Земельные отношения в России. 3

     Содержание

     Введение 

     Вопросы, связанные с земельными отношениями, в России становятся все более  актуальными. Можно ли связать нехватку ответов на них с отсутствием  как такового головного органа, который  бы занимался земельной политикой?

     Как считает Президент РФ Владимир Путин, "вопросами землепользования в новом Правительстве должна будет заниматься либо одна федеральная структура, либо профильный вице-премьер, сообщила РИА "Новости" 20 января 2008года.

     Россия  располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.

     Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений  государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации.

     Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

     Земельный   рынок   формирует   условия   стимулирующие   эффективное использование  земли и вынуждает  отдельных  субъектов  отказаться  от  части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

     Однако  рынок земли  далек  от  совершенства  и  не  является  гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача  государства. Государство обязано в первую  очередь   создать   условия   защиты   прав собственности   на   землю,   соблюдения   субъектами    своих    договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования  земельного  фонда страны, при этом  политика  государства  должна  базироваться  на  сочетании интересов   всех   хозяйствующих   субъектов   аграрного   сектора.    Любая государственная  система  управления  должна   базироваться   на   земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный  свод  сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

     Целью данной работы является изучение вопросов земельных отношений и как следствие их эффективностти.

     Повышение эффективности использования земли  означает, во-первых, наиболее рациональное распределение на территории города различных зон, отличающихся функциональным предназначением и, во-вторых, максимизацию отдачи от использования земли конкретным землепользователем.

     В курсовой работе предполагается выполнение следующих задач:

     - изучить рынок земли в экономической  теории;

     - изучить сельскохозяйственный и  несельскохозяйственный спрос на  землю;

     - оценить экономические формы собственности на землю и эффективность их использования;

     - оценить экономическую эффективность частной и государственной собственности на землю;

     - изучить показатели эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной собственности в 2005 – 2007 гг.

     - проанализировать типы и формы  собственности на землю на  сельскохозяйственном земельном рынке в 2005 – 2008 гг

     1. Рынок земли в  экономической теории

     1. Земля как специфический  хозяйственный ресурс. Особенности предложения земли 

     Во  все времена земля считалась  основным естественным (первичным) фактором производства, и объясняется это ее особой ролью в хозяйственной деятельности. Земля — первоисточник вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлечена в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда. В различных отраслях общественного производства роль земли неодинакова. В обрабатывающей промышленности земля функционирует лишь как место, занятое предприятием. В сельском хозяйстве процесс производства непосредственно связан с почвенным плодородием. Здесь земля действует как активный фактор процесса труда и является главным средством производства. «Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (почва, вода, месторождения полезных ископаемых). Здесь под «землей» мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений и являющуюся предметом купли и продажи на рынке земли.

     Земля — специфический хозяйственный ресурс, ценность которого постоянно возрастает. Это связано с двумя обстоятельствами: 1) ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (как продуктов питания, так и сырья для промышленности) в силу роста численности населения, его потребностей; 2) сокращением природных ресурсов в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство. В результате отмечается тенденция сокращения хозяйственных УГОДИЙ на душу населения.

     Земля является невоспроизводимым фактором производства. При Утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно. Специалисты считают, что 90% природных ресурсов невоспроизводимы.

     Земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете. Помимо этого она имеет относительное ограничение как объект хозяйственного использования. Степень этого ограничения определяется уровнем развития производительных сил общества. В процессе использования земля не утрачивает своих полезных свойств, а при разумном, рациональном потреблении не только не изнашивается, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.

     Экономические отношения, связанные с использованием земли, формируются и развиваются как под влиянием перечисленных особенностей, так и под влиянием отношений собственности на землю. В связи с этим необходимо отличать землевладение от землепользования.

     Землевладение означает признание права данного  лица на определенный участок земли  на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли. С их стороны на рынке земли представлено предложение земли.

     Землепользование  — это использование земли  в установленном обычаем или  законом (институциональном) порядке. Пользователь землей не обязательно является ее собственником (крестьянин, фермер-арендатор и др.). Именно с их стороны представлен спрос на рынке земли.

     Формы собственности на землю, как правило, обусловливают способы хозяйственной деятельности на земле. Современные экономисты выделяют следующие формы землепользования.

     1.  Прямое землепользование, характерное  для мелкой и семейной «крестьянской собственности», когда собственник и предприниматель выступают в одном лице. Полученный продукт полностью принадлежит ему.

     2. Издольщина. Это контракт, по которому  собственник хозяйства уступает право обрабатывать землю издольщику. Тот, работая, пользуется землей, скотом и инвентарем. Созданный продукт распределяется между собственником и издольщиком на условиях, заложенных в контракте, которые могут меняться в зависимости от места и времени.

     3. Денежная аренда. Это контракт, по  которому собственник уступает  фермеру право пользования своей землей и свои права на готовый продукт в обмен на фиксированную договорную арендную плату. Эта аренда выгодна и собственнику, который сохраняет за собой землю, не занимаясь хозяйством, и фермеру, который получает возможность реализовать все свои способности в условиях полной независимости.

     В настоящее время экономические  отношения в развитых странах, связанные с использованием земли, довольно сильно трансформировались, но специфика, связанная с природными условиями, окончательно не исчезла.

     Аграрная  сфера сильно зависит от природных  условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью не предсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

     Для того чтобы определить, какая цена на землю реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю. 
 

     2. Современное состояние земельных отношений в России 

     В Минсельхозе РФ уже создан департамент земельной политики, имущественных отношений и госсобственности. По мнению Алексея Гордеева, министра сельского хозяйства России, данная структура должна заниматься одним из рисков Госпрограммы 2008-12 гг., связанным с проблематикой земельных отношений.

     Но  кто и каким образом будет  осуществлять земельную политику в  России в дальнейшем, покажет время.

     Однако  возрастание некоторых проблем  должно ускорить и поиск ответов  на них.

     Так, на сегодняшний же день особо остро  вопросы урегулирования земельных отношений для земель и сельскохозяйственного назначения, и несельскохозяйственного.

     Часто они связаны с нехваткой этих самых земель под нужды или  с использованием их не по назначению. Человеческий фактор при этом играет не последнюю роль.

     По  словам избранного Президента РФ Дмитрия  Медведева, "1,5 года назад Правительство  действительно столкнулось с  дефицитом земель" - ситуацией, когда большая часть наиболее пригодных для застраивания земельных участков "была спрятана местными властями".

     Как отметил Д. Медведев, пришлось "призвать на помощь правоохранительные структуры и антимонопольные ведомства, и тогда ситуация изменилась - земельные участки нашлись". Он признал, что сейчас их не везде хватает, но "в целом земля появилась". Это касается земель под жилищное строительство.

     Что же до земель сельхозназначения, то, по мнению Д. Медведева, "земля должна стать основным объектом залога для  предоставления сельскохозяйственных кредитов". "Мы предприняли все необходимые шаги, чтобы земля могла быть объектом залога, но пока этот инструмент не работает", - тем не менее признал избранный Президент РФ.

     Этой  проблеме был посвящен и прошедший  в ноябре 2007 г. в Совете Федерации круглый стол "Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс: проблемы и перспективы развития".

     По  мнению участников круглого стола, текущее  состояние земельно-ипотечного рынка  в России можно охарактеризовать как состояние развития, однако довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным.

     Было  отмечено, что основная законодательная  база существует по первой части земельной  ипотеки, которая связана с предоставлением кредита под залог земельного участка. При этом практика правоприменения свидетельствует о необходимости существенно доработать подзаконные акты и нормы, регулирующие документооборот и процедуры оформления залога земли и прав на землю.

     Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия.

     Понятно, что это одни из немногих проблемных вопросов, связанных с землей - пока существует земля, будут существовать и недовольные решением земельных вопросов стороны.  
 
 

     2. Земельные правоотношения в России

     2.1. Принципы современной земельной реформы и земельных правоотношений 

     Конституция РФ (ст.9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса. Учитываются эти положения и при формировании рынка земли.

     Предусматривая  общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч. 4 ст. 42). В статьях, посвященных тому или иному конкретному виду хозяйственной деятельности (промышленности, транспорту, сельскому, лесному, водному хозяйству, градостроительству и т.д.), Земельный кодекс устанавливает такой порядок использования земли, который предусматривал бы требования, диктуемые особенностью земли как объекта природы, нуждающегося в соблюдении экологических норм и стандартов. Так, при использовании земель промышленности и других земель специального (несельскохозяйственного) назначения в их состав включаются охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями землепользования (ч. 1 п. 3 ст. 87). Земля в городе служит не просто территорией, а важным градообразующим фактором со многими требованиями экологического характера (зонирование с рациональной планировкой и застройкой при непременном соблюдении регламентов — п. 2—4 ст. 85). В отношении земель сельскохозяйственного назначения ст. 79 Кодекса устанавливает свои меры охраны с учетом ценности этих земель для решения проблемы продовольственной безопасности страны [2, с. 370].

     Если  статья 1 ЗК РФ (абз. 1) устанавливает  условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

     Кроме того, земельное законодательство провозглашает  принцип приоритета охраны земли. Имеется в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы участников рынка земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.

     Необходимо  выделить принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, который логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

     Земельный кодекс в отличие от Закона РФ «Об  охране окружающей среды», который предоставляет общественным экологическим организациям (объединениям) лишь право содействования государственным органам в борьбе с нарушениями природоохранительного законодательства (п. 2 ст. 11), значительно расширяет эти права. Граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие. Этот принцип, по сути, поспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 2000 г. №82-ФЗ «Об общественных объединениях», который определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации (ст. 17 и 27).

     ЗК  РФ провозглашено общеизвестное  положение гражданского права —  «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Но возможны исключения из этого правила. Так, ст. 35 ЗК РФ допускает переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение [11, с. 38].

     Принцип сохранения особо ценных земель и  территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31 и др. ЗК РФ, но и Законом  от 14 марта 2000 г. «Об особо охраняемых природных территориях».

     Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим  названием «Платность использования земли» понимает земельный налог и арендную плату Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то только на основании закона. Арендная плата — предмет свободной договоренности стран, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены законом о плате за землю.

     Принадлежность  земель к той или иной категории (их по Земельному кодексу семь — ст. 7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

     Разграничение государственной собственности  на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований — необходимое условие земельного строя страны. В настоящее время названное разграничение определяется Федеральным законом от 17 июля 2006 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

     Без учета природных, социальных, экономических  и иных факторов, влияющих на правовой режим земель, закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.

     Статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах ст. 36 вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный же кодекс в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой — гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60—63).

     Становление и формирование рынка земли в  Российской Федерации сопровождалось бурным нормотворчеством, как на федеральном, так и на региональном уровне. С начала 90-х в России принималось десятки нормативных актов. Однако долгое не принятие центральных законодательных актов о земельных правоотношениях, в частности Земельного кодекса, ряда Федеральных законов порождало множество противоречий, как между участниками земельных правоотношений, так и между федерацией и ее субъектами. Возникали противоречия и между актами ССР продолжавшими действовать на территории России и новым законодательством.  

     2.2. Законодательные  основы земельных  реформ 

     Среди актов направленных на регулирование  земельных правоотношений необходимо выделить законодательные нормативные акты. Наряду с Конституцией РФ и Земельным кодексом РФ необходимо выделить целую группу законодательных актов:

     - Гражданский кодекс Российской  Федерации (части первая, вторая  и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 2001 г., 24 октября 2002 г., 8 июля, 17 декабря 2004 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2006 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2007 г., 10 января 2008 г.)[3]. Нормами гражданского законодательства регулируется прежде всего имущественный оборот земель. Согласованное применение норм земельного и гражданского законодательства нашло свое отражение в содержании многих формулировок Земельного кодекса, при этом формулировки ГК РФ в ЗК РФ не дублируются, к ним делается отсылка с указанием конкретных статей ГК РФ. Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в ЗК дополнительно. В частности, примером может служить ст.46 ЗК. Пункт 1 этой статьи содержит отсылочную норму: "аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством". Нормы же п.2 устанавливают ряд дополнительных оснований прекращения аренды земли, наличие которых предопределяется спецификой земли как природного объекта и природного ресурса, например, такое основание, как использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

     - Водный кодекс Российской Федерации  от 16 ноября 2000 г. N 167-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2006 г., 24 декабря 2007 г.)[4];

     - Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данный Закон направленных регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.

     - Федеральный закон от 25 октября  2006 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

     - Федеральный закон от 7 мая 2006 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"[6];

     - Федеральный закон от 15 апреля  2003 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изм. и доп. от 22 ноября 2005 г., 21 марта 2007 г.)[7];

     - Федеральный закон от 29 июля 2003 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 21 декабря 2006 г., 21 марта, 14 ноября 2007 г., 10 января 2008 г[8];

     Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (с изменениями 14 февраля, 16 июля 1992 г., 14 мая 1998 г., 9 августа 1999 г., 22 августа, 27 декабря 2000 г., 28 июня, 18 ноября, 31 декабря 2002 г., 21, 25 июля, 29 декабря 2003 г., 22 февраля, 31 декабря 2004 г., 30 декабря 2006 г., 24, 25 июля, 24 декабря 2007 г.)[9] и др.

     3. Экономическая эффективность  частной и государственной  собственности на землю

     3.1. Показатели эффективности  использования земель  сельскохозяйственного назначения находящихся в государственной и смешанной собственности в 2005 – 2008 гг. 

     Земельные отношения до начала реформы (т. е. до 1990-х годов) характеризовались государственной монополией на землю, бесплатностью землепользования. Земли перераспределялись только по решению государственных органов.

     При таком положении вещей могло показаться, что земельного рынка не было. Однако в завуалированной форме он существовал, поскольку разрешалось продавать часть земли, на которой находились строения или многолетние насаждения. Договор купли-продажи участка формально заменялся договором куплипродажи имущества, неразрывно связанного с землей. Вместе с имуществом к покупателю переходило право пользования государственным участком. Частные постройки, а фактически и участки могли переходить к новому собственнику также по договору дарения, по наследству. При этом, однако, не гарантировалось сохранение размеров участков, которые по решению властей в любой момент могли быть ограничены. Если на участке не было строений или они были построены совхозом или колхозом, то он не мог быть продан, подарен, передан по наследству. Наделение граждан государственными участками, выбор местоположения участка, его размер полностью регулировались властями.