Анализ сделок, осуществляемых на рынке жилья, на примере агентства недвижимости ООО «Согласие»

Анализ сделок, осуществляемых на рынке жилья, на примере агентства  недвижимости ООО «Согласие»

Основными показателями, характеризующими результаты предпринимательской деятельности агентства недвижимости, выступают  выручка от обычной деятельности, валовая прибыль, прочие доходы, чистая прибыль (таблица 2.1). Анализ показателей эффективности деятельности агентства недвижимости в динамике, позволяет определить наиболее эффективные направления дальнейшего развития агентства. Анализ проведен на основе данных агрегированного баланса и формы №2).

Цель  анализа объемных показателей деятельности – выявление, изучение и мобилизация резервов роста доходов, прибыли, повышения рентабельности при улучшении качества проведения сделок на рынке жилья.

По данным таблицы 2.1. можно сделать вывод, что ООО «Согласие» находится в развитии, так как наблюдается «золотое» правило экономики:

Т_р (прибыли) > Т_р (выручки) > Т_р (себестоимости) (1).

1,796 (+79,6) > 1,328 (+32,8) ≥ 1,328 (+32,8)

Одним из основных требований функционирования любых предприятий, в том числе  и на рынке риэлторских услуг, в условиях рыночной экономики являются безубыточность деятельности, возмещение расходов собственными доходами и обеспечение в определенных размерах прибыльности, рентабельности деятельности.

Точка безубыточности – один из показателей эффективности, который позволяет определить запас  прочности деятельности агентства недвижимости.

Точка безубыточности рассчитывается по формуле:

 

ТБУ = З_пост /(1 – З_пер./ В) (2)

 

Используя данные Формы №2 (Отчет о прибылях и убытках) точку безубыточности можно представить, как:

ТБУ = (стр. 030+ 040)/(1 – стр. 020/ стр. 010) (3)

 

Таблица 2.2. Показатели для расчета точки безубыточности ООО «Согласие»

Наименование показателя	на 01.01.2006	на 01.01.2007	на 01.01.2008
Выручка, тыс. руб.	492,0	1398,4	1856,9
Переменные затраты, тыс. руб.	172,7	459,4	584,9
Постоянные затраты, тыс. руб.	259,0	689,2	877,3
Точка безубыточности, тыс. руб.	399,0	1026,4	1280,6
Валовая маржа, тыс. руб.	319,3	939,0	1272,0
Отклонение от точки безубыточности в абсолютном выражении, тыс. руб.	93,0	372,0	576,3
Запас прочности по точке безубыточности, %	18,9	26,6	31,0

 

Запас прочности по точке безубыточности имеет тенденцию повышению. За три анализируемых года он вырос с 18,9% в 2005 году до 31,0% в 2007 году.

Это произошло за счет более высоких  темпов роста выручки и прибыли  по сравнению с затратами.

Деятельность  ООО «Согласие» рентабельна, однако темпы прироста рентабельности от обычных видов деятельности (основной) имеют тенденцию к снижению.

Рентабельность  – один из основных стоимостных качественных показателей эффективности производства на предприятии, характеризующий уровень отдачи затрат и степень использования средств в процессе производства и реализации продукции.

Рентабельность  – доходность предприятия, обеспеченная получением выручки от реализации продукции (товаров, работ, услуг) в размерах, необходимых для возмещения производственных затрат (издержек) и образования прибыли.

Уровень рентабельности определяется различными методами, в зависимости от задач  анализа и специфики анализируемой  отрасли.

Рентабельность  – (от нем. rentabel – доходный) – эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности. Количественно рентабельность исчисляется как частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли. Рентабельность продукции (услуг) определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости. Рентабельность основной деятельности (оказываемых услуг) определяется как отношение прибыли от основной деятельности или чистой прибыли, к сумме затрат по реализации или производству услуг. Рентабельность продаж рассчитывается отношением валовой или чистой прибыли к сумме полученной выручки.

Показатели  рентабельности рассчитаны на основе формул, представленных в работах  ряда авторов.

 

Таблица 2.3. Показатели рентабельности ООО «Согласие» за 2005–2007 гг.

Наименование показателя	2005	2006	2007	Изменение
				2006 -2005	2007 -2006
Общая рентабельность, %	17,20	20,69	21,26	+0,6	+3,4
Рентабельность всех активов, %	52,17	49,51	40,79	-2,66	-8,72
Рентабельность продаж, %	28,00	36,00	35,99	+8,0	0
Рентабельность основной деятельности (оказываемых услуг), %	38,89	56,25	56,24	+17,36	0

 

Рентабельность  всех активов упала на 2,66 пунктов  в 2006 году по сравнению с 2005 годом, а  в 2007 году по сравнению с 2006 годом  – на 8,72 пункта. Финансовая устойчивость – характеристика стабильности финансового положения организации, обеспечиваемая высокой долей собственного капитала в общей сумме используемых финансовых средств. Оценка уровня финансовой устойчивости организации осуществляется с помощью использования системы абсолютных и относительных показателей.

 

Таблица 2.4. Показатели финансовой устойчивости ООО «Согласие» за 2005–2007 гг.

Наименование финансового коэффициента	Значение коэффициента
	01.01.2006	01.01.2007	01.01.2008
Коэффициент автономии	0,46	0,51	0,57
Коэффициент отношения заемных и  собственных средств (финансовый рычаг)	1,16	0,96	0,75
Коэффициент отношения собственных  и заемных средств	0,86	1,04	1,33
Коэффициент маневренности	-0,34	0,51	0,67
З-х комплексный показатель (S) финансовой ситуации	0	1	1
	0	1	1
	0	1	1
Финансовая устойчивость предприятия	Кризисно неустойчивое состояние  предприятия	Абсолютная финансовая устойчивость	Абсолютная финансовая устойчивость

 

Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость агентства недвижимости показывают улучшение финансового состояния агентства недвижимости. Если в 2005 году агентство ООО «Согласие» по результатам экономической деятельности находилось в кризисно неустойчивом состоянии, то 2006 и 2007 годы характеризуются абсолютной финансовой устойчивостью.

Анализ  ликвидности баланса позволяет  подтвердить финансовую устойчивость анализируемой организации и  независимость ее от внешних источников финансирования. Ликвидность:

1) в деловой  терминологии: способность превращения  активов фирмы, ценностей в  наличные деньги, мобильность активов;

2) способность  заемщика обеспечить своевременное  выполнение долговых обязательств; платежеспособность;

3) в широком  смысле слова: эффективность,  действенность.

Итак, ликвидность  – это способность организации  вовремя платить по своим счетам.

 

 

 

Таблица 2.5. Показатели ликвидности баланса ООО «Согласие» за 2005–2007 гг.

Наименование коэффициента	Значение коэффициента
	01.01.2006	01.01.2007	01.01.2008
Коэффициент абсолютной ликвидности (Кл = 0,7–1,0)	0,08	1,22	1,66
Коэффициент промежуточной ликвидности (Кпл= 1,2–1,5)	0,19	1,29	1,68
Коэффициент текущей ликвидности (Ктл ≥ 2)	0,71	1,53	1,90
Коэффициент покрытия оборотных средств  собственными источниками формирования	– 0,41	0,35	0,47
Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности		0,97	1,04

 

Коэффициенты  ликвидности, рассчитанные в таблице 2.5 и представленные на рис. 7, показывают положительную динамику.

Если  по данным 2005 года значения коэффициентов  были ниже нормативных, в 2006 и особенно в 2007 году их величины близки к нормативным и даже выше. Только коэффициент текущей ликвидности ниже нормативного значения, однако, имеет тенденцию к росту, и в 2007 году достигает значения 1,90, близкое к нормативному. По результатам проведенного на основе данных бухгалтерской финансовой отчетности анализа была выявлена положительная динамика основных финансово-экономических показателей деятельности ООО «Согласие» за 2005–2007 годы, что является важным фактором дальнейшего экономического роста организации. Финансовое состояние агентства недвижимости ООО «Согласие» характеризуется как стабильное и финансово устойчивое.

2.2 Основные направления деятельности агентства недвижимости на рынке жилья

 

Агентство недвижимости ООО «Согласие» согласно основным видам деятельности имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов жилой недвижимости, а точнее на рынке жилья.

Не все  объекты жилого фонда можно отнести  к жилой недвижимости, так как  среди них в деятельности агентства  встречаются и неприватизированные  квартиры и комнаты и дома с  земельными участками, не прошедшие  государственной регистрации, а  также кооперативное жилье.

Все сделки на рынке жилья ООО «Согласие» делит на сделки первичном и сделки на вторичном рынке жилья. Однако классификация объектов, относящихся к первичному и вторичному рынку соответствует общепринятой классификации среди риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

 

Таблица 2.6. Объекты направления деятельности ООО «Согласие» на рынке жилья

№	Объекты первичного рынка жилья	№	Объекты вторичного рынка жилья
1.	Только, что построенная жилая  недвижимость, прошедшая регистрацию  и не имеющая амортизации (жилая  недвижимость)	1.	Объекты по приватизации
		2.	Объекты жилого фонда, имеющие амортизацию, и ранее участвующие в сделках  на первичном и вторичном рынке (жилая недвижимость)
2.	Объекты долевого строительства, не прошедшие  регистрацию	3.	Кооперативное жилье
		4.	Объекты жилого фонда на основе договора социального найма

 

Каждый  из объектов первичного и вторичного рынка отличается по процедуре совершения сделок, их сопровождению.

Для первичного рынка такими сделками будет продажа, покупка и переуступка доли (рис. 8). Каждая из этих сделок имеет разное юридическое основание и процедуру отчуждения.

Для вторичного рынка такими сделками будет продажа, покупка, обмен и договор возмездного  оказания услуг (рис. 9). Каждая из этих сделок также имеет разное юридическое основание и процедуру ее сопровождения.

 

 

Объекты первичного рынка жилья

 

Жилая недвижимость

 

Объекты долевого строительства

Виды сделок

Юридическое основание сделки

продажа

покупка

Переуступка доли

Договор купли-продажи

Ипотека

Соглашение

(нотариально заверенное)

Рис. 8. Объекты первичного рынка жилья и виды сделок с ними

 

Объекты вторичного рынка жилья

Кооперативное жилье

Жилая недвижимость

Жилье по договору социального найма

Виды сделок

Юридическое основание сделки

покупка

обмен

Договор купли-продажи

Договор мены

продажа

Ипотека

Приватизация жилья

Приватизация 

Договор возмездного оказания услуг

(Ст.779ГКРФ)

Рис. 9. Объекты вторичного рынка жилья и виды сделок с ними

 

На основании  классификации объектов на объекты  первичного и вторичного рынка жилья  количество сделок на рынке жилья  представлено в таблице 2.7.

 

Таблица 2.7. Структура сделок ООО «Согласие» на рынке жилья за 2005–2007 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр. 4–3	гр. 5–4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Первичный рынок	6	12	16	+6	+4
2.	Вторичный рынок	29	63	71	+34	+8
3.	Всего	35	75	87	+40	+12

 

ООО «Согласие» больше сделок проводит на вторичном рынке жилья.

В структуре  сделок большая доля принадлежит  объектам вторичного рынка жилья.

Анализ  диаграмм показывает, что в структуре  сделок происходит в 2006 году повышение  доли объектов вторичного рынка жилья  с 82,9% до 84%, а затем в 2007 году снижение доли объектов первичного рынка жилья до 81,6%.

Однако  в структуре сделок на основе объектов как первичного, так и вторичного рынка жилья также происходили  изменения.

 

Таблица 2.8. Количество сделок ООО «Согласие» на первичном рынке жилья за 2005–2007 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр. 4–3	гр. 5–4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Жилая недвижимость	2	7	9	+5	+2
2.	Долевое строительство	4	5	7	+1	+2
3.	Всего	6	12	16	+6	+4

 

 

В структуре  сделок первичного рынка жилья за три анализируемых года большая  доля принадлежит объектам жилой недвижимости.

Вторичный рынок жилья также характеризуется  динамизмом и колебаниями.

 

Таблица 2.9. Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005–2007 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2005	2006	2007	Изменение
					гр. 4–3	гр. 5–4
1	2	3	4	5	6	7
1.	Приватизация жилья	8	12	18	+4	+6
2.	Жилая недвижимость	16	44	46	+28	+2
3.	Кооперативное жилье	2	4	3	+2	-1
4.	Жилье по договору социального найма	3	3	4	-	1
	Всего	29	63	71	+34	+8

 

Изменение в структуре объектов сделок на вторичном  рынке жилья характеризуется колебаниями.

Только  доли кооперативного жилья и по договору найма имеют тенденцию к снижению. Наибольшая доля в структуре объектов вторичного рынка жилья у жилой недвижимости – 55,2% (2005), 69,8% (2006), 64,8% (2007). Анализ направлений деятельности ООО «Согласие» на рынке жилья показал, что наибольшая доля сделок в деятельности агентства осуществляется на вторичном рынке жилья (2007 г. – 81,6%).

Вторичный рынок неоднозначен, и по количеству сделок в деятельности агентства  наибольшая доля принадлежит объектам жилой недвижимости (2007 г. – 64,8%) и сделкам по приватизации (2007 г. – 25,4%).

По прогнозам  на начало 2008 года объем предложения  нового жилья может снизиться  еще на 10–15%, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует.

Поэтому работа на вторичном рынке, как основное направление деятельности ООО «Согласие», оправдана.