Договор аренды:
общая характеристика.
Понятие договора
аренды. Договор аренды является одной
из разновидностей договоров о передаче
имущества в пользование. Законодательное
определение договора содержится в
ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование".
Как видно, Гражданский кодекс использует
термины "аренда" и "имущественный
наем" как синонимы, обоснованно не
восприняв предложение ряда дореволюционных
цивилистов различать аренду как пользование
вещью и наем как не только пользование
вещью, но и извлечение из нее плодов*(130).
При этом термин "наем" в отличие
от "имущественного найма" имеет
более широкое применение: им обозначаются
и иные виды договоров о передаче имущества
в пользование (например, договор найма
жилого помещения, который по традиции
советского периода не включается в число
видов договора аренды, хотя юридически
к нему очень близок).
Договор аренды имеет
широкое применение в предпринимательской
и иных областях экономических
отношений. Его хозяйственная
цель выражается в том, что
он дает возможность удовлетворять
потребности лиц, которым по
разным причинам необходимо временное
пользование вещами, и одновременно предоставляет
собственникам вещей, не используемых
в определенный период, возможность получать
доход - арендную плату. Таким образом,
рождение договора аренды обусловлено
обычным для гражданского оборота желанием
наиболее эффективно использовать имущество.
Именно поэтому "законодательство заботливо
старается придать возникающим из его
отношениям всевозможную определительность"*(131).
Традиционность
хозяйственной цели договора
аренды объясняет и его давнюю
юридическую историю во всех правовых системах.
Так, римское право рассматривало три
различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio
rerum), наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ
(locatio-conductio operis)*(132). Договор аренды родился
из первой разновидности римского договора
найма - найма вещей. Опыт римской юриспруденции
положил начало формированию современного
законодательства в этой сфере.
Российское дореволюционное
законодательство и цивилистическая
доктрина содержали системные
положения об имущественном найме.
Предмет найма, срок пользования и вознаграждение
за него составляли существенные условия
соответствующего договора*(133).
Во всех советских
кодификациях гражданского законодательства
непременно присутствовали нормы
о договоре имущественного найма,
который считался самостоятельным видом
договора. В разное время экономическое
значение аренды как уменьшалось (в 30-40-е
годы, в период построения индустриальной
экономики и ведения войны), так и возрастало
(в 20-е годы - в период нэпа - и во второй
половине 80-х годов - в период перестройки).
Существенные изменения в социально-экономической
жизни нашего государства стали причиной
пересмотра правоотношений по передаче
имущества во временное пользование. Был
значительно расширен круг возможных
объектов аренды (предприятия, земельные
участки и т.п.); участникам гражданского
оборота было предоставлено больше свободы
в согласовании условий договоров. В последние
годы существования советского государства
аренде была даже присвоена несвойственная
ей функция - особая организационно-правовая
форма предпринимательства (создавались
так называемые арендные предприятия)
и приватизации арендованного публичного
имущества трудовыми коллективами*(134).
Завершающим шагом
разработки отечественного законодательства
об аренде стало принятие части второй
Гражданского кодекса, введенной в действие
с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился
объем правовых норм, регулирующих договор:
с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме
того, в известной мере изменились принципы
регламентации соответствующих правоотношений.
Договор аренды является
возмездным: арендодатель за исполнение
обязанности по передаче имущества
арендатору получает от последнего
встречное предоставление - арендную
плату*(135).
Поскольку права и
обязанности возникают как у арендатора,
так и у арендодателя, то договор аренды
относится к взаимным (двусторонне обязывающим,
или синаллагматическим) договорам. Следствием
этого является то, что право аренды никогда
не может быть передано в чистом виде,
так как оно всегда обременено определенными
обязанностями*(136). Взаимный характер
договора аренды, как следствие, выражается
в том, что на стороне арендатора во всех
случаях лежит встречное исполнение его
обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Отсюда следует,
что арендатор не должен исполнять свои
обязанности по внесению арендной платы
до исполнения арендодателем своих обязанностей
по передаче ему арендованного имущества,
так как в случае непредоставления обязанной
стороной обусловленного договором исполнения
обязательства либо наличия обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что
такое исполнение не будет произведено
в установленный срок, сторона, на которой
лежит встречное исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства либо
отказаться от исполнения этого обязательства.
Если обусловленное договором исполнение
обязательства произведено не в полном
объеме, сторона, на которой лежит встречное
исполнение, вправе приостановить исполнение
своего обязательства или отказаться
от исполнения в части, соответствующей
непредоставленному исполнению (п. 2 ст.
328 ГК), - п. 10 Обзора об аренде*(137).
Договор аренды является,
как правило, консенсуальным, т.е.
устанавливающим обязательственные
отношения с момента достижения
сторонами соглашения по существенным
условиям. В то же время договор аренды
транспортного средства в Гражданском
кодексе сформулирован как реальный (ст.
632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным
с момента передачи предмета аренды арендатору.
Поэтому говорить о том, что договор аренды
во всех случаях является консенсуальным*(138),
представляется неверным.
Правовое регулирование
договора аренды. Основу правового
регулирования договора аренды
составляет гл. 34 ГК, § 1 которой
содержит общие положения, применяемые
ко всем видам договора вне
зависимости от вида арендуемого имущества.
В то же время в ней выделены в отдельные
параграфы специальные нормы, регулирующие
такие виды аренды, как прокат, аренда
транспортных средств, аренда зданий и
сооружений, аренда предприятия и финансовая
аренда (лизинг). Выделение указанных видов
осуществлено без какого-либо единого
классификационного критерия. Так, договор
проката выделен в отдельный вид договора
на основе субъектного состава, а также
целей использования имущества. Договоры
аренды транспортного средства, зданий
и сооружений, предприятия выделены в
основном исходя из разницы в предмете
пользования. Выделение договора лизинга
обусловлено значительной спецификой
его содержания.
Общие нормы об аренде,
содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются
ко всем видам аренды, если иное
не предусмотрено специальными нормами
§ 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)*(139). Кроме того, ко
всем видам аренды применяются нормы общей
части обязательственного права и в крайнем
случае - общие положения Гражданского
кодекса, если общие нормы об аренде содержат
правовые пробелы.
Буквальное толкование
ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем
по крайней мере три проблемы.
Первой проблемой является
слишком общее с точки зрения
практики регулирование договоров
аренды отдельных видов имущества.
Отсутствие единого критерия для классификации
видов договора аренды в Гражданском кодексе
можно объяснить тем, что это задача науки,
а не законодателя. В то же время надо понимать,
что все варианты аренды, которые нельзя
отнести к прокату, аренде транспортных
средств, зданий и сооружений, предприятий,
лизингу, автоматически регулируются
только общими положениями об аренде.
Следовательно, законодатель оставляет
без специального регулирования договоры
аренды, которые имеют не меньшую специфику,
чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например,
аренда нежилых помещений по букве Гражданского
кодекса ограничена в правовом регулировании
общими положениями о договоре аренды,
что порождает немало проблем и компромиссных
решений в судебной практике*(140).
Второй проблемой является
известное перекрещивание отдельных видов
договора аренды и договоров аренды отдельных
видов имущества. Исходя из Гражданского
кодекса тот или иной договор часто имеет
признаки сразу нескольких видов договора
аренды (или нескольких договоров аренды
отдельных видов имущества): лизинг здания,
прокат транспортного средства. Встает
вопрос о том, нормы каких параграфов гл.
34 ГК применять к ним в приоритетном порядке.
В литературе предложен ответ на этот
вопрос исходя из соотношения понятий
"виды договора аренды" и "договоры
аренды отдельных видов имущества"*(141).
Действительно, ст. 625 ГК оперирует обоими
указанными понятиями. В то же время она
не конкретизирует, какие из договоров,
урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются
видом договора аренды, а какие - договором
аренды отдельного вида имущества. Исходя
из названия логично предположить, что
если в основу выделения положен только
объектный критерий, то перед нами - договор
аренды отдельного вида имущества (договоры
аренды транспортного средства, здания
и сооружения, предприятий). Иное - отдельные
виды договоров аренды (договоры проката,
лизинга), выделенные не только по объектному,
но и по иным критериям. Уже по количеству
критериев отдельные виды договоров аренды
- это более специальные подразделения
гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды
отдельных видов имущества. Поэтому нормы
о прокате и лизинге являются приоритетными
по отношению к правилам, регулирующим
аренду транспортных средств, здания и
сооружения, предприятий. Например, в случае
с лизингом здания вначале следует применять
нормы о лизинге и лишь при отсутствии
таковых - правила об аренде зданий.
Третьей проблемой
является применение к отдельным
видам договора аренды и договорам
аренды отдельных видов имущества,
урегулированным иными законами
(не Гражданским кодексом), норм § 1 и
2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование
транспортных средств, земельных участков,
лесных участков, водных объектов, участков
недр, объектов культурного наследия регулируется
специальным законодательством: Воздушным,
Земельным, Лесным, Водным кодексами, Кодексом
торгового мореплавания, Кодексом внутреннего
водного транспорта, Уставом железнодорожного
транспорта, Федеральным законом от 27
февраля 2003 г. "Об особенностях управления
и распоряжения имуществом железнодорожного
транспорта"*(142), Законом РФ от 21 февраля
1992 г. "О недрах"*(143), Федеральным законом
от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного
наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации" (далее
- Закон о памятниках)*(144). Кроме того, нормы,
регулирующие договор проката, содержатся
в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите
прав потребителей" (в ред. Федерального
закона от 9 января 1996 г.)*(145), договор лизинга
- в Федеральном законе от 29 октября 1998
г. "О финансовой аренде (лизинге)"
(с изм. и доп.) (далее - Закон о лизинге)*(146).
Например, можно смоделировать лизинг
здания, являющегося памятником истории
и культуры.
Так как
в ст. 625 ГК не указано, что
регулирование, содержащееся в
других законах, также является
приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они
не должны противоречить Гражданскому
кодексу в силу общего принципа, заложенного
в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой
закон устанавливает новую норму, не содержащуюся
в Гражданском кодексе, то здесь нет противоречия:
действует другой закон. Если же другой
закон содержит норму иную по сравнению
с Гражданским кодексом, то следует применять
Гражданский кодекс. Исключение из этого
правила составляют случаи, когда сам
Гражданский кодекс отсылает к другому
законодательству. В таких случаях нормы
другого, специального закона должны применяться
в приоритетном порядке, даже несмотря
на наличие общей нормы в Гражданском
кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано,
что законом могут быть установлены особенности
сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов. Наконец,
если имеется коллизия специальных законов
между собой, то ее устранение должно производиться
вначале по критерию разграничения отдельных
видов договора аренды и договоров аренды
отдельных видов имущества (применять
следует закон, регулирующий отдельный
вид договора аренды), а потом, если первый
критерий не сработал, - по хронологическому
принципу (применять следует более поздний
закон).
Следуя указанной
логике, мы придем к выводу, что
уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося
памятником истории и культуры, должен
регулироваться в следующей последовательности:
1) нормами Гражданского кодекса о договоре
лизинга; 2) нормами Гражданского кодекса
об аренде зданий и сооружений; 3) общими
положениями Гражданского кодекса об
аренде; 4) общими положениями Гражданского
кодекса о договорах; 5) общими положениями
Гражданского кодекса об обязательствах;
6) общими положениями Гражданского кодекса
о лизинге; 7) Законом о лизинге в части,
не противоречащей Гражданскому кодексу;
8) Законом о памятниках в части, не противоречащей
Гражданскому кодексу. Каждая последующая
ступень правового регулирования действует
лишь постольку, поскольку соответствующая
норма не находится на предыдущей ступени.
Объем и
природа прав арендатора. Как правило,
объем прав арендатора состоит во владении,
пользовании и, в ограниченном виде, в
распоряжении переданным ему имуществом.
Напомним, что владение - это юридически
обеспеченная возможность волевого, фактического
и непосредственного господства лица
над вещью. Пользование - это юридически
обеспеченная возможность извлечения
из вещи полезных свойств, плодов и иных
доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение
- это юридически обеспеченная возможность
определения судьбы вещи.
С точки зрения хозяйственной цели
договора именно пользование является
главным правомочием арендатора; владение
же считается дополнительным, необязательным
правомочием, передаваемым арендатору
лишь в тех случаях, когда пользование
невозможно без обладания имуществом*(147).
Например, пользование линиями электропередачи
возможно без передачи их во владение
арендатору. В литературе можно найти
и другие примеры "голого" пользования:
аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей
или иных объектов инфраструктуры (ст.
50 УЖТ), спутников связи, музыкального
инструмента, находящегося в квартире
арендодателя и предоставляемого арендатору
в строго определенное время*(148). Между
тем в большинстве случаев передача вещи
в пользование невозможна без ее передачи
во владение арендатору.
Одной из
составляющих пользования является
извлечение из вещи плодов, продукции
и доходов. Обычно под плодами
понимается то, что отделяется
от вещи естественным путем
(урожай, приплод скота и т.п.).
Продукция является результатом
приложения к вещи человеческого труда. Наконец,
доходы - это стоимостный эквивалент приращения
вещи в результате ее использования (обычно
в денежной форме)*(149).
По общему
правилу плоды, продукция и
доходы становятся собственностью
арендатора с момента их получения.
Статья 606 ГК не содержит исключений
из этого правила (которые, для сравнения,
можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее вывод
о том, что это правило не может быть изменено
договором аренды*(150), представляется
неверным. В договоре аренды может быть
предусмотрено условие не только о том,
что арендатор вправе передать часть плодов,
продукции или доходов арендодателю (например,
в качестве натуральной формы арендной
платы), но и о том, что арендодатель приобретает
часть плодов в собственность с момента
их получения арендатором. Второе условие
обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение
права собственности на движимую вещь
по договору), имеющую диспозитивный характер
и, следовательно, допускающую возможность
установления в договоре иного.
Объем правомочия
пользования зависит по общему правилу
от назначения вещи*(151). Расширение или
сужение этого объема возможно по соглашению
сторон. Таким образом, по умолчанию вещь
используется арендатором в соответствии
с ее функцией и состоянием; при этом должны
соблюдаться требования обычной в таких
случаях заботливости и осмотрительности.
Исключения из этого правила (либо его
уточнения) могут быть оговорены в договоре
аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно
встретить сомнения в законности передачи
в аренду незавершенной вещи (например,
объекта незавершенного строительства)
на том основании, что извлечение полезных
свойств из незавершенной вещи не представляется
возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются.
Стороны по договору аренды вполне могут
отыскать даже в незавершенной вещи полезные
свойства, ради которых они заключат договор
(например, аренда здания недостроя для
проведения корпоративного тимбилдинга
по мотивам "Форт Боярд").
Согласно
п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется
имуществом не в соответствии
с условиями договора аренды или
назначением имущества, арендодатель
имеет право потребовать расторжения
договора и возмещения убытков. Эта норма
прямо устанавливает последствия данного
нарушения договора и способ защиты прав
арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться
с мнением, что плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества
не в соответствии с договором, уже в силу
этого факта переходят к арендодателю*(153).
Во всяком случае, современный закон не
знает такого основания возникновения
у арендодателя права собственности на
подобные плоды, продукцию, доходы*(154).
Напротив, есть более общая по отношению
к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если
лицо, нарушившее право, получило вследствие
этого доходы, то лицо, право которого
нарушено, вправе требовать возмещения
наряду с другими убытками упущенной выгоды
в размере не меньшем, чем такие доходы.
И еще одно замечание
по поводу правомочия пользования
по договору аренды. По общему
правилу для категории пользования
не существенно, чтобы арендатор непосредственно
пользовался арендованным имуществом;
важно лишь, чтобы он мог извлекать для
себя из имущества какую-либо пользу*(155).
Однако современное законодательство
содержит исключения из этого правила.
В случае когда предметом аренды является
социально значимое имущество, прямо названное
в законе, его неиспользование в соответствии
с назначением и условиями договора может
стать основанием для досрочного прекращения
договора аренды. Например, аренда земельного
участка может быть прекращена по инициативе
арендодателя в случае неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение трех лет,
если более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором аренды
участка, за исключением времени, необходимого
для освоения участка, а также времени,
в течение которого участок не мог быть
использован по назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование (подп.
4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).
Как говорилось выше,
во время действия договора
аренды арендатор получает - хотя
и в ограниченном объеме - правомочие
распоряжения вещью. В соответствии
с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с
согласия арендодателя сдавать арендованное
имущество в субаренду (поднаем) и передавать
свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные
права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса
в производственный кооператив, если иное
не установлено Гражданским кодексом,
другим законом или иными правовыми актами.
Подробнее о перенайме, субаренде и других
формах распоряжения будет сказано ниже.
Вопрос о природе
прав арендатора остается дискуссионным
в цивилистике*(157). По нашему мнению,
арендатор после передачи ему
вещи является субъектом вещного
права, которое в гл. 19 учебника
было определено как юридически обеспеченная
возможность пользоваться индивидуально-определенной
вещью в своем интересе и независимо от
других лиц. В случае с арендой пользование
вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется
независимо от всех третьих лиц, включая
собственника, и без их помощи; обязанность
этих лиц по отношению к арендатору состоит
только в воздержании от действий, могущих
ему помешать*(158).
Впрочем, в литературе
встречаются различные точки
зрения по этому вопросу. Их
можно сгруппировать следующим образом.
Первая группа авторов
полагает, что право аренды является
строго обязательственным*(159). Обычно
в качестве аргументов указывается
на срочный характер права
аренды и возможность произвольного
ограничения его объема договором.
Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее
из договора аренды, предоставляется арендатору
на определенное время, может исключить
его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника
уже отмечалось, что бессрочность не может
рассматриваться как признак вещного
права уже потому, что присуща не всем
его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст.
23 ЗК), право пользования жилым помещением,
предоставленным по завещательному отказу
(п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе
вещными, могут иметь срок своего существования
и тем самым подтверждать, что вещное право
- не обязательно вечное. Относительно
произвольности установления и изменения
объема прав арендатора в договоре можно
сказать следующее. Вещные права могут
устанавливаться договором, что следует
хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому
сервитут также устанавливается по соглашению
сторон. Как и в случае с сервитутом, предел
усмотрения сторон при согласовании содержания
права аренды ограничен законодательным
определением этого понятия, данным в
ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования
чужой вещью, не требующее помощи или иного
вмешательства третьих лиц.
Вторая группа исследователей
пришла к выводу о вещном
характере права аренды*(160). Сюда
же примыкает точка зрения, согласно
которой право аренды является
смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки
как вещного, так и обязательственного
права*(161). Полагаем, что эти позиции близки,
так как различаются чисто терминологически.
Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах
не отрицает, что между арендодателем
и арендатором продолжает существовать
и обязательственное правоотношение (по
поводу ремонта вещи, уплаты арендной
платы), но оно не колеблет приобретенного
после передачи вещи вещно-правового титула
на пользование ею в своем интересе. Просто
одни авторы склонны видеть в этом смешанный
характер самого права аренды, а другие,
что представляется более верным, - возникновение
из договора аренды двух самостоятельных,
параллельно существующих правоотношений
с участием арендатора: обязательственного
(права и обязанности по договору) и вещного
(по поводу имущества).
Важно подчеркнуть,
что вещная природа права аренды
должна выводиться из самой
возможности арендатора пользоваться
индивидуально-определенной вещью
в своем интересе и независимо
от других лиц, а не из свойства
следования права аренды (ст. 617 ГК) или
предоставления арендатору вещно-правовых
способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства
являются результатом признания права
аренды в качестве вещного и, строго говоря,
не нуждаются в дополнительном нормативном
подтверждении (достаточно сослаться
на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Здесь же отметим, что
использовать такой вещно-правовой иск,
как истребование имущества из чужого
незаконного владения, арендатор вправе
только в том случае, если лишился владения
спорной вещью; другими словами, вещь во
всяком случае должна была побывать во
владении арендатора и выбыть из него.
Только при указанных условиях у арендатора
имеются основания для виндикационного
иска (п. 9 Обзора об аренде)*(162).
