Кадастровая деятельность

Министерство сельского хозяйства Российской федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Государственный университет по землеустройству»

 

Факультет земельный кадастр

Кафедра землепользования и кадастров

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кадастровая деятельность

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2014

Содержание:

1. Кадастровая деятельность. Кадастровый инженер
2. Результаты кадастровых работ

1. Межевой план
2. Технический план
3. Акт обследования

3. Государственный реестр кадастровых инженеров

4. Нормативные акты
5. Пример организации, в которой работает кадастровый инженер
6. Кадастровая стоимость земельного участка
7. Способы изменения кадастровой стоимости

1. Обращение в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
2. Судебный порядок

8. Список используемых источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Кадастровая деятельность. Кадастровый инженер

 

Кадастровая деятельность – выполнение управомоченным лицом в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом  от 24.07.2007 №221-ФЗ, работ в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведений о таком недвижимом имуществе.

Согласно статье 29 федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"  кадастровую деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Квалификационный аттестат кадастрового инженера выдаётся физическому лицу на основании сдачи им квалификационного экзамена, а также при условии соответствия следующим требованиям:

• имеет гражданство Российской Федерации;
• имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей¹, определённых органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;
• не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

 

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам². Квалификационный аттестат выдаётся без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. 

Согласно статье 31, федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"  кадастровый инженер вправе выбирать форму организации своей кадастровой деятельности, которая может быть следующей:

• в качестве индивидуального предпринимателя;
• в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются, в частности, его адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата.

Основанием для проведения кадастровых работ кадастровым инженером является договор подряда, заключённый с Заказчиком.

 

 

 

 

 

 

 

2. Результаты кадастровых работ

 Результатом кадастровых  работ являются документы, которые  кадастровый инженер должен передать  Заказчику, а именно:

• межевой план;
• технический план (согласно приказа 577 от 14.10.2011 технический план кадастровыми инженерами изготавливается в зависимости от территории, где расположен объект капитального строительства с 2012 года);
• акт обследования (согласно приказа 577 от 14.10.2011 акт обследования кадастровыми инженерами изготавливается в зависимости от территории, где расположен объект капитального строительства с 2012 года).

 

1. Межевой план

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

 Межевой план состоит  из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

 

2. Технический план

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

 

 

3. Акт обследования

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

 

3. Государственный реестр кадастровых инженеров

Государственный реестр кадастровых инженеров ведется органом кадастрового учета. В государственный реестр кадастровых инженеров вносятся следующие сведения о кадастровом инженере:

1) фамилия, имя, отчество;

2) страховой номер индивидуального  лицевого счета кадастрового  инженера в системе обязательного  пенсионного страхования Российской  Федерации;

3) номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной  почты, по которым осуществляется  связь с кадастровым инженером;

4) дата выдачи квалификационного  аттестата и идентификационный  номер данного аттестата;

5) дата и основание  аннулирования квалификационного  аттестата, включая срок дисквалификации  кадастрового инженера или срок, в течение которого кадастровый  инженер лишен права осуществлять  кадастровую деятельность;

6) сведения о форме  организации кадастровой деятельности  в объеме сведений, установленных  порядком ведения государственного  реестра кадастровых инженеров;

7) сведения о саморегулируемой  организации в сфере кадастровой  деятельности, членом которой является  кадастровый инженер (если кадастровый  инженер является членом такой  саморегулируемой организации), в  объеме сведений, установленных  порядком ведения государственного  реестра кадастровых инженеров;

8) сведения о результатах  профессиональной деятельности  кадастрового инженера в объеме  сведений, установленных порядком  ведения государственного реестра  кадастровых инженеров.

Содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров сведения о кадастровом инженере являются общедоступными и предоставляются по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Такие сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса, а также размещаются на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".

 

4. Нормативные акты:
1. Приказ Министерства экономического развития РФ от 10.02.2012 г. №52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке»
2. Приказ Министерства экономического развития РФ от 23 ноября 2011 г. N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке"
3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке"
4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2010 г. N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке"
5. Письмо Минэкономразвития России от 27.07.2010 № 13293-ИМ/Д23 «Об основаниях аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера»
6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии №П/232 от 23.06.2011 г. «О внедрении в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы ведения государственного реестра кадастровых инженеров Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»
7. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.08.2010 №459 «О вводе в промышленную эксплуатацию автоматизированной информационной системы аттестации кадастровых инженеров»
8. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2010 № 99 «Об утверждении программы квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам»
9. Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2009 № 34 «О перечне специальностей среднего профессионального образования, полученных физическими лицами, претендующими на получение квалификационного аттестата кадастрового инженера»
10. Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков»
11. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

 

 

 

5. Пример организации, в которой работает кадастровый инженер

ООО «Геокадастр» основано в 2002 году и на сегодняшний день является динамично развивающейся организацией, выполняющей весь комплекс услуг по оформлению прав на недвижимое имущество. Эта организация предлагает своим клиентам формирование земельных участков, в том числе проведение землеустроительных, топографических и кадастровых работ с целью постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, а также берут на себя все согласования и обеспечиваем государственную регистрацию прав на землю и объекты недвижимости, необходимые для строительства промышленных и иных объектов.

В ООО «Геокадастр» работает  высококвалифицированный персонал. Специалисты организации это кадастровые инженеры, инженеры-геодезисты, топографы, юристы, закончившие МИИГАиК, ГУЗ, МГУ. Все сотрудники имеют опыт работы более 5 лет в сфере кадастра землеустройства и геодезии. Организация использует высокоточное оборудование: электронные тахеометры Pentax, Nikon, Trimble, Sokkia, спутниковые геодезические приемники Javad, Topcon и самое современное программное обеспечение AutoCAD, ГИС Панорама, Topcon Tools;

Высокотехнологичная информационная система. Информационная система и единое хранилище дают возможность оперативно предоставлять информацию нашим клиентам о ходе и выполнении их проектов через Интернет.

 

 

Стоимость услуг для Москвы

Кадастровые работы	Стоимость	Комментарий
Консультации у нас в офисе	бесплатно
Выезд специалиста для консультации к Вам в офис	От 15 000 руб	1-2 дн.
Обмер земельного участка и строений с подготовкой схемы расположения земельного участка и каталога координат (для подачи заявления в ДЗР на выпуск распоряжения)	От 45 000 руб	При условии, что участок не превышает площадь 0.4 га
Обмер земельного участка и строений с подготовкой межевого плана, получение координат исходных пунктов, получение кадастровых выписок, согласование границ земельного участка (не более двух смежников), получение кадастрового паспорта	От 60 000 руб.	При условии, что участок не превышает площадь 0.4 га
Вынос в натуру (восстановление границ) земельного участка	От 30 000 руб.	Количество межевых знаков не больше 20 шт.
Подача документов на регистрацию прав на земельный участок и строения	От 30 000 руб.	1 объект недвижимости
Получение распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте	От 30 000 руб.	1 участок
Топографическая съемка 1:200-1:5000		При условии, что участок не превышает площадь 0.4 га
Согласование топографической съемки	От 25 000 руб.

 

6. Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании: при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством

Каждый земельный участок подлежит кадастровой оценке, оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раза в 5 лет, и утверждается постановлением о кадастровой стоимости органами местного самоуправления.

Неправильное определение - увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его правообладателей.

В 2011 году Президиум ВАС РФ принял Постановление, согласно которому в соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней. Кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности), так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли.

Законодательство Российской Федерации позволяет изменять и оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка могут физические или юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Это могут быть собственники земли, так как чрезмерно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает их права, как налогоплательщика, в результате возникает переплата земельного налога; или арендаторы земельного участка, в том случае, когда кадастровая стоимость является базой для расчета арендной платы; владельцы зданий, строений, сооружений, заинтересованные в выкупе земельного участка, на котором расположен их объект недвижимости, ведь выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

 

 

7. Способы изменения кадастровой стоимости:
• Обращение в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
• В судебном порядке

Вы вправе обращаться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, т.к. внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком при процедуре снижения кадастровой стоимости земли. Он урегулирован главой 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

1) Обращение в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (внесудебный порядок)

1. Оспаривание  кадастровой стоимости земельного  участка в комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19) и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Комиссии должны быть созданы и функционировать при каждом управлении Росреестра в субъектах Российской Федерации. В Москве и Московской области такие комиссии созданы и работают.

Кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

• физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц: владельцы и арендаторы земельных участков;
• органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

1.1. недостоверность сведений  об объекте недвижимости, использованных  при определении его кадастровой стоимости;

1.2. установление в отношении  объекта недвижимости его рыночной  стоимости на дату, по состоянию  на которую была установлена  его кадастровая стоимость.

 

2. Оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, требует выяснения какие сведения, использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости на дату оценки, не были достоверными.

Для выявления оснований такого оспаривания можно обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, к заказчику работ по государственной кадастровой оценке (если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки) или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации (если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости). В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса соответствующие сведения должны быть предоставлены заявителю. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

При оспаривании по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

 

3. Оспаривание по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости. Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.

Провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет может только независимый оценщик, состоящий в СРО оценщиков.

Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

При оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

• кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект;
• отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;
• положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом, в случае если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%.

 

 

2. Судебный порядок

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):