Зачетная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Министерство образования РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего

Профессионального образования Российской Федерации

Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия

(СибАДИ)

 

Кафедра Экономика и строительный бизнес

 

 

 

 

 

 

Зачетная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка гр. ЭУТ 10Э2

Юрлагина А.А.

Проверила:

Павлюченко М. Н.

 

 

Омск 2014

Содержание

Введение ……………………….………………………………………………….3

1. Анализ предложение на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом……………………………………………………………………5

Таблица 1…………………………………………………………………………..5

Таблица 2…………………………………………………………………………..9

Таблица 3…………………………………………………………………………10

Таблица 4…………………………………………………………………………11

Заключение……………………………………………………………………….14

Список используемой литературы……………………………………………...15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Стратегическим направлением развития России является создание рыночной экономики, формирование полноценных рыночных отношений.

Экономические реформы в России, начиная с 1992 года, ведут к экономическим свободам, но в жёстких рамках законности, а хозяйственные субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения. «Узловой точкой» преобразований является рынок недвижимости. Российский рынок показывает что:

• недвижимость составляет основу национального богатства
• рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны
• недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Недвижимое имущество – термин используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только на земле; земельные участки и всё, что что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения. Предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Также определено как имущество, перемещение которого невозможно без причинения ущерба его назначения.

     Нельзя не  учитывать огромную социальную  роль недвижимости. С одной стороны  нормальное функционирование рынка  недвижимости всегда вызывает  положительный социальный эффект, - прежде всего, за счёт тако9го вида недвижимости, как жильё, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающий нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям. Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей её рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы:

• охватывала все этапы жизненного цикла;
• сформулировали единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
• обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества;

     Разумеется, создание  такой системы в решающей степени  зависит от специалистов, подготовленных  на уровне современных требований. Эта работа призвана для того  чтобы будущий специалист более  полно ориентировался.

В данной курсовой работе необходимо провести анализ предложения на рынке жилой недвижимости по районам г. Омска и типам квартир:

• определить среднюю, минимальную и максимальную стоимость 1 м2, путем разделения предложения на ценовые диапазоны;
• выявить факторы, влияющие на стоимость, оценить их влияние и проранжировать;
• провести сравнительную характеристику стоимости 1 м2 по городским районам и типам квартир, путем определения соотношения, используя в качестве базы Октябрьский округ.
• оценить степень влияния фактора местоположения, построить зависимость стоимости 1 м2 от района расположения по видам квартир.

По результатам расчетов сформулировать заключение.

 

 

 

 

1.Анализ предложение на рынке жилой недвижимости и методика определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Таблица 1

Анализ стоимости 1 м2 жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

Стоимость, тыс. руб.	Городской район
	Кир.	Куйб.	Окт.	Ценрт.	Лен.	Сов.	Перв.
МС
Средняя	56,73	49,89	38,02	28,30	22,54	24,22	44,13
Минимальная	47,22	41,54	20,59	21,88	16,47	20	27,86
Максимальная	71,43	58,18	55,55	56,67	33,93	42,22	54,58
1-комн.
Средняя	41,8	46,77	36,66	41,59	44,13	38,63	45,07
Минимальная	32,4	39,76	27,5	30,75	29	15,88	39,19
Максимальная	55	59,17	49,94	51,67	55,71	63,68	50
2-комн.
Средняя	33,77	39,34	31,65	35,25	34,13	39,07	46,06
Минимальная	18,18	32,22	26,14	23,47	21,19	34,25	39,02
Максимальная	44,44	48,81	46,67	44,74	41,71	43,02	51,17
3-комн.
Средняя	36,27	42,16	36,44	38,38	36,05	33,77	43,55
Минимальная	25,07	29,31	32,7	34,48	31,36	24,14	35,34
Максимальная	47,5	60,47	47,14	43,81	41	46,51	55,56
4-комн.
Средняя	40,57	49	36,71	56,51	42,61	41,39	41,06
Минимальная	28	36,91	18,66	39,38	28,13	34,30	33,33
Максимальная	47,05	59,33	52,27	101,56	70,88	53,65	50,33
Коттедж
Средняя	18,34	43,49	34,92	20,97	56,99	32,16	41,74
Минимальная	10,19	24,29	24,24	15	14,50	12,08	29,28
Максимальная	27,33	62	70	37,54	35,56	47,37	71

 

По данным таблицы сделаем графики, на которых будут основываться выводы. Составление графиков понадобиться для каждого  вида вторичного жилья.

Малосемейки

Рис 1. График максимальной, минимальной и средней стоимости и индекса1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для малосемеек.

На графике видна максимальная цена в Кировском районе. В Ленинском и Советском районе минимальная цена.

Однокомнатные квартиры

Рис 2. График максимальной, минимальной и средней стоимости и индекса1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для однокомнатных квартир.

Для однокомнатных квартир ситуация имеет немного другой характер. Максимальные цены наблюдаются в Советском и Куйбышевском. Также в Советском районе есть и минимальная цена, которая зависит от местоположения.

2-х комнатные  квартиры

Рис 3. График максимальной, минимальной и средней стоимости и индекса 1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для 2-х комнатных квартир.

Для 2-х комнатных квартир график имеет стабильный вид. Максимальная стоимость Куйбышевский район и Первомайский, а минимальна стоимость Кировский.

3-х комнатные  квартиры.

 

Рис 4. График максимальной, минимальной и средней стоимости и индекса1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для 3-х комнатных квартир.

Для 3-х комнатных квартир максимально дорогостоящая недвижимость находится в Куйбышевском и Первомайском районах. Минимальная стоимость 1 м2 находится в Советском районе.

4-х комнатные  квартиры

Рис 5. График максимальной, минимальной и средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для 4-х комнатных квартир.

Стоимость 1 м2 для 4-х комнатных квартир очень рознятся. Максимальные цены прослеживаются в Центральном и Ленинском районе. Самая дешевая недвижимость находится в Октябрьском районе.

Коттеджи

Рис 6. График максимальной, минимальной и средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости вторичного жилья для коттеджей.

Коттеджи очень специфическая недвижимость, так как при покупке дома, покупается и земля. Очень высокие цены прослеживаются в Первомайском и Октябрьском районе. Самый дешевый квадратный метр находится в Кировском районе.

 

Оценить сравнительным (рыночным) подходом стоимость 1 м2 заданного объекта недвижимости, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру; материал и качество застройки; этажность; срок эксплуатации и техническое состояние; особые характеристики.

Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 2.

Таблица 2.

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка недвижимости	Квартира
Текущее использование	Жилая квартира
Юридическое описание: - регион   - район - адрес - право собственности	Западно-сибирский регион, Омская обл., г. Омск Кировский ул. Лукашевича 27 Приватизирована
Право собственности на земельный участок	есть
Неблагоприятные условия окружающей среды	нет
Транспортная доступность участка	Развитая
Состояния дорог	Хорошее
Доступные инженерные коммуникации	Счетчики, домофон, телефон, интернет
Год постройки	1983
Этажность	9
Этаж	6
Общая площадь	48
Техническое состояние	Хорошее
Стены	Панельные
Перекрытия	Пустотные жб плиты
Кровля	Двускатная крыша из шифера
Коммунальные услуги	Центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, электричество
Типичное использование окружения	Жилье
Основные характеристики застройки	-
Основной тип зданий	-
Этажность застройки	9
Социальная инфраструктура	Школы, детские сады, магазины, больница
Благоустройство территории	Имеется двор, детские площадки.

 

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявить объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представлены в таблице 3

Таблица 3.

Характеристика объектов – аналогов

№ п/п	Объект	Местоположение	Цена предложения, руб. / руб. м2	Общая площадь, м2	Характеристика
1	2-комнатн квартира	Лукашевича, 23	2620/52,4	50	5/9, изол., с ремонтом, счетчики, балкон застеклен, о/ПВХ
2	2-комнатн квартира	Туполева, 28	1800/39,13	46	7/9 о/ПВХ, балкон не застеклен, счетчиков нет
3	2-комнатн квартира	Крупская, 11	2000/44,44	45	8/9 о/ПВХ, изол., ремонт, застеклен балкон

 

Анализ сравнения объектов и расчеты представить в таблице 4.

 

Таблица 4

Расчет стоимости единицы сравнения

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.	2055,25	2620	1800	2000
Общая площадь, м2	48,2	50	46	45
Цена за 1м2, руб.	42,64	52,4	39,13	44,44
Рыночные поправки
Единица сравнения (стоимость 1 м2)		52,4	39,13	44,44
Право собственности	частная	частная	частная	частная
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		52,4	39,13	44,44
Условия продажи	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		52,4	39,13	44,44
Физические поправки
Транспортная доступность	развитая	развитая	развитая	развитая
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		52,4	39,13	44,44
Материал конструкций	панель	кирпич	панель	кирпич
Корректировка		-0,1	0,05	-0,05
Скорректированная величина		47,16	41,09	42,22
Использование	жилье	жилье	жилье	жилье
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		47,16	41,09	42,22
Техническое состояние	хорошее	хорошее	удовл	хорошее
Корректировка	1	-0,05	0,05	1
Скорректированная величина		44,8	43,14	42,22
Этажность	9	9	9	9
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		44,8	43,14	42,22
Этаж	6	5	7	8
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		44,8	43,14	42,22
Дополнительные характеристики	Пвх, счетчики, домофон, интернет	Пвх, счетчики, домофон, интернет	Нет счетчиков, нет домофона, требует ремонта	Пвх, счетчики, домофон, интернет
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная величина		44,8	42,32	42,22
Выводы
Общая чистая коррекция, руб.		7,6	3,19	2,22
В % от цены продажи		0,15	0,1	0,05
Общая валовая коррекция, руб.		7,6	3,19	2,22
Коэф. значимости		0,58	0,25	0,17
Весовой коэффициент	1	0,15	0,35	0,51
Стоимость 1м2	42,64

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Анализируя предложения на рынке жилой недвижимости были выявлены:

средняя стоимость, минимальная и максимальная стоимость; были выявлены факторы, влияющие на стоимость; проведена сравнительная характеристика стоимости 1 м2 по районам г. Омска; оценка степени влияния фактора местоположения.

 

1. Из проведенных расчетов выявили в каком районе г. Омска максимальная/минимальная стоимость 1 м2

2. Оценили сравнительным (рыночным) подходом стоимость 1 м2 заданного объекта недвижимости, затем выявили объекты (3 аналога), которые сопоставимы по своим характеристикам с анализируемым объектом.

3. Выполнили корректировку  продажной цены аналога, для того  чтобы привести аналог к оцениваемому  объекту недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы