Договор купли-продажи. 24

САВЕЛЬЕВА Е.Г.

1. Договор мены недвижимого имущества: субъектный состав, условия, форма. Мена жилых помещений.

     Регулирование мены осуществлено главой 31 Гражданского Кодекса РФ следующим образом:

     1) дано определение понятия договора мены (п.1 ст.567),

     2) на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст.567),

     3) установлены  специальные правила о мене, обусловленные её правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:

     - обмениваемые  товары равноценны (п.1 ст.568),

     - обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п.2 ст.568),

     - установлен  одновременный переход права  собственности на обмениваемые  товары после исполнения обеими  сторонами обязательств по их  передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст.570).

     Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав: граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

     К существенным  условиям договора мены можно  отнести:

     А) предмет договора – объект недвижимого имущества (указываются данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества),

     Б) компенсацию  (разницу в ценах), если стороны  договора признают обмениваемые  объекты неравноценными. Она выражается непосредственно в рублях или в сумме в рублях, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте.

     Не дан  однозначный ответ на вопрос, является ли цена обмениваемых  объектов существенным условием  договора мены недвижимости. В  тех случаях, когда цена –  существенное условие договора купли-продажи, мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, цена как существенное условие договора купли-продажи недвижимости является и существенным условием договора мены. Цена – это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги.

     В) перечень лиц, сохраняющих  в соответствии с законом право пользования жилым помещением после регистрации перехода права собственности.

     Г) срок  исполнения одной стороной обязанности  передать жилое помещение,

     Д) срок  исполнения другой стороной обязанности  принять недвижимость,

     Е) условия  о качестве жилого помещения.

     Если договор  не позволяет определить сроки  исполнения обязанностей сторон, эти обязательства должны быть  исполнены в разумный срок.

     Форма договора  мены – простая письменная, если  стороны своим соглашением не  установили необходимость нотариального  удостоверения. Следует сказать,  что во вступлением в действие  Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Договор мены заключается в форме, тождественной форме заключения договора купли-продажи. Применимы к договорам мены и правила о государственной регистрации договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

     Порядок  заключения договоров мены определяется  по общим правилам, аналогичным  нормам купли-продажи.

     По договору  мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

     Государственная  регистрация мены жилых помещений  проводится в соответствии с  Инструкцией Минюста о регистрации  купли-продажи. Порядок регистрации  при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утверждённой Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 183.

     В случае  заключения  и исполнения сторонами  договоров мены жилых помещений  должны совершаться следующие  регистрационные действия:

     1) регистрация  сделки - договора мены,

     2) регистрация  перехода права на одно жилое  помещение,

     3) регистрация  перехода права на другое жилое  помещение.

     Необходимое  условие регистрации сделки –  наличие записей о ранее возникших  правах на обмениваемые жилые  помещения.

     Если с  одной стороны действуют несколько  лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности – путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей долевой собственности. Однако независимо от числа долевых сособственников это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.

     В случае  мены объектов, расположенных в  различных регистрационных округах,  учреждения юстиции взаимодействуют следующим образом:

     - регистрация проводится в одном из учреждений юстиции по выбору сторон сделки, а регистрация перехода прав – по месту нахождения объекта,

     - во второе  учреждение юстиции направляется  копия договора и сообщение  установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании,

     - второе  учреждение в течение 5 дней  сообщает в учреждение, осуществляющее регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах и ограничениях (обременениях),

     - после  принятия решения о регистрации  сделки первое учреждение в  течение 5 дней направляет во  второе информацию о проведенной  регистрации сделки и перехода  права или копию сообщения  об отказе или уведомления  о приостановлении регистрации,

     - после  регистрации первым учреждением  сделки и перехода права сторое  учреждение осуществляет регистрацию  перехода права на другой объект  с учетом проведенной первым  учреждением проверки законности  договора мены.

     Кроме договора  мены существуют следующие способы обмена жилых помещений.

1. Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде. Данный обмен не является сделкой с недвижимостью, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации.
2. Обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения. Такой договор подлежит регистрации как сделка с недвижимостью. В данном случае совершаются два регистрационных действия – государственная регистрация сделки и перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение.

     2. Раздел общего имущества супругов: определение долей и раздел имущества в натуре.

     Нормы о разделе общего имущества супругов содержатся в гл.7 Семейного Кодекса РФ. Раздел общего имущества супругов производится по правилам ст.38, 39 указанного выше Кодекса. Под разделом понимается как реальный раздел, так и определение долей в праве общей собственности. Договор о разделе имущества супругов:

     - не подлежит  обязательному нотариальному удостоверению,

     - может заключаться в отношении только имеющегося общего имущества супругов,

     - не изменяет  режима иного имущества супругов, в том числе и будущего (приобретенное после раздела или не указанное в договоре о разделе имущество поступает в совместную собственность).

     Между супругами  возможны и иные гражданско-правовые  сделки. Однако они должны соответствовать  положениям ГК.

     Согласно  п.1 ст.38 СК раздел общего имущества  супругов может быть произведен  как в период брака, так и  после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

     Общее имущество  супругов может быть разделено  между ними по их соглашению, которое по их желанию может быть нотариально удостоверено.

     В случае  спора раздел общего имущества  супругов, а также определение  долей супругов в этом имуществе  производится в судебном порядке.  Суд по требованию супругов  определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может присуждаться соответствующая денежная или иная компенсация (п.3 ст.38 СК).

     Суд может  признать имущество, нажитое каждым  из супругов в период их  раздельного проживания при прекращении  семейных отношений, собственностью  каждого из них (п.4 ст.38 СК).

     Согласно п.5 ст.38 СК  вещи, приобретенные исключительно  для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей, разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими эти детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

     В случае раздела  общего имущества супругов в  период брака та часть общего  имущества супругов, которая не  была разделена, а также имущество,  нажитое супругами в период  брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность (п.6 ст.38 СК).

     К требованиям супругов  о разделе общего имущества  супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок  исковой давности (п.7 ст.38 СК).

     При разделе  общего имущества супругов и  определении долей в этом имуществе  доли супругов признаются равными,  если иное не предусмотрено  договором между супругами (п.1 ст.39 СК).

     Согласно  п.2 ст.39 СК суд вправе отступить  от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания  интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

     Общие долги  супругов при разделе их общего  имущества распределяются между  супругами пропорционально присужденным  им долям (п.3 ст.39 СК).

     При отсутствии  брачного договора действует  режим совместной собственности супругов на равных. Если брачным договором изменен установленный режим совместной собственности, то при разделе имущества супругов во внимание принимаются условия этого договора.

3. Признание и регистрация ранее возникших прав на землю.

     Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п.1 ст.6 Закона). Если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, действовавшим в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, зарегистрировал договор в земельном комитете или в местной администрации, как было установлено в данной местности, то данные права обязательной регистрации не подлежат. Государственная регистрация прав на земельные участки, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Закона, является юридически действительной. При надлежащим образом оформленных документах можно пользоваться и владеть чоим земельным участком, но если планируется совершение сделки (продажа, мена, дарение, залог и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в ЕГРП в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в земельном комитете или местной администрации

(п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона).

     Государственные  акты, свидетельства и другие  документы, удостоверяющие права  на землю и выданные гражданам  и юридическим лицам до введения  в действие указанного выше  Закона, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения Закона до начала выдачи Свидетельств о гос. регистрации свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ № 1767 (п.9 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ).

     Государственная  регистрация возникшего до введения  в действие настоящего ФЗ права  на землю и государственная  регистрация возникших после  введения в действие Закона  перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с земельным участком проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявлений и других необходимых для регистрации документов. Государственная регистрация возникшего до введения настоящего ФЗ права на землю проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении земельного участка без уплаты государственной пошлины. В иных случаях, предусмотренных п.2 ст.6 ФЗ, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие ФЗ права на земельный участок взимается гос. пошлина в размере, равном половине установленного размера гос. пошлины за государственную регистрацию прав (в ред. ФЗ от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ).

     При государственной регистрации права на земельный участок обязательно представляется Кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.4 ст.18 ФЗ). Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению гос. земельного кадастра.

     4. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

     Правовая экспертиза документов – это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование ЕГРП: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между зарегистрированным и заявленным правом, проверка наличия зарегистрированных ограничений, обременений права (арестов, залогов и пр.), проверка наличия ранее заявленных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом (ст.13 Закона о гос. регистрации прав).

     В процессе  правовой экспертизы у регистратора  могут возникнуть сомнения в  наличии оснований для регистрации  или он принимает одно из возможных решений:

     - зарегистрировать  право, сделку,

     - приостановить  государственную регистрацию,

     - отказать  в государственной регистрации.

     При возникновении  сомнений (ст.19 Закона) заявитель должен  быть извещен об этом любым  способом (письменно, устно, по телефону), и приняты иные необходимые меры для получения дополнительных сведений – запрошены организации, имеющие отношение к данной недвижимости (БТИ, земельный комитет, администрация).Если необходимо письменное уведомление заявителя о принятом решении с указанием причин и срока приостановления, об этом делается отметка в Книге учета входящих документов и ЕГРП, копии уведомления о приостановлении помещаются в дело правоустанавливающих документов. Если возникает подозрение в поддельности документов, они могут быть официально направлены на подтверждение их подлинности. При получении дополнительных сведений в Книгу учета входящих документов вносится запись, и проводится повторная правовая экспертиза. При невозможности устранения сомнений и получения дополнительных сведений в месячный срок в государственной регистрации может быть отказано. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов.

     Регистрационный процесс  в стадии правовой экспертизы  может быть приостановлен не более чем на месяц по инициативе регистратора или по мотивированному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица не более чем на три месяца. В данном заявлении указываются причины, послужившие его основанием, и срок, необходимый для приостановления (п.3 ст19 Закона). В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона). Приостановление гос. регистрации прав отмечается в ЕГРП. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о гос. регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе поступит решение о наложении ареста на объект недвижимости или запрета совершать действия с данным объектом, гос. регистрация прав приостанавливается до снятия данного ареста или запрета. Государственный регистратор обязан в срок не более 5 рабочих дней со дня приостановления гос. регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя(ей) о приостановлении гос. регистрации и обоснованиях приостановления.

     5. Основания возмещения вреда, причиненного физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по государственной регистрации.

     Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим ФЗ несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем ФЗ, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимость и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от такой регистрации. Федеральный орган в области гос. регистрации в соответствии с данным ФЗ несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимости, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в ЕГРП, зе необоснованный отказ в гос. регистрации прав и уклонение от гос. регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним (п.1 ст.31 Закона).

     Согласно п.3 ст.31 Закона  о государственной регистрации  прав, вред, причиненный физическим  или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим ФЗ обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

     Лица, виновные в умышленном  или неосторожном искажении либо  утрате информации о правах  на недвижимость и сделках  с ним, зарегистрированных в  установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством РФ (п.2 ст.31 Закона).