Налог на недвижемость и проблемы его введения в РФ

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 4

1.1.Понятие налогообложения 4

1.2. Понятие имущества как объекта налогообложения 6

1.3. Методы налогообложения 7

1.4.Функции системы налогообложения 10

2. особенности оценки СТОИМОСТИ 12

2.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 14

2.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом 17

2.4 Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости 19

2.5. Российская практика налогообложения недвижимости 20

Заключение 23

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 24

ВВЕДЕНИЕ

С налогообложением недвижимости связаны  значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения  недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот  и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении  некоторых видов недвижимости. Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся  в области политики, так как  затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его  части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби. Имущественное налогообложение  касается интересов каждого плательщика  самым непосредственным образом. Пробелы  в теоретической разработке проблем  имущественного налогообложения ослабляют  налоговое право в сфере регулирования  общественных отношений по взиманию налогов с имущества физических лиц. Поэтому ощутимо существует необходимость дальнейшей разработки теоретических принципов, а также  практических рекомендаций в сфере  установления и взимания имущественных  налогов. В теории налогового права  отмечается, что вопросы правовой организации финансов на всех уровнях  власти выделяются своей остротой среди  задач формирования и развития законодательства. С принятием первой части Налогового Кодекса имущественные налоги становятся важными источниками формирования доходной части бюджетов и местного самоуправления. Таким образом, проблема совершенствования принципов имущественного налогообложения с точки зрения формирования правовых основ местного и государственного управления  является актуальной темой сегодняшнего дня.

Целью работы являлось углубление научных знаний о правовой природе и структуре  имущественного налогообложения физических и юридических лиц в ходе комплексного изучения основных теоретических и  практических положений.

Достижение  указанной цели обусловлено постановкой  и решением следующих задач:

- определить  теоретические аспекты налогообложения  недвижимости в налоговой системе  РФ;

- изучить  функции налога на недвижимость;

- рассмотреть  особенности налогообложения в  РФ.

Объектом  работы являются вопросы правового  регулирования финансовых отношений по установлению и взиманию имущественных налогов. Разработка современных принципов, на которых основывается налогообложение недвижимости, является основополагающим фактором для эффективного существования государства и дальнейшего его развития.

 Предметом исследования выступает налог на недвижимость и проблемы его введения в РФ.

Теоретической базойявляются труды и учебные пособия русских творцов  по налогу на недвижимость таких, А.А. Артемьев, Л.И. Гончаренко, Н.С. Воронцова, Е.В.Михина, Е.М. Перцева, Т.А. Рик , Е.Тишин и прочих.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

К числу теоретических основ, обуславливающих  необходимость существования налогообложения  недвижимости, можно отнести следующие. Во-первых, учитывая тот факт, что  в основном поступления от налогов  на недвижимость составляются на часть  доходной базы местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости.

Во-вторых, налоги на недвижимость в  значительной степени играют перераспределительную  роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладают большими финансовыми возможностями  и относятся к более высоким  по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности. В данной связи необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местные общественные услуги, больший собственник получает их в большем объеме и, соответственно, перераспределение возможно лишь с  учетом того, что налог, уплачиваемый с недвижимости, превышает стоимость  государственных услуг.

В-третьих, с помощью налогов  на недвижимость оказывается возможным  подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой  подоходного налога – вмененная  рента от пользования объектами  недвижимости их непосредственными  пользователями.

1.1.Понятие налогообложения

Само  по себе наличие установленного налога ещё не решает проблему наличия у  государства денег, собранных посредством  этого налога. Для того, чтобы  эти  деньги были, надо налог собрать либо принудительно, либо заставить налогоплательщика его самостоятельно.

Установление  налога как юридического факта, лежащего в основе возникновения обязательства  по передаче налогоплательщиком государству  определенной суммы денежных средств, и исполнения этого обязательства можно объединить через понятие «налогообложения».

В буквальном значении слово «налогообложения»  означает «обложение налогом». Однако нельзя сводить налогообложения  лишь к самому факту установления и введения налога, осуществляемого  посредством принятия соответствующих  нормативных правовых актов. Это  понятие имеет более широкое  значение¹.

Налогообложение включает в себя, во-первых, установления налогов как одностороннего, безэквивалентного, безвозвратного и принудительного платежа в пользу государства, во-вторых, введение их в действие, в-третьих, сбор этих налогов. Налоги устанавливает государство, оно же производит их удержание либо устанавливает порядок самостоятельной уплаты налогоплательщиком, контролируя исполнения этого порядка. При не исполнении налогоплательщиком обязанности по уплате налога государство, в-четвёртых, осуществляет принудительное его взыскание.

Таким образом, налогообложение - это деятельность государства по у становлению  и введению налогов, обеспечению  их уплаты или взимания.

Налогообложение составляет сердцевину налоговой деятельности государства.

Налоговая деятельность государства является одним из направлений его финансовой деятельности и связано  с таким направлением последней, как добывания государством денежных средств, необходимых для своего существования и обеспечения своего функционирования. Разумеется, государство добывает себе денежные средства не только посредством налога – имеются ещё много и других способов. Тем не менее, налоги являются либо основным, либо одним из основных источников финансирования государства.

Налоговая деятельность – это деятельность государства по организации налогообложения  и обеспечению его осуществления  с целью удовлетворения своей  потребности в денежных средствах.

1.2. Понятие имущества как объекта налогообложения

Особенность имущества как объекта налогообложения  заключается в том, что имущество  гражданина является одним из реальных показателей его финансовой состоятельности, а, следовательно, и налогоспособности: чем выше уровень доходов, тем  большая часть из них тратится на "имущественное употребление".

При этом имущественные платежи воспринимаются более благосклонно: в сознании большинства  людей они представляют собой  своеобразную плату государству  за выполнение им функции защиты частной  собственности, тогда как налогообложение  доходов всегда воспринимается как  покушение на результаты усилий, к  которым государство не имеет  никакого отношения. С этой точки  зрения увеличение налогового бремени  на имущество физических лиц с  одновременным уменьшением налогообложения  доходов не будет восприниматься населением как очередное покушение  государства на карман налогоплательщика².

Понятно, что нормы налогового права в  конечном итоге в той или иной мере, прямо или косвенно затрагивают  интересы каждого человека. Имущественное  налогообложение касается интересов  каждого плательщика самым непосредственным образом. Из этого следует, что к  факторам, выделяющим из множества  недвижимого имущества отдельные  объекты недвижимости, относятся: юридически закрепленное право и его наличие, возможность физического обособления  и назначение объекта. Поэтому объект недвижимости – это юридически определенное имущество, которое при этом обособлено или может быть обособлено физически  в такой мере, при которой обеспечивается возможность его использования  по назначению.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Установленное в законодательных актах определение  недвижимости носит общий характер, не содержит системы правил и признаков, на основании которых из множества  недвижимого имущества можно  выделить отдельные объекты недвижимости. Поэтому в настоящее время  невозможно однозначно обособить такие  объекты недвижимости, как участки  недр, леса и многолетние насаждения³. Очевидно, поэтому реально функционирующий рынок недвижимости ограничивается объектами недвижимости, обособление которых возможно на основе коммерческого оборота. К таким объектам недвижимости относятся: земельные участки, здания и сооружения, квартиры, жилые и нежилые помещения.

Пробелы в теоретической разработке проблем  имущественного налогообложения ослабляют  налоговое право в сфере регулирования  общественных отношений по взиманию налогов с имущества физических лиц. Поэтому ощутимо существует необходимость дальнейшей разработки теоретических положений, а также  практических рекомендаций в сфере  установления и взимания имущественных  налогов.

1.3. Методы налогообложения

Применительно к организации взимания налогов обычно употребляют такую категорию, как «метод налогообложения».

Методы  налогообложения – это способы  построения налоговых ставок и их соотношений с налоговой базой.

Методы  налогообложения определяются видами применяемых ставок налога.

В зависимости  от метода налогообложения оно подразделяется на следующие виды⁴: 1) равное; 2) пропорциональное; 3) прогрессивное; 4) регрессивное.

Равное  налогообложение характеризуется взиманием с каждого налогоплательщика налога в одинаковой сумме, что обусловлено использованием налоговой ставни в твердом размере, равном для всех налогоплательщиком.

Этот  метод не учитывает ни имущественного положения, ни размера дохода налогоплательщика. Исключение может составлять применение различных ставок применительно « душ» мужского и женского пола, а так же в зависимости от звания, чина или сословия налогоплательщика.

Классическим  примером равного налогообложения  выступает подушное (поголовное) налогообложение. При данном налогообложении предмет  налога, налоговая база и единица  налога совпадают и выражены самим  человеком. Совпадают также сумма налога (налоговый оклад) и налоговая ставка, которая выражена в твердой денежной сумме. В качестве окладной единицы и плательщика налога может выступать двор, где налог приобретает характер подворной подати. Объясняется это тем, что в те времена организовать персональный учет физических лиц для обозначения их в качестве налогоплательщиков, было довольно затруднительно. Организовать учет дворов всегда намного легче, поскольку они выражены недвижимостью.

При пропорциональном налогообложении каждый налогоплательщик платит налог по одинаковой ставке, выраженной в процентах или доле к налогооблагаемой базе. В отличие  от равного налогообложения, где  каждый плательщик платит налог в  равной сумме, при пропорциональном налогообложении каждый плательщик платит налог по одинаковой ставке или в равной доле. Смысл пропорционального налогообложения заключается в том, чтобы каждый налогоплательщик нес налоговое бремя в одинаковой доле к размеру своей налогооблагаемой базы (например, к размеру своего дохода).

Пропорциональное  налогообложение явилось результатом  исторической трансформации понимания принципа равного налогообложения: здесь равенство понимается не как равенство в сумме уплачиваемого налога, а как равенство в размере ставки налога⁵.

При прогрессивном  налогообложении с ростом налоговой  базы растет и ставка налога. Здесь  сумма налога будет зависеть не только от размера налогооблагаемого дохода, но и от определяемой этим доходом  ставки налогообложения. В результате, богатые несут налоговое бремя  в размере большем, чем бедные. Такой подход традиционен для  социал-демократических воззрений  и является содержанием налоговой  теории, согласно которой налог есть средство уравнивания доходов.

Теоретической основой прогрессивного налогообложения  выступает категория дискреционного дохода, то есть дохода, используемого  по своему усмотрению. Дискреционный  доход представляет собой разницу  между общим доходом и тем  доходом, который требуется субъекту для удовлетворения жизненно необходимых  потребностей. Наличие этого дохода обусловлено необходимостью обеспечения самого существования человека.

 Таким  образом, дискреционный доход  – это доход, превышающий тот  размер денежных средств, которые  нужны субъекту для удовлетворения  жизненно необходимых потребностей. Именно дискреционный, а не  общий доход определяет истинную  налоговую платежеспособность лица. И вполне логично, что чем  выше доля дискреционного дохода  в общем доходе, тем выше может  быть размер налога.

1.4.Функции системы налогообложения

  В  идеале система налогообложения  должна нести в себе три  функции⁶:

1. фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет;
2. стимулирующую - способствовать развитию экономики;
3. социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости и поддерживать группы населения с низкими или фиксированными доходами (пенсионеры, учащиеся, инвалиды).

Фискальная  функция. Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные  бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению  с другими видами активов или  доходами. С другой стороны, создаются  условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость и  значительно труднее скрыть от налогообложения.

 Стимулирующая  функция. Во-первых, для предприятий  обложению новым налогом подвергалось  бы только недвижимое имущество,  в то время как при существующей  системе в базу налога на  имущество предприятий включается  и стоимость активной части  основных фондов, а также товарно-материальные  запасы. Это могло бы способствовать  инвестициям в техническое перевооружение  производства. Во-вторых, оценка недвижимости  для налогообложения по ее  рыночной стоимости ведет к  более высоким налогам за более  дорогие здания и землю, что  стимулирует их более рациональное  применение, заставляя тех собственников,  которые используют недвижимость  неэффективно, передавать ее в  руки тех, кто сможет ее использовать  с наибольшей выгодой. В-третьих,  узаконенная государством оценка  зданий и земли по их реальной  стоимости будет способствовать  развитию рыночных отношений в сфере недвижимости, и в четвертых - такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.

Социальная  функция. Взимание большей суммы  налога за более ценную и более  выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более  справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и  площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при  существующей системе существенной дифференциации величины налогов в  зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как  не учитывается ее рыночная цена.

Для того, чтобы налог на недвижимость обеспечивал  в должной мере выполнение перечисленных  функций, необходима проработка различных  аспектов налогообложения по рыночной стоимости, исходя из особенностей каждой конкретной страны. Вообще говоря, с  данным налогом связан целый ряд  специфических понятий.

В основном в качестве объекта налогообложения  выступает стоимость земли и  строений, находящихся на данной земле, однако в некоторых странах существуют отклонения от данного принципа. 

2. особенности оценки СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

2.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки стоимости, основанных на анализе затрат на воспроизводство или замещение  объекта оценки в текущих ценах  с учетом его износа. Расчет стоимости  земельного участка должен производиться  с учетом принципа "наилучшего и  наиболее эффективного использования".

Этот подход базируется на предположении, что потенциальный  покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем на создание другого  объекта аналогичной полезности. Такой подход наиболее удобен при  оценке новый объектов, готовых для  эффективного использования, так как  вычеты на износ имущества достаточно сложно определить. Зачастую он применяется  при оценке для целей страхования  или определения налогооблагаемой базы.

Затратный подход отражает точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца или производителя объекта  оценки на его стоимость в виде понесенных им затрат на приобретение или создание объекта оценки в  недавнем или далеком прошлом.

В затратном подходе акцент ставится именно на затраты, то есть на предложения рынка. Затраты и  стоимость - это, как правило, не одно и тоже, и только в редких случаях  они совпадают. Рассматриваемый  подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам  при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного  объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие  этапы⁷:

1.  Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания.

2.  Оценка величины  предпринимательской прибыли.

3.  Расчет выявленных  видов износа.

4.  Оценка рыночной  стоимости земельного участка.

Расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного  сравнительного анализа результатов  по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые  расценены как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Затратный подход имеет большое  значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства  пристроек или реконструкции  здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым  ростом доходов или возможной  цены продажи модернизированного здания.

Затратный  подход  используется для определения оптимального числа  строений, устранения неоправданной  избыточности.

Расчетная стоимость строительства  является основным элементом  технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в  основе  планов землепользования.

 Затратный подход нецелесообразно  использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае  оценщику сложно достоверно оценить  физический, функциональный и внешний  износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если  полностью  отсутствуют  или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Затратный подход не обеспечит  необходимой надежности  результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются  рыночными данными.

Данный подход дает результат  стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую  распространяются другие частичные  имущественные права, необходимо сделать  соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению  с другими, так как для  применения других  методов  требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

• Не  отражает  стоимости  прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
• Большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;
• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
• Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Оценка объекта затратным  методом может быть достоверной  только в  той степени, в какой  достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит  от точности определения размеров износа и  реальности определения сравнительной  стоимости земли. Хорошо информированный  покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую  он может приобрести точно такой  же объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя⁸.

2.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов, процедур и приёмов оценки, основанных на расчете стоимости объекта исходя из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами недавних продаж его аналогов на открытом рынке данного вида имущества, когда в сделке участвуют типичные покупатели и типичные продавцы, принимающие при этом независимые решения. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его  еще называют рыночным. Сделки, совершенные  на открытом рынке в условиях конкуренции, когда покупатели и продавцы хорошо информированы об условиях сделки и  независимы друг от друга, являются хорошими ориентирами той цены, за которую  аналогичный объект имущества можно  было бы продать. Внесение поправок в  цены фактических продаж сравнительных  объектов имущества обеспечивает учет различий между ними.

Скорректированные цены продаж объектов-аналогов дают возможность  оценщику высказать суждение о том, что наиболее вероятная цена продажи  аналогичных объектов отражает рыночную стоимость оцениваемого объекта, которая  учитывает типичные рыночные условия⁹.

При этом должны учитываться взаимодействие и баланс спроса и предложения. При  отсутствии достоверной информации о ценах продажи подобного  имущества рыночная стоимость объекта  оценки может определяться на основе информации о ценах предложения  подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые  учитывают тенденции изменения  цены продажи подобного имущества  сравнительно с ценой их предложения. 
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

 Под  полезностью понимается совокупность  характеристик объекта, которые  определяют его назначение, возможность  и способы использования, а  также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

Полезность  является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий  сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой  недвижимости, офисных помещений  данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается  на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности  при допущении, что не понадобится  много времени на осуществление  замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который  готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев  является ошибочным. Недвижимость, внесенная  в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго  она была выставлена на продажу. Принцип  замещения обеспечивает основу той  предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам недвижимости.

Принцип замещения применим также и к  доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы  сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы  прибыли, а капиталовложения - при  разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты  на управление и другие факторы.

Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки.

Сравнительный подход основывается на учете принципов  замещения и спроса и предложения.

Достоинствами и преимуществами сравнительного подхода  являются:

• Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;
• базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;