Финансово-имущественная оценка

Финансово-имущественная  оценка

1. Понятие рыночной стоимости и случаи её определения

Рыночная  стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами  оценки (утверждены Постановлением Правительства  Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519) под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная  стоимость определяется в случаях, если:

- предполагается сделка  по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении  выкупной цены, при изъятии объекта  оценки при отсутствии государственных  регулируемых цен, либо для  государственных нужд;

- при определении стоимости  размещенных акций общества, приобретаемых  обществом по решению общего  собрания акционеров или по  решению совета директоров (наблюдательного  совета) общества;

- объект оценки выступает  объектом залога, в том числе  при ипотеке;

- при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;

- при определении стоимости  ценных бумаг, которые либо  не обращаются на торгах организаторов  торговли на рынке ценных бумаг,  либо обращаются на торгах  организаторов торговли на рынке  ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;

- при принятии решения  о начальной цене продажи имущества  в рамках процедур банкротства.

2. Принципы оценки объектов недвижимости. Группы принципов

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость  объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается  взаимодействие трех элементов –  субъекта, объекта и рыночной среды  – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой;

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Полезность объекта  недвижимости – это его способность  удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение  определенного периода времени.

 «Принцип замещения»  говорит о том, что стоимость  оцениваемой недвижимости не  должна превышать затрат на  приобретение аналогичного объекта.  Максимальная стоимость, оцениваемого  объекта недвижимости определяется  минимальной ценой приобретения  аналогичного объекта.

Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что  стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость  всех будущих доходов и учитывать  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

-  остаточной  продуктивности земли;

-  предельной  продуктивности (принцип вклада);

-  возрастающего  и уменьшающего дохода;

-  сбалансированности;

-  экономического  размера;

-  экономического  разделения.

Используя оценочный  «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка  при минимальных затратах на его  обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью  особые потребности пользователя или  путем выгодного для себя сочетания  этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует  помнить, что чистый доход собственник  земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской  деятельности. Практически этот принцип  используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует  дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму  стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который  пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом  дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить  стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты  на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Суть «принципа  возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что  по мере добавления капитала и труда  к земле доходность будет увеличиваться  до определенной величины и может  наступить момент когда затраты  будут превышать стоимость объекта  недвижимости.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять  производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют  максимально повысить стоимость  земли. Ибо для каждого типа землепользователя  существуют оптимальная величина и  соотношение между производственными  факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли  позволяет определить приростную стоимость  единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения  оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

 «Принцип экономического  разделения» применяется в том  случае, если права на недвижимость  можно разделить на два или  более имущественных интереса, реализуя  которые в разное время и  разными частями, собственники  имеют возможность увеличить  общую стоимость недвижимого  имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

-  зависимость  стоимости объекта недвижимости  от его местоположения, соответствие  недвижимого имущества по архитектурному  стилю и уровню удобств потребностям  рынка;

-  предложения  и спрос на конкретные объекты  недвижимости;

-  уровень конкуренции  на рынке недвижимости;

-  изменение стоимости  объектов недвижимости под влиянием  физического и морального износа.

Стоимость объекта  недвижимости подвержена влиянию и  сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту  зависимость принято называть «принципом зависимости».

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает  соответствие архитектурного стиля  и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям  рынка.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при  оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким  образом влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит  в том, что рыночный спрос порождает  прибыль, а прибыль создает конкуренцию  – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения». Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют  юридическим нормам;

- во-вторых, реализация  которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы  финансово;

- в-четвертых, обеспечивают  наивысшую стоимость объекта  недвижимости (экономическая эффективность).

3. Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен  быть уникальным.

2. Информация должна  быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие  на стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны  быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож  на объект оценки по основным  экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам;

-  сходные условия  сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения;

-  сбалансированности;

-  спроса и  предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка;

-  сбор и проверка  достоверности информации о предлагаемых  на продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки;

-  сравнение данных  об отобранных аналогах и объекте  оценки;

-  корректировка  цен продаж выбранных аналогов  в соответствии с отличиями  от объекта оценки;

-  установление  стоимости объекта оценки.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого  показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных  коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2. В ценах продаж  отражается изменение финансовых  условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора  информации о практических ценах  продаж.

3. Проблематичность  сбора информации о специфических  условиях сделки.

4. Зависимость от  активности рынка.

5. Зависимость от  стабильности рынка. 

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого  подхода учитываются затраты  инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода  лежит принцип замещения.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

- уровень заработной  платы;

- величина накладных  расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли  строителей в данном регионе;

- рыночные цены  на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости  земельного участка с учетом  наиболее эффективного использования  (Сз);

-  расчет затрат  на новое строительство оцениваемых  строений (Снс);

-  расчет накопленного  износа (Ин):

-    физический  износ - износ, связанный со  снижением работоспособности объекта  в результате естественного физического  старения и влияния внешних  неблагоприятных факторов;

-    функциональный  износ - износ из-за несоответствия  современным требованиям, предъявляемым  к подобным объектам;

-    внешний  износ - износ в результате  изменения внешних экономических  факторов;

- расчет стоимости  улучшений с учетом накопленного  износа: Су=Снс-Си;

- определение итоговой  стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых  объектов затратный подход является  наиболее надежным.

2. Данный подход  является целесообразным и/или  единственно возможным в следующих  случаях:

- анализ наилучшего  и наиболее эффективного земельного  участка;

- технико-экономический  анализ нового строительства  и улучшений;

- оценка общественно-государственных  и специальных объектов;

- оценка объектов  на малоактивных рынках;

- оценка для целей  страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3. Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, так как  в процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4. Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка  земельного участка от строений.

7. Проблематичность  оценки земельных участков в  России.

Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости  ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта  недвижимости. Для преобразования будущих  доходов от недвижимости в текущую  стоимость осуществляется капитализация  дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  объекта.

Базовая формула  доходного подхода:

V=I/R,

где V - стоимость  недвижимости,

I - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость  за период,

R - норма дохода  или прибыли - это коэффициент  или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация  дохода по норме отдачи на  капитал.

При прямой капитализации  рассматривают две величины: годовой  доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому  доходу.

Ожидаемый доход  определяется в результате анализа  доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Этапы доходного  подхода:

• Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
• Расчет действительного валового дохода.
• Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
• условно-постоянные;
• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.
• Определение величины чистого операционного дохода.
• Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

4. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих  структурных элементов:

• объектов недвижимости;
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий и т.п.).

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе(брокеры, финансисты, независимые оценщики, девелоперы и т.п.).

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования  и обмена объектов недвижимости и  управления рынком,

Различают следующие  основные процессы:

• Создание развития объекта недвижимости;
• Организация системы развития недвижимости;
• Развитие территорий;
• Создание (развитие) объекта недвижимости;
• Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;
• Организация эксплуатации и управления недвижимостью;
• Управление объектом;
• Товарный оборот объектов недвижимости;
• Организация системы товарного оборота недвижимости;
• Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;
• Финансирование товарного оборота недвижимости
• Управление рынком;
• Исследование рынка;
• Формирование и развитие рынка;
• Контроль и регулирование.

Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический  механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий  механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений  участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения  переговоров, принятия решений, правового  закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и  применения санкций к нарушителям.

5. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки

Классификация имущества  хорошо известна. Имущество в любом  трактовке этого понятия делится  на:

 —  движимое и  недвижимое;

 — материальное и  нематериальное.

Имущественные правоотношения можно классифицировать на вещные и  обязательственные правоотношения.

 Вещные права, определенные  гражданским законодательством,  можно подразделить на:

1) право собственности;

2) вещные права ограниченного  содержания:

 — право полного  хозяйственного ведения имуществом (ст. 114,  294 ГК РФ),

 — право оперативного  управления имуществом (ст. 115, 296 ГК  РФ);

3) вещные права лиц,  не являющихся собственниками:

 — право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком (ст. 265-267 ГК РФ),

 —  право постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком (ст. 268-270 ГК РФ),

 — сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ).

 Обязательственные права  — это вид имущественных прав, вытекающих из законов или  договоров о переходе прав (не  обязательно по  поводу вещей), имеющих государственную регистрацию.  Примерами обязательственных правоотношений  являются:

 — аренда (договор имущественного  найма);

 — залог как форма  обеспечения обязательств.

 Несколько особняком  стоит доверительное управление  имуществом собственника (российское  подобие траста).