……………………………………………...….25

2.2 Невостребованные земли в Республике Бурятия……………………….28

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….35

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………….....36

ВВЕДЕНИЕ

В ходе земельной реформы (1990-2007гг.) законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельными долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения появились в России в начале 90-х годов XX века.  Земельная реформа, начатая в это время,  была направлена в первую очередь на отмену государственной монополии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, обеспечение рационального и экологически безопасного использования земель, удовлетворение потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач.

В праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является, безусловно, прогрессивным документом, направленным на объективное и однозначное толкование норм земельного законодательства и решение проблем оборота и оформления земельных долей.

Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы, постановку соответствующих целей и задач.

Объектом является общественные отношения, возникающие в сфере оборота земельных участков.

Целью является проблемы и перспективы развития оборота земельных участков.

Указанная цель обусловила следующий круг задач, подлежащих разрешению:

-    раскрыть понятие земельного участка.

-    изучить историю формирования российского земельного рынка.

-    проанализировать современное состояние земельного оборота в РФ.

- привести особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ.

Главная цель землеустройства состоит в том, чтобы обеспечить рациональное использование и охрану земель, а также улучшать природные ландшафты и создавать благоприятную экологическую среду. Кроме того, землеустройство ставит перед собой ряд задач, в частности, устанавливать границы не только административных образований, но и территорий, которые подлежат особому природоохранному, рекреационному и заповедному режиму. Одна из наиболее важных задач, которая стоит перед землеустройством – разграничить земельные участки собственников земли, а также физических и юридических лиц, которые являются землепользователями.

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ, ПРАВОВОЙ РЕЖИМ И ОСОБЕННОСТИ ИХ ОБОРОТА

1.1 Возникновение земельных долей

Земельная доля - это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли. Земельная доля - объект земельных отношений, представляющий собой рассчитанную в гектарах площадь земли, без определения границ на местности. На земельные доли делились земельные участки, принадлежащие ранее колхозам и совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям.

В 90-е гг. прошел процесс приватизации сельскохозяйственных коллективных предприятий в России. В процессе реорганизации земельными долями (паями) наделялись работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, лица, занятые в социальной сфере на селе, и временно отсутствующие работники, имеющие право вернуться на прежнее место  работы. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельный участок, а ее владелец –участником долевой собственности на указанный земельный участок (далее участник долевой собственности). Права на земельные доли удостоверялись Свидетельствами о праве собственности, выдаваемыми Комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Часть участников долевой собственности, зарегистрировало свои права в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Земельная доля может быть предметом гражданско-правовых сделок. Но, так как доля индивидуально не определена в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предлагается перечень сделок, которые могут быть совершены с ними, например завещание, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, продажа или дарение другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иные сделки могут быть совершены только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

1.2 Земельные доли в аграрной экономике России

Двадцать лет назад Россия встала на рыночный путь развития экономики. Будучи правопреемницей Советского Союза, молодая страна не могла развиваться в соответствии с догматами планового ведения народного хозяйства, что в дальнейшем предопределило процесс реформирования экономической системы. Одним из главных факторов, определяющих рынок, является наличие института частной собственности, который позволяет обособленным субъектам хозяйствования реализовывать собственную рыночную стратегию.

К началу 1990-х годов все земельные ресурсы находились в государственной собственности. Для установления частной собственности на землю возникла необходимость проведения земельной реформы. Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка  земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. В советский период государство обладало монополией права собственности на землю, которая возникла в результате ее национализации. Это положение было закреплено в Конституции СССР «В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, вода, леса».

Официальный старт денационализации земель в Российской Федерации дан 1 января 1991г., когда вступили в силу законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 г., и Законом «О плате за землю» они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.

На этом начальном этапе реформы основной задачей правительства было перераспределение земельного фонда в пользу граждан и создание нового типа сельскохозяйственных производителей - индивидуальных фермерских хозяйств. С целью развития фермерского движения в начале 1991 г. Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 г., когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тыс., а в 1996 г.оно достигло своего «пика»: 279,1 тыс. фермерских хозяйств, располагающих 12 001 га сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов.

В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 млн. бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным – в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.

В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов Президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие   их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах Президента и постановлениях правительства подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю- продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно.

Принятый в конце 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации по вопросам предоставления, использования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения делает отсылку к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 г. и апреле 2002 г.) рассматривалась на парламентских слушаниях  в Государственной Думе, на заседании Госсовета у Президента РФ (апрель 2002г.), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 г.).

Наконец в июле 2002 г. был принят Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который носил во многом «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации.

Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10% общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель Закон  устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель,  допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства.

Наряду с законами «О государственном земельном кадастре», «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю» Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.

Существующее законодательство, регулирующее земельное отношения в России, сравнительное молодое. Основными законами, регулирующими земельные отношения, являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также ряд федеральных законов.

1.3 Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли

Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли установлен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон предусматривает два способа выдела земельного участка.

Первый вариант заключается в  следующем. На общем собрании владельцев земельных долей утверждаются границы земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Первоочередной порядок выдела земельного участка означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз. Цель собрания – определить границу земельного участка, в пределах которого будут выделяться участки в счет земельных долей. Впредь каждый участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет своей земельной доли, определяет местоположение выделяемого участка в границах выделенного участка.

Принятое решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих на нем владельцев земельных долей с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право на землю.

Второй вариант используется, если общее собрание участников долевой собственности не состоялось или состоялось, но не утвердило границы части земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В таких случаях владелец земельной доли, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок, извещает в письменной форме о своем намерении остальных участников долевой собственности (посредством отправления такого извещения по почте либо вручения лично под роспись с указанием даты получения извещения) или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.

Извещение (сообщение в СМИ) в обязательном порядке должно содержать: описание местоположения выделяемого земельного участка,

которое позволяет определить его границы на местности; указание на то, что другие участники долевой собственности должны направлять в письменной форме свои возражения относительно местоположения этого земельного участка либо самому собственнику земельной доли, желающему выделить земельный участок, либо его представителю (с указанием адресов).

 Если в течение 30 дней  со дня надлежащего уведомления  участников долевой собственности  или опубликования сообщения  в СМИ от других владельцев  земельных долей не поступят  возражения относительно местоположения  выделяемого земельного участка, то местоположение выделяемого  земельного участка считается  согласованным. Собственник выделяемой  доли вправе обратиться в территориальный  орган Росреестра с просьбой о формировании (межевании) определенного им земельного участка и оформить на него кадастровый план.

Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.

Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.

1.     Земли сельскохозяйственного назначения.

2.      Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4.       Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5.       Земли лесного фонда.

6.      Земли водного фонда.

7.      Земли запаса.

Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами.

Каждая категория имеет особенности приватизации земель:

- запрещена приватизация  земель лесного фонда, водного  фонда, земель особо охраняемых  территорий и объектов;

-  введены предельные  максимальные размеры на приватизацию  земель сельскохозяйственного назначения;

- без ограничений осуществляется  приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.

Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.

Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

 Независимо от способа  выдела земельного участка процедура  будет считаться завершенной  только после государственной  регистрации возникновения права  собственности на выделенный  земельный участок.

Для этого лицо, которое осуществляет выделение земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок.

Для регистрации необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий  право заявителя на земельную  долю. Это может быть один из следующих документов:  свидетельство о праве на земельную долю; выписки из решения органов местного самоуправления (районной администрации) о приватизации сельскохозяйственных угодий в колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации с приложением списка работников, которые имели право на получение земельной доли; договор купли-продажи (мены, дарения) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на земельную долю.

2. Документ, подтверждающий  выдел земельного участка в  счет земельной доли. Это может  быть один из следующих документов: протокол общего собрания владельцев  земельных долей об утверждении границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка; публикация сообщения в средствах массовой информации или письменное извещение других владельцев земельных долей о выделении земельного участка с указанием его местоположения с приложением заверенного почтовым отделением реестра разосланных извещений всем владельцам земельных долей (представляется в случае отсутствия протокола общего собрания владельцев земельных долей); решение суда, вступившее в законную силу, об определении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (если владельцами земельных долей не достигнуто соглашение о местоположении выделяемого земельного участка).

3. Соглашение об установлении  долей в праве на выделяемый  земельный участок (если земельный  участок в счет земельных долей  выделяется одновременно несколькими  владельцами земельных долей).

4. Кадастровый план выделенного  земельного участка.

5. Кадастровый план земельного  участка, оставшегося в общей  долевой собственности после  выделения из него владельцем  земельной доли земельного участка  в счет своей земельной доли.

6. Квитанция об уплате госпошлины.

Необходимо отметить, что выдел земельного участка в счет земельной доли может производиться как одним, так и одновременно несколькими владельцами земельных долей. В последнем случае выделяемый земельный участок поступает в общую долевую собственность указанных лиц. Порядок выделения земельного участка при этом является идентичным описанному выше.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, когда выделение производится одновременно несколькими владельцами земельных долей, представляются вышеуказанные документы с учетом некоторых особенностей. В данном случае в регистрирующий орган должно быть подано: совместное заявление лиц, осуществивших выдел земельного участка в натуре, которое может быть подано одним лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности; документы, на основании которых каждому из них принадлежит земельная доля; правоустанавливающий документ - соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Если собственник земельной доли не может лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, от его имени подать документы может представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

В каждом районе установлен предельный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства. В большинстве районов нашей области размер личного подсобного хозяйства, выделяемого в счёт земельной доли, соответствует размеру земельной доли. В них возможно выделить в натуре для ведения ЛПХ всю земельную долю. Предельный размер ЛПХ меньше размера земельных долей. В этом случае возможно выделение в натуре земельного участка для расширения ЛПХ за счёт части земельной доли, не превышающей предельной нормы, установленной для ЛПХ в том или ином районе.

Приведем пример. Предельный размер земельного участка для ЛПХ в районе составляет 4 га. Собственник имеет земельную долю в размере 6 га. Для расширения ЛПХ он может получить в натуре из этих 6 га только 4. Остальными 2-мя га возможно распорядиться по другому. Скажем, сдать их в аренду.

Нередко владелец личного подсобного хозяйства уже имеет ранее выделенный земельный участок для ведения ЛПХ. В этом случае также, как и в приведённом выше примере при расширении ЛПХ за счёт земельной доли, общий размер земельного участка не должен превышать установленных предельных размеров, т.е. учитывается уже имеющийся земельный участок.

Примерная процедура выделения  участков в счёт земельных  долей.

Во-первых, необходимо подать заявление в администрацию района и на имя руководителя сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, о выделении земельного участка в натуре в счёт земельной доли.

Заявление следует подать в двух экземплярах, на одном из которых сделать отметку о том, что заявление принято. В отметке должна содержаться следующая информация: дата принятия заявления, фамилия и должность лица, принявшего заявление, подпись этого лица.

В заявлении собственнику необходимо указать цель, для которой он просит выделить участок, количество земельных долей, их общую площадь, а также указать примерное местоположение спрашиваемого участка.

Получив заявление собственника, администрация района в недельный срок оповещает других собственников о его поступлении. Это требование законодательства, выполнить его бывает довольно затруднительно. Дело в том, что количество собственников земельных долей в отдельных хозяйствах достигает 1000, что нелегко и довольно накладно. Поэтому наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.

Отметим, что решение должно быть принято единогласно. Это означает, что в течение месяца с момента уведомления каждого собственника о местоположении выделяемых земельных участков ни от кого из них не было получено возражений в письменной форме.

Если возникают разногласия между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также не будет достигнуто согласие о способе определения местоположения этих участков, решение принимает орган местного самоуправления при участии соответствующего земельного комитета.

Применение этого документа поможет собственникам земельных долей и местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству устранить разногласия, возникающие при решении рассматриваемого вопроса.

Если в результате принятых мер соглашение все-таки не будет достигнуто, то спор разрешается в судебном порядке.

Проблемы, возникающие при выделении земельных долей.

Этот вопрос действительно актуален, потому что часто заявитель, которому выделяют земли по качеству ниже среднего по хозяйству или на значительном удалении, принимает такое положение как должное. Люди считают, что всё зависит от решения руководителя, а они не имеют в этом вопросе никаких прав. Обратившиеся в Центр клиенты с удивлением узнают, что законодательством предусмотрена определённая процедура выделения земельных участков, по которой решение об их местоположении принимают собственники земельных долей, а не руководитель сельхозорганизации. Это требование закреплено в пункте 10 Указа Президента № 337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю».