Земельная рента: сущность, формы и механизм образования. 4

    План 

    Введение

    1.Юридическое обеспечение прав собственности на землю в Украине

    2.Рентные  отношения

    3.Земельные и рентные отношения

    4.Виды земельной ренты

    5.Цена земли

    Заключение

    Список  литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Одним из важнейших и значимых объектов государственной собственности является земля. Государственные земельные ресурсы, наряду с другими ресурсами государства, должны способствовать развитию экономического потенциала страны. Соответственно, государственная политика в области земельных отношений должна способствовать оптимальному использованию земельных ресурсов для целей развития экономики в целом. 

    Отношения собственности составляют основу жизнедеятельности  любого общества и материальную основу существования каждого человека. Владение собственностью всегда было связано с материальным достатком и наличием власти. Категория собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет основы государственного и общественного строя.  

    Особенное место в системе отношений собственности занимает проблема собственности на землю как исконного условия жизнедеятельности человека и общества. 

    1.Юридическое обеспечение прав собственности на землю в Украине 

    Обобщая мировую практику, отношения собственности рассматриваются как санкционированные обществом, но не обязательно государством, отношения между людьми относительно использования имущества, и, в частности, земли[2].  

    С точки зрения общества, права собственности  выступают как «правила игры», которые  упорядочивают отношения между отдельными субъектами ведение хозяйства. С точки зрения юридических или физических лиц, они представляют собой «пучки правомочностей» для принятия решений по поводу того или другого ресурса.  

    Для более полного понимания отношений собственности на землю дадим определение основных видов прав.  

    Право владения земельным участком - это  основана на законе возможность фактического владения участком.  

    Право пользования земельным участком - это допустимая законом возможность  хозяйственной эксплуатации земли без вмешательства со стороны государства с учетом защиты соседних землепользователей и от деградационных процессов самой земли[9].  

    Право управления (в том числе и распоряжение) земельным участком - это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу участка, в частности, изменять функцию ее использования и осуществлять соглашения купли-продажи, закладной, предоставления в аренду и т.д.  

    Право на доход от земельного участка - это  возможность получения дохода от фактического владения участком в виде арендной платы или прибыли, полученной в результате производственной эксплуатации и т.д[6].  

    Право на капитальную стоимость - это возможность  получения дохода владельцем земельного участка как капитала в результате ее функционирования (использования) в разной форме.  

    На  сегодняшний день в Украине существует неудовлетворительное институционное обеспечение  функционирования прав собственности на землю (Табл.1).  

    Таблица 1 — Структура видов прав на землю  по правовым и экономическим правомочиям[7]  
 

    Под институционным обеспечением отношений собственности  на землю понимаются действия органов  государственной  власти, которые направлены на установление институтов (норм и правил) и порядка  их соблюдения. Правовые институты являются синтезированным продуктом достигнутых в обществе компромиссов, которые хоть и не всегда содействуют экономическому развитию однако является предпосылкой содействия эффективности рыночных механизмов.  

    Так с 170 пунктов институционного обеспечения, по экспертным оценкам только 3 получили - «достаточное обеспечение», 64 пункта получили оценку - «неудовлетворительное обеспечение» и 103 - вообще «отсутствие».  

    В Украине «пучок правомочностей»  насчитывает 17 элементов  (Табл.1), однако надлежащее развитие в экономических отношениях получили только три. Это право пользования, аренды и право на переход имущества по наследство или по завещанию. Право распоряжения как подфункция управления отождествляется с функцией управления в целом. Но управлять не означает только распоряжаться. Это означает, кроме того, планировать, организовывать, координировать и контролировать процесс реализации распоряжения.  

      Поэтому смена  приоритетов земельной  реформы должна  быть направлена  на выявление недостатков  институционной системы  и вмонтированных в нее механизмов, а так же усовершенствование экономических отношений, которые тормозят эффективное действие рыночной экономики или рыночных отношений. 
 
 

    2.Рентные отношения 

    Рассмотрим  особый вид отношений  собственности, с  которым связано получение дохода в виде ренты.  

    В узком смысле под  экономической рентой подразумевается  цена земли, уплачиваемая арендатором ее собственику  за возможность производительного  использования, получения  прибыли. Рента является частью этой прибыли, уплачивается путем ее распределения в пользу собственика земли. Собственость на землю с ее естествеными ресурсами, недвижимостью в виде построеных сооружений дает основание для получения чистой, т.е. абсолютной ренты, а также доходов в виде арендной платы. Порою, рента включает в себя арендную плату, если земельный участок арендуется для хозяйственого использования с построеными на ней сооружениями. Арендная плата выступает самостоятельной формой платежа, при которой используется лишь недвижимость, т.е. сооружения, здания, т.п. 

    На  рынках факторов производства земля, ее ресурсы, недвижимость включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив  взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Экономическую ренту они приносят потому, что их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. 

    Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли. Один из них - государственная рента (рентный  заем) - форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время и его возврат к какому-то сроку государством не гарантируется. Держателям ценных бумаг, связанных с займом, выплачивается рента в установленном проценте от номинальной суммы заимствованного капитала в обозначенные сроки (раз в квартал, полгода или год). 

      Своеобразные рентные платежи связаны с лизингом, получившим особенно широкое распространение в условиях научно-технической революции. Лизинг - долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет), как правило, дорогостоящих технических средств и производственных сооружений. Лизинговая компания закупает ЭВМ, машины, оборудование и сдает их в аренду для использования в производственных целях. Предприниматель получает возможность значительно сократить капитальные первоначальные затраты и избежать потерь, связанных со стоимостным износом основных фондов. По окончании срока арендного договора бизнесмен либо возвращает взятую в аренду технику, либо продлевает срок пользования ею. 

      Основное внимание уделим земельной ренте, связанной с аграрными (земельными) отношениями. 

    3.Земельные и рентные отношения 

    Не  требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля  как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное  использование составляет существо земельных  отношений. 

      Исходным условием  для образования  ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата. 

    Арендная  плата в настоящее  время является основной формой крестьянского  землепользования в  развивающихся странах. Например, в Иране  арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и  Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75%. 

      В XVI-XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В этом случае арендатор вкладывает в землю собственный капитал, ведет хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции. 

      Сейчас в странах Запада заметна  тенденция к сокращению доли  арендованной земли в общем,  земельном фонде. Это происходит  под воздействием ряда причин: на химических предприятиях создаются  многие заменители сельскохозяйственного сырья, укрупняется сельскохозяйственное производство, трудящиеся крестьяне и фермеры разоряются из-за возросшей конкуренции на рынках сбыта продукции и др. Наблюдается и другая тенденция - в одном лице соединяются земельный собственник и предприниматель. 

    Арендная  плата за землю во всех странах  учитывает процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество  землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают  рентные отношения между землевладельцем  и предпринимателем - арендатором. В  чем существо этих отношений? 

      Рентные отношения представляют  собой отношения между собственником  земли и арендатором по распределению  прибыли. Одна ее часть - в  виде обычной прибыли - достается  предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 12.4). 

    Рис. 12.4. Источники дохода предпринимателя  и собственника земли Теперь предстоит  выяснить, каким образом в сельском хозяйстве образуется сверхприбыль, какие конкретные формы она принимает. 

    4.Виды земельной ренты 

      Земельная рента возникает в силу тех особых экономических отношений, которые складываются по присвоению и использованию земли. Землевладелец (частный собственник, кооператив или государство) на законном основании обладает исключительным правом собственности на землю. Он передает свое право использования земли предпринимателю, который по условиям арендного договора временно организует сельскохозяйственное производство. На взаимоотношения арендодателя и бизнесмена влияют следующие экономические условия. 

      В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли. 

    Рента, которая возникает  вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой первой формы.

    Но  существует вторая форма  дифференциальной ренты, которая проистекает  из различной производительности последовательных вложений капитала на одном и том же участке ввиду ограниченности фактора земли.

    Абсолютная  рента является результатом  монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

    В сельском хозяйстве  есть еще одна разновидность  ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

    Земля является предметом  не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет  иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который  приносит использование  земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

    Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в  качестве хозяйствующих  субъектов получат  дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

    Повсюду, где силы природы  могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.

      Сельскохозяйственных продуктов  с одних только лучших и  средних по качеству земель  недостаточно для удовлетворения  общественных потребностей в  этих благах. Поэтому при условии  получения обычной прибыли предприниматели  берут в аренду и худшие  участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость (непреднамеренно большие затраты труда и материальных ресурсов) на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль. 

      В силу более благоприятных  условий на лучших и средних  по качеству землях себестоимость  единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость (скажем, 1 ц пшеницы) с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная (разностная) сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях. 

      Земельный собственник прекрасно  осведомлен о качестве принадлежащей  ему земли и учитывает это  обстоятельство в арендном договоре. Поэтому разностная прибыль достается  ему в виде дифференциальной  ренты. 

      Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене (соответствующей условиям производства на худших землях), фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей. 

      Рента подобным же образом  образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные  ископаемые и другие сырьевые  продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты. 

    5.Цена земли 

      В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи.  Что же в этом случае лежит  в основе цены на земли? 

      При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не  потерять получаемый им рентный  доход. Он, по-видимому, стремится  получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна ставке депозитного процента (Пц'): 

      При неизменном рентном доходе  цены на землю могут возрастать, когда снижается ставка процента. Если, допустим, банк уплачивает  вкладчикам 5% годовых, то участок,  приносящий ренту в размере  14 000 марок в год, будет продаваться  за 2800 тыс. марок ( ). Когда же норма банковского процента понизится до 2%, цена того же участка возрастет до 7 млн. марок ( ). 

      На рыночную цену земли определенное  влияние оказывает соотношение  предложения и спроса на данный  товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы. 

      Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли. 

      Одновременно возрастает  спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис. 12.5. 

    Рис. 12.5. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее 

      На рис. 12.5 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 - П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2. 

      Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась  устойчивая тенденция к росту  цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3-5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25-40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза. 

      Вкладывать деньги и недвижимость - землю, дома и другие капитальные  объекты, цены на которые обычно  повышаются быстрее, чем на  иные товары, стало особенно выгодным  делом в условиях инфляции. Это  подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение 

    Эффективно  использовать собственность  на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы 
 

    1. Хропот С. Про форми власності на землі // Матеріели наук.-техн. конф. «сучасні досягнення геодезії, геодинаміки та геодезичного виробництва». – Львів, 1999. – С. 130-133.  

    2. Хропот С. Про нормативне регулювання  прав власності на землі // Матеріали  міжн. конф. «Через розвиток самоврядних територіальних громад – до громадянського суспільства». – Львів, 2002. – С. 30-39  

    3. Про приватизацію об’єктів незавершеного  будівництва: Указ Президента  України від 14.10.1993 р. № 456 [Электронный  ресурс]http://zakon.nau.ua/doc/?code=456/93  

    4. Про приватизацію автозаправних  станцій, що реалізують пально-мастильні  матеріали виключно населенню:  Указ Президента України від  29.12.1993 р. № 612 [Электронный ресурс]  http://www.uapravo.net/data2008/base64/ukr64390.htm  

    5. Про форми власності на землю: проблеми та перспективи. Актуальні питання розвитку земельної реформи в Україні / А.С.Даниленко, Ю.Д.Білик, М.Ю. Гарбуз та ін.; За ред.. Ю.Д.Білика — К.: Урожай, 2004. — 96 с.  

    6. Третяк А. Напрями формування  державної земельної політики, або зміна пріоритетів земельної реформи// Землевпорядний вісник.—2008.—№ 1.— С 21-33.  

    7. Голубев Михаил. «О частной собственности  на землю»[Электронный ресурс]http://vasilievaa.narod.ru/ptpu/13_6_98.htm  

    8. Акимбеков Султан . Земля, поклонись  человеку, гражданину и собственнику [Электронный ресурс] http://www.continent.kz/2000/09/08.html  

    9. Частная собственность на землю:  перманентное полу-право [Электронный  ресурс] http://www.proagro.com.ua/art/44334.html  

    10. Проект концепції державної цільової програми розвитку державної цільвої програми розвитку (розробник – Держкомзем України) [Электронный ресурс] http://www.minagro.kiev.ua/page/?n=6636  

    11. Заставська Л.П. Автореферат дисертації  на тему «Право власності на  землю в Україні (розвиток та  основні риси). [Электронный ресурс] http://www.lawbook.by.ru/aref/12.00.06/017.shtml  

    12. Костяшкін І.О. До питання про  зміну форм власності на землю  в Україні. [Электронный ресурс] http://www.univ.km.ua/visnyk/1163.pdf