Земельные отношения. 2

СОДЕРЖАНИЕ: 

СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ В  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ........................2

ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ....................................................3

СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ  И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ..............5

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ  ПРИГОРОДНЫХ ЗОН........................19

Список используемой литературы...................................22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 

         Земельный кодекс Российской Федерации заменил во многом устаревшие нормативные правовые земельные акты 90-х годов. теперь дело за исполнением требований главного закона в области регулирования земельных отношений.  Согласно статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса:

   «Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 

   1). земли сельскохозяйственного  назначения;

   2). земли поселений;

   3). земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного социального назначения;

   4). земли особо  охраняемых территорий и объектов;

   5). земли лесного  фонда;

   6). земли водного  фонда;

   7). земли запаса.» 

    Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения. Приведённые 7 основных категорий земель существуют (при некоторых изменениях названий) достаточно давно и оправдали себя на практике с точки зрения отграничения правового режима одной категории от другой.

   Полагают, что  перечень категорий располагается  от «высших» категорий к «низшим»  в зависимости от их ценности  и характера использования. В  отличие от сельскохозяйственных  земель, служащих главным, как  правило,единственным и незаменимым  средством производства сельскохозяйственной  продукции, земли других категорий  служат пространственным базисом  для проживания, отдыха, производственной  деятельности различного характера  и

т.д. Земли поселений, например, используются для строительства  и размещения зданий, коммунально-бытовых  сооружений, довлетворения культурных нужд населения. 
 
 

ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ 

    Согласно  статье 83. «Понятие земель Поселений»  Земельного кодекса:

    «1. Землями  поселений признаются земли, используемые  и предназначенные для застройки  и развития городских и сельских  поселений и отделенные их  чертой от земель других категорий.

    2. Порядок  использования земель поселений  определяется в соответствии  с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах  его административных границ  делится на ерриториальные зоны. Документы зонирования территорий  утверждаются и изменяются нормативными  правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и  застройки). Правила землепользования  и застройки городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга  утверждаются и изменяются законами  этих субъектов Российской Федерации.

  3. Земельные участки  в городских и сельских поселениях  могут быть изъяты, в том числе  путем выкупа, для государственных  или муниципальных нужд в целях  застройки в соответствии с  геральными планами городских  и сельских поселений, правилами  землепользования и застройки.»  Внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения,  которая отделяет эти земли  от других категорий земель, устанавливается  так же, как было записано в  ст. 70 Земельного кодекса РСФСР  1991 г., путем определения городской  черты. Но в правовой режим  земель Земельный кодекс РФ 2001 г.вносит много нового. Вся территория  поселения в пределах его административных  границ делится на территориальные  зоны, которые фиксируются на  карте зонирования. Для каждой  зоны устанавливаются градостроительные  регламенты, определяющие основу  правового режима отдельных земельных  участков, относящихся к конкретной  зоне. Регламент

определяет также  порядок использования подземного и воздушного пространства данной зоны при ее застройке и последующей  эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, как известно, существует сложная система подземных и

воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество  правовых вопросов (определение трасс  размещения коммуникаций, порядок их строительства и

эксплуатации. права  и обязанности пользователей, арендаторов,

собственников, меры безопасности и т.л). Эти вопросы  решаются в

соответствии со ст. 38,39,44 Градостроительного кодекса РФ.

    Согласно  статье 84. «Черта городских, сельских  поселений и порядок их установления»  Земельного кодекса:

    «1. Черта  городских, сельских поселений  представляет собой внешние

границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти

    земли от  земель иных категорий.

    2. Установление  черты поселений проводится на  основании утвержденной градостроительной  и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится  к градостроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться  по границам земельных участков, предоставленных гражданам и  юридическим лицам.

    3. Утверждение  и изменение черты городских,  сельских поселений осуществляются  органами государственной власти  субъектов Российской

Федерации, за исключением  случаев, предусмотренных

    пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

    4. Черта  городов федерального значения  Москвы и Санкт-Петербурга утверждается  и изменяется федеральным законам  по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области,законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных)органов Ленинградской области.

    5. Утверждение  и изменение черты городских  поселений, входящих в состав  закрытых административно-территориальных  образований, осуществляются Правительством  Российской Федерации.

    6. Включение  земельных участков в черту  поселений не влечет за собой  прекращение прав собственников  земельных участков, землепользователей,землевладельцев  и арендаторов земельных участков.»    Для определения обоснованной  с многих точек зрения (экономической,экологической,  социальной и др.) городской черты  необходима разработка и утверждение  органами власти градостроительной  и землеустроительной документации, предусмотренной ст. 56-64 Градостроительного  кодекса РФ и ст.

85 Земельного кодекса  РФ. При этом учитывается документация

градостроительного  планирования будущего развития города и других поселений. Имеются в  виду Генеральная схема расселения на территории РФ;схемы градостроительного планирования развития частей территории РФ – так называемые консолидированные  схемы планирования; территориальные  комплексные схемы градостроительного планирования развития территории

субъектов РФ и частей территории субъектов РФ (в том  числе пригородных зон)- эти схемы  создаются для всех субъектов  РФ, кроме городов Москвы и Санкт-Петербурга. И еще один вид градостроительной документации планирования - на

уровне территорий конкретных городов и других поселений.

    Утверждение  и изменение городской черты,  черты поселков и сельских  поселений осуществляют органы  власти субъектов РФ. Исключение  сделано для городов Москвы  и Санкт-Петербурга. Утверждение  и изменение их черты определяют  федеральные законы по согласованию  с законодательными органами  этих городов и Ленинградской  области. 
 
 

     СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОНКРЕТНЫХ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН 

    Согласно  статье 85. «Состав земель поселений  и территориальное зонирование» Земельного кодекса:

    «1. В состав  земель поселений могут входить  земельные участки,отнесенные в  соответствии с градостроительными  регламентами к следующим территориальным зонам:

    1) жилым;

    2) общественно-деловым;

    3) производственным;

    4) инженерных  и транспортных инфраструктур;

    5) рекреационным;

    6) сельскохозяйственного  использования;

    7) специального  назначения;

    8) военных  объектов;

    9) иным территориальным  зонам.

    2. Границы  территориальных зон должны отвечать  требованиям

принадлежности каждого  земельного участка только к одной  зоне.

    Правилами  землепользования и застройки  устанавливается

градостроительный регламент  для каждой территориальной зоны индивидуально,с учетом особенностей ее расположения и развития, а также  возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

    Для земельных  участков, расположенных в границах  одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны' определяет основу правового режима земельных участков, равно как; всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий,строений, сооружений;

    3. Градостроительные  регламенты обязательны для исполнения;

    всеми собственниками  земельных участков, землепользователям

землевладельцами  и арендаторами земельных участков независим от форм собственности и иных прав на земельные участки.

    Указанные  лица могут использовать земельные  участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

    4. Земельный  участок и прочно связанные  с ним объекты недвижимости  не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного

использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

    Указанные  земельные участки и прочно  связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды,памятников истории и культуры.

    Запрет  на использование земельного  участка и прочно связанных  с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

    Реконструкция  и расширение существующих объектов  недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

    5. Земельные  участки в составе жилых зон  предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки,малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой

застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

    6. Земельные  участки в составе общественно-деловых  зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным

регламентам.

    7. Земельные  участки в составе производственных  зон предназначены длд застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным

регламентам. 319

    8. Земельные  участки в составе зон инженерной  и транспортной

инфраструктур предназначены  для застройки объектами железнодорожного,автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного  транспорта,связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

    9. Земельные  участки в составе рекреационных  зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами,прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

    10. В пределах  черты городских, сельских поселений  могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

    Земельные  участки, включенные в состав  зоны особо охраняемых

территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94-100 настоящего Кодекса.

    Земельные  участки, на которых находятся  объекты, не являющиеся

памятниками истории  и культуры, но расположенные в  границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

    11. Земельные  участки в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

    12. Земельные  участки общего пользования, занятые  площадями, улицами,проездами, автомобильными  дорогами, набережными, скверами, бульварами,закрытыми  водоемами, пляжами и другими  объектами, могут включаться в  состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.»     В этой статье определен не только состав земель поселений, но и правовой режим использования конкретных территориальных зон. Границы, зон

должны отвечать требованиям  идентификации принадлежности каждого  участка

только одной из зон, указанных в комментируемой статье. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально - с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов

жилого, общественного, производственного, рекреационного и  иных видов целевого использования земельных участков.

    Если земельные  участки и прочно связанные  с ними объекты недвижимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны,то они могут использоваться без установления срока приведения в

соответствие с  регламентом. Но это допускается  лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство новых объектов могут производиться с соблюдением установленных градостроительных регламентов

соответствующей зоны. Правовому режиму земель города и  других поселений характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности организаций, действующих на территории поселений. Так, органы власти города помимо общих экологических требований,предусмотренных в ст. 49 Закона РФ «Об охране окружающей природной среды»,вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей

территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя РФ (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

    Земельно-планировочные  ограничения имеют несколько  разновидностей.Исторически наиболее  известными из них являются  сервитуты, т.е.ограничения, установленные  в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, ,что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен

быть предоставлен выход к ней в виде права  прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше

время сервитут может  действовать в виде условия, включаемого  в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ, в целях безопасности полета воздушных судов, вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы

создать опасность  полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождеванием, земляные и

некоторые другие работы.

    Земляные  работы ограничиваются, если в  подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

    Если участок  земли находится в курортном  поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта,природного памятника.

    «Основными  положениями Государственной программы  приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются

следующие публичные  сервитута, обязывающие собственников  земельных участков обеспечивать:

    безвозмездное  и беспрепятственное использование  объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

    возможность  размещения на участке межевых  и геодезических знаков и подъездов к ним;

    возможность  доступа на участок соответствующих  муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

    Изменение  указанных и введение новых  публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

    Ограничения  в пользовании землей, если это  пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного

города от владельца  земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высотных, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в

застраиваемых кварталах. Поэтому, независимо от желания собственника или собственников земли, часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной.

    Если в  пределы земельного владения  вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие

учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых  вдоль линий высоковольтных передач, газопроводов высокого давления.

    Для жилой  и иной застройки «противопоказаны»  земли, которые могут

подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам  и селям,земли, подверженные оползневым процессам.

    К особому  виду земельно-планировочных мероприятий  относится

долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие  государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери,допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории.Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов/производство прочных

земельных улучшений  и тому подобные работы, то потерь при  затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются Ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

    Резервирование  территорий может происходить  при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов,при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов.

Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более  Детальные)проекты районных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель,

об изменениях в  программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства города Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.

    Поскольку  земли поселений находятся в  ведении местных исполнительных органов власти, они планируют, зонируют и организуют использование и охрану своих земель.

    Граждане, а также предприятия, желающие  получить землю, должны прежде всего обратиться в местную администрацию по месту нахождения земельного участка. Эти же органы ведут государственный учет земель и контроль за их правильным использованием, рассматривают связанные с этим конфликты.

    Взаимодействие  органов государственной власти  и управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности осуществляется, как это определено ст. 21-23 Градостроительного кодекса РФ, путем совместной разработки и реализации федеральной градостроительной политики, соответствующих республиканских и межрегиональных градостроительных программ и прогнозов,

проектов нормативных  актов, обеспечивающих благоприятные  условия проживания населения, а также создания банков данных о состоянии территорий, поселений и ведения градостроительного (территориального) кадастра.

    Органы  государственной власти и управления  устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов

ее участников. Они  контролируют соблюдение нормативных  актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, рекреационных и других функциональных зон и

объектов, использования  природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды.В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной