Конституционно правовое развитие института муниципальной собственности

КОНСТИТУЦИОННО  ПРАВОВОЕ РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА МУНИЦИПАЛЬНОЙ  СОБСТВЕННОСТИ

 

Документы, которые фиксирует  понятие собственности:

1. Конституция  РФ 

Она гарантирует единство экономического пространсва, свободное перемещение услуг, товаров, фин средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности. При этом признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности ( в первые установлены понятия  с принятие конституции РФ 12 декабря 1993 года). Конституцией зафиксированно, что право частной собственности охраняются законом, каждый в праве иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами по их желанию.

 

Впервые законом СССР от 9 апреля 1990 года " Об общих началах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР" муниципальная собственность как экономическая основа была упомянута как коммунальная собственность.

 

Закон от 6 июля 1996 года "О местном управлении в РСФСР здесь уже муниципальная собственность

 

Гражданский кодекс от 30 ноября 1994 года, который закрепил муниципальную собственность как имущество, находящейся в собственности городских и сельских поселений

 

Закон об общих принципах  организации местного самоуправления

 

Закон об общих принципах  организации местного самоуправления 2003 года от 6 октября, номер 131 закрепляет понятие поселение, гор округ  и муниц район.

 

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ  В ОТНОШЕНИИ ИМУЩЕСТВА И МЕСТО  МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В  ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЕ РФ

 

Право собственности на объект имущества содержит в себе триаду полномочий: право владения, право  пользования и право распоряжения.

Право владения - предполагает фактическое обладание объектом имущества, ответственность за его  воздействие на окружающую среду  и охрану его от чужого воздействия

Право пользования - извлечение из вещи определенной выгоды, извлекать  определенные доходы

Право распоряжения - право  решать судьбу вещи

 

Муниципальная собственность - это имущество, в отношении которого муниципальное образование обладает правами владения, пользования и распоряжения. ( собственник-муниципальное образование, а судьба вещи решается представительным органом МО, а текущие вопросы- исполнительные органы)

 

Как экономическая  категория обладает муниципальная собственность следующими признаками:

1. Не государственная форма  собственности ( не входит в систему гос власти)

2. Не является частной  в ее классическом понимании  (объекты только те, которые нужны  для МО)

3. Муниципальная собственность  не может быть ориентировано  только для получения прибыли

 

Структура (модель) муниципальной собственности:

1. Она определяет нормальные  условия жзд населения МО

2. Часть объектов производственной  и социальной инфраструктуры  работает на принципах коммерческого  расчета и укрепляет доходную  базу местного бюджета

3. Она создает механизм, позволяющий населению МО участвовать  в процессе распоряжения, владения  и пользования муниципальной  собственностью

4. Элементы муниципальной  собственности подвижны, могут меняться

5. Наличие муниципальной  собственности в достаточном  размере призвано обеспечить  стабильность местной власти  и ее относительную независимость  от вышестоящих структур в  иерархии управления

 

Муниципальная собственность  как экономическая категория - это система отношений, по присвоению населению МО непосредственно или опосредованно средств производства и предметов потребления совместному владению, пользованию и распоряжению природными условиями, производственной и социальной инфраструктурой в целях обеспечения экономического роста и воспроизводства социально-экономической территориальной системы.

 

 СОСТАВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ  СОБСТВЕННОСТИ

 

Согдасно ФЗ 1995 года "об общих принципах местного самоуправления" в состав муниципальной собственности входят:

1. Средства местного бюджета

2. Имущество органом МСУ

3. Муниципальные земли  и др природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности

4. Муниципальные предприятия  и организации

5. Муниципальные банки  и др финансово-кредитные организации

6. Муниципальные жилищный  фонд и не жилые помещения

7. Муниципальные учреждения(школы)

8. И др движимое, недвижимое имущество

 

В настоящий момент состав имущества, которое может находиться в муниципальной собственности определяется компетенции МО и должен быть необходимым для создания условий для деятельности органом МСУ.

Выделяют три группы муниципального имущества:

1. Имущество, предназначенное  для решения вопросов местного  значения для поселений, городских  округов, муниципальных районов  соответственно 

2. Имущество, предназначенное  для осуществления отдельных  государственных полномочий переданных  органам МСУ в случаях установленных  фз и законом субъектов РФ

3. Имущество, предназначенное  для обеспечения деятельности  органов МСУ должностных лиц  МСУ, муниципальных служащих, работников  муниципальных учреждений

 

Источники формирования муниципальной собственности:

1. Передача объектов государственной  собственности, расположенных на  территории местных советов и  находящихся в их ведении( указ президента от 18 марта 1992 года об утверждении объектов состава федеральной, гос собственности субъектов и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности);

2. Передача объектов государственной  собственности , находящейся в ведении нынешних субъектов РФ и располож на территории городов

3. Передача объектов, находящихся  в ведении министерств и ведомств (жилищный фонд, социальные объекты  заводов) 

4. Взимание налогов и  иных обязательных платежей, которые  за числятся в местный бюджет, а так же имущество, которое приобретается за счет средств бюджета

5. Приобретение объектов  имущества органами МСУ на  основании гражданско-правовых сделок

6. Получение продукции  и др доходов от муниципальной собственности в виде прибыли муниципальных предприятий, доходов от оказания услуг муниципальными упреждениями, доходов от использования муниципального имущества

 

ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

Гражданским кодексом ст 130 определяется недвижимость, к ней относят:

-земельные участки   -участки недр  -обозленные водные объекты   -все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перенесение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние нахождения, здания и сооружения  -подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

 

Понятие недвижимости как физического объекта

в РФ главенствующей является не земля, как в зарубежном праве, а объект. Право собственности  распространяется как над, так и  под земельным участком.

 

Компоненты недвижимости:

1. Земельный участок\ 2. Объекты  над поверхностью участка 3. Имущество  под поверхностью участка, в  том числе полезные ископаемые \4. Воздушное пространство 5. Комплекс  прав на объекты недвижимости 6. Обременение прав на объекты  недвижимости

 

Вещные права, которые распространяются на объекты недвижимости:

-право собственности

-право пожизненного наследуемого  владения

-право постоянного бессрочного  пользования земельным участком (как правило внутри МО только это право, а не право собственности землей)

-сервитуты-право ограниченного пользования чужим земельным участком

-право хозяйственного  ведения

-право оперативного управления

 

Классификация объектов недвижимости:

1. По функциональному назначению: -производственные/-непроизводственные

2. По происхождению: -невоспроизводимые -воспроизводимые( те что созданы человеком)

3. Степень готовности к эксплуатации: -введенные в эксплуатацию -объекты незавершен стр-ва

4. По форме собственности:\-государственные  -муниципальные  -частные

5. Отраслевая принадлежность: -промышленные  -с/х -культурно-бытовые  -тд

6. По способу приватизации: -запрещенные   -по решению Правительства      -свободно приватизируемые

 

Недвижимое имущество  как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

 

количественные характеристики:

-размер  -возраст объекта недвижимости

-стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент, наивысшая цена, которую принесет продажа объекта недвижимости (та стоимость, что предлагают)

-цена объекта недвижимости - количество денег, уплачиваемое за единицу недвижимости конкретной сделки ( та цена, по которой действительно продали)

 

качественные характеристики:

-редкость

-полезность (удовлетворяют  разные функции)

-долговечность

-надежность инвестиций

-неравномерность денежных  потоков (на начальном этапе  требуется большое кол-во вложений, но потом окупается)

-низкая ликвидность (не  всегда можно быстро продать)

-разнородность и неповторимость

-требование профессионального  управления

 

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

 

Рынок недвижимости- средство перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями экономическими методами на основе спроса и предложения

 

рынка недвижимости, он обеспечивает:

1. Передача прав на недвижимость  от одного лица к другому

2. Установление равновесных  цен на объекты недвижимости

3. Связь между собственниками  и покупателями на основе экономической  мотивации и интересов

 

Спрос -количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которое покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени (чем ниже цена, тем больше спрос)

Предложение - то кол-во земли и др недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени (менее эластично, чем спрос)

 

Функции рынка  недвижимости:

1. Установление равновесных  цен

2. Регулирующая функция

3. Социальная функция ( рост трудовой активности населения, стремящегося стать собственниками объекта недвижимости и осуществляющим предпринимательскую деятельность)

4. Инвестиционная функция 

5. Функция санирования  - по средствам функционирования  рынка уходят не конкурентосп товары

6. Посредническая функция 

7. Стимулирующая функция  (стимулирование прибылью эффективного  использования недвижимости)

8. Информационная функция 

 

Информационная  инфраструктура рынка недвижимости  должна содержать достоверные сведения трех видов:

1. Информация о существующих  нормах и правилах работы на  рынке и ожидаемые изменения

2. Информация о структуре  спроса и предложения по различным  объектам

3. Информация об уровне  и динамике цен на объекты  недвижимости в соответствии  с локализацией объекта и классификацией  ее(по районам и др сегментам рынка)

 

Особенности рынка  недвижимости:

1. Локализация рынка (объекты  неподвижны, уникальны)

2. Открытая информация  о состоянии рынка бывает неполной  и не достоверной 

3. Владение недвижимым  имуществом и сделки с ним  обычно предполагает 4 вида затрат:

-единовременные сравнительно  крупные инвестиции

-на поддержание объекта  недвижимости в надлежащем состоянии

-налог на недвижимое  имущество

-гос пошлина

4. Спрос определяется не  только потребительскими качествами, а в основном их местом расположения

5. Низкая эластичность  предложения

6. Товары могут быть  обременены правами третьих лиц  (сервитут)

7. Товары рынка недвижимости  служат не только объектом  удовлетворения собственных потребностей, но и объектом их инвестиционной  деятельности

8. Относительно меньшее  число участников рынка и количества  совершенных ими сделок (гос регистрация обязательна)

 

Виды рынков недвижимости:

1. По виду объекта недвижимости: -земельный рынок, -рынок зданий. -рынок предприятий

-рынок вещных прав

2. По территориальному фактору:

-местный  -региональный   -национальный-мировой

3. По функциональному назначению:

-производственных зданий

-рынок непроизводственных  зданий и помещений

-жилищный рынок

4. По степени готовности к эксплуатации:

-старый фонд (существующие  объекты)

-незавершенного строительства

-нового строительства

5. По типу участника:

-индивидуальные продавцы  и покупатели

-промежуточные продавцы

-муниципальные образования

-коммерческие организации

6. По виду сделок:

-купли-продажи

-аренды

-ипотеки

-вещных прав

7. По отраслевой принадлежности:

-промышленных объектов

-с/х объектов

-общественных зданий и  др

8. По форме собственности:

-государственных и муниципальных  объектов

-частной собственности

9. По способу совершения сделок

-первичный рынок и вторичный  рынок

-организованный и неорганизованный  рынок

-биржевой и внебиржевой

-традиционный и компьютеризированный

 

Институты рынка  недвижимости:

1. Единый регистр прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним

2. Системы институтов по  формированию кадастровых дел

3. Гос система мониторинга оценки недвижимости

4. Специализированные судебные  органы

5. Система защиты интересов  непрофессиональных клиентов рынка  недвижимости (добросовестных приобретателей)

6. Система рассмотрения  имущественных споров

7. Система приведения в  исполнение решений по отчуждению  прав на имущество

8. Объединение профессиональных  участников рынка нед-ти

9. Развитая система страхования  рисков (операторов рынка недвижимости)

10. Развитая система ипотечного  кредитования 

11. агентства по публичной продажи прав не недвижимое имущество

12. Информационно аналитические  институты рынка недвижимости

13. Рекламные агентства 

 

Основные группы участников рынка недвижимости

1. Организации, которые  формируют кадастровые дела на  объекты недвижимости

2. Организации, регистрирующие  права на недвижимость

3. Организации, которые  управляют недвижимостью

4. Биржи недвижимости

5. Риэлтерские фирмы

6. Ипотечные банки

7. Страховые компании

8. Рекламные и информационные  агентства

9. Организации по выпуску  ЦБ под обеспечение недвижимостью

10. Фирмы инвесторы в  тч девелоперы

11. Фирмы оценщики (асессоры)

12. Организации, на которые  возложено лицензирование

 

Жизненный цикл объектов недвижимости

 

Жизненный цикл- законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения существования.

Объекты недвижимости в течении периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям. Каждый объект проходит 4 стадии жизненного цикла:

1. Формирование 

2. Эксплуатация 

3. Смена собственника

4. Прекращение существования

 

Виды сроков жизни  недвижимости:

1. Экономический срок жизни -период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости

2. Физический срок жизни- период реального существования объекта в функционально природном состоянии до его сноса или разрушения

3. Нормотивный срок - определенный нормативными актами срок службы объекта

4. Эффективный возраст - основан на оценки внешнего вида и технического состояния объекта

5. Хронологический возраст - период существования объекта от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки

6. Оставшийся срок экономической жизни - исчисляется от даты оценки до дня окончания его экономической жизни

 

Износ и амортизация  недвижимости

 

Износ - потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам

 

Виды износа:

1. Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под воздействием эксплуатации(физический износ первого рода) и природных сил(физический износ второго рода);

Существует также устранимый (затраты будут меньше самой стоимости  объекта)  и неустранимый физический износ

 

2. Функциональный износ(моральный) - несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности;

Также бывает устранимый и неустранимый

3. Экономический износ(внешний износ) - убытки вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами

4. Общий совокупный износ - определяется суммированием всех трех видов износа

 

Амортизация - постепенный перенос стоимости объекта недвижимости в течении всего срока службы на получаемое в процесс использования благо, продукцию или услуги;

Норма амортизации - величина ежегодного погашения стоимости износа объекта

Амортизационные отчисления - денежные выражения перенесен ной стоимости

 

Способы начисления амортизации:

1. Линейный или равномерный метод - начисление амортизации происходит равными долями по одинаковой норме в течении всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на получения услуги или производства товара

 

2. Способ уменьшаемого остатка - амортизация начисляется исходя из остаточной, а не первоначальной стоимости те величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости

 

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования - предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта на ремонте, реконструкции, консервации, когда начисление амортизации приостанавливается

 

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции - позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта