Описание процедуры оценки недвижимости

Описание  процедуры оценки недвижимости.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки- это возможность использования заключения от оценочной стоимости. Она во многом предполагает вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных; принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки производится именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной  стоимости, фиксируемый при постановке задач, должен соответствовать цели оценки и определятся в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой тмеется заинтересованность,- рыночная стоимость.

На этапе составления  плана работ определяются:

• график работ по оценке
• источники и способы сбора информации
• затраты на сбор и обработку информации
• оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости
• вознаграждение оценщика.

         Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященных рынкам недвижимости.

Затраты на сбор и обработку информации  могут  включать:

• расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации
• оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке. (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов).
• Командировочные расходы
• И др., оговоренные в договоре на оказание оценочных услуг, условия.

           Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

           На этапе сбора и обработки,  данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. Оценщику могут понадобится данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде ( климате, экологии, геологии)  и других факторах влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

           Особое внимание следует уделить оценке полноты и достоверности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

         В процессе оценки недвижимости применяется три подхода.

         Сравнительный подход основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему объектов, относительно недавно проданных на рынке, или предложенных к продаже. В затратном подходе оценочная  стоимость определяется исходя из затрат на производство  или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижение стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. Основа доходного подхода  - представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, который оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов но и время их поступления, а также уровень риска, связанного и их получением.

       На этапе согласования проводится:

• Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка
• Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки
• Проверка правильности всех математических расчетов
• Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

          Отчет об оценке – итоговый  документ, представляемый оценщиком  клиенту и содержащий заключение  об оценочной стоимости недвижимости  ( в том объеме в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информации, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы, суждения, которыми руководствовался оценщик.