ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РГАУ  – МСХА  имени К.А. ТИМИРЯЗЕВА

ФАКУЛЬТЕТ ПОЧВОВЕДЕНИЯ, АГРОХИМИИ И ЭКОЛОГИИ

Кафедра Экологии

Реферат на тему:

Кадастровая оценка земель

Выполнила студентка 

505  группы ПАЭ ф-та

 Васкина М.Ю.

     Работу  проверила: Сластя И.В.

Москва 2011

Введение

     В настоящее время в Российской Федерации действует сложная  многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества.

     При этом учет недвижимого имущества  осуществляется как учет объектов права  либо объектов управления в зависимости  от целей учета.

     Вместе  с тем, существующие системы учета  не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества

     Следствием  отсутствия единой системы учета  является также наличие большого количества неучтенных объектов, в  том числе, объектов самовольной  постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.

     Проект  федерального закона "О государственном  кадастре недвижимости" (далее - законопроект) направлен на решение вопросов регистрации  недвижимого имущества, информационного  обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.

     Основными принципами законопроекта является:

     - применение единой системы и  технологии для создания и ведения государственного кадастра недвижимости;

     - обязательность государственного  учета недвижимого имущества;

     - презумпция официального описания  недвижимого имущества, внесенного  в государственный кадастр недвижимости;

     - внесение актуальных и достоверных сведений в государственный кадастр недвижимости;

     - обеспечение постоянного хранения  внесенных сведений;

     - соотносимость сведений, содержащихся  в государственном кадастре недвижимости, с другими государственными информационными  ресурсами;

     - своевременное и полное информационное  обеспечение в соответствие с  целями законопроекта.

     1. Настоящий Федеральный закон  регулирует отношения, возникающие  в связи с ведением государственного  кадастра недвижимости, осуществлением  государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

     2. Государственный кадастр недвижимости  является систематизированным сводом  сведений об учтенном в соответствии  с настоящим Федеральным законом  недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

     3. Государственным кадастровым учетом  недвижимого имущества (далее  - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

     4. Кадастровой деятельностью является  выполнение управомоченным лицом  (далее - кадастровый инженер)  в отношении недвижимого имущества  в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным  законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

     5. В соответствии с настоящим  Федеральным законом осуществляется  кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также- объекты недвижимости).

     6. Положения настоящего Федерального  закона не применяются в отношении  участков недр, воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

     7. Положения настоящего Федерального  закона применяются в отношении  подземных сооружений, если иное  не предусмотрено федеральным  законом.

     Объектами кадастрового учета являются: земельные участки; здания и сооружения, объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (далее - правовые зоны).

1 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость результатов на всей территории РФ. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяются:

     – фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971-1999 годы, а так же фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1991-1999 год;

     – рассчитываются по земельно-оценочным  районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей  продуктивности и затрат, установленных  по субъектам РФ по результатам первого  этапа оценки, путем отнесения  фактических показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

     – базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам  определяются умножением аналогичных  базовых показателей, установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

     – определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

     – определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

     Основой для государственной кадастровой оценки служат:

     – данные почвенного обследований, материалы  IV тура оценки и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристик свойств земельных участков);

     – показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрата на их использование расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта РФ (результаты первого этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочного района.

     Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по объектам оценки в границах бывших колхозов и совхозов, по которым проводится IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочном районам и субъекту РФ.

2 Теоретические основы бонитировки почв и экономической оценки земель

     Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые  могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития с.х. производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены за землю, государственного регулирования объектов недвижимости и др.

     Для правильного научно – обоснованного  решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.

     Плодородие  – способность почвы обеспечивать растения полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие почв, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.

     Естественно плодородие (природное) образуется в  результате длительного процесса накопления питательных веществ, протекающего в определенных природно-климатических условиях.

     Искусственное плодородие создается трудом человека путем воздействия на землю (мелиорация, обработка, удобрение и др.).

     Экономическое (эффективное) плодородие создается  только путем вложения в землю затрат живого и овеществленного труда.

     Плодородие  является динамичным показателем почвы: оно увеличивается или уменьшается  под влиянием всевозможных факторов.

     Плодородие  почвы может быть определено через  урожайность с/х культур с единицы  площади (абсолютные показатели) и через отношение производственной продукции с единицы площади к затратам живого или овеществленного труда (относительные показатели).

     На  качество земельных участков, кроме  плодородия, оказывает большое влияние  местоположение. Местоположение земельных участков характеризуется такими показателями, как расстояние от них до города, сельских населенных пунктов, крупность населенных пунктов, наличие пунктов переработки и реализации продукции, баз снабжения предприятий удобрениями и с/х техникой и ряд других.

     Цель  оценки земель – определить их плодородие и местоположение по показателям, которые  характеризуют качество земельных  участков. Оценка земель по плодородию включает в себя бонитировку почв и экономическую оценку.

     Бонитировка почв – это сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющих на урожайность с/х культур при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия, результаты бонитировки почв показывает относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания с/х культур.

     Объектом  бонитировки почв являются почвенные  разновидности, выделенные в агропроизводственные группы (почвенные разности, сходные  по условиям увлажнения, залегающих на одинаковых элементах рельефа, близкие по физическим и климатических свойствам).

     Предметом бонитировки является естественное плодородие почв или их агропроизводственных групп.

     Критерием бонитировки почв являются их природные  диагностические свойства, оказывающие существенное влияние на урожайность с/х культур. К таким природно-диагностическим свойствам (признакам) относятся: мощность гумусового горизонта (см), его содержание (%), механический состав, наличие азота, фосфора, калия, кислотность или щелочность и другие.

     При проведении бонитировки почв тщательно  анализируется влияние диагностических  признаков на урожайность с/х  культур и определяется количественные характеристики такого влияния.

     Взаимосвязь природно-диагностических признаков  и урожайности с/х культур устанавливается методом корреляционного анализа. Рассчитывается коэффициент корреляции, показывающий зависимость между диагностическим признаком и урожайностью, тесноту связи между показателями. Коэффициент корреляции может колебаться от -1 до +1 (отрицательная или положительная связь). Чем ближе коэффициент корреляции к 1, тем теснее связь между исследуемыми показателями.

     Бонитировка почв осуществляется в следующей  последовательности:

     1) определение средних значений  природных диагностических признаков, почв;

     2) определение средней урожайности  на каждой почвенной группе;

     3) определение влияния признаков  почв на урожайность, выбор  наиболее существенных из них;

     4) построение шкалы бонитировки  почв.

     Экономическая оценка проводится для оценки земель по экономическим показателям, т.е. это оценка земли как средства производства. Экономическая оценка земель является логическим продолжением бонитировки почв и использует ее результаты – ранжированные группы почв.

     Предметом экономической оценки земель является экономическое плодородие и местоположение земельных участков объектом – земельный фонд, представленный различными категориями, угодьями.

     Оценка  земель проводится в следующей последовательности:

     – подготовительные работы;

     – земельно-оценочное районирования;

     – сбор и обработка исходной информации;

     – группировка и бонитировка почв;

     – исчисление оценочных показателей  по группам почв и составление  оценочных шкал;

     – исчисление оценочных показателей  по районам;

     – свод данных оценки земель по областям, краям;

     – оформление кадастровой документации по оценке земель.

3 Присвоение кадастровых номеров

     Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Каждый  объект недвижимости, сведения о котором  внесены в государственный кадастр  недвижимости, имеет не повторяющийся  во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный  номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В самостоятельные кадастровые блоки выделяются территории поселений. Границы выделенных кадастровых блоков совпадают с установленными границами поселений и являются базисными линиями, отделяющие их от основной территории и проводимые по линейным элементам ее природно-планировочной структуре.

     Нумерация кадастровых блоков производится по следующей последовательности:

     1. кадастровые блоки межселенных  территорий;

     2. кадастровые блоки поселений; Кадастровые блоки поселений нумеруются в алфавитном порядке.

     Территория  каждого из поселений составляет один кадастровый блок, номер которого определен при формировании кадастровых  блоков на территории кадастрового района. Кадастровый номер земельного участка имеет четырех уровневую иерархическую структуру и представляется в общем виде как А:Б:В:Г , где : Элемент кадастрового номера А – двухразрядное десятичное число, задающее номер кадастрового округа (субъекта РФ). Элемент кадастрового номера Б – двухразрядное десятичное число, задающее номер кадастрового района (муниципальное образование, входящее в состав субъекта РФ). Элемент кадастрового номера В – составной номер базового кадастрового квартала (поселения, их кварталы и иные ограниченные природными и искусственными объектами), представленный в общем виде как В1,В2,В3 где: В1 - двухразрядное десятичное число, задающее порядковый номер кадастрового блока в кадастровом районе. В2 – двухразрядное число, задающее порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке. В3 – десятичное число нефиксированной разрядности, задающее порядковый номер кадастрового квартала в кадастровом массиве. Элемент кадастрового номера Г – четырехзначное десятичное число, задающее номер земельного участка.

4 Показатели экономической оценки земель

     В зависимости от целей задач экономическая  оценка земель может быть общей и  частной. Общая оценка земли предусматривает  определение объективных показателей  плодородия и показателей, характеризующих  эффективность использования земли  при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она производится на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых с/х культур. Общая оценка земель производится по следующим показателям: продуктивно (стоимости валовой продукции; ВП), окупаемости затрат (ОЗ) (стоимости продукции на рубль затрат), чистому доходу (ЧД), дифференциальному доходу (ДД) (дополнительной части чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения, руб.). Результаты общей оценки земель используются при решении общеэкономических задач планирования и организации использования земельных ресурсов.

     Частная экономическая оценка земель предусматривает  определение степени эффективности  возделывания конкретных культур на различных почвах. Показатели частной  оценки являются урожайность с/х культур (ц/га), ОЗ на их выращивание и ДД.

     Экономическая оценка земель способствует решению  таких задач как научно обоснованное распределение земельного фонда  для эффективного развития всех отраслей хозяйства, экономическое обоснование производства с/х продукции, размещение отраслей с/х производства и углубление его специализации, определение величины закупочных цен и их дифференциация по зонам, оценка результатов хозяйственной деятельности с/х предприятий.

     Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется органом кадастрового учета на основе сбора, обработки, учета и хранения документированных материалов кадастровой оценки объектов недвижимости, а также сведений о рынке недвижимости, в том числе о сделках с недвижимостью, и сведений о значениях факторов, оказывающих влияние на их стоимость, и является неотъемлемой частью государственного кадастра недвижимости.

     Государственный фонд данных кадастровой оценки формируется  органом кадастрового учета в  целях:

     формирования  базы данных, необходимой для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости;

     проведения  кадастровой оценки в отношении  отдельных объектов недвижимости в  случаях, предусмотренных настоящим  Федеральным законом.

     Материалы и сведения, содержащиеся в государственном  фонде данных кадастровой оценки, используются органом кадастрового учета, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, оценщиками при рассмотрении (участии в рассмотрении) заявлений, а также при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости.

     Сведения  о сделках с объектами недвижимости и значениях факторов, оказывающих  влияние на их стоимость, могут быть получены из любых не запрещенных  законодательством Российской Федерации  источников. Состав факторов, оказывающих  влияние на рынок недвижимости и кадастровую стоимость объектов недвижимости, утверждается органом правового регулирования. Порядок создания и ведения государственного фонда данных кадастровой оценки определяется Правительством Российской Федерации.

5 Методика проведения работ по оценке земель

1. Кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости. Определение  кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд.
2. Кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами оценки (далее - стандарты) и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке, утверждаемыми органом правового регулирования (далее - методические указания).
3. Очередная кадастровая оценка проводится по решению представительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет со дня утверждения результатов последней кадастровой оценки.
4. Для целей определения кадастровой стоимости орган кадастрового учета предоставляет уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в объеме, необходимом для проведения государственной кадастровой оценки, в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона.
5. Результаты работ по определению кадастровой стоимости принимаются комиссией по кадастровой оценке (далее - комиссия) в порядке, установленном статьей 26 настоящего Федерального закона. 
6. В течение одного месяца после принятия результатов работ по определению кадастровой стоимости комиссией исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации публикует сведения об окончании работ по определению кадастровой стоимости и о порядке ознакомления с их результатами в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.
7. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления обеспечивают возможность любому заинтересованному лицу безвозмездно ознакомиться с результатами работ по определению кадастровой стоимости.
8. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы собственником недвижимости в комиссию. Рассмотрение заявлений об обжаловании результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление) является досудебным порядком урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае неразрешения споров в досудебном порядке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в судебном порядке.
9. После завершения работ по определению кадастровой стоимости, проверки их результатов и урегулирования в досудебном порядке споров результаты кадастровой оценки утверждаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. После утверждения результатов кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости на основании решения об утверждении результатов кадастровой оценки. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости могут использоваться для целей налогообложения и иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, после их внесения в государственный кадастр недвижимости.
10. В случае, если в период между датой проведения последней кадастровой оценки и датой проведения очередной кадастровой оценки на государственный кадастровый учет был поставлен ранее не учтенный объект недвижимости и (или) в государственном кадастре недвижимости были учтены изменения качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, определенных статьей 5 настоящего Федерального закона, влекущие изменение его кадастровой стоимости, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с установленным настоящей главой порядком с использованием методов, моделей и алгоритмов определения кадастровой стоимости, содержащихся в отчете об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, выполненном в ходе последней кадастровой оценки. При этом о кадастровой стоимости объекта недвижимости уведомляются обладатели вещных прав на указанный объект, которые вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в трехмесячный срок со дня его уведомления в порядке, установленном статьей 27 настоящего Федерального закона.

5.1 Расчет баллов бонитета почв по их естественным свойствам

     На  основании данных, характеризующих  естественное свойства земли составляется шкала бонитировки в относительных  показателях (баллах). Шкала строится по 100-бальной системе. 100 баллов присваивается почвенной разновидности, имеющий максимальную величину признака. Баллы остальных почв по каждому признаку определяются по формуле:

      ,

      где Б – искомый балл бонитета по данному признаку; П – значение признака почвы, балл по которой определяется; П мах – максимальное значение признака данной почвы.

5.2 Определение степени корреляции естественных свойств почв с урожайностью культур

     По  заданию преподавателя студент  определяет коэффициент корреляции одного из естественных признаков земли с урожайностью культуры или группы культур по всем почвенным группам.

     Коэффициент парой корреляции (r) определяется по формуле:

      ,

     где х – величина признака, влияющая на величину у.

     Все предварительные расчеты по решению  уравнению и определению коэффициента корреляции ведутся в приложении 7, где в графу 1 записываются группы почв. В графу 2 вносятся данные урожайности (величину у), а в графу 3 – показатели свойств почв, влияющих на урожайность (величина х).

     В графе 4 вычисляются произведения величин  х и у, а в графах 5 и 6 – квадраты х и у. По графам 2,3,4,5.6 подсчитываются суммы, которые и используются для решения уравнения (2).

     Значение  коэффициенты корреляции определяется с точностью до 0,001, обязательно  указывая его знак (+или-), характеризующий  прямую или соответственно, обратную связь.

     Если  значение коэффициента корреляции находится  в пределах до 0,500, то связь следует  считать слабой, от 0,500 до 0,700 – средней. Если же связь коэффициента более 0.710, то связь можно признать тесной. Для оценки достоверности (существенности) коэффициента корреляции необходимо вычислить отношение этого коэффициента корреляции к среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле (3):

       (3)