Особенности оборота долей

ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ  В ПРАВЕ ОБЩЕЙ  СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ  ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО  НАЗНАЧЕНИЯ 

РЕФЕРАТ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Омск 2012 

Введение 

     В соответствии со статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землями сельскохозяйственного (далее – с/х) назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     В составе земель с/х назначения выделяются с/х угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными  насаждениями, предназначенными для  обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.

     Земли с/х назначения могут использоваться для ведения с/х производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с с/х производством целей (ст. 78 ЗК РФ):

• гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства (далее - К(Ф)Х), личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• казачьими обществами;
• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений с/х профиля и общеобразовательных учреждений;
• общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

     Земельная доля в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (далее - ФЗ) является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения, права на которую возникли при приватизации с/х угодий до вступления в силу ФЗ.

      1 Особенности совершения  сделок с долями  в праве общей  собственности на  земельный участок  из земель с/х  назначения 

     В ст. 12 ФЗ указано, что к сделкам, совершаемым  с долями в праве общей собственности  на земельный участок из земель с/х назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12-14 ФЗ.

     Без выделения земельного участка в  счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

• завещать свою земельную долю;
• отказаться от права собственности на земельную долю;
• внести её в уставный (складочный) капитал с/х организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также с/х организации или гражданину – члену К(Ф)Х, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

     Участник  долевой собственности вправе распорядиться  земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения  земельного участка в счет земельной доли. 

     1.1 Процедура отказа  от права собственности  на земельную долю 

     Отказ от права собственности на земельную  долю осуществляется путем подачи заявления  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

     В течение шести месяцев со дня  возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления (далее -МС) вправе продать эту земельную долю с/х организации или К(Ф)Х, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные с/х организация или К(Ф)Х вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

     Не  позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган МС муниципального образования обязан опубликовать информацию о возможности приобретения земельной доли.

     В случае если никто не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган МС в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на неё обязан выделить земельный участок в счёт земельной доли при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам. 

     1.2 Невостребованные  земельные доли 

     В соответствии со ст. 12.1 ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную  долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трёх и более лет подряд.

     НО! Земельные доли, права на которые  зарегистрированы соответствии с Федеральным  законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимо имущество и сделок с ним» не могут быть признаны невостребованными земельными долями по этому основанию.

     Невостребованной  земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о  собственнике которой не содержатся в принятых до 21 июля 1997 года решениях органов МС о приватизации с/х угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников вне имеет право наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

     Орган МС поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными (далее – список невостребованных долей). Затем не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности публикуют список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, размещают на официальном сайте при его наличии.

     Список  невостребованных земельных долей  должен быть представлен органами МС на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

     Лица, считающие, что они не обоснованно  включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить  в письменной форме возражение в орган МС или заявить об этом на общем собрании дольщиков, и это является основанием исключения данных лиц или земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

     С даты утверждения списка общим собранием  земельные доли, включенные в список, признаются невостребованными.

     В случае если общим собранием в  течение четырёх месяцев со дня  опубликования списка не принято  решения по вопросу о невостребованных земельных долях, орган МС вправе утвердить такой список самостоятельно.

     Орган МС вправе обратиться в суд с требованием  о признании права муниципальной  собственности на невостребованные земельные доли.

      2 Образование земельного  участка из земельного  участка, находящегося  в долевой собственности 

     Участник  или участники долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и ФЗ (ст. 13 ФЗ).

     Земельный участок образуется путём выдела в счёт земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в следующем порядке:

• Собственник земельной доли для выдела земельного участка в счёт земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счёт земельной доли (п. 4 ст. 13 ФЗ).
• Размер земельного участка, выделяемого в счёт земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю. При этом площадь выделяемого в счёт земельной доли земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, если увеличение или уменьшение площади выделяемого земельного участка осуществляется с учётом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5 ст.13 ФЗ).
• Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером (п. 6 ст. 13 ФЗ).

       Земельный участок может быть  образован на основании решения  общего собрания участников долевой  собственности в случае, если  данным решением утверждены проект  межевания земельных участков, перечень  собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

       Выдел земельных долей, находящихся  в муниципальной собственности,  осуществляется по правилам, установленным  для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.

      3 Особенности владения, пользования и  распоряжения земельным  участком из земель с/х значения, находящимся в долевой собственности 

     Владение, пользование и распоряжение земельным  участком из земель с/х назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

       Участник долевой собственности  может выдать другому лицу  нотариально удостоверенную либо  заверенную уполномоченным должностным  лицом органа МС поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

       Уполномоченное общим собранием  лицо подтверждает свои полномочия  выпиской из протокола общего  собрания участников долевой  собственности или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа МС поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

     Уполномоченное  общим собранием лицо обязано  информировать участников долевой  собственности об осуществлении  переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

     В случае смерти участника долевой  собственности уполномоченное общим  собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в  отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

     Участник  долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащей ему земельной доли и распорядиться выделенным в счёт земельной доли земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счёт земельной доли земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счёт земельной доли проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истёк.

      Заключение 

     Типичным  примером смешения идеальной конструкции  и реальной вещи стало введение в  земельном законодательстве периода  аграрной реформы понятия "земельной  доли". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. В ст. 15 ФЗ установлено, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Положения данной статьи являются разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Земельная доля определяется как обязательное право - право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определённого размера и качества из земель с/х назначения, используемых с/х коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.

      Библиографический список 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
3. Карпова О.А. Лекции.
4. Электронный ресурс - http://studentbank.ru/view.php?id=24927.