Земельные правоотношения. 3

Содержание

Введение………………………………………………………………………………………………..

Глава 1. Понятие земельных  правоотношений  и виды  прав  на  землю……………1

1.1.   Понятие земельных правоотношений………………………………………………………..2

1.2.   Виды земельных правоотношений  …………………………………………………………………13

Глава 2. Юридические факты как основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю……………………………………………………17

Глава3. Сделки как основания  возникновения и прекращения, прав на землю……………………………………………………………………………………………………………..32

3.1. Правовое регулирование оборота земельных участков………………..32

3.2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка……..37

3.3. Аренда земельных участков…………………………………………………………..44

3.4. Обмен, дарение, наследование земельного участка. Заключение договора ипотеки земельного участка…………………………………………………………..56

3.5. Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах……………………………………………………………..59

Заключение…………………………………………………………………………………………..65

Список использованной литературы…………………………………………………...67

1

Глава 1. Понятие земельных  правоотношений  и виды  прав  на  землю

Вопрос о понятии и структуре земельных правоотношений является важным и сложным. Он по праву относится к числу фундаментальных проблем в науке земельного права. Однако этот вопрос пока недостаточ­но разработан на теоретическом уровне. Я думаю, что причина этого от­части состоит в том, что в правовой науке имеются существенные рас­хождения по вопросу о понятии самого правоотношения. Иногда оно су­жается до такой степени, что охватывает лишь гражданско-правовые обя­зательственные отношения, иногда настолько расширяется, что теряет всякую определенность специфической формы связи права с обществен­ными отношениями. Сложность в понимании земельных правоотноше­ний заключается также в том, что на современном этапе необходимо от­казаться от прежних стереотипов мышления и поведения земельных от­ношений, которые существовали в период о государственной, директив­ной экономики. Дело в том, что на протяжении длительного времени в нашей стране существовал режим, при котором единым и абсолютным собственником земли было государство. Тоталитарным и абсолютным собственником земли было государство. Тоталитарный режим, оконча­тельно укрепившийся в нашей стране в послевоенные годы, претендовал на всеобъемлющий контроль за личностью со стороны государства, стре­мившегося регулировать все стороны жизни людей, все сколько-нибудь важные отношения между ними. Являясь единым и единственным собст­венником земли, государство регулировало все вопросы, связанные с ее владением, пользованием и распоряжением.

С признанием многообразия форм собственности, в том числе и на зем­лю, понимание земельных правоотношений изменилось. Теперь земля мо­жет находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности. В связи с этим изменилось и содержание зе­мельных правоотношений. Лишь одно остается неизменным: земля по-прежнему играет роль важнейшего для человечества объекта мате­риального мира. На протяжении всей истории человечества она выполняет функцию пространственного базиса, является всеобщим, не вос­производимым средством производства, обладает бесценным биопо­тенциалом в виде плодородия почв. Отсюда возникает и необходимость надлежащим образом разрабо­танной теории земельных правоотношений, чтобы правильно опреде­лить их роль и место в механизме правового регулирования. А пока эта теория недостаточно развита, большинство отношений по поводу зем­ли будут регулироваться нормами гражданского законодательства. В настоящее время гражданско-правовые нормы являются общими в ре­гулировании земельных правоотношений, а нормы земельного законо­дательства — особыми. С такой ситуацией нельзя смириться, так как гражданское право рассматривает землю как простую вещь, без учета ее бесценных свойств.

1.1.           Понятие земельных правоотношений

В советской литературе предлагался ряд определений понятия пра­воотношения. Изучив их, можно выдвинуть единый и общий подход, который поддерживается и современными специалистами в области права. В соответствии с этим подходом под правоотношением следует понимать общественное отношение, урегулированное нормами права. От­сюда вытекает, что одна из основных связей, определяющая сущность правоотношения, — это связь нормы права и общественного отноше­ния. Понятие правоотношения следует отличать от понятия правовой формы, под которой иногда понимается вся совокупность правовых норм или совокупность норм и институтов в определенной сфере. Кро­ме того, различие между понятиями правовой формы и правоотноше­ния заключается в том, что правовая форма — это понятие абстрактное, а правоотношение обозначает реальное конкретное общественное от­ношение, в котором принимают участие определенные лица, наделен­ные взаимными правами и обязанностями. Немаловажным является то, что правоотношение надо рассматривать в единстве формы и содер­жания. Это говорит о том, что правоотношение представляет собой синтез абстрактного и конкретного. Правоотношения показывают то, насколько учтены государством объективные закономерности разви­тия общества. Ведь именно государство в лице своих компетентных ор­ганов принимает и санкционирует правовые нормы, которые призваны упорядочивать и регулировать сложившиеся в обществе формы взаи­модействия людей, то есть общественные отношения. Однако далеко не все общественные отношения регулируются правом и, следователь­но, приобретают юридическую силу, а только наиболее важные из них. Это связано с тем, что демократические государства стремятся обеспе­чить известную степень самостоятельности своих граждан, не вмеши­ваться в их частную жизнь. Однако это не означает, что государство полностью освобождает от своего регулярного воздействия экономику, политику, культуру и другие сферы общественной жизни. Оно играет роль «ночного сторожа» и вмешивается во взаимоотношения его граж­дан только в переломные, кризисные периоды развития общества. Но даже тогда, когда государство принимает решение урегулировать то или иное общественное отношение, бывают случаи, что принятая ком­петентным государственным органом с соблюдением необходимой процедуры правовая норма не порождает правоотношения в объектив­ной действительности. Происходит это тогда, когда право слишком опережает развитие общественных отношений или, наоборот, отстает от него. В российской действительности таких примеров более чем до­статочно. Все вышесказанное относится и к земельным правоотношени­ям, которые можно определить как общественные отношения, урегулиро­ванные нормами земельного права. Выдвигается также такой подход, в со­ответствии с которым земельные правоотношения понимаются как факти­ческие общественные отношения, являющиеся результатом актов волево­го поведения людей по поводу земли, урегулированные нормами земельно­го права, то есть возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в соот­ветствии с предписаниями земельно-правовых норм. Второе определение, несомненно, содержит в себе больше признаков и сущностных черт зе­мельных правоотношений, по сравнению с первым. Но, несмотря на неко­торые различия в формулировках, суть понятия не меняется и состоит в том, что земельные правоотношения являются юридической формой опре­деленного круга общественных отношений в области владения, пользова­ния и распоряжения землей.

В объективно необходимой цепи событий социальной действительнос­ти общества постоянно возникают, изменяются и прекращаются различ­ные по своему виду, характеру связей и содержанию фактические общест­венные отношения. Одни из них охватываются правовым регулировани­ем, а другие — нет. Отсюда следует, что не все общественные отноше­ния и не в полном объеме могут приобретать юридическую силу. Пра­воотношения отражают тот аспект конкретного жизненного отноше­ния между людьми, который определяется нормами права. Более того, не все общественные отношения объективно могут быть юридически­ми. Отношение способно принять правовой характер лишь в том слу­чае, если речь идет об актах поведения, имеющих социальную значи­мость. Когда же дело касается мыслей и чувств, не отражающих их дей­ствия, говорить о юридической природе нельзя. Таким образом, право­отношение представляет собой такую форму фактического обществен­ного отношения, которая складывается на основе правовых норм. В нормах же права содержатся общие (безличные) юридические права и обязанности людей — типовые образцы тех общественных отношений, которых люди могут или должны придерживаться в соответствии с пра­вовыми предписаниями. Они реализуются тогда, когда определенные лица выполняют требования правовых норм, то есть вступают в право­отношения, которые имеют также сознательно-волевой характер, так как участники правоотношений реализуют предусмотренные нормами права соответствующие юридические права и обязанности посредст­вом своих волевых, сознательных действий. Таким образом, правоот­ношение есть волевое общественное отношение между людьми, взаим­ные права и обязанности которых урегулированы нормами права. Все сказанное выше об определении понятия правоотношения в полной мере применимо и к определению земельных правоотношений. Вопрос о понятии этого института земельного права непосредственно •примыкает к определению предмета земельного права. Следовательно, сущность понятия земельных правоотношений выражается в том, что они представляют собой определенный круг общественных отноше­ний, регулируемых нормами земельного права. Земельные правоотношения весьма сложны по своему содержа­нию, что  объясняется особенностями их объекта — земли, правового положения участников этих отношений и рядом других причин. Рас­смотрение же каждого сложного явления предполагает разделение его на составные части — виды, подвиды, разновидности, то есть класси­фикацию данного явления, системный подход, к изучению которого без нее невозможен. Каждая классификация должна, прежде всего, отвечать двум ос­новным требованиям: полностью охватывать весь род классифицируе­мых явлений (в данном случае родовым является понятие земельных правоотношений, предусмотренных одноименной отраслью права); основываться на едином критерии, отражающем наиболее существен­ные признаки элементов родового явления. Задачей российского законодательства является регулирование зе­мельных отношений в определенных законом целях, и те земельные отношения, которые оказались урегулированными законом либо сло­жились в результате такого регулирования, становятся правоотноше­ниями. Именно через земельные правоотношения выявляется степень ре­альности и эффективности земельно-правовых норм, поскольку любое правоотношение представляет собой механизм действия правовых норм, в котором поведение субъектов права направляется в нужное для государства русло. Например, собственник земельного участка эксплу­атирует участок по своему усмотрению, и вмешательство в его деятель­ность не допускается. Однако свобода хозяйственной эксплуатации земли направляется законом в русло соблюдения целевого назначения данного угодья, эффективности использования, повышения плодоро­дия и т.п., и если собственник не желает применять данный режим ис­пользования, то его право собственности на земельный участок может быть прекращено. В силу этого свойства институт земельных правоотношений имеет ключевое значение для теории и практики земельного права, что обус­ловливает необходимость глубокого усвоения понятия этой сферы. Раскрывая понятие земельного правоотношения, необходимо ис­ходить из следующего:

1. Термин «земельные правоотношения» имеет двоякое значение:

а) под ним может пониматься институт земельного права, имеющий ключевое значение и находящийся в силу этого в Общей части земель­ного права, поскольку правовые нормы всех институтов данной отрас­ли права реализуются через механизм земельных правоотношений;

б) под ним может подразумеваться теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования земельных отношений. Так, в правоотношении предоставления земельного участка гражданину выявляется объект правоотношения, выражающийся в конкретном земельном участке оп­ределенного размера и местоположения; субъекты — будущий земле­пользователь и органы, обладающие правом предоставления земельно­го участка; комплекс прав и обязанностей субъектов, предусмотренный законом для этого случая жизни.

1. Понятие «земельное правоотношение» следует раскрывать поэтап­но:

а) вначале необходимо раскрыть общее понятие земельного правоот­ношения, применимого ко всем институтам земельного права. Напри­мер, для любого земельного правоотношения обязательным объектом является земля в качестве средства производства или пространственного базиса; для всех субъектов земельных правоотношений имеется ком­плекс прав и обязанностей, имеющий универсальный характер; в зе­мельных правоотношениях допустимо участие не всяких лиц, а лишь тех, которые в установленном законом порядке могут быть признаны субъектами земельных правоотношений;

б) затем, на базе общего понятия, следует раскрывать специфические понятия, присущие конкретным видам земельных правоотношений, складывающихся в каждом конкретном случае. Так, содержанием кон­кретного земельного правоотношения является совокупность право­мочий субъектов земельных правоотношений по сельскохозяйственно­му или несельскохозяйственному использованию земельного участка в зависимости от целевого назначения его как объекта земельных право­отношений; совокупность обязанностей по соблюдению ограничений, вытекающих из особого правового режима соседних земельных участ­ков; совокупность обязанностей по осуществлению охранительных ме­роприятий в зависимости от природных особенностей и состояния зе­мель и т.п.

Земельные правоотношения как институт земельного права содержат­ся во всех институтах Общей и Особенной частей этой отрасли, а поэтому можно выделить следующую структуру института земельных правоотношений:

1. земельные материальные правоотношения предусмотрены нормами, устанавливающими права и обязанности субъектов права непосредственно по поводу земли. Иными словами, эти правоотношения складываются по поводу реализации прав и обязанностей, предусмотренных нормами права. Например, право на залог земельного участка; право на самосто­ятельное хозяйствование на земле; обязанности не нарушать права дру­гих лиц, использующих землю, а также права продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду земельные участки и права на получение в собственность этих участков и их выкуп;

2) земельные процессуальные правоотношения выражаются в нормах, устанавливающих порядок возникновения, прекращения и осуществления материальных правоотношений, то есть правовому регулированию под­вергаются не сами земельные правоотношения, а способ их реализа­ции. Так, порядок оформления сделок с землей, порядок установления ограничений на земельный участок, возникающих из соседства с дру­гими пользователями земли (сервитуты) и т.п., реализуются через зе­мельные процессуальные правоотношения, поскольку предметом пра­вового регулирования являются не столько земельные правоотноше­ния, сколько процедура (ход, процесс, порядок) их реализации;

3) регулятивные земельные правоотношения, которые складываются в процессе реализации земельно-правовых норм, не связанных с приме­нением юридической ответственности. Например, изъятие земельного участка в случае добровольного отказа или истечения срока пользова­ния землей или изъятие земельного участка у собственника для госу­дарственных или муниципальных нужд. Данная процедура не носит и не выражает проявления санкции со стороны государства, а, наобо­рот, производится в строго установленном законом порядке путем выкупа с обязательным учетом интересов собственника, включая воз­мещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убыт­ков, в том числе упущенную выгоду. Эти правоотношения реализуют­ся в форме регулятивного земельного правоотношения, поскольку та­кое изъятие не связано с каким-либо нарушением земельно-правовых норм. При этом следует отметить, что регулятивные и правоохранитель­ные земельные правоотношения могут быть как материальными, так и процессуальными. Например, правоотношение по поводу извещения сторон о времени и месте рассмотрения спора является регулятивным, а правоотношение по поводу рассмотрения спора в отсутствие сторо­ны, уклоняющейся от явки без уважительных причин в орган по рас­смотрению споров, представляет собой определенную меру санкции, и в силу этого является охранительным в сфере процессуальных правоот­ношений;

4) охранительные земельные правоотношения реализуются при приме­нении ответственности и возникают в связи с совершенными правонару­шениями. Так, за порчу и уничтожение плодородного слоя почвы, за­грязнение химическими веществами и сточными водами земель юри­дические лица несут административную ответственность. Охранитель­ные правоотношения возникают во всех случаях нарушения земельно­го законодательства. Однако иногда в результате таких нарушений об­разуются охранительные правоотношения, предусмотренные нормами других отраслей права: применение соответствующего вида наказания согласно нормам уголовного права за незаконную порубку деревьев и кустарников (ст. 260 УК) или гражданского (возмещение вреда, причи­ненного нарушением земельного законодательства). Наиболее типич­ными правонарушениями, порождающими охранительные земельные правоотношения и влекущими за собой применение земельно-право­вых норм, являются: систематическое нарушение пользователями пра­вил использования земли, отказ возвратить земельный участок по при­надлежности (например, при самовольном занятии земли) — в результате земельные участки могут быть изъяты; совершение противоправ­ных сделок с землей сопровождается признанием таких сделок недей­ствительными; изменение целевого назначения земельного участка без соответствующего на то разрешения органа исполнительной власти субъекта РФ — возможен отказ в выдаче свидетельства на право собст­венности и другие;

5) специфические для институтов земельного права земельные право­отношения, которые можно подразделить на:

а) правоотношения по реализации права собственности на земельные участки, главным содержанием которых является реализация правомо­чий собственника по владению, пользованию и распоряжению своей землей;

6) правоотношения по использованию земли их пользователями;

в) правоотношения по регулированию земельных отношений, кото­рые, в свою очередь, подразделяются на отдельные группы: по предо­ставлению и изъятию земель; по ведению земельного кадастра, по осу­ществлению землеустройства, контроля и т.п.;

г) правоотношения, возникающие в связи с использованием от­дельных категорий земель, входящих в состав земельного фонда Рос­сии: земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель промышленности, транспорта и другого специального назначе­ния; земель особо охраняемых территорий; земель лесного и водного фонда, а также земель запаса. Внутри каждого из указанных подвидов можно также выделить иные разновидности правоотношений в зави­симости от правового режима земельных участков и видов, составляю­щих ту или иную категорию земель: например, различаются правоот­ношения пользования различными сельскохозяйственными угодьями: пашней, лугами, пастбищами и т.п.

На содержание земельных правоотношений влияют следующие обсто­ятельства:

1) особенности объекта земельного правоотношения. Так, если на землях сельскохозяйственного назначения основной обязанностью субъектов является повышение плодородия почв, то на землях промы­шленности — максимальная экономия в отводе земель под объекты строительства;

2) правовой статус субъектов земельных правоотношений. Например, иностранным гражданам и юридическим лицам не могут предостав­ляться в аренду и пользование земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий;

3) правовое регулирование тех видов отношений, которые составляют

основу данного правоотношения. Так, правоотношения по личному под­собному хозяйству должны выражаться в организации на земле мелко­товарного сельскохозяйственного производства, основанного на вто­ричной занятости работников при частной собственности (владении, аренде) на землю и другие средства производства.

Конкретное содержание каждого изучаемого правоотношения мо­жет быть раскрыто при условии раскрытия содержания объекта, право­вого статуса субъектов и содержания их прав и обязанностей по отно­шению друг к другу и к объекту правоотношения, что будет сделано в последующих разделах настоящей главы.

Земельные правовые отношения, несомненно, обладают рядом специфических черт, отличающих их от других видов правоотношений. Речь идет об исключительных особенностях их объекта, субъектов, со­держания, оснований возникновения, изменения и прекращения. На­пример, для любого земельного правоотношения обязательным объек­том является земля в качестве средства производства или пространст­венного базиса; для всех субъектов земельных правоотношений суще­ствует комплекс прав и обязанностей, имеющий универсальный харак­тер; в земельных правоотношениях допустимо участие не всяких лиц, а лишь тех, которые в установленном законом порядке могут быть при­знаны субъектами земельных правоотношений. Однако уникальность данного вида правоотношений не следует абсолютизировать, так как существует ряд общих признаков, характерных для любых правовых от­ношений, в том числе и земельных. Во-первых, как следует из опреде­ления, они представляют собой правовую форму общественных отно­шений. Как уже отмечалось, в объективной действительности между людьми постоянно возникают, изменяются и прекращаются различные по своему виду, характеру связей и содержанию общественные отноше­ния. Если они опосредованы регулятивным воздействием норм земель­ного права, то речь идет о земельных правоотношениях. Во-вторых, они предполагают наличие у своих участников взаимных, корреспон­дирующих прав и обязанностей. Суть этого признака состоит в том, что субъективное право одной стороны земельных правоотношений обес­печивается за счет юридической обязанности другой. Например, право земельного собственника владеть, пользоваться и распоряжаться сво­им участком обеспечивается обязанностью всех остальных лиц воздер­живаться от нарушения его правомочий. Это пример абсолютного зе­мельного правоотношения, когда одному управомоченному субъекту противостоит неопределенный круг обязанных лиц. Что касается отно­сительных земельных правоотношений с четко определенным кругом субъектов, то здесь примером могут послужить отношения земельного арендодателя и арендатора. У первого есть право требовать арендную плату, а у второго — обязанность ее своевременно вносить. В случае, ес­ли обязанная сторона не выполняет своих требований, управомоченный субъект может обратиться в соответствующий государственный орган с просьбой о восстановлении законного положения и примене­нии к нарушителю определенных санкций. Третьим признаком земель­ных правоотношений является то, что они носят сознательно-волевой характер. Сознательный компонент проявляется в том, что стороны, вступая в земельные правоотношения, должны сознавать фактический характер и значение своих действий. Это требование является одним из основных при определении их земельной правосубъектности. В качест­ве критериев этого признака выделяются достижение лицом опреде­ленного в законодательстве возраста и его психическое состояние. Волевой компонент земельных правоотношений имеет двоякое со­держание. С одной стороны, он означает то, что лица вступают в зе­мельные правоотношения по своей воле, руководствуясь своим внут­ренним убеждением. Даже если санкция земельно-правовой нормы применяется к ее нарушителю против его согласия, источником такого охранительного правоотношения является неправомерное поведение самого нарушителя. С этой точки зрения волевой аспект проявляется в том, что никто не может быть принужден к вступлению в любые право­отношения, в том числе и земельные. Физическое или психическое принуждение лица к вступлению в земельные правоотношения являет­ся незаконным. Так, сделки с землей, совершенные с пороком воли, согласно гражданскому законодательству, могут быть признаны судом недействительными. С другой стороны, волевой компонент земельных правоотношений проявляется в том, кто диктует содержание прав и обязанностей сторон. Все вышеперечисленные признаки свойственны как земельным, так и любым другим правоотношениям. Кроме того, для земельных правоотношений весьма остро стоит проблема соотношения правовых норм, которые лежат в их основе, и сложившихся в объективной дейст­вительности форм взаимоотношений между людьми по поводу земли. Речь идет о реализации земельно-правовых норм. Имеющийся на дан­ный момент земельный кодекс сильно устарел и не соответствует со­временным экономическим реалиям. Вместе с тем, как меняется пони­мание земельных правоотношений, так и должны соответствующим образом меняться их сущность и нормы, их регулирующие. В юридической литературе понятие земельного правоотношения трактуется как единое понятие независимо от того, возникло ли оно в результате правомерных действий или противоправного поведения. Происходит это потому, что в повседневной жизни в процессе право­мерного поведения могут быть отдельные отклонения, в том числе и такие, которые не допускаются законом. Ценность понятия земельно­го правоотношения заключается в том, что оно обозначает реальное общественное отношение по поводу земли, облеченное в правовую форму. Процесс воздействия нормы права на соответствующие общест­венные отношения, в результате которого и возникают правоотноше­ния, называется реализацией юридической нормы. Для наилучшей ре­ализации земельно-правовых норм необходимо, во-первых, детально закрепить модель поведения их участников, во-вторых, согласовать нормы, устанавливающие эту модель, со всей совокупностью норм, в-третьих, реализация нормы должна быть обеспечена возможностью применения соответствующей санкции в случае ее нарушения. До сих пор были рассмотрены правоотношения вообще и земельные правоот­ношения в частности как урегулированные нормой права обществен­ные отношения. Однако некоторые авторы современного периода рассматривают правоотношения как разновидность надстроечных идеологических от­ношений, которые возникают в силу того, что определенные общест­венные отношения урегулированы нормами права. Несомненно, что все основные сферы жизни общества, такие как экономика, политика, право и культура, находятся в тесной взаимосвя­зи друг с другом. Процессы, происходящие в одной сфере, неизбежно влекут за собой изменения в других. Поэтому правоотношения, явля­ясь формой выражения государственной воли, несут в себе определен­ный идеологический элемент. Историческое развитие нашей страны за последнее столетие наглядно иллюстрирует то, что любые правовые от­ношения, в том числе и земельные, можно рассматривать как разно­видность надстроечных идеологических отношений.

1.2.           Виды земельных правоотношений 

1

В силу различий природных свойств земли и ее неодинакового хозяй­ственного использования могут возникать самые разнообразные виды зе­мельных правоотношений, классификация которых имеет важное значе­ние для определения наиболее эффективных подходов к их регулирова­нию. В настоящее время в науке разработано достаточно много оснований для типизации земельных правоотношений. Так, в зависимости от содер­жания правоотношений их принято разделять по основным институ­там земельного права. По этой классификации все земельные правоот­ношения делятся на четыре вида: правоотношения собственности на землю, в сфере государственного управления землями, в области ис­пользования земель и охраны земельных прав. В каждой из этих групп правоотношений могут быть выделены соответствующие подвиды. Земельные правоотношения собственности на землю наряду с отно­шениями по поводу использования и охраны земли имеют исключительно важное значение и лежат в основе всех других земельных право­отношений. В связи с отменой монополии государственной собствен­ности на землю и утверждением принципов рыночной экономики, в том числе принципа многообразия форм собственности, земельные правоотношения подразделяются на правоотношения частной, госу­дарственной, муниципальной собственности, которые, в свою очередь, в соответствии с категорией субъектов права собственности подразделя­ются на подвиды. Так, правоотношения частной собственности на зем­лю представлены правоотношениями собственности на землю граждан и юридических лиц, правоотношения государственной собственности правоотношениями федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Правоотношения общей собственности на землю под­разделяются на правоотношения с определенными земельными долями собственников или без определенных долей. Земельные правоотноше­ния в сфере государственного управления землями выступают по своей форме как административно-правовые и носят служебный характер по отношению к большинству других видов земельных отношений. В зависимости от направленности деятельности по управлению землями эти правоотношения делятся на правоотношения по ведению государственного земельного кадастра, планированию использования и охраны земель, предоставлению и изъятию земель для государствен­ных и общественных нужд, землеустройству и планированию земель населенных пунктов, ведению государственного контроля за использо­ванием и охраной земель, ведению мониторинга земель и разрешению земельных споров. Земельные правоотношения по использованию земли имеют про­изводный характер от отношений земельной собственности. Они под­разделяются на отношения непосредственного и производного пользо­вания землей. Первые возникают тогда, когда использование земель­ного участка осуществляют юридические лица, граждане, коллективы граждан, имеющие землю на праве частной или общей собственности. Если использование земли осуществляют землепользователи, аренда­торы, то отношения по использованию земли называются производ­ными. Они, в свою очередь, подразделяются на первичные и вторич­ные. При первичном производном отношении земельный участок пре­доставляется в пользование собственником земли. Примером вторичного отношения по пользованию землей служит отношение по использование служебного земельного надела, предо­ставляемого работнику решением администрации предприятия, уч­реждения, организации из земель, находящихся в их пользовании. Кроме того, правоотношения по использованию земли можно классифицировать в зависимости от принадлежности земельного уча­стка к той или иной категории земель. В соответствии с этим критери­ем выделяются правоотношения по использованию земель сельскохо­зяйственного назначения, земель поселений, земель промышленнос­ти, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, а также земель особо охраняемых территорий, земель запаса, земель лес­ного и водного фонда. Внутри каждого из указанных подвидов можно выделить иные разновидности правоотношений в зависимости от пра­вового режима земельных участков и видов, составляющих ту или иную категорию земель. Отдельный вид земельных правоотношений составляют охрани­тельные отношения. И главной особенностью является то, что они воз­никают в результате нарушения земельного правопорядка и реализуют­ся при применении к правонарушителю юридической ответственнос­ти. Таким образом, юридическим фактом возникновения этих правоот­ношений всегда является нарушение земельного законодательства. Зе­мельный кодекс РФ устанавливает следующие наиболее частые случаи возникновения земельных охранительных отношений: систематичес­кое нарушение пользователями правил использования земли, отказ возвратить земельный участок по принадлежности, совершение проти­воправных сделок с землей, искажение сведений о состоянии и ис­пользовании земель, изменение целевого назначения земли без соот­ветствующего разрешения и т.д. Надо также отметить, что при некото­рых нарушениях могут возникнуть охранительные земельные отноше­ния, предусмотренные другими отраслями права (гражданского, уго­ловного). Наряду с вышеперечисленными выделяются также регуля­тивные земельные правоотношения, которые складываются в процес­се реализации земельно-правовых норм и, в отличие от охранитель­ных, не связаны с правонарушениями, влекущими юридическую ответственность. Эти правоотношения складываются в строгом соот­ветствии с законом. Например, изъятие земельного участка для госу­дарственных или общественных нужд, а также в случае добровольного отказа от него. По функциональному назначению существует класси­фикация земельных правоотношений на материальные и процессуаль­ные. Материальные правоотношения регулируют правовой статус их участников, а также их действия в отношении земельных участков. Ма­териальные нормы, на основе которых складываются эти правоотно­шения, устанавливают, например, право граждан и юридических лиц на получение земельного участка, на использование расположенных на нем полезных ископаемых, а также ряд обязанностей: охранять плодо­родие угодий, не нарушать интересов соседних землепользователей и др. Процессуальные земельные отношения возникают на основе норм, которые устанавливают порядок реализации материальных норм, а значит, устанавливают основания возникновения, изменения и пре­кращения земельных правоотношений, процедуру осуществления зе­мельных прав и исполнения обязанностей, порядок разрешения зе­мельных споров. В науке выделяются факторы, которые оказывают определяющее воз­действие на содержание земельных правоотношений. Во-первых, это объ­ект этих отношений. Например, на земле сельскохозяйственного назна­чения одной из главных обязанностей субъектов является повышение плодородия почв, а на землях промышленности — максимальная эко­номия земли при размещении объектов. Во-вторых, это правовой статус субъектов земельных правоотношений. Наконец, в-третьих, речь идет о правовом регулировании тех видов отношений, которые составляют осно­ву данного правоотношения.

Глава 2. Юридические факты как основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотноше­ний являются юридические факты, которые должны отвечать как мини­мум трем требованиям (ст. 44 3К РФ). Юридический факт должен иметь свое объективное, реальное содер­жание. Так, если у гражданина возникло намерение купить земельный участок, то это намерение пока не является юридическим фактом, по­рождающим правоотношение собственности на тот или иной земель­ный участок. Если же гражданин обращается в местную администра­цию с заявлением о передаче (продаже) ему участка в собственность, то такое действие будет юридическим фактом для возникновения право­отношений по продаже участка, поскольку заявление подлежит испол­нению в установленный срок и неисполнение этой обязанности влечет за собой наложение штрафа на виновных должностных лиц в размере от 40 до 100 минимальных окладов.

1. Юридический факт, порождающий правоотношения собствен­ности, имеет две основные формы: события и поведение людей. Рас­смотрим их по отдельности.

                   Событие как юридический факт представляет собой обстоятельст­во, совершающееся помимо воли человека. Например, смерть собст­венника земельного участка порождает правоотношения по передаче данного участка наследнику умершего.

                   Наступлению события могут способствовать человеческие дейст­вия, но юридическим фактом для возникновения, изменения или пре­кращения правоотношений всегда является конечный результат их де­ятельности.

                   Поведение людей как юридический факт выражается в виде дейст­вия и в виде бездействия.

                   Действие как юридический факт — это совершение поступка, име­ющего юридическую значимость. Например, если гражданин посетил орган местного самоуправления (местную администрацию) с заявлени­ем на получение участка, но не вручил это заявление надлежащим об­разом, то данный поступок не является юридическим фактом для воз­никновения правоотношения по получению (покупке) земельного уча­стка в собственность. Тем самым совершен поступок, не имеющий юридической значимости. Но если гражданин вручил указанное заяв­ление органам местного самоуправления (местной администрации) надлежащим образом, то такой поступок юридически значим даже в том случае, если заявление отказались принять (отказ в приеме заявле­ния влечет юридическую ответственность). Бездействие признается как юридический факт, если гражданин, или иное лицо, обязан был по закону совершить определенные дейст­вия, но не совершил их. Так, если собственник земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, в течение трех лет подряд не использует его по целевому назначению, то такое бездействие является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности на этот участок.

2. Конкретность — второе требование закона к юридическому факту. Например, земли используются способами, приводящими к уничтоже­нию или систематическому повреждению природных ресурсов. Однако для придания этому обстоятельству значения юридического факта ор­ганы, контролирующие использование и охрану земель, должны дока­зать, что такая обстановка возникла после передачи земли в собствен­ность в результате определенных причин (антропогенного загрязнения от соседних производственных предприятий или загрязнения собст­венником земельного участка химическими и радиоактивными веще­ствами, производственными отходами, сточными водами, бактериаль­но-паразитическими и карантинными вредными организмами и т.п.), вызванных способами использования земельного участка, и т.п.

Конкретность юридического факта имеет две стороны:

а) фактическая конкретность, которая выразилась в объективной ре­альности: уровень снижения урожайности участка достиг критической отметки, определенной в законе; время бездействия (не использование земельного участка по целевому назначению) перешагнуло установ­ленный законом рубеж; причинная связь между способами использо­вания земли и снижением ее плодородия налицо и т.п.;

б) документально доказанная конкретность. Например, по делу о прекращении права собственности имеются документы: надлежаще за­веренная выписка из Земельно-кадастровой книги о бонитировке поч­вы и экономической оценке земли данного участка; документ, закре­пивший уровень урожайности этого участка после взятия с него проб почвы на шестой год использования этого участка; расчет снижения фактической урожайности участка, сделанный специалистом; доку­менты, устанавливающие применяемые в течение пяти лет технологии выращивания сельскохозяйственных культур; заключение специалиста о наличии причинной связи между применяемыми технологиями и возникшим снижением плодородия (урожайности) земли и т.п. Каким бы конкретным ни был юридический факт, но если он не доказан документально, то не может служить основанием возникнове­ния, изменения или прекращения отношений права собственности на землю. Так, если не заключен договор на куплю-продажу земельного участка, то как бы ни были стороны единодушны в совершении этой сделки (даже и при фактическом совершении сделки), она не порожда­ет у продавца права собственности на продаваемый участок.

3. Связь с законом — третье требование к юридическому факту, по­рождающему возникновение, изменение или прекращение права соб­ственности на землю. Прямая связь факта с законом выражается в том, что факт конкрет­но предусмотрен в гипотезе правовой нормы (т.е. в условии, при кото­ром и эта норма может применяться или не применяться). Например, для получения земельного участка под фермерское хозяйство в собст­венность необходим целый фактический состав: достижение гражда­нином совершеннолетнего возраста, наличие квалификации или опы­та работы в сельском хозяйстве и сдача квалификационных экзаменов на допуск к ведению сельскохозяйственного производства. Таким образом, юридические факты — это конкретные, объектив­ные обстоятельства, с которыми закон прямо или косвенно связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений. Данные факты можно классифицировать на три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. Рассмотрим их по отдельности.

Правообразующие факты — это юридические факты, на основании которых возникают правоотношения собственности на земельные участ­ки. Таковыми являются:

1) административные акты государственных органов, изданные ими в пределах своей компетенции. Например, Закон о земельной реформе 1990 г. явился государственным актом, изданным в целях перераспре­деления земель, создания условий для равноправного развития различ­ных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель. Он впер­вые ввел право граждан на приобретение земельных участков в собст­венность, хотя и в ограниченном виде, т.е. через местные Советы на­родных депутатов. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284' была утверж­дена Государственная программа приватизации государственных и му­ниципальных предприятий в Российской Федерации. (САППРФ. 1994. № 1.Ст. 2.) Не могли быть приватизированы объекты федеральной собствен­ности: недра, лесной фонд, водные ресурсы, воздушное пространство, ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и экономи­ческих систем, а также охраняемые или особым образом используемые территории, участки льносеменоводческих, коноплеводческих стан­ций, кладбища, недвижимые объекты исторического и культурного на­значения, перечень которых утвержден Правительством РФ. Административные акты государства, как правило, не имеют срока давности и действительны до их полной или частичной отмены. На­пример, Декретом СНК. РСФСР от 8 ноября (26 октября) 1917 г. «О зем­ле» положено начало передачи земель в исключительную государствен­ную собственность. Хотя этот акт и был впоследствии отменен, но его положения сохранились в иных многочисленных нормативно-право­вых актах, действующих и поныне и обеспечивающих право собствен­ности государства на землю;

2) сделки граждан и организаций по приобретению земель в собствен­ность. Таковыми могут быть купля-продажа, договор о которой регис­трируется в местной администрации, обмен земельными участками в установленном законом порядке и иные, дозволенные законом сделки. Сделки можно подразделить на прямые и косвенные:

Прямые сделки имеют объектом земельный участок, а значит, и чи­сто земельно-правовую природу. К ним относится, например, приобре­тение в собственность земельного участка под огородничество, когда участок имеет статус огорода при отсутствии на нем сооружений капи­тального типа.

Косвенные сделки имеют своим объектом не только и не столько земельный участок, сколько другие имущественные объекты и иную недвижимость, расположенные на этом участке, Эти сделки имеют преимущественно гражданско-правовую природу. Так, купля-продажа жилого дома регулируется ГК РФ, а продажа земельного участка, на ко­тором расположен этот дом, оформляется уже по факту продажи дан­ного дома.