Кадастровая оценка земель населенных пунктов. 2

 

Министерство сельского  хозяйства Российской Федерации

Федеральное  государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Пермская государственная  сельскохозяйственная академия имени

 академика Д.Н. Прянишникова»

 

Факультет землеустройства  и кадастра

 

Кафедра земельного кадастра

 

 

Реферат

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

по специальности 120303

«Городской кадастр»

 

 

 

 

Выполнил: студент гр. ГК – 41б

Баландина И. А._____________

«______»_______________2012

Проверил преподаватель

         Тохтуева Н.С.______________

         «______»_____________2012

 

 

 

 

 

Пермь 2012

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3

1. Оценочная  деятельность в Российской Федерации………………………4

2. Правила  проведения государственной кадастровой  оценки земель……6

2.1 Кадастровая  оценка земель населенных пунктов……………………….8

2.2 Порядок  определения кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов…………………………………………12

Заключение…………………………………………………………………….16

Список литературы…………………………………………………………...17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одной из основных задач  государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и  установление обоснованной платы 
за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.

В настоящее время рациональное и эффективное использование  земель возможно при условии реализации следующих принципов: платность  использования земли и обоснованное налогообложение земли. Формами  платы за использование земли  являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статья 65 Земельного кодекса РФ).

Платежи за землю, которые  являются обязательными вне зависимости  от вида деятельности на земельном  участке, должны стимулировать собственника или арендатора к эффективному использованию  земли 
с положительным результатом, что впоследствии стимулирует оборот 
на рынке недвижимости. Чтобы предприятия и организации не лишились своей рентабельности, налогообложение земли должно быть обоснованным. Это относится также к определению размера арендных платежей, основой для которых служит налоговая база земельного налога, а также расчета выкупной стоимости земельного участка при помощи кадастровой стоимости. В связи с этим, установленная кадастровая стоимость земельных участков должна быть рассчитана верно и объективно, с учетом всех факторов, оказывающих впоследствии свое влияние на итоговую величину кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки стоимость определяется методами, установленными и утвержденными в соответствии 
с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

 

 

1. Оценочная деятельность в Российской Федерации

 

Для целей  Федерального Закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен  на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной  деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе  предприятия);

право собственности и  иные вещные права на имущество или  отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

 

 Настоящие  Правила определяют порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель всех категорий на территории  Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей,  установленных законом. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости, его территориальными  органами, а также находящимися  в их ведении предприятиями  и организациями. К указанным  работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление  оценочной деятельности.

 Государственная  кадастровая оценка земель проводится  для определения кадастровой  стоимости земельных участков  различного целевого назначения.

 Государственная  кадастровая оценка земель проводится  не реже одного раза в 5 лет  и не чаще одного раза в  3 года.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального  использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских  и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений  осуществляется на основании статистического  анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также  иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и  сельских поселений и земель лесного  фонда осуществляется на основе капитализации  расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий  земель вне черты городских и  сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование  территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального  использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных  участков.

В зависимости  от территориальной величины оценочных  зон их границы совмещаются с  границами земельных участков с  учетом сложившейся застройки и  землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых  районов или кадастровых кварталов.

По результатам  оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и  устанавливается кадастровая стоимость  единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

Органы  исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных  органов Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой  оценки земель.

При проведении государственного кадастрового учета  вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных  с изменением категории земель, вида разрешенного использования или  уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости  осуществляется на основе результатов  государственной кадастровой оценки земель.

 

2.1 Кадастровая оценка земель населенных пунктов

 

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это ряд действий по выявлению кадастровой стоимости земель административно-территориальных образований в определенных границах и на конкретную дату.

Такая оценка может проводиться только с применением  комплекса методов: сравнительный, затратный и доходный метод.

Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов  от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа и  устареваний. Затратами на воспроизводство  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания точной копии объекта  оценки с использованием применявшихся  при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение  объекта оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Методические  указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные  участки, предназначенные для  размещения домов многоэтажной  жилой застройки.

2. Земельные  участки, предназначенные для  размещения домов индивидуальной  жилой застройки.

3. Земельные  участки, предназначенные для  размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные  участки, находящиеся в составе  дачных, садоводческих и огороднических  объединений.

5. Земельные  участки, предназначенные для  размещения объектов торговли, общественного  питания и бытового обслуживания.

6. Земельные  участки, предназначенные для  размещения гостиниц.

7. Земельные  участки, предназначенные для  размещения административных и  офисных зданий, объектов образования,  науки, здравоохранения и социального  обеспечения, физической культуры  и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные  участки, предназначенные для  размещения объектов рекреационного  и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные  участки, предназначенные для  размещения производственных и  административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального  хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта  и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные  участки, предназначенные для  размещения портов, водных, железнодорожных  вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные  участки, занятые водными объектами,  находящимися в обороте.

13. Земельные  участки, предназначенные для  разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей,  автомобильных дорог, полос отвода  железных и автомобильных дорог,  водных путей, трубопроводов,  кабельных, радиорелейных и воздушных  линий связи и линий радиофикации.

14. Земельные  участки, занятые особо охраняемыми  территориями и объектами, городскими  лесами, скверами, парками, городскими  садами.

15. Земельные  участки, предназначенные для  сельскохозяйственного использования.

16. Земельные  участки улиц, проспектов, плошадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов.

Определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов, осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование  Перечня земельных участков в  составе земель населенных пунктов.

2. Расчет  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов.

 

 

 

Схема определения кадастровой  стоимости земель населенных пунктов

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

1.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

1.1.1. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель.

1.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

1.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель.

1.2.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение  состава факторов стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов;

- сбор  сведений о значениях факторов  стоимости земельных участков  в составе земель населенных  пунктов;

- группировка  земельных участков в составе  земель населенных пунктов;

- сбор  рыночной информации о земельных  участках и иных объектах недвижимости;

- построение  статистической модели расчета  кадастровой стоимости земельных  участков (функциональной зависимости  стоимости земельных участков  от факторов стоимости) в составе  земель населенных пунктов;

- расчет  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов.

1.2.2. Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают  существенное влияние на стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

1.2.3. Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный  земельный кадастр;

- государственный  фонд данных, полученных в результате  проведения землеустройства;

- фонды  данных и базы данных, имеющиеся  в распоряжении организаций и  учреждений субъекта Российской  Федерации и муниципальных образований.

В тех  случаях, когда факторами стоимости  являются характеристики земельных  участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор  сведений о значениях факторов стоимости  может осуществляться для каждого  земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе  земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для  совокупности земельных участков в  составе земель населенных пунктов  схожи.

1.2.4. На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов  определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена  группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей  для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов  к соответствующей группе. Выбор  показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов  в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного  вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен  только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений (или) диапазонов значений факторов стоимости  и полностью покрывать данный вид разрешенного использования  земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

1.2.5. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены  сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены  предложения (купля-продажа, аренда);

- цены  спроса (купля-продажа, аренда);

- информация  о рыночной стоимости объектов  недвижимости в составе земель  населенных пунктов, установленной  в отчетах об оценке;

- коэффициенты  и индексы, используемые для  определения рыночной стоимости  объектов недвижимости;

- иные  показатели, используемые для определения  рыночной стоимости объектов  недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные  реестры, содержащие сведения  о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов  государственной власти и местного  самоуправления;

- средства  массовой информации, в том числе  официальные сайты предприятий,  организаций, размещающих объявления  о рынке недвижимости:

- отчеты  об оценке рыночной стоимости.

Информация  считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически  значимую модель расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка  земельных участков в составе  земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов  в составе данной группы с целью  обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава  факторов стоимости.

По итогам проведения оценки составляется отчет  об оценке.

Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может  быть признана рекомендуемой для  целей совершения сделки с объектами  оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Итоговая  величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в  рублях).

 

Заключение

 

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его  данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации  сельскохозяйственного производства, а также для осуществления  других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

 Следовательно,  земельный кадастр - это система  государственных мероприятий по  всестороннему изучению правового,  природного и хозяйственного  положения земель путем проведения  регистрации землепользований, учёта  количества и качества земель, бонитировки почв и экономической  оценки земель для организации  их рационального использования  в народном хозяйстве. 

 Материалы  земельного кадастра широко применяются  при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных  ресурсов. С помощью земельно-кадастровых  данных можно определить место  земельных ресурсов в составе  национального богатства страны, устанавливать задания по повышению  продуктивности использования земельных  ресурсов путем перевода земель  из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией  почв, кислотностью, засолением, заболачиванием  земель, давать оценку экономической  эффективности планируемых мероприятий.

Результат кадастровой оценки земель необходим  для установления ставок налога на землю, определения размера арендной платы, для экономического стимулирования производства, ипотечного кредитования, получения налогов при сделках с недвижимостью (купля-продажа, дарение, вступление в наследство и т. д.).

 

 

Список литературы

 

1. Федеральный  Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации"

2.Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель"

3. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"

4. Приказ  от 20 июля 2007 года N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"

5. Приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"