Кадастровая ошибка

 

 

ВВЕДЕНИЕ

     Кадастровая ошибка – это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в том документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Иными словами наличие кадастровой ошибки в сведениях кадастра недвижимости обусловлено наличием ошибочных сведений в документе, послужившим основанием для кадастрового учета.

     Как показывает практика, при межевании и постановке на кадастровый учёт земельных участков выявляются пересечения (наложение) границ смежных участков, неверные координаты ранее учтённых земельных участков, в результате которых смежные земельные участки не могут пройти процедуру межевания и кадастровый учёт. Такие ошибки обозначены законодательством как технические и кадастровые ошибки, допущенные органами кадастрового учёта или кадастровыми инженерами. Федеральным Законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. предусмотрен ряд процедур, определяющие действия органов кадастрового учёта, если были допущены кадастровые или технические ошибки.

     В течение трех месяцев, данный период называется периодом приостановления, ошибки, допущенные кадастровым инженером или ошибки, имеющиеся в государственном кадастре недвижимости (далее ГКН), должны быть устранены теми органами, которые их допустили. В ином случае, согласно ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», принимается решение об отказе в государственном кадастровом учёте.

     Теперь стоит сделать разграничения: к техническим ошибкам следует относить описки, опечатки или иного рода ошибки, допущенные органами кадастрового учёта. В результате подобных ошибок происходит несоответствие данных, внесенных в ГКН, и данных, на основании которых была произведена запись. Например: неверное указание адреса объекта недвижимости, неверное указание кадастрового номера в результате инвентаризации объектов, ошибки в ФИО правообладателя.

     Кадастровыми же признаются те ошибки, которые были воспроизведены в ГКН в том документе, на основании которого вносились сведения об объекте недвижимости. При проведении кадастровых работ в отношении земельных участков, государственный учёт которых осуществлен в установленном порядке до 1 марта 2008 г. Например: неверное определение местоположения границ объекта недвижимости в результате проведения межевания. Ошибки допущены кадастровым инженерам в ходе проведения кадастровых работ после вступления законодательства в области кадастра.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ОСНОВАНИЯ ДЛЯ  ИСПРАВЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ

1. В порядке учёта изменений (ст. 22 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости");

2. В порядке информационного взаимодействия (на основании имеющегося пакета документов, которые поступили в орган кадастрового учёта);

3. На основании вступившего в законную силу решения суда.

Кадастровые ошибки должны быть исправлены в срок от 20 до 30 рабочих дней (определяется подготовленным пакетом документов, на основании которого будет осуществлено исправление). Для исправления кадастровой ошибки требуется, чтобы собственник земельного участка подал заявление о государственном учёте изменений объекта недвижимости, межевой план и ряд других документов, которые содержат достоверные данные, необходимые для исправления в ГКН.

Необходимо заметить, что орган кадастрового учёта принимает большое количество решений об отказе в исправлении ошибок по следующим причинам:

1. Имеющиеся в распоряжении собственника правоустанавливающие документы не содержат необходимых сведений для определения земельного участка в ГКН (сведения не соответствуют тем данным, что содержатся в ГКН).

2. Предоставленные документы не являются основанием для исправления технической ошибки.

     Многие собственники земельных участков, столкнувшиеся в реальности с тем, что в их межевых планах были допущены ошибки, не знают, какие их действия должны быть следующими. Их интересует дальнейшая процедура, которая позволила бы им поставить свои земельные участки на кадастровый учёт. Законодательством определены следующие действия, которые требует специфических знаний, умений и, собственно, навыков.

     Так например, если вина за пересечение границ лежит на кадастровом инженере или лице, которое считается кадастровым инженером (часть 1 статьи 44 Закона о кадастре), допустившем ошибку при проведении кадастровых работ, то ошибка определяется как кадастровая и должна быть исправлена в соответствии со статьей 28 Закона о кадастре. В данном случае межевой план должен быть доработан, для этого в план должны быть внесены дополнительные сведения, которые позволили бы устранить ошибку в местоположении границы этого земельного участка.

Сюда могут быть внесены новые данные, такие как:

1. Заключения кадастрового инженера, который проводит повторные контрольные кадастровые работы.

2. Акт согласования местоположения границы ранее учтённого земельного участка. Его можно не оформлять в том случае, если площадь участка и его конфигурация фактически не изменилась.

     Также есть небольшие нюансы в отношении исправлений ошибок ранее учтённого земельного участка или же участка, который не был учтён в государственном кадастре, но право собственности на которое уже зарегистрировано и не прекращено – орган кадастрового учёта может исправить её согласно тому же Закону о кадастре, по части 14 статьи 45.

     Таким образом, для вынесения скорейшего решения о государственном кадастровом учёте при нахождении ошибки, технической или кадастровой, требуется проведение повторных (контрольных) кадастровых работ. Как уже было сказано, подобная процедура требует высокой точности, компетентности и знаний всех тонкостей Закона о кадастре.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ИСПРАВЛЕНИЕ  КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ

     Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

     Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в предусмотренном частью 4 настоящей статьи порядке. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.

 

 

 

 

 

 

3.КАДАСТРОВАЯ  НАКЛАДКА

     Несмотря на наличие законного права оформить участок, находящийся в правомерном владении, гражданин (иной субъект) не сможет воспользоваться этим правом в полной мере, если выявится кадастровая накладка на смежный участок.

     В соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, согласно кадастровым сведениям пересекает одну из границ другого участка. А ситуация, когда есть правоустанавливающий документ на землю, но сведения о ее границах не зафиксированы в кадастре, вряд ли устроит владельца. Ведь у соседа, участок которого, например, отмежеван с ошибкой, рано или поздно возникнет желание овладеть и частью соседнего участка, находящегося по документам в составе его границ. Иными словами, владелец участка, который не прошел процедуру государственного кадастрового учета из-за кадастровой накладки, находится в очень уязвимом положении.

     Кадастровая накладка может быть преодолена путем устранения ошибок в государственном кадастре недвижимости, порядок ведения которого регулируется ст. 28 Закона № 221-ФЗ. Статья подразумевает два варианта развития событий: устранение кадастровой накладки в административном порядке и через суд.

     Устранение кадастровой накладки в административном порядке

Закон устанавливает исчерпывающий перечень ошибок:

— техническая ошибка органа кадастрового учета;

— воспроизводимая в кадастре ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в кадастр.

Если границы земли слетели из-за технической ошибки сотрудника органа, осуществляющего кадастровый учет, она исправляется элементарно. Из архива поднимается межевое дело и сверяется каталог координат, указанный в нем, с каталогом координат кадастрового паспорта земельного участка. После выявления расхождений это отражается в заявлении, подаваемом в орган кадастрового учета. Но такие случаи редки. Чаще встречаются так называемые воспроизведенные в кадастре ошибки, которые заложены землеустроителями на стадии проведения межевых работ и могли возникнуть как по вине землеустроителей, так и по вине граждан, обратившихся за проведением землеустройства.

И земельные участки, ранее предоставленные гражданам1, и те, которые подпадают под действие ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ, в большинстве своем не сопровождаются документацией, указывающей на их точные границы. Именно поэтому при отсутствии координат, устанавливающих границы предоставления участка, и при отсутствии координат в кадастре смежных землепользователей межевик при подготовке межевого плана учитывает естественную либо искусственную межу, а иногда просто ссылается на предоставленную гражданином информацию, которую невозможно проверить. Ошибка могла возникнуть и по вине межевика из-за отсутствия квалификации, отказа оборудования, а также из-за неподготовленного теодолита, к которому привязывается межуемый земельный участок.

     Такую ошибку можно устранить, подав заявление в орган кадастрового учета, признав факт ошибки, зафиксированный, например, в заключении межевика, выполнявшего работы по землеустройству, и скрепленный печатью организации. Проблема в том, что значительное количество предприятий, оказывавших услуги по межеванию в 2006—2008 гг., перестали существовать. Но, даже установив специалистов, допустивших ошибку в межевом плане, повлекшую ошибку кадастровую и, как следствие, ставшую причиной кадастровой накладки при межевании смежного участка, заставить их признать факт ошибки невозможно, дело это добровольное. Ситуацию усугубляет и то, что административный порядок устранения кадастровой ошибки изначально подразумевает отсутствие спора о праве, то есть когда оба владельца смежных участков согласны устранить кадастровую ошибку и документально установить смежную границу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ИСПРАВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ ЧЕРЕЗ СУД

     Практика показывает, что в большинстве случаев земельные споры между соседями о смежной границе носят непримиримый характер и, следовательно, подлежат разрешению в порядке п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ, предусматривающего решение суда в качестве основания для исправления кадастровой ошибки.

Перечислим основания для судебного разбирательства:

1. Отказ органа, осуществляющего  кадастровый учет, совершить по  заявлению владельца участка  действия по устранению кадастровой  ошибки. Очевидно, что при потенциальном  нежелании землеустроителя-межевика  признавать факт допущенной им  ошибки и при наличии спора  с правообладателем смежного  участка отказ получить несложно. По формальным обстоятельствам  орган, осуществляющий кадастровый  учет, подготовит документ с указанием  оснований для отказа в устранении  кадастровой ошибки в срок, не  превышающий месяц. Если же в  порядке ст. 28 Закона № 221-ФЗ будет  запущена процедура проведения  экспертизы по основаниям, указанным  в заявлении гражданина, дело  может затянуться.

2. Отказ органа, осуществляющего  кадастровый учет, совершить действия  по кадастровому учету в отношении  земельного участка вследствие  выявленной кадастровой накладки. В этом случае оспариваться  будет право владельца смежного  участка на часть территории, которая, по мнению заявителя, оказалась  в составе границ смежного  участка с нарушением прав  и законных интересов заявителя. Такой подход также требует  времени на подачу межевого  плана в орган кадастрового  учета и получение отказа.

3. Заключение кадастрового  инженера. В кругах добросовестных  землеустроителей сложилась практика  устного извещения заказчика  межевых работ о том, что на  стадии подготовки межевого плана  выявлена кадастровая накладка  со смежным участком. Но кадастровый  инженер как лицо, квалифицированное, лицензированное и аттестованное  на проведение кадастровых работ, может подготовить письменное  извещение о выявлении кадастровой накладки межуемого земельного участка и смежного участка в форме заключения. Как показывает практика, это самый быстрый способ инициировать судебный процесс.

Что заявлять в суде:

     Суд нельзя просить принять решение об устранении кадастровой накладки. Ведь исправить можно только кадастровую ошибку, которая устраняется путем проведения соответствующей экспертизы, организуемой территориальным отделом органа, осуществляющего кадастровый учет. В соответствии с п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ кадастровая ошибка исправляется на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении. Поэтому необходимо просить суд признать факт кадастровой ошибки, допущенной при проведении кадастрового учета смежного участка, и доказывать его. То есть в заявлении нужно указать, что в ходе выполнения кадастровых работ по подготовке межевого плана выявлено пересечение границ вновь формируемого земельного участка с границей ранее сформированного, что послужило препятствием в осуществлении кадастрового учета вновь сформированного участка.

     Кроме того, надо указать вероятные причины ошибки, например несоблюдение при проведении кадастровых работ по ранее сформированному земельному участку процедуры согласования местоположения формируемого участка с гражданином, обладавшим смежным участком. Можно указать, что не учтены координаты границ смежного участка, существовавшие на местности более 15 лет, фактически закрепленные искусственной межой (забором).

     Обязательно нужно отметить, что ошибка, допущенная межевиками в ходе кадастровых работ, воспроизведена в государственном кадастре недвижимости, что выражено в фиксировании в нем ошибочных координат характерных точек границ участка.

     Можно ссылаться на п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ. В нем предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на участок, а при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определяющих местоположение границ участка при его образовании. Если документы отсутствуют, границами участка являются границы, существующие на местности более 15 лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.

Подытожить изложенные факты следует выводом: воспроизведенная кадастровая ошибка в отношении местоположения границы смежного участка считается препятствием в осуществлении кадастрового учета, а значит, препятствием в осуществлении законного права на оформление земельного участка.

Необходимо заявлять также требование внести изменения в государственный кадастр недвижимости, причем такие, которые бы устраняли кадастровую накладку. При удовлетворении этого требования суд должен сформулировать решение таким образом, чтобы оно было исполнимо. Вариант первый: на стадии судебного разбирательства заявитель подает ходатайство о проведении экспертизы, заключение которой и ляжет в основу судебного решения. Вариант второй: заявитель заранее обращается к кадастровому инженеру, выполнявшему по его просьбе подготовку межевого плана и выявившему кадастровую накладку, с просьбой подготовить еще одно заключение, а именно заключение о возможности устранения кадастровой накладки.

При положительном окончании судебного разбирательства именно каталог координат, предложенный кадастровым инженером в заключении о возможности устранения кадастровой накладки, может быть использован судом при подготовке резолютивной части решения.

Итак, суд:

1) признает кадастровую  ошибку;

2) исправляет кадастровую  ошибку путем корректировки координат  характерных точек границ ранее  учтенного участка с указанием  координат корректируемых точек, а также вновь образуемых;

3) обязывает орган, осуществляющий  кадастровый учет, внести соответствующие  изменения в государственный  кадастр недвижимости;

4) обязывает орган, осуществляющий  кадастровый учет, произвести кадастровый  учет в отношении вновь образуемого  земельного участка и выдать  гражданину кадастровый паспорт  земельного участка.

Таким образом, по завершении процесса на руках у заявителя должно быть решение суда, которое необходимо исполнять.

Что дальше?

Есть одна тонкость: орган, осуществляющий кадастровый учет, не может просто взять и поменять координаты ранее учтенного земельного участка, поскольку решение суда — это обязанность внести изменения, которые должны вноситься в государственный земельный кадастр способом, установленным Законом № 221-ФЗ, то есть путем подачи межевого плана. Конечно, правообладатель ранее учтенного участка, границы которого корректируются, не заинтересован в исполнении решения суда. Кроме того, при постановке вопроса, когда «смежник» привлекается в качестве третьего лица либо вовсе не привлекается, суд не вправе принудительно возложить на него обязанность исполнять судебный вердикт.

Тем не менее правообладатель вновь образуемого участка, имея на руках решение суда, может смело обращаться в любую межевую организацию с просьбой изготовить межевой план смежного участка в границах координат, указанных в решении суда. Именно для этого еще на стадии подготовки к судебному разбирательству в заключение кадастрового инженера о возможности устранения кадастровой накладки включается возможный каталог координат обоих смежных участков, при котором не образуется накладки который был положен в основу резолютивной части судебного решения.

Межевой организации при подготовке межевого плана смежного участка, границы которого откорректированы судом, не нужно даже выезжать на местность: характерные точки координат границ, обычно фиксируемых специальным оборудованием при выезде на объект, уже установлены судом и не подлежат изменению.

Правообладателю вновь образуемого участка необходимо в соответствии с тем же решением суда изготовить межевой план участка, но уже по новым координатам, обозначенным в резолютивной части решения суда.

Заключительной стадией будет обращение в орган, осуществляющий кадастровый учет, и подача двух межевых планов: смежного участка, границы которого корректируются, и собственного вновь образуемого участка с обязательным приложением копии решения суда. Первым межевым планом корректируем границы смежного участка, устраняя накладку, вторым производим государственный кадастровый учет вновь образуемого участка пострадавшего собственника.

Изложенные в статье пути разрешения проблемы кадастровых накладок не являются однозначными. На каждый конкретный случай могут влиять самые разные обстоятельства, например целевое назначение участка, вид собственности (муниципальная или государственная), специфика субъекта, в ведении которого находится земля (национальный парк, военное ведомство и т.д.), различные полосы отвода или государственные обременения. Но, несмотря ни на что, отстаивать и защищать права на земельный участок, находящийся в правомерном владении, нужно и можно, используя все средства, не противоречащие закону.

     Если все границы ранее учтенного участка смежные с одним или более участками, которые в установленном порядке прошли процедуру государственного кадастрового учета, корректировка спорной границы без изменения площади смежного ранее учтенного участка невозможна. Поэтому, прежде чем затевать судебное разбирательство, необходимо убедиться (в этом может помочь кадастровый инженер), что откорректировать границы смежного ранее учтенного участка можно без изменения его площади. Если площадь смежного участка уменьшается, налицо спор о праве, поскольку уменьшение площади участка влечет уменьшение его стоимости.

Имеются в виду участки, подпадающие под действие п. 9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона № 122-ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение кадастрового инженера (для обращения в суд)

Заключение, которое станет основанием для обращения в суд, должно содержать:

— полное наименование кадастрового инженера;

— данные о земельном участке, в отношении которого проводятся землеустроительные работы;

— сведения о заказчике работ;

— данные о ранее учтенном земельном участке, на который накладывается межуемый земельный участок, с указанием его кадастрового номера;

— ссылку на выписку, предоставляемую органом кадастрового учета в виде сведений о существующих в государственном земельном кадастре границах земельных участков кадастрового квартала, в котором расположен межуемый земельный участок.

     Кроме того, в заключении необходимо сформулировать тезис о том, что выявленная кадастровая накладка препятствует прохождению процедуры государственного кадастрового учета. К заключению необходимо приложить ксерокопии свидетельства о госрегистрации юридического лица либо предпринимателя (для лиц, приравненных к кадастровым инженерам в силу закона) и ксерокопии лицензий. Важным дополнением к текстовой части заключения кадастрового инженера может стать приложение в виде графического дополнения, визуализирующее накладку. Оно может содержать каталог координат смежного участка, каталог координат межуемого участка, каталог координат накладки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Согласно статьи 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что кадастровой ошибкой является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. 
При проведении кадастровых работ для постановки на кадастровый учет земельного участка было выявлено, что происходит пересечение границы образуемого земельного участка с границей ранее сформированного земельного участка. 

     Кадастровую ошибку будет исправлять лицо, по чьей вине она совершена. Это может быть либо кадастровый инженер, либо лицо, выполнявшее работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы ранее учтенного земельного участка. 
     Орган кадастрового учета исправляет кадастровую ошибку на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка и необходимых для такого учета документов, предусмотренных статьей 22 Закона о кадастре, или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон № 221-ФЗ. –Омск : Сиб. ун-т. изд.-во, 2008. – 54 с.

2. Атаманов С.А., Григорьев С.А. Кадастр недвижимости. М.: МИИГАиК, 2013.

3. О кадастровой ошибке: письмо Роснедвижимости от 30 июля 2010 г. № ВК/2922 // Справочник кадастрового инженера. Ч. 2: Кадастр недвижимости, 2-е изд. – М.: Даурия, 2008. – С. 363–367.

4.  Боголюбов С.А. Земельное право. М.: норма-иыфра, 2010.