Источники и методы финансирования

Содержание

1. Краткосрочное кредитование…………………………………….3
2. Долевое строительство……………………………………………7
3. Краткосрочное финансирование…………………………………9
4. Долгосрочное финансирование…………………………………10
5. Ипотечное кредитование…………………………………………13
6. Товарный кредит…………………………………………………...15
7. Участие государства в финансировании недвижимости……18

Краткосрочное кредитование

Долевое строительство

Долевое участие  в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей  стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность  дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья  имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно  растущих цен на недвижимость, это  является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после  окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все  просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство  чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что  тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными  застройщиками, так и не получив  своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный  Закон № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости»  от 30.12.2004г. Данный закон ввел более  жесткие требования по отношению  к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон  негативно. В настоящее время  данный закон является основным нормативным  актом, регулирующим отношения в  области долевого строительства.

Если вы собираетесь  приобрести жилье в новостройке  путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут  вам избежать проблем с недобросовестными  застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует  обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

1. В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
2. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.
3. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
4. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
5. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Краткосрочное финансирование.

К краткосрочным  заимствованиям прибегают компании всех видов и размеров. Краткосрочный  долг - это заемные средства, которые  подлежат возврату в течение года, использующиеся для финансирования текущих затрат.

Источники краткосрочного финансирования:

1. Торговый кредит. Это самый распространенный источник краткосрочного финансирования. Он представляет собой кредит, который поставщик продукции или материалов предоставляет покупателю. Оформление этой сделки может производится договором или устно. Формами торгового кредита являются открытый кредит и простой вексель. Открытый кредит (открытый счет) позволяет покупателю приобретать товары с отсрочкой оплаты. Это неофициальное соглашение, по которому покупатель получает продукцию до того, как заплатит за нее. Простой вексель представляет собой долговое обязательство покупателя в письменной форме выплатить определенную сумму денег поставщику к конкретному сроку.
2. Ссуды от финансовых институтов. Предприятие может обратиться к коммерческому банку или другому финансовому институту за краткосрочной ссудой. Ссуды бывают обеспеченные и необеспеченные. Обеспеченная ссуда - это такая ссуда, которая выдается под гарантию какой-нибудь ценности, которую кредитор получает в случае банкротства заемщика. Например, обеспечением может являться собственное имущество предприятия. Можно выделить различные формы такого обеспечения: счета дебиторов, товарно-материальные запасы, иная другая собственность. Ссуда под счета дебиторов подразумевает, что в качестве залога используется задолженность предприятию со стороны его клиентов по открытым счетам. Дебиторская задолженность может продаваться сторонней финансовой компании. Эта процедура называется факторингом. Когда фирма берет в долг под залог товарно-материальных запасов, банк принимает от нее расписку о том, что если фирма не уплатит долг, то ее товарно-материальные запасы перейдут кредиторам. Краткосрочные ссуды также выдаются под залог любого движимого ("ликвидного") имущества, например, автомобилей и прочей техники. Необеспеченная ссуда дается без какого-либо залога. В этом случае кредитор полагается на доходность предприятия или его репутацию. В качестве гарантий кредитор требует, чтобы заемщик держал определенную сумму денег на банковском счете (компенсационный остаток). Другим видом необеспеченной ссуды является "кредитная линия". Она представляет собой максимальную сумму, которую банк согласен выдавать компании в течение определенного периода времени.
3. Векселя. Это краткосрочный источник финансирования, который представляет собой долговую расписку, выпускаемую компанией. Компания, которая выпускает векселя, обязуется вернуть денежную сумму, указанную в векселе, в определенный срок. Инвестор покупает вексель по цене ниже номинала (в этом и состоит "его интерес"), а в конце срока получает полную стоимость векселя. Например, компания "ToysInc." выпустила вексель на сто дней стоимостью 1000 долларов. Этот вексель является обязательством компании выплатить 1000 долларов держателю векселя через сто дней. Но покупатель, приобретая вексель, заплатит за него не 1000 долларов, а меньше, например, 900 долларов.

На схеме представлены различные виды краткосрочного финансирования:

Долгосрочное  финансирование.

Когда предприятие  осуществляет долгосрочные проекты, оно  прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации  и акции.

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения  которой свыше одного года. Самым  распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека, то есть использование  в качестве залога какого-нибудь имущества (обычно недвижимости). В основном, источником долгосрочных ссуд являются коммерческие банки, но также их могут предоставлять  страховые компании и пенсионные фонды. Так как в долгосрочной перспективе повышается риск, процентные ставки по долгосрочным ссудам высокие.

Также фирма может  прибегнуть к долгосрочной аренде с  правом выкупа (лизингу). Наиболее часто  лизинг используется при приобретении различного оборудования, средств транспорта и т.п.

Предприятие может  получить необходимую денежную сумму  у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации. Они представляют собой  долговые обязательства предприятия  выплатить держателю этой облигации  ее стоимость плюс проценты. Номинальная  стоимость облигации называется ее достоинством. Срок погашения облигации  обычно составляет десять или более  лет. Облигации тоже бывают обеспеченные и необеспеченные. У обеспеченных облигаций гарантией является имущество. Необеспеченные облигации (дебентуры) гарантируются только репутацией предприятия. Процентная ставка по облигациям зависит  от надежности предприятия. Менее надежная компания обычно предлагает более высокие  процентные ставки по облигациям. Облигации  таких компаний называются "бросовыми". А облигации компаний, которые  входят в привлекательную для  инвестиций категорию, являются наиболее надежными.

Облигации бывают также  серийными и срочными. Долг по серийным облигациям погашается сериями через  определенные промежутки времени, а  срок погашения срочных облигаций  истекает в одно время. Для облегчения погашения своего долга компании создают специальный фонд погашения, из которого ежегодно выделяется определенная сумма для выплаты долга по облигациям. Если предприятие оставляет  за собой право выкупать облигации  раньше срока их погашения, то такие  облигации называются отзывными. Также компания может оговаривать возможность выкупа облигаций за свои акции. Такие облигации называются конвертируемыми.

Владельцы акций  компании юридически являются ее совладельцами, собственниками. Каждый из акционеров имеет право на участие в прибыли  компании. Акционер при вхождении  в долю получает сертификат акций, т.е. документ, который подтверждает право  собственности акционера. Условная номинальная цена акции называется нарицательной стоимостью. Совокупность всех акций, которые были запущены в  продажу, называется уставным капиталом. Прибыль распределяется среди акционеров в форме дивидендов. Предприятие  может выпускать два вида акций: привилегированные и обыкновенные. Держатели привилегированных акций  имеют право получить дивиденды  в первую очередь. Однако привилегированные  акции не являются "голосующими", т.е. их владельцы не играют никакой  роли в принятии решений, касающихся компании. Держатели обыкновенных акций  получают дивиденды в последнюю  очередь, но они имеют право участвовать  в делах компании, например, в  выборе совета директоров, принятии решений  о крупных приобретениях и  т.п. Цена на привилегированные акции  обычно стабильна, а цена обыкновенных акций может резко меняться, и  держатель обыкновенной акции при  благоприятном стечении обстоятельств  может продать ее по гораздо большей  цене, чем приобрел.

Ипотечное кредитование

Ипотека – это  залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик  получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение  кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать  можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная  с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки  в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся  в собственности квартиру. Ипотечные  кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный  кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Преимущества  и недостатки ипотеки

Главным преимуществом  ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и  более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту  и ежегодные суммы обязательного  страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус»  ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие  регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном  месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный  компромисс между преимуществами и  недостатками ипотеки каждому предстоит  самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера. 
 
 

ТОВАРНЫЙ  КРЕДИТ

Очень часто как  от начинающих предпринимателей, так  и от опытных бизнесменов мне  приходится слышать вопрос, что такое  товарный кредит? В сегодняшней статье я постараюсь вам дать определение  данному термину. Если говорить сухим  языком словарей, то товарный кредитопредеяется статьей 822 ГК РФ:

«Сторонами может  быть заключен договор, предусматривающий  обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного  кредита)». К такому договору применяются  правила относящиеся к договору кредита, если иное не предусмотрено  таким договором и не вытекает из существа обязательства».

Договор товарного  кредита предусматривает обязанность  одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками. Товарный кредит предназначен для удовлетворения потребностей лица в продуктах производства и потребления, которые на момент включения договора у этого лица отсутствуют.

К такому договору применяются  правила параграфа 2 главы 42 «Заем  и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено  договором и не вытекает из существа обязательства, то есть правила, предусмотренные  для кредитного договора. В свою очередь, пункт 2 статьи 819 ГК РФ устанавливает, что к кредитным правоотношениям  применяются правила, действующие  применительно к договору займа.

Из этого следует, во-первых, что вещи, переданные по товарному  кредиту, переходят в собственность  заемщика и, во-вторых, что товарному  кредиту присущ признак возвратности, характерный для других заемных  обязательств.

Поскольку договор товарного кредита заключается, как правило, в производственных целях, к нему применяются не только правила о займе (кредите), но и дополнительные условия: о количестве, об ассортименте, о качестве, о таре и другие правила главы о купле-продаже товаров (статьи 465 - 485 ГК), если иное не предусмотрено кредитным договором. Стороны договора - любые субъекты гражданского права.

Примером использования  правовой конструкции товарного  кредита является порядок гарантированного снабжения муниципальных предприятий  и организаций социальной сферы, финансируемых из городского бюджета, продуктами питания.

Товарный кредит также как любой кредит подразумевает  проценты за пользование чужими средствами. Заем же, к примеру, как известно, в отличие от кредита, может быть беспроцентным. Как уже отмечалось, договора займа и кредита имеют  существенные различия.

Напомним также, что  кредит может предоставлять только кредитная организация, имеющая  лицензию. Стороны же договора товарного  кредита - любые субъекты гражданского права.

Организации, заключая договора товарного кредита, осуществляют операции, которые также как и  в случае с другими заемными средствами, можно условно разделить на три  следующих этапа:

- получение заемных  средств;

- начисление и  уплата (получение) процентов за  пользование заемными средствами;

- возврат заемных  средств.

И в случае товарного  кредита самым сложным является этап, который регулирует возникновение  процентов по долговым обязательствам и их уплату. Хозяйствующие субъекты также совершают ошибки с отражением в бухгалтерском и налоговом  учете процентов по договорам  товарного кредита, что в конечном итоге, приводит к возникновению  споров с проверяющими органами. Особенно большое количество ошибок при определении  налогооблагаемой базы.

Статья 269 главы 25 НК РФ устанавливает, что при заключении договора товарного кредита, как  и в случае кредита, коммерческого  кредита, займа или иного заимствования  независимо от формы оформления договора, у хозяйствующих субъектов возникают  так называемые «долговые обязательства», учитываемые для целей исчисления налога на прибыль.

Рассчитывая налог  на прибыль, стоимость товаров, полученных или переданных в кредит по договору товарного кредита, учитывать не надо согласно пункту 10 статьи 251 и пункту 12 статьи 270 НК РФ.

Проценты кредитор, согласно пункту 5 статьи 274 НК РФ, должен включать в состав налогооблагаемых доходов. Заемщик вправе на сумму  процентов уменьшить налогооблагаемую прибыль. Но только в размере, не превышающем средний уровень процентов по сопоставимым товарным кредитам. Если же таких кредитов у заемщика нет, то проценты учитывают в размере, не превышающем ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,1 раза.

Спорным моментом является и передача товара заемщику в плане  обложения налогом на добавленную  стоимость.

Если считать, что  вместе с товаром передается и  право собственности на него, согласно пункту 2 статьи 819 ГК РФ и пункту 1 статьи 807 ГК РФ, то товар признается реализацией  и облагается налогом на добавленную  стоимость (далее НДС). Начислив НДС, кредитор может принять к вычету налог, уплаченный при покупке товаров, переданных в кредит. А заемщик  имеет право принять к вычету НДС, который уплачен по товарам, приобретенным для возврата кредита.

Согласно статье 822 ГК РФ, заемщик возвращает в установленный  срок такой же товар. Значит, передача товаров носит возвратный характер и поэтому реализацией являться не может. В этом случае стороны сделки не смогут принять к вычету «входной»  НДС, на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ, так как товары используются в деятельности, не облагаемой налогом.

Договор товарного  кредита касается отношений, возникающих  при временном заимствовании  вещей (сырья, материалов и других товаров  массового производства) при условии  их возврата в сроки, установленные  договором. В этом плане договор  товарного кредита схож с договором  займа, ведь согласно статье 807 ГК РФ:

«1. По договору займа  одна сторона (займодавец) передает в  собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется  возвратить займодавцу такую же сумму  денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества».В случае заключения с поставщиком договора товарного  кредита, как и договора займа, приобретаемый  товар переходит в собственность  торговой организации, и она имеет  полное право его продавать, передавать на реализацию другим предприятиям, то есть совершать с товаром любые  действия, предусмотренные законом.При  этом договор товарного кредита  имеет некоторые отличия от договора займа. 
 
 

Участие государства в  процессе финансирования недвижимости

Федеральные и местные  органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между  участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных  с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности  на объекты недвижимости; устанавливает  льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности  налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает  как собственник множества объектов недвижимости.