Федеральное государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального образования

«сибирский федеральный университет»

Институт  управления бизнес-процессами и экономики

Кафедра «Экономическая теория»

КУрсовая  работа

«Земельные отношения в России: традиции, проблемы  
и поиск эффективных форм хозяйствования» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Преподаватель   _______________   А.В. Лихтер

^{(подпись,  дата)}

Студент ПЭ09-04   _______________   К.М. Ермакова

^{(подпись,  дата)}

Красноярск 2010г

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

1 История земельных отношений 4

2 Особенности земли как товара 9

3 Оценка стоимости земли 12

3.1 Земля как объект оценки стоимости 12

3.2 Показатели стоимости земли 12

3.3 Земельный участок как объект недвижимости 13

3.4 Рыночная стоимость земли 15

3.5 Процедура и методы оценки стоимости земли 15

3.6 Классификация методов оценки 16

3.7 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка 17

3.8 Нормативные показатели стоимости земли 19

4. Поиск эффективных форм хозяйствования 21

4.1 Особенности земельной политики в России 21

Заключение 27

Список использованной литературы 28 
 

Введение

     Земельные отношения традиционно относятся  одновременно к числу наиболее значимых и сложных в правовой системе государства. Особое место они занимают и на протяжении всей истории российского государства. В современной России с решением земельного вопроса связаны судьбы не только 40 млн. людей, работающих в сельском хозяйстве, и 44 млн. горожан, так или иначе вовлеченных в сферу земельных отношений, но и в целом политическое и экономическое положение страны.

     Несмотря  на значительное количество попыток  реформирования земельных отношений, до сегодняшнего дня Россия относится к числу стран, в которых аграрный сектор не реформирован должным образом. Это проявляется, в первую очередь, в отставании аграрного производства, продовольственной зависимости от других государств, отсутствии средств механизации, связи, транспорта, наличии других негативных факторов. Все это позволяет сделать вывод о том, что земельная проблема в России по-прежнему ждет своего решения. В этой ситуации важно осмыслить многовековой опыт прошлого, весь сложный и противоречивый комплекс как объективных основ функционирования земельных отношений, так и специфических условий их развития в реформируемой экономике России.

     В тоже время, на реформирование земельных  отношений в большой степени  влияют исторический процесс их формирования, развития, особенности государственного устройства и управления, а также традиции земельных отношений.

     Цель: изучить традиции, проблемы земельных отношений, выявить эффективные формы хозяйствования для России.

     Задачи:

1. Изучить историю и традиции земельных отношений.
2. Раскрыть особенности земли как товара.
3. Отследить формирование оценки стоимости земли путем изучения

показателей стоимости земли, рыночной стоимости  земли, классификации методов оценки, нормативных показателей стоимости  земли. 

1 История земельных  отношений

     Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений  в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками. Однако экономические поземельные отношения, представленные отношениями земельной собственности, были и остаются базисом всех других аграрных отношений.

     Самой ранней исторического формой обладания  землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей является землепользование. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и расслоения общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого её не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, с выделением земель из общинных фондов государства, захватом новых территорий. Но, поскольку, эти решения властного характера, то сделками их назвать нельзя. И лишь спустя некоторое время, прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целом, переход прав землепользованиям от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений.

     В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, и, как правило, совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, обмен (мена), аренда и пр.). При этом имели значение ограниченные права пользования чужим имуществом.

     Также в литературе отмечается, что и  в Средние века отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор". В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долго время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок и передача земли, почти во всех случаях, именовалась продажей[9].

     В России до XXв. не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) превалировал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю, либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усиливался. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, потому что в определенных ситуациях подлежала изъятию и/или перераспределению[5].

     Купля-продажа  земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее-пяти) свидетелей. До 1917 года земельное право в России как особая отрасль отсутствовало и все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства. В советский период оборот участков в его рыночном смысле был прекращен, поскольку вся земля стала объектом государственной собственности, и уже первый Земельный кодекс[5] запретил её продажу, допустив лишь трудовую аренду (ст.28-38). Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или государство нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось административное решение.

     Выход Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-Ф3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [1] понес за собой неверное мнение, что он вводит оборот земель сельскохозяйственного назначения в России. Это не совсем так. Во-первых, он регулирует далеко не весь оборот земель-участков сельскохозяйственных угодий и долей в праве на такие участки, тогда как это далеко не вся площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может стать объектом различных форм собственности. Во-вторых, определенная часть участков сельскохозяйственных угодий, закрепленных за приусадебными хозяйствами и садово-огородными кооперативами, не подпадает под действие указанного Закона. В-третьих, отдельные аспекты оборота (движения) земель регулируются другими законами, в частности, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Действующее законодательство в целом создало условия для организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, представляя логическое развитие проведенной приватизации в связи с принятым курсом перехода на рыночные рельсы хозяйствования с соответствующей системой собственности на землю.

     Оборот  земли не исчерпывался только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав[9]. В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

     Понятие «движение (оборот) земель за определенный период» характеризует движение земельных участков в процессе их перераспределения между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями участников таких отношений в результате заключения сделок между ними. При этом общественное движение земли, рассматриваемое не со стороны субъекта движения, а со стороны формы движения, может быть рыночным,  внерыночным, сочетанием этих двух форм, а также переходным. Соответственно движение земли в зависимости от формы сделок с земельными участками может быть:

1. Рыночным, вступающим в виде купли-продажи земли между граж-

данами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными муниципальными образованиями,  залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.;

2. Внерыночным, представляющим общественное движение земли

внутри  и между землевладельцами и землепользователями  в формах, альтернативных купле-продажи земельных участков: предоставление земли государством или гражданами в срочное/бессрочное, платное/бесплатное пользование, все формы административного наделения/изъятия, сдача государством или муниципалитетом земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству[6].

      Мировой опыт показывает, что рыночная форма  движения земли не может и не является на практике единственной формой оборота. Вместе с рыночным, существует внерыночный оборот земли, и в конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы оборота существуют реально и выполняют важную экономическую функцию. В России в настоящее время ни один из федеральных законов и законов субъектов Федерации не содержит даже упоминания о внерыночном обороте земли. Однако практика российской земельной реформы 1990-х гг. вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм оборота земли привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам, так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы.

      Общественное  движение (оборот) земли в России, охватывающее 4% всей площади земельного фонда страны, является важной составляющей экономики в целом. Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных  собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически  никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства[11].

     В развитых странах мира оборот земли  сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий [11]. В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей. Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане.

     Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен. Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

     Экономический подход к развитию и сельского  хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы. Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника. Наиболее реальный путь – приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды[11].

     В современных условиях система собственности  в целом, в том числе и земельной  собственности, во всех странах едина  и представлена индивидуальной (частной) формой, ассоциированной и общественной. Каждая из них, в свою очередь, распадается на ряд конкретных форм. Структура системы собственности может меняться от страны к стране, определяясь национальными и историческими условиями ее формирования.

     При этом принципиальное значение имеют  следующие факторы, направленные на реализацию земельной собственности как системы:

     1. Земля вследствие ее специфики как товара выводится из круга тех товарно-денежных отношений, которые присущи другим формам собственности;

2. Земля должна находиться либо в собственности, либо во владении,

либо  в аренде у непосредственных сельскохозяйственных производителей, в распоряжении землевладельцев, при этом на рынке земли, также  регламентируемом, она не может становиться объектом спекуляций[10];

3. Опыт западноевропейского сельского хозяйства свидетельствует

об ошибочности  абсолютизации той или иной формы  землевладения и землепользования, поскольку каждая из них, имея свои преимущества и недостатки, при создании необходимых экономических основ для реализации и соответствующем закреплении права землепользования, позволяет добиться аналогичных производственных и социально-экономических результатов.

     Западноевропейским  опытом вовсе не подтверждается широкораспространенное мнение о том, что только частное землевладение, только своя земля дает возможность интенсивно и уверенно вести сельскохозяйственное производство. В большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды, поскольку при том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства. Также нет в наличии какого-либо стандартного решения вопросов землевладения и землепользования: в одних странах идет тенденция к увеличению доли собственников, в других – наоборот, арендаторов.

     В то же время земельное законодательство имеет комплексный и целенаправленный характер, в нем учитываются вполне определенные, экономические и производственные цели использования земельных ресурсов. Так, существование частной собственности на землю, не противоречащее общественным интересам, является объектом активного и разностороннего государственного регулирования, при этом кардинальным образом ограничивается возможность различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных со спекуляцией землей, возникновением латифундий, монопольной властью землевладельцев, дроблением земельных участков при передаче по наследству и т.д. Регулирование покупки и аренды земли в рамках основных видов политики по государственному влиянию на земельный рынок, преследует такие цели, как:

• обеспечение приобретения земли только квалифицирован-

ными фермерами, учитывая такие характеристики, как уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д. (Дания, Германия);

• недопущение чрезмерной концентрации земли (Дания,

Германия, Швейцария, Испания, Франция);

• недопущение чрезмерного дробления земли (Дания, Гер

мания, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия);

• удержание на местах проживания квалифицированных

фермеров (Норвегия) [10].

     Разумеется, по мере количественных и качественных изменений содержания собственности усиливается противоречие между материально-производственным и социальным содержанием собственности, которое является источником ее развития. Однако нельзя свести разрешение данного противоречия к смене одной формы собственности другой, в противном случае форма превращается в самодовлеющую конструкцию развития земельной собственности. Об этом свидетельствуют и результаты проведенной либеральной реформы земельной собственности в России под лозунгом о гипертрофированных преимуществах частной формы собственности, которая, если сравнивать с тенденцией развития земельной собственности в новейшей истории капитализма, не только не создала предпосылки капитализма, более того, продолжает разрушать их остатки.

     2 Особенности земли как товара

     Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Специфические свойства земли как товара

     Цена  на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

     Одна  из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли  определяется в основном спросом - уровнем  цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю, соответственно снизится.

     Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

     Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность её предложения на рынке, т.е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке экономист Давид Рикардо сделал весьма важные выводы:

1. Цена земли большая, потому что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
2. Налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
3. Стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот.

     Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию её многообразных свойств.

     При использовании земельных участков для предпринимательских целей в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

     Физические  свойства земли, формирующие плодородие её верхнего слоя, являются решающими  для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

     Принципиальное  значение для определения земли  как товара имеет классификация  земель по категориям в зависимости  от целевого назначения, позволяющая  обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.

     В соответствии со ст.7 Земельного кодекса  Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) [4] состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, ПГТ, сельских населенных пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

     Приведенное деление земельных ресурсов показывает, что земля играет многофункциональную роль в жизни общества, является основой жизнедеятельности в любой сфере предпринимательства, обеспечивает, в конечном счете, саму возможность существования человеческого общества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Оценка стоимости  земли

      Объектом оценки стоимости земли является территория или поверхность земной коры с расположенным на ней почвенным слоем и растительностью. Также объектами оценки стоимости земли могут быть нематериальные активы, дающие права на использование земельных участков, например, право аренды, право застройки, земельные паи, доли  и др.

3.1 Земля как объект  оценки стоимости

     Земля может оцениваться как природный  ресурс и как объект недвижимости.

     Земля как природный  ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного общества людей.

     Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для людей, получающих доход от использования земли, возможность проживания и т.д.

     Различия  в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключается в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей.