Земельные ресурсы в АПК России

Содержание

Введение                                                                                                                  3          

1.Рынок земли: особенности, понятие,  сущность                                               4

1.1 Рынок земельных ресурсов и земельная рента                                              4

1.2 Определение цены земли и  особенности земельных отношений  в РФ      9

1.3 Государственное регулирование  агропромышленного комплекса                      в России                                                                                                                   13

2. Анализ земельного  рынка в России                                                                  16

2.1 Сельское хозяйство  - важная составляющая земельного рынка                  16

2.2 Общая оценка рынка  недвижимости 2009 года                                            21

Заключение                                                                                                             29

Список использованных источников   31

Введение

Россия обладает уникальными  богатствами, созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной  выставке в Париже наши земли, богатые  чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России стала одной из наиболее актуальных и обсуждаемых. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве.

Провозглашая право  свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом.

Все вышеуказанные факторы  обуславливают важность и актуальность рассмотрения данной темы.

Целью данной работы является детальное рассмотрение земельного рынка и земельной ренты, анализ статистических данных.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе решаются следующие  задачи:

1) рассмотреть рынок  земельных ресурсов и земельная  рента;

2) изучить определение  цены земли и особенности земельных  отношений в РФ;

3) изучить государственное  регулирование агропромышленного комплекса в России.

1. Рынок земли: особенности,  понятие, сущность

1.1 Рынок земельных ресурсов и земельная рента

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший  ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.[8]

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости  от тех или иных природно-климатических  условий, а также местонахождения  участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В  основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность.

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Земельный рынок - это  одна из самых прибыльных статей доходов  бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений [1].

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено  после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому  его введение породило различные  противоречия при освещении этого  вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип представлений, что все общественное, а значит ничье.

Рента (лат. reddita - отданная назад, возвращенная) - особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно  не связанного с предпринимательской  деятельностью [2]. Имеется несколько видов рент, получаемых с капитала, имущества, земли. Один из них - государственная рента (рентный заем) - форма государственного займа, который выпускается на неопределенное время и его возврат к какому-то сроку государством не гарантируется. Держателям ценных бумаг, связанных с займом, выплачивается рента в установленном проценте от номинальной суммы заимствованного капитала в обозначенные сроки (раз в полгода или год).

Своеобразные рентные  платежи связаны с лизингом, получившим особенно широкое распространение в условиях научно-технической революции. Лизинг - долгосрочная аренда (от 6 месяцев до нескольких лет), как правило, дорогостоящих технических средств и производственных сооружений. Лизинговая компания закупает ЭВМ, машины, оборудование и сдает их в аренду для использования в производственных целях [11]. Предприниматель получает возможность значительно сократить капитальные первоначальные затраты и избежать потерь, связанных со стоимостным износом основных фондов. По окончании срока арендного договора бизнесмен либо возвращает взятую в аренду технику, либо продлевает срок пользования ею.

Не требуется доказывать, что в сельском хозяйстве земля  как средство производства играет решающую роль. Ее присвоение и хозяйственное  использование составляет существо земельных отношений.

Исходным условием для  образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Арендная плата в  настоящее время является основной формой крестьянского землепользования в развивающихся странах. Например, в Иране арендуют землю 60% всех крестьянских семей, в Гватемале и Аргентине - 40, в Панаме - свыше 75% [17].

В XVI-XVII вв. возникла капиталистическая (предпринимательская) аренда земли. В  этом случае арендатор вкладывает в  землю собственный капитал, ведет  хозяйство с помощью наемного труда с целью извлечения прибыли. Такая аренда особенно распространена в США, Великобритании, Бельгии, Нидерландах и Франции.

Арендная плата за землю во всех странах учитывает  процент на капитал (основные фонды), вложенный в имущество землевладельцем, и главным образом - ренту. В силу этого возникают рентные отношения между землевладельцем и предпринимателем - арендатором. В чем существо этих отношений?

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником  земли и арендатором по распределению  прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник.

Теперь предстоит выяснить, каким образом в сельском хозяйстве образуется сверхприбыль, какие конкретные формы она принимает.

Различные земельные  участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход  продукции с единицы земельной  площади будет неодинаков. Разница  в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. 

Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки земли. Рассмотрим это на примере (Таблица 1).

Таблица 1.

Условия образования  дифференциальной ренты 

С лучшего земельного участка (I) получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка (II) равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке (III) - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство. 

Таким образом, под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю [2].

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли и вынужденных  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего  участка, если он не функционирует эффективно.

В отличии от обычных  промышленных средств производства, которые могут изготавливаться  в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики  и количественно ограничена. К  тому же она различна по качеству ( по плодородию и по месторасположению – удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. А дифференциальная рента - это доход, полученный в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более высокой производительности в ситуации ранжирования этих ресурсов по плодородию и местоположению. 

1.Рынок земли: особенности,  понятие, сущность

1.2 Определение цены земли и особенности земельных отношений в РФ

В развитом рыночном хозяйстве  земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

Вкладывать деньги в недвижимость - землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную "горячку", направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь - земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.

На сегодняшний день постоянная или пожизненная рента  остается излюбленным видом сделок среди квартирных мошенников и аферистов.

По договору ренты  одна сторона передает некое имущество, а вторая обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы, какого-либо другого имущества или услуг. Как следует из ст. 587 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), под выплату ренты может быть передано как недвижимое имущество (в том числе квартира), так и движимое (автомобиль и т. д.) [8].

Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в  обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную  регистрацию. В противном случае он не считается заключенным.

Законодательством также предусмотрено, что по договору ренты имущество может передаваться как бесплатно, так и за определенную сумму. Если оно передается за деньги, к договору применяются правила, регулирующие сделки купли-продажи. В этом случае помимо собственно ренты плательщик обязан уплатить получателю еще и некую сумму за имущество. Передача имущества по заниженной цене невозможна, поскольку в этом случае сделка может быть признана недействительной.

В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.

Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты  не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).

Еще один важный момент: в том случае, если переданное под  выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно  продолжает действовать.

Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей  природе отличается от договоров  ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может  быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.

Выкуп ренты вполне возможен. Только очень затратен.

Выкуп возможен по инициативе как получателя, так и плательщика ренты. Получатель может потребовать выкупить ренту в том случае, если плательщик не может исполнять свои обязательства или просрочил выплаты. Плательщик в свою очередь имеет право отказаться от выплаты ренты, для чего он должен ее выкупить. Отказ должен поступить к получателю ренты в письменной форме не менее чем за три месяца до прекращения выплат.

Теоретически нормы  Гражданского кодекса, посвященные  ренте, в большей степени защищают ее получателя. Плательщик обязан не только платить ренту или осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты - лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются многочисленные мошенники.

Наиболее популярным у них является оформление пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые  нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, очень часто такие получатели живут считанные месяцы с момента заключения договора. Это наименее защищенные законодательством люди.

Аналогичная ситуация и  с пожизненной рентой. Разница  лишь в том, что при постоянной ренте необходимо платить деньги, а при иждивении - осуществлять уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры. Правда, в случае с одинокими людьми мошенников устроит любой договор.

Вместе с тем, если бы каждый получатель ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую  консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем вы заключаете этот договор.

Таким образом, рентные  отношения представляют собой отношения  между собственником земли и  арендатором по распределению прибыли.

При продаже земли  ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он стремится получить за участок по крайней мере такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте.

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает  отношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество основной земли невозможно увеличить.

1.Рынок земли: особенности, понятие, сущность

1.3 Государственное регулирование  агропромышленного комплекса в  России

Агропромышленный комплекс в условиях рынка занимает особое положение, не позволяющее в полной мере и на равных условиях участвовать  в межотраслевой конкуренции. Низкодоходное сельское хозяйство, зависимое от природных факторов и имеющее ярко выраженный сезонный, цикличный характер производства - более отсталая в технологическом плане отрасль по сравнению с промышленностью. Вложенные в нее капиталы приносят меньшую отдачу. Сельское хозяйство медленнее, чем другие отрасли, приспосабливается к меняющимся экономическим и технологическим условиям.

Для обеспечения устойчивого  развития АПК необходима действенная  экономическая система, основанная на сочетании методов и принципов государственного регулирования.

Функции государства  в сфере аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования  маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).

Косвенные (экономические) методы основываются на нормативно-правовой базе и включают в себя следующие регулирующие воздействия:

- влияние на динамику  цен и доходов;

- регулирование занятости,  профессиональной подготовки и  демографии как фактора маркетинговой  среды;

- стимулирование инновационной и инвестиционной деятельности;

- стимулирование рационального  использования природных ресурсов  и т.д.

Прямые (административно-распорядительные) методы включают в себя государственный  контроль за различными видами предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, прямое вмешательство государства в предпринимательскую деятельность.

Отрасли аграрной сферы  специализируются на производстве продукции  земледелия и животноводства, ее переработке  в готовые продукты и их реализации, на производстве средств производства для сельского хозяйства и связанных с ним отраслей, а также отрасли материально-технического обслуживания села. Состояние дел в отраслях агропромышленного комплекса напрямую зависит от наличия надлежащей материальной базы для расширенного воспроизводства сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки, отраслей производственной и социальной инфраструктуры села. Решение этой задачи обеспечивается посредством вложения инвестиций в основной капитал в виде затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно - изыскательские работы и других затрат. При этом инвестиционные процессы в АПК должны быть организованы таким образом, чтобы обеспечить аграрным отраслям условия для получения наибольшей прибыли и (или) достижение иного полезного эффекта. В условиях рыночной экономики, в связи с этим, появилась необходимость в современных, получивших широкое распространение в мировой практике подходов к организации инвестиционных процессов в АПК, среди которых особое место принадлежит маркетингу. Однако следует отметить, что популярность маркетинга, возросшая в России с началом экономических реформ в стране, не принесла успеха большинству российских предприятий, строившим свою деятельность по классическим маркетинговым образцам. Поэтому является важным глубокое осмысление российского и зарубежного опыта для того, чтобы определить роль маркетинга и степень его регулирования в АПК.

Несмотря на значительную роль маркетинга в АПК, его применение в условиях существующей ситуации в  российской экономике ограничено многими  факторами, среди которых следует  выделить следующие, наиболее существенные для его развития:

1. Недоразвитость рыночных отношений,  появление массовой неплатежеспособности, несовершенство российского законодательства - все это создает значительные  трудности в разработке и реализации  маркетинговых действий в АПК.

2. Отсутствие достаточных средств  у государства, сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, способных вкладывать свои средства в АПК. Все предприятия и организации, участники инвестиционной деятельности в аграрном секторе, в таких условиях нацелены на выживание. Главной целью для них является не обеспечение максимальной взаимной выгоды, а поддержание определенных объемов работ.

3.Нестабильность экономического  и политического положения в  стране ограничивает применение  стратегического маркетинга в  АПК. Для его участников является  более важным получение сиюминутных выгод, чем расчеты на долгосрочную перспективу [9].

Таким образом, при общем снижении роли государства в становлении  рыночных отношений в стране, аграрный сектор экономики должен остаться в  поле деятельности государственных  рычагов и стимулов рынка.

Функции государства в сфере  аграрных отношений определяют основные методы государственного регулирования  маркетинговых отношений в АПК: косвенные (экономические) и прямые (административно-распорядительные).

Инструментами государственного регулирования (экономическими регуляторами) являются нормативы, платежи, ставки, тарифы, контракты, лицензии, штрафы, дотации, субвенции, кредиты, субсидии и т. д.

2. Анализ земельного рынка в России

2.1 Сельское хозяйство - важная составляющая земельного рынка

Под рынком земли следует  понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

Агропромышленный комплекс Красноярского края располагает достаточными ресурсами для успешного развития. Сельскохозяйственные угодья занимают площадь 5,0 млн. га (12,4% земельного фонда), численность сельского населения составляет 698 тыс. человек (24,1% численности населения края). В структуре валового внутреннего продукта региона агропромышленный комплекс занимает 4 процента [18].

Сельское хозяйство - важнейшая  сфера экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции и оказанию услуг в  целях обеспечения населения качественным продовольствием, промышленности - сырьем и содействия устойчивому развитию сельских территорий.

Основными причинами относительно медленного развития отрасли сельского  хозяйства являются:

- низкие темпы структурно-технологической модернизации отрасли, обновления основных производственных фондов и воспроизводства природно-экологического потенциала;