Российский  государственный аграрный университет - МСХА

    имени К.А. Тимирязева

    (ФГОУ  ВПО РГАУ-МСХА имени К.А. Тимирязева)

РЕФЕРАТ

по теме:

Аренда  земли и арендная плата

Москва 2008

содержание

Введение

       Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

       Россия  обладает уникальными богатствами  созданными самой природой, и эти  богатства её земли. На всемирной  выставке в Париже наши земли богатые  чернозёмом были признаны эталоном почвы.

       Проблема  совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

       В настоящее время практически  во всём мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью всёвозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению как самих земель так и их ценных качеств.

Сущность  и содержание платы за землю в современном законодательстве.

       В настоящее время в России за использование  земли приходится платить хоть и  не много но надо . Поэтому действующее  законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

       Так как Россия перешла на качественно  новые отношения, я бы их назвал даже капиталистическими, то изменились и земельные отношения и появились различные нововведения в них. Одно из них - плата за землю. Цель введения платы за землю я считаю оправдана, это и стимулирование рационального использования земли, и некоторые развития населенных пунктов, и , наконец, создание специальных фондов для финансирования мероприятий по повышению плодородия земли и другие мероприятия.

       Свое  рассмотрение такого вопроса как плата за землю я бы хотел начать с земельного налога и арендной платы как наиболее часто встречающиеся в земельных отношениях. Земельный налог это определенная сумма которую обязан ежегодно вносить ( уплачивать ) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец. Арендная плата это тоже некая установленная сумма, но уже уплачиваемая за земли и земельные участки которые находятся в аренде.

       Я бы хотел отметить один факт, что  предприятия, объединения , организации и учреждения, а также другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например я бы предложил анализировать эту хозяйственную деятельность и в определенные моменты этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот прижать то или иное предприятие увеличенным налогом ( например, установить некий процент от повышенного дохода того или иного предприятия). Но вот такой момент, пересмотр ставки земельного налога все таки осуществляется компетентными органами в независимости от условий хозяйствования, это и повышение инфляции и изменения среднего размера заработной платы, а также некоторые другие.

       Земельным налогом и арендной платой облагаются практически все земельные участки, находящиеся как в аренде так и собственности у граждан и юридических лиц. Это и сельскохозяйственные угодья, земельные участки, наделы и участки для жилищного и дачного строительства. Я думаю, что не имеет смысла перечислять здесь их все, так как исчерпывающий список можно найти в действующем законодательстве.

       Как я уже говорил земельный налог взимается с общей площади и не важно занята ли земля какими либо постройками или нет. А вот такой вопрос, как взимание платы за землю с нескольких пользователей или собственников на мой взгляд урегулирован в достаточной степени. Так , например, за земли находящиеся в раздельном пользовании у нескольких граждан или юридических лиц земельный налог начисляется каждому в отдельности в пропорции той площади, которая находится в пользовании у каждого их них. Но если земля находится в общей собственности нескольких лиц , будь то граждане или юридические лица, то земельный налог начисляется каждому из собственников отдельно, но уже соразмерно их доли на эту площадь.

       Сейчас  не для кого не секрет, что наша страна находится в тяжелом экологическом положении и это прослеживается практически во всех странах. И тут особую роль играет плата за землю, я имею в виду ту ее часть, которая идет в бюджет страны. Очевиден также и тот факт, что на финансирование различных мероприятий по землеустройству нужны деньги. А средства на эти нужды существенно урезаны в последнее время или не выделяются вообще, поэтому я считаю, что так как арендная плата и земельный налог идут в бюджет страны отдельной строкой то в ближайшее время можно с уверенностью сказать, что земельная отрасль сможет хоть как-нибудь, но поддерживать сама себя и даже развиваться.

       Теперь  я бы хотел коснуться такого вопроса  как нормативная цена земля. Эта  тема на мой взгляд самая продуманная и доработанная в институте “плата за землю”. Если обратиться к действующему законодательству то там мы найдем определение нормативной цены земли , “это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости”.

       Можно сказать, что нормативная цена земли в современном законодательстве появилась благодаря тому, что разрешили продавать землю в собственность. Но ее нельзя рассматривать, как самостоятельный институт, так как она теснейшим образом связана с земельным налогом. Такой вывод можно сделать даже исходя из того, что нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и умноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. Переход нашего государства по сути дела на капиталистический уклад жизни и рыночную экономику, по моему мнению должен придать особую окраску нормативной цены земли, и на мой взгляд понадобиться введение новых, особых коэффициентов или процентных ставок при продаже земли и определении ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения ( с разным достатком и разным социальным статусом) цена на один и тот же участок может быть разной или по целевому назначению, фермеру одна цена, дачнику другая, а строителю третья. Сейчас в законодательстве применяются аналогичные коэффициенты по таким критериям, как социальный статус города или наличие курорта в данной местности.

       Подводя черту по этим вопросом я бы хотел  сказать, что плата за землю и  ее компоненты: арендная плата, земельный  налог и нормативная цена земли являются и экономическим стимулом и гарантом существования и развития землепользования и мероприятий с этим связанных.

Аренда  земли

       Аренда земли (от польск. arenda), форма землепользования, при которой собственник земли передаёт свой земельный участок на определённый срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определённое вознаграждение (арендную плату). Аренда земли. возникла с появлением частной земельной собственности, существовала при рабовладельческом строе, при феодализме, значительное развитие получила при капитализме. Капиталистические формы аренды земли. существенно отличаются от предшествующих им форм. Переходные от феодализма к капитализму формы аренды земли. — издольщина и испольщина. К докапиталистическому аренда земли. относится также субаренда, при которой крестьяне арендуют землю у посредника-арендатора. Эта форма аренды земли. характерна для стран Азии. Среди арендаторов, как и среди крестьянства, происходит процесс дифференциации, ведущий к вытеснению мелких арендаторов крупными. Большая часть арендаторов — мелкие (крестьяне, с.-х. рабочие), прибегающие к аренде земли. из-за нужды, но в производстве товарной продукции их удельный вес незначителен, т.к. основная часть арендуемой земли концентрируется в руках крупных капиталистических арендаторов. В условиях развитого капитализма существуют 2 основные формы аренды земли.: капиталистическая и крестьянская. При капиталистической аренде земли. арендатор вкладывает в хозяйство собственный капитал, ведёт его при помощи наёмного труда с целью извлечения прибыли. Арендная плата включает, кроме земельной ренты, проценты на вложенный в землю капитал и нередко часть заработной платы с.-х. рабочих. Капиталистическая аренда земли. распространена главным образом в развитых капиталистических странах, особенно в Великобритании, Бельгии, Голландии. В Великобритании она органически связана с крупной капиталистической земельной собственностью — лендлордизмом. Постепенно развивалась она также в странах Лат. Америки, Азии и Африки, по мере того как капитализм проникал в сельское хозяйство этих стран. В развитых капиталистических странах существует также (в форме издольщины и испольщины) крестьянская А. з., при которой земля арендуется для удовлетворения потребительских нужд мелкого и среднего крестьянина и его семьи на значительно худших, чем при капиталистической А. з., условиях. Наибольшее распространение издольщина получила в Италии, Испании, Португалии, на Ю.-З. Франции. Имеет место и другое явление: крестьянин — собственник земли, сдаёт свою землю в аренду капиталистическому арендатору, а сам частично или полностью порывает с хозяйством, становясь наёмным рабочим. Крестьянская аренда земли. ив условиях капитализма по своему экономическому содержанию носит преимущественно докапиталистический кабальный характер. На юге США широко развито кропперство (см. Кропперы), обрекающее мелких арендаторов-негров на полуголодное существование.

  Развитие  арендных отношений в каждой капиталистической стране неразрывно связано со структурными сдвигами в сфере материального производства и аграрных отношений, с растущей концентрацией производства, массовым разорением трудящихся крестьян и фермеров, с возросшей конкурентной борьбой на рынках сбыта с.-х. продукции. Решающее влияние на аренду земли. оказывает научно-технический переворот в сельском хозяйстве и государственное регулирование сельского хозяйства.

  В Великобритании, например, за период с 1950 по 1961 количество мелких арендаторских хозяйств с арендуемой землёй до 5 акров сократилось на 46,2%. Капиталистические предпринимательские хозяйства расширяют своё производство главным образом за счёт аренды земли. Рост аренды земли. в капиталистических странах идёт параллельно с продолжающимся укреплением крупной земельной собственности.

  В странах  Ср. Востока предпринимательская  капиталистическая аренда земли. распространена слабо, основная форма землепользования — крестьянская аренда земли. В 1960-х гг. в Иране 60% крестьянских семей — арендаторы и полуарендаторы. Удельный вес хозяйств, арендующих землю в странах Лат. Америки, составляет: 76,6% в Панаме, 40,6% в Аргентине, 39,4% в Гватемале. В большинстве стран Азии арендная плата в зависимости от специализации и направления хозяйства составляет в натуральном выражении 25—30% урожая, но доходит и до 70—80%. В таких странах, как Иран, Ирак, Пакистан, Филиппины, издольщина занимает ведущее место в системе арендных отношений. В Индии, например, издольная аренда к концу 1940-х гг. была распространена не менее чем на ¹/₃, а в некоторых районах на ²/₅ всей хозяйственной площади страны. На эволюцию форм аренды земли. в развивающихся странах оказывают влияние растущая концентрация земельной собственности, аграрные реформы (там, где они проводились или проводятся), борьба крестьянства за землю. Закономерной тенденцией развития аренды земли. в этих странах стало появление разнообразных переходных форм — от аренды феодальной к аренде капиталистической. Эксплуатация арендаторов является одной из причин обострения социальных противоречий и крестьянского движения в этих странах.

  В области  арендных отношений происходит  острая классовая борьба между арендаторами и землевладельцами. Арендаторы борются за сокращение арендной платы, удлинение сроков аренды. При краткосрочной аренде арендатор не заинтересован в дополнит. вложениях капитала на улучшение земли, что препятствует рациональному земледелию.

  После 2-й  мировой войны в капиталистических странах усилилось вмешательство государства в сферу арендных отношений. Принят ряд законодательных актов в интересах развития капиталистического фермерства (во Франции, например, уставом 1946 установлен минимальный 9-летний срок аренды, в Италии законом 1964 запрещена издольщина).

 Аренда земли. в дореволюционной России была широко распространена. Преобладала докапиталистическая, крестьянская, продовольственная аренда, что было связано с сохранением в сельском хозяйстве глубоких пережитков крепостничества. Крестьянство платило помещикам ежегодно около 500 млн. руб. золотом арендной платы. Арендованная земля распределялась между крестьянами неравномерно. От 63,3 до 98% сдаваемой в аренду надельной земли принадлежало беднейшему крестьянству. Продовольственная аренда в России была составной частью отработочной системы, т. е. прямым пережитком крепостничества.

  В СССР  в условиях национализации всей  земли по закону о трудовом  землепользовании (от 22 мая 1922) трудовые  хозяйства, которые временно были ослаблены в результате стихийных бедствий, недостатка рабочей силы, могли отдавать землю в аренду при условии, что хозяйства-арендаторы всю имеющуюся в их пользовании землю (включая арендованную) будут обрабатывать собственным трудом. Трудовая аренда крестьянских земель в районах сплошной коллективизации была отменена законом от 1 февраля 1930 «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством». 4 июня 1937 было опубликовано пост. ЦИК и СНК СССР «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного значения», которым полностью запрещалась аренда земли

  В зарубежных  социалистических странах, где  сохранилась мелкая трудовая частная собственность на землю, аренда земли существует в различных формах, кроме Албании и МНР, где она была запрещена особыми законодательными актами. В Югославии и Польше практикуется ещё аренда земли. отдельными частными хозяйствами. Народные имения в Польше арендуют и покупают земли крестьян для расширения своего хозяйства. Задруги в Югославии (кооперативы общего типа) также покупают и арендуют земли у крестьян для расширения существующих и создания новых с.-х. экономий. Народным имениям и задругам на покупку и аренду земли. отпускаются специальные государственные кредиты. Некоторые крестьяне отдают свою землю в аренду, другие берут её в аренду, если в семье есть свободные руки, а земельный участок недостаточен для удовлетворения собственных потребностей в продуктах сельского хозяйства. Существует аренда земли. с целью расширения товарности хозяйства. В некоторых странах (Польше, Венгрии, Югославии, Болгарии) частные индивидуальные хозяйства арендуют земли государственные фонда или отдельные участки земли у государственных предприятий и ведомств. В Югославии существует аренда индивидуальных участков земли, находящихся в частной собственности, государственными и кооперативными хозяйствами.

Арендная  плата

       Арендная  плата взимается за земли, переданные в аренду. Арендаторами земли могут выступать как юридические, так и физические лица. В таких субъектах Российской Федерации, как Москва и Санкт-Петербург, пользование землей на условиях аренды является основной формой земельных правоотношений. Учет плательщиков арендной платы за землю ведется земельными комитетами на основании заключенных договоров аренды земли. В целях совершенствования экономического регулирования землепользования в Москве договоры аренды земельных участков предусматривают положения о применении повышающих коэффициентов к размеру арендной платы при захламлении земельных участков: от 1 до 5% территории - 2,0; от 5 до 10% - 5,0; свыше 10% - 10,0. Повышенные ставки арендной платы за землю приняты для ряда организаций: гостиниц, ресторанов, баров класса «люкс», организаций игорного и развлекательного бизнеса, банков, бирж, брокерских контор, пунктов обмена валюты, торговых киосков и палаток. Пониженные арендные платежи утверждены для арендаторов, занимающихся приоритетными для города видами деятельности: строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов, финансируемых правительством Москвы; работы по благоустройству и озеленению на предоставляемых для этих целей землях общего пользования; аварийно-спасательные работы; капитальный ремонт и реконструкция тепловых и газовых сетей, кабельных и воздушных линий электропередачи, водопровода и канализации; предоставление ритуальных услуг населению; строительство и реконструкция линий и объектов Московского метрополитена.

 Заключение

       Я считаю, что Плата за Землю в  будущем останется насущной и актуальной темой и можно предположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, а возможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и ужесточение мер к злостным нарушителям режима землепользования и нецелесообразному использованию земель.

       И в силу этого я бы выделил ряд  причин, исходя из которых, можно сделать вывод о тенденциях развития платы за землю.

       Первая  причина состоит в том, что  в последнее время большое  развитие получило так называемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит появились и люди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных целей. Они нецелесообразно используют предоставленную им землю и тем самым ухудшают ее качество, а то и полностью разрушают ее плодородный слой. Поэтому, можно сказать, что в ближайшее время плата за землю будет применяться как стимулятор для более рационального и целесообразного использования земли.

       Вторая  причина это появившийся интерес  иностранных фирм к земле в  России. И появилась возможность  получить немалый доход для страны, от сдачи в аренду земли иностранным фирмам. И я думаю, что это будет придавать плате за землю окраску некой экономической меры и немаловажного пункта в бюджете страны.

       Третья  причина заключается в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так и у нас в стране.

       Последней причиной развития платы за землю  я бы назвал вопрос о земле, как  частной собственности.

       Переход от социализма к рыночной экономике  изменил все, в том числе и  земельно-правовые отношения. Буквально за последние четыре года была принята масса указов, постановлений президента и правительства, но с течением времени всё стареет и стареет, и хотелось бы чтобы земельные отношения всё-таки были полностью урегулированы.

Список  используемой литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.,2007
2. Земельный кодекс Российской Федерации. М, 2007
3. Федеральный закон Российской Федерации от 11.10.1991 г. № 1738 «О плате за землю» (с изменениями и дополнениями).
4. Инструкция МНС РФ от 21.02.2000 г. № 56 по применению законаРоссийской Федерации «О плате за землю».
5. О. И. Мамрукова. Налоги и налогообложение. М., 2003.
6. 17) В. А. Поздняков. Земельный налог //Консультант, 2002, № 12.
7. 18) А. Н. Попов. О плате за землю // Консультант, 2002, № 20.