Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производственные фонды как объекты оценки. Их общие характеристики и различия

Содержание: 
 
 

1. Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производственные фонды  как объекты оценки. Их общие характеристики и различия.
2. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею.
3. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.

Список использованной литературы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Бизнес, предприятие, фирма, капитал, производственные фонды как объекты оценки. Их общие характеристики и различия. 

     Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком –  властью человека над вещью. Владеть  вещью может только субъект: физическое и юридическое лицо, в том числе  и государство, делегирующее свое право  собственности представителям администрации.

     По  Ожегову, слово «собственность»  имеет два значения: материальные ценности, имущество, принадлежащие  кому-нибудь или находящиеся в  полном распоряжении кого-либо; право на владение кем или чем-нибудь.

     Субъект собственности – это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей) и соответствующими экономическими интересами. Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения, в  частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих  им объектов. Таким образом, собственность  – это отношения между субъектами. Нет и не может быть отношений между субъектом и материальным (или духовным) благом. Может быть только отношение между определенными субъектами по поводу владения, распоряжения и использования конкретного блага. Такое понимание собственности заложено в основу всех экономических, юридических, организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимости, в основу оценки. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность составных элементов определенного объекта – совокупность факторов производства, но и экономических отношений, реализующих право собственности на него.

     В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Капитал является материальной базой современной экономической системы. На разных ступенях развития экономическая наука определяла его по-разному. Ожегов также приводит в своем словаре два значения: стоимость, которая в результате использования наемной рабочей силы приносит прибавочную стоимость (самовозрастает); деньги, большая сумма денег. Большинство ученых-экономистов дают более-менее одинаковое толкование: капитал – это богатство, средства производства, факторы производства, то есть различные материально-вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход. Процесс получения дохода предполагает определенные экономические отношения, в том числе отношения собственности. Значит, кроме того, что капитал – это материально-вещественные факторы производства, это также экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

     Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных  структур – предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного  бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования.

     Хотя  предприятие и фирма своим  внутренним экономическим содержанием  имеют капитал, между ними существуют не только общие черты, но и отличия. Общим является материальная, трудовая денежная, информационная основа, а  отличия выражаются в нематериальных активах, оказывающих существенное влияние на эффективность, конкурентоспособность, положение на рынке и перспективы  развития. В нематериальных активах  фирмы выделяются фирменное имя, фирменные знаки, технологии, маркетинговая  система, являющиеся дополнительным источником дохода, реализованным или потенциальным.

     Бизнес  – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение  прибыли. Таким образом, капитал  является основой, внутренним содержанием  любого процесса создания продукта или  услуги, осуществляемого с целью  получения дохода. Получение дохода – это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, то есть цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Предприятие, стремясь занять свою собственную рыночную нишу, выделиться из среды подобных, закрепить свои специфические особенности, создает и регистрирует свои отличия в виде фирменного названия и атрибутов. Фирма – это вывеска, знак, имя конкретного предприятия, являющегося в данной сфере экономико-организационной формой бизнеса, имеющей в своей основе капитал.

     Владелец  бизнеса имеет право продать  его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими  ему свойствами.

     Как всякий товар, бизнес обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

     В то же время получение дохода, воспроизводство  или формирование альтернативного  бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

     Полезность  и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой  рыночной цены, рассчитываемой оценщиком, и которую можно определить как  рыночную стоимость. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности, предприятие и фирма как его  организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности  собственника в доходах, для получения  которых затрачиваются определенные ресурсы.

     Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут  быть объектом купли-продажи. Но это  товары особого рода. И особенности  эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

     Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты  и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли  неизвестен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени  их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного  товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

     Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться  может как вся система в  целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается  его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической  формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно  новой системы. Фактически товаром  становится не сам бизнес, а отдельные  его составляющие.

     В-третьих, потребность в этом товаре зависит  от процессов, которые происходят как  внутри самого товара, так и во внешней  среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность  бизнеса как товара – потребность  в регулировании купли-продажи.

     В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства  не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке. 

     Предприятие или фирма представляет собой  организационно-экономическую форму  существования бизнеса. Поэтому  особенности бизнеса как товара присущи и им. Но, вместе с тем, у предприятия есть свои отличительные  черты. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности (ГК РФ, ст. 132).

     Оценка  предприятия означает определение  в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной  продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как  товара, т.е. и его полезность, и  затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов  покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости (восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т.п.).

     Принципиальное  значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с  производством товаров, она обязательно  принимает во внимание экономический  имидж – положение предприятия  на рынке, фактор времени, риски, уровень  конкуренции. Оценщик подходит к  определению стоимости с позиций  экономической концепции фирмы.

     Данная  концепция, в противовес бухгалтерской  модели, позволяет определить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие  факторы, как время, риск, неосязаемые  активы, внешнюю конкурентную сферу  и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку, рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток  денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного  по норме процента, отражающего требуемую  инвестору норму прибыли для  сопоставимых по риску инвестиций. При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал: А=П + СК. При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое – неосязаемые активы, и равенство приобретает вид: А* + НА*=П* + СК* (* означает рыночную оценку). Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность, гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так: 

     СК*=(А* + НА*) – П = (А* – П*) + НА*. 

     С помощью этого уравнения легко  объяснить, почему фирмы с отрицательным  балансовым собственным капиталом  все еще воспринимаются рынком как  что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный  балансовый собственный капитал  компенсируется ценностью нематериальных активов.

     Если  балансовая оценка собственного каптала  и его реальная (рыночная), или  экономическая, ценность, не совпадают, то должен существовать скрытый, или  внебалансовый, капитал.

       Скрытый капитал имеет два  источника:

разницу между  рыночной и балансовой оценками активов (А* – А);

неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат в несению в баланс.

     Что касается риска, то бухгалтерская модель исходит из того, что «один риск подходит всем». Но каждая фирма при  получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет  собственный уровень получения  дохода.

     Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет  сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической  концепции, дает реалистичное представление  о том, как предприятие будет  работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

     При этом объектом оценки могут быть:

     предприятие в целом;

     недвижимость  предприятия;

     машинный  парк;

     нематериальные  активы;

     другие  элементы в зависимости от целей  и потребностей владельца.

      К основным производственным  фондам относятся те средства  труда, которые, находясь в  сфере материального производства, непосредственно участвуют в  изготовлении материальных благ (машины, оборудование и т. п.), создают условия для осуществления  производственного процесса (производственные  здания, сооружения, электросети, трубопроводы  и др.), служат для хранения  и перемещения предметов труда.

     Кроме основных производственных фондов в состав основных фондов промышленности входят и основные непроизводственные фонды, к которым относятся такие объекты непроизводственного назначения (жилые дома, детские сады и ясли, школы, больницы и другие объекты здравоохранения и культурно-бытового назначения), которые находятся в ведении промышленных предприятий (они не непосредственно, а косвенно влияют на процесс производства). Здесь мы рассматриваем только основные производственные фонды.

    Основные  производственные фонды промышленности—это средства труда, которые участвуют во многих производственных циклах, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на изготовляемую продукцию частями по мере снашивания. 

     Основные  фонды промышленности занимают важное место в национальном богатстве. Удельный вес промышленности в основных производственных фондах народного  хозяйства составляет более 48%.

         В практике учета и планирования  воспроизводства основных фондов  промышленности используются как  денежные, так и натуральные показатели, поскольку основные фонды в  производственном процессе выступают  не только как носители стоимости,  но и как совокупность определенных  средств труда.

       Денежная оценка основных фондов  необходима для учета их динамики, планирования расширенного воспроизводства,  начисления амортизации, определения  себестоимости продукции и рентабельности  предприятий, а также для осуществления  хозяйственного расчета.

     В  связи с длительным участием  основных фондов в процессе  производства, их постепенным снашиванием,  а также с изменением за  этот период условий воспроизводства  существует несколько видов денежной  оценки основных фондов:

1) по полной  первоначальной стоимости;

2) по первоначальной  стоимости за вычетом износа;

3) по полной  восстановительной стоимости;

4) по восстановительной  стоимости с учетом износа. Полная  первоначальная стоимость представляет  собой фактическую стоимость  по ценам приобретения (включая  затраты на доставку и монтаж) или строительства основных фондов.

     Первоначальная  стоимость за вычетом износа  выражает стоимость основных  фондов, еще не перенесенную на  изготовленную продукцию. Она  меньше полной первоначальной  стоимости на величину износа  основных фондов и часто называется  остаточной стоимостью.

     Эти  два вида денежной оценки затрудняют  сопоставимость данных о динамике  основных фондов, так как цены  на оборудование и стоимость  строительства меняются и основные фонды, приобретенные (построенные) в разные годы, выражаются в смешанных ценах.

     Сопоставимость  созданных в разные годы одинаковых  элементов основных фондов достигается  благодаря их оценке по восстановительной  стоимости. Полная восстановительная  стоимость—это стоимость воспроизводства  основных фондов в новых производственных  условиях (данного года).

     Метод  оценки по восстановительной  стоимости не учитывает степень  изношенности основных фондов, а  поэтому он дополняется оценкой  основных фондов по восстановительной  стоимости с учетом износа.

   Восстановительная  стоимость с учетом износа  показывает часть восстановительной  стоимости основных фондов, еще  не перенесенную на продукт.

    Оценка основных фондов по восстановительной стоимости—сложный, трудоемкий процесс, требующий значительных затрат времени и средств для переоценки всех элементов основных фондов. Переоценка основных фондов осуществляется периодически.

     Учет  и планирование основных фондов  осуществляются не только в  денежном выражении, но и в  натуральных показателях в виде  конкретных средств труда. Это необходимо для того, чтобы определить технический состав, производственную мощность предприятий и отраслей промышленности, установить задания и пути эффективного использования производственной мощности составить баланс оборудования и т. д. Такие данные можно получить по результатам инвентаризации основных фондов, которые периодически проводятся в промышленности.

При помощи натуральных  и денежных показателей осуществляются необходимые группировки разнообразных  элементов основных фондов. В этих группировках отдельные элементы основных фондов выделяются в относительно однородные группы в соответствии с их назначением в производственном   процессе. 
2. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею. 

   С развитием  рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и  возникновение разного рода проблем, в том числе и правового  характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

   Так, в  процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на нее. Можно  выделить несколько причин ее возникновения.

   Во-первых, в силу сложившейся психологии участники  гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы  на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

   Во-вторых, юридические лица, приобретавшие  в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта  от ее бывшего собственника – государства.

   В-третьих, нехватка оборотных финансовых средств  у приватизированных предприятий  или их собственников вызывала потребность  в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иным кредитным  учреждениям в обеспечение предоставляемых  кредитов требовались серьезные  гарантии. Как правило, они требовали  в залог недвижимое имущество  и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

   Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, бюро технической  инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения  на отдельные объекты недвижимости. Но в то же время такие документы  не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления  таких действий законодательство РФ в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями – актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.

   Кроме того, в тот период, вследствие противоречивости отдельных нормативных актов  судами по-разному определялся момент возникновения права собственности. Подобная неясность законодательства зачастую тормозила гражданский  оборот недвижимости.

   С принятием  Гражданского кодекса Российской Федерации  вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели  особую значимость, а сама регистрация  – зачастую правообразующее значение. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а  также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что  право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение  подлежат в обязательном порядке  государственной регистрации в  Едином государственном реестре  учреждениями юстиции.

   Понятие недвижимого имущества дается в  ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное  законодательство, можно составить  перечень объектов недвижимости, права  на которые, в соответствии с вышеуказанным  законом, подлежат регистрации:

1. земельные участки,
2. здания, части зданий,
3. нежилые помещения, части помещений,
4. предприятия как имущественный комплекс,
5. жилые дома ,
6. квартиры,
7. комнаты,
8. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,
9. кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,

10)объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом        действующего договора подряда и т.д.

   Также ГК и ФЗ «О государственной регистрации…»  определил перечень подлежащих регистрации  прав на недвижимость. Это право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, право аренды, право  доверительного управления и др.

   Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…»: «юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ». Следует  отметить, что, хотя государственная  регистрация и является зачастую основанием для возникновения прав на недвижимость, законодатель не признает тождественными формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», поскольку создание основания для  возникновения прав и обязанностей не является единственной задачей государственной  регистрации. Кроме того, одной из главных задач государственной  регистрации является создание особой, единой информационной системы, позволяющей  всем субъектам права получать исключительно  и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного  объекта.

   Как уже  упоминалось, в большинстве случаев  права на недвижимое имущество возникают  с момента государственной регистрации, но из этого правила существует ряд  исключений:

1. Право собственности у члена потребительского кооператива, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая.
2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя).
3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты.

   В вышеперечисленных  случаях государственная регистрация  прав будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

   Законодательством предусмотрено две формы государственной  регистрации: прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Регистрация сделки имеет место лишь в тех случаях, когда закон непосредственно  требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий  несоблюдения этого требования, либо указывает на ничтожность сделки в этом случае. Как правило, законодатель считает достаточным использование  только одной из форм государственной  регистрации, но в особо сложных  случаях, когда требуется осуществить  государственный контроль не только за сделкой, но и за переходом прав по ней, законом предусматривается  использование обеих форм (например, договор купли-продажи жилого помещения). Это служит дополнительной гарантией  юридической чистоты регистрируемых договоров.

   В настоящее  время, в соответствии с ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею", специальным государственным органом, осуществляющим регистрацию, является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею. Порядок его создания и структура определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Но субъекты федерации обязаны согласовывать данные действия с Министерством Юстиции РФ, на которое возложены разработка и контроль за развитием системы регистрации недвижимости в России.

   В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с нею» было издано Постановление «О Регистрационной палате по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нею. В целях реализации возложенных на нее задач она осуществляет:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
• проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установлениях их соответствия законодательству, а также проверку законности сделки;
• установления отсутствия противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества;
• направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;
• внесение записей в Единый государственный реестр прав;
• выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;
• совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки -